Können Ausländer Immobilien in Thailand kaufen? Der vollständige Guide 2026

Können Ausländer Eigentum in Thailand besitzen?

Thailand ist seit langem ein beliebtes Reiseziel für internationale Immobilienkäufer, dank seines tropischen Klimas, seiner lebendigen Kultur und vergleichsweise erschwinglicher Immobilienpreise. Das rechtliche Rahmenwerk für den ausländischen Eigentumserwerb ist jedoch komplex, mit spezifischen Beschränkungen und Vorschriften, die darauf ausgelegt sind, die nationalen Landinteressen zu schützen. Ab 2026 können Ausländer tatsächlich Eigentum in Thailand besitzen, allerdings mit bestimmten Einschränkungen und Verfahrensanforderungen, die sorgfältig beachtet werden müssen.

Der wichtigste Weg für ausländisches Eigentum ist durch Eigentumswohnungen, die durch das Condominium Act B.E. 2522 (1979) geregelt werden. Dieses Gesetz erlaubt es ausländischen Staatsangehörigen und Unternehmen, Eigentum an Eigentumswohnungen unter bestimmten Bedingungen zu erwerben. Landbesitz bleibt dagegen größtenteils auf thailändische Staatsbürger beschränkt, mit Ausnahmen wie langfristigen Pachtverträgen oder speziellen Investitionsprogrammen.

Die 49%-Ausländerquote (Condominium Act Abschnitt 19)

Eine der wichtigsten Vorschriften für Ausländer, die an Eigentum in Eigentumswohnungen interessiert sind, ist die 49%-Ausländerquote. Gemäß Abschnitt 19 des Condominium Act B.E. 2522 (1979) darf die gesamte Wohnfläche der von Ausländern in einem Eigentumswohnungsprojekt besessenen Einheiten 49% der verkaufbaren Gesamtfläche des gesamten Gebäudes nicht überschreiten. Diese Regel soll sicherstellen, dass thailändische Staatsbürger die Mehrheit am Eigentum an Eigentumswohnungsprojekten behalten.

Verständnis der verkaufbaren Fläche

Verkaufbare Fläche bezieht sich auf den netto nutzbaren Raum innerhalb jeder Einheit, ohne Gemeinschaftsflächen wie Flure, Aufzüge und gemeinsame Annehmlichkeiten. Bei der Berechnung der ausländischen Eigentumsquote berücksichtigt die Landabteilung die kombinierte verkaufbare Fläche aller von Ausländern besessenen Einheiten. Das bedeutet, dass Entwickler Einheiten sorgfältig zuordnen müssen, um innerhalb des gesetzlichen Limits zu bleiben und die erforderliche Ausländerquote zu erhalten.

Praktische Auswirkungen der Quote

Innerhalb eines Eigentumswohnungsprojekts gibt es typischerweise zwei Eigentumsarten:

• Ausländische Freehold-Quote: Einheiten, die direkt von Ausländern mit einem Chanote (Eigentumsurkunde) besessen werden.
• Thailändische Quote: Einheiten, die von thailändischen Staatsbürgern oder Unternehmen besessen werden, oft mit anderen rechtlichen Vereinbarungen.

Ausländische Käufer bevorzugen in der Regel Einheiten innerhalb der ausländischen Quote, da sie Freehold-Eigentum ermöglichen und einen einfacheren Weiterverkauf an andere Ausländer erlauben, wobei sie oft einen Aufschlag von 10% bis 15% gegenüber Einheiten in der thailändischen Quote erzielen.

Freehold vs Leasehold: Verstehen Ihrer Optionen

Freehold-Eigentum

Nach thailändischem Recht dürfen Ausländer Eigentum an Eigentumswohnungen in Freehold besitzen, wenn die Immobilie innerhalb der 49%-Ausländerquote liegt. Freehold-Eigentum gewährt dem Eigentümer einen unbefristeten Titel, ähnlich dem Eigentum in vielen westlichen Ländern, und bietet maximale Sicherheit sowie die Möglichkeit, das Eigentum an Erben weiterzugeben.

Leasehold-Eigentum

Alternativ können Ausländer Rechte zur Nutzung von Eigentum durch langfristige Pachtverträge erwerben, typischerweise bis zu 30 Jahre, die unter bestimmten Bedingungen erneuert werden können. Pachtverträge gewähren kein Eigentumsrecht, können jedoch für diejenigen geeignet sein, die nicht endgültig kaufen möchten oder Flexibilität wünschen.

Es ist wichtig zu beachten, dass Pachtverträge weniger bevorzugt werden, wenn es um Investitionen geht, da sie nicht die gleiche Sicherheit wie Freehold-Titel bieten, insbesondere im Hinblick auf Erbschaft und Weiterverkauf.

Unternehmensstruktur: Warum es 2026 riskant ist

Historisch versuchten einige ausländische Käufer, Eigentumsbeschränkungen zu umgehen, indem sie Immobilien über thailändische Unternehmen erwarben. Ab 2026 ist dieser Ansatz jedoch zunehmend riskant geworden, aufgrund strengerer Vorschriften und rechtlicher Überprüfungen.

Rechtliche Risiken und Beschränkungen

Das Foreign Business Act B.E. 2535 (1992) und verwandte Gesetze beschränken den ausländischen Besitz an thailändischen Unternehmen, insbesondere solchen, die Land oder Immobilien besitzen. Zudem hat die thailändische Regierung Maßnahmen ergriffen, um Missbrauch von Unternehmen zur Umgehung der Eigentumsgesetze zu verhindern, einschließlich der Verpflichtung zu transparenten Offenlegungen und der Einhaltung des Foreign Business Act.

Fazit

Die Nutzung eines Unternehmens...