Người nước ngoài có thể mua nhà ở Thái Lan không? Hướng dẫn đầy đủ 2026

Người nước ngoài có thể sở hữu tài sản tại Thái Lan không?

Thái Lan từ lâu đã là điểm đến phổ biến cho các nhà mua bất động sản quốc tế, nhờ vào khí hậu nhiệt đới, văn hóa sôi động và giá bất động sản tương đối phải chăng. Tuy nhiên, khung pháp lý điều chỉnh quyền sở hữu của người nước ngoài khá phức tạp, với các hạn chế và quy định đặc thù nhằm bảo vệ lợi ích đất đai của quốc gia. Tính đến năm 2026, người nước ngoài thực sự có thể sở hữu tài sản tại Thái Lan, nhưng với một số giới hạn và yêu cầu thủ tục cần tuân thủ cẩn thận.

Phương thức chính để sở hữu của người nước ngoài là thông qua căn hộ chung cư, được điều chỉnh bởi Luật Chung cư B.E. 2522 (1979). Luật này cho phép các công dân và tổ chức nước ngoài mua quyền sở hữu vĩnh viễn căn hộ chung cư dưới các điều kiện nhất định. Việc sở hữu đất đai, mặt khác, vẫn chủ yếu dành cho người dân Thái, với các ngoại lệ như thuê dài hạn hoặc các schemes đầu tư đặc biệt.

Quy tắc hạn ngạch nước ngoài 49% (Điều 19 của Luật Chung cư)

Một trong những quy định quan trọng nhất dành cho người nước ngoài quan tâm đến quyền sở hữu căn hộ là Hạn ngạch nước ngoài 49%. Theo Điều 19 của Luật Chung cư B.E. 2522 (1979), tổng diện tích sàn của các căn hộ do người nước ngoài sở hữu trong bất kỳ dự án chung cư nào không được vượt quá 49% tổng diện tích sàn bán được của toàn bộ tòa nhà. Quy định này nhằm đảm bảo rằng người Thái giữ đa số quyền sở hữu các dự án chung cư.

Hiểu về diện tích sàn bán được

Diện tích sàn bán được đề cập đến không gian sử dụng ròng trong từng căn, không tính các khu vực chung như hành lang, thang máy và tiện ích chung. Khi tính hạn ngạch sở hữu nước ngoài, Phòng Đất đai xem xét diện tích bán được kết hợp của tất cả các căn do người nước ngoài sở hữu. Điều này có nghĩa là các nhà phát triển phải phân bổ các căn cẩn thận để giữ trong giới hạn pháp lý và có được Chứng nhận Hạn ngạch Nước ngoài.

Hệ quả thực tiễn của hạn ngạch

Trong một dự án căn hộ, thường có hai loại quyền sở hữu:

• Hạn ngạch sở hữu vÄ©nh viễn nước ngoài: Các căn sở hữu hoàn toàn của người nước ngoài có Chanote (Giấy chứng nhận quyền sở hữu).
• Hạn ngạch Thái: Các căn do công dân hoặc tổ chức Thái sở hữu, thường có các thỏa thuận pháp lý khác nhau.

Người mua nước ngoài thường thích các căn trong hạn ngạch nước ngoài vì chúng cho phép sở hữu vĩnh viễn và dễ dàng bán lại cho người nước ngoài khác, thường có giá cao hơn 10% đến 15% so với căn trong hạn ngạch Thái.

Quyền sở hữu vĩnh viễn so với Thuê dài hạn: Hiểu rõ các lựa chọn của bạn

Sở hữu vĩnh viễn

Theo luật Thái, người nước ngoài có thể sở hữu căn hộ chung cư vĩnh viễn nếu thuộc hạn ngạch nước ngoài 49%. Sở hữu vĩnh viễn cung cấp cho chủ sở hữu một giấy chứng nhận quyền sở hữu vĩnh viễn, tương tự như quyền sở hữu bất động sản ở nhiều quốc gia phương Tây, mang lại an toàn tối đa và khả năng chuyển nhượng tài sản cho hậu duệ.

Sở hữu thuê dài hạn

Hoặc, người nước ngoài có thể có quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê dài hạn, thường lên đến 30 năm, có thể gia hạn theo điều kiện nhất định. Các hợp đồng thuê không cấp quyền sở hữu nhưng phù hợp cho những người không muốn mua đứt hoặc cần sự linh hoạt.

Cần lưu ý rằng các thỏa thuận thuê dài hạn ít được ưa chuộng hơn trong đầu tư vì chúng không cung cấp sự an toàn như quyền sở hữu vĩnh viễn, đặc biệt trong vấn đề thừa kế và bán lại.

Cấu trúc Công ty: Tại sao nó Rủi ro vào năm 2026

Trong quá khứ, một số người mua nước ngoài đã cố gắng tránh các hạn chế sở hữu bằng cách mua qua các công ty Thái. Tuy nhiên, từ năm 2026, phương pháp này ngày càng trở nên rủi ro hơn do các quy định chặt chẽ hơn và sự kiểm soát pháp lý gia tăng.

Rủi ro pháp lý và hạn chế

Luật Kinh doanh Nước ngoài B.E. 2535 (1992) và các luật liên quan áp đặt hạn chế đối với quyền sở hữu của người nước ngoài đối với các công ty Thái, đặc biệt là các công ty nắm giữ đất hoặc tài sản bất động sản. Hơn nữa, chính phủ Thái đã thực hiện các biện pháp để ngăn chặn việc lợi dụng các công ty để tránh luật sở hữu, bao gồm yêu cầu tiết lộ minh bạch và tuân thủ Luật Kinh doanh Nước ngoài.

Kết luận

Sử dụng công ty để sở hữu bất động sản tại Thái Lan thường bị khuyến cáo không nên vào năm 2026 do các rủi ro pháp lý tăng cao, các phức tạp về thuế và khả năng mất quyền sở hữu. Đối với người nước ngoài muốn sở hữu lâu dài an toàn, việc mua trực tiếp các căn hộ trong hạn ngạch pháp lý vẫn là lựa chọn an toàn nhất.

Các bước: Cách mua căn hộ chung cư cho người nước ngoài

1. Nghiên cứu và chọn bất động sản: Sử dụng các nền tảng uy tín như BaanRow.com để tìm các căn hộ phù hợp trong các dự án được phê duyệt.
2. Xác minh nhà phát triển và dự án