คำนวณผ่อนบ้าน + ดอกเบี้ย
รองรับอัตราโปร 3-tier (Y1 / Y2-3 / Y4+) ของธนาคารไทย — คำนวณผ่อนเดือนแต่ละช่วง ดอกเบี้ยรวม + จำลองโปะ
วงเงินกู้
อัตราดอกเบี้ย 3-tier (%)
โปะเพิ่ม (optional)
ผ่อนเดือนละ
| ช่วง | ดอกเบี้ย | ผ่อน/เดือน |
|---|---|---|
| Year 1 | 3% | ฿12,648 |
| Year 2+ | 4% | ฿14,275 |
| Year 4+ | 5.5% | ฿16,759 |
ตารางรายปี
| ปี | ต้น | ดอก | คงเหลือ |
|---|---|---|---|
| 1 | ฿62,634 | ฿89,143 | ฿2,937,366 |
| 2 | ฿54,801 | ฿116,497 | ฿2,882,565 |
| 3 | ฿57,033 | ฿114,265 | ฿2,825,532 |
| 4 | ฿46,877 | ฿154,234 | ฿2,778,655 |
| 5 | ฿49,521 | ฿151,590 | ฿2,729,134 |
| 6 | ฿52,315 | ฿148,797 | ฿2,676,819 |
| 7 | ฿55,266 | ฿145,846 | ฿2,621,554 |
| 8 | ฿58,383 | ฿142,728 | ฿2,563,171 |
| 9 | ฿61,676 | ฿139,435 | ฿2,501,495 |
| 10 | ฿65,155 | ฿135,956 | ฿2,436,339 |
| 11 | ฿68,830 | ฿132,281 | ฿2,367,509 |
| 12 | ฿72,713 | ฿128,398 | ฿2,294,796 |
| 13 | ฿76,815 | ฿124,297 | ฿2,217,981 |
| 14 | ฿81,148 | ฿119,964 | ฿2,136,834 |
| 15 | ฿85,725 | ฿115,386 | ฿2,051,109 |
| 16 | ฿90,561 | ฿110,551 | ฿1,960,548 |
| 17 | ฿95,669 | ฿105,442 | ฿1,864,879 |
| 18 | ฿101,065 | ฿100,046 | ฿1,763,814 |
| 19 | ฿106,766 | ฿94,345 | ฿1,657,048 |
| 20 | ฿112,789 | ฿88,323 | ฿1,544,259 |
| 21 | ฿119,151 | ฿81,960 | ฿1,425,108 |
| 22 | ฿125,872 | ฿75,239 | ฿1,299,236 |
| 23 | ฿132,972 | ฿68,139 | ฿1,166,264 |
| 24 | ฿140,473 | ฿60,639 | ฿1,025,792 |
| 25 | ฿148,396 | ฿52,715 | ฿877,395 |
| 26 | ฿156,767 | ฿44,344 | ฿720,628 |
| 27 | ฿165,610 | ฿35,501 | ฿555,018 |
| 28 | ฿174,952 | ฿26,159 | ฿380,066 |
| 29 | ฿184,820 | ฿16,291 | ฿195,246 |
| 30 | ฿195,246 | ฿5,865 | ฿0 |
อัตราดอกเบี้ย 3-tier ของธนาคารไทย
ธนาคารไทยส่วนใหญ่ (SCB / KBank / Krungsri / Krungthai / GHBank) ใช้ระบบ 3 ขั้น เพื่อล่อลูกค้าด้วยอัตราต่ำใน 3 ปีแรก แล้วค่อยปล่อยขึ้น MRR. ตัวอย่างทั่วไปปี 2026:
| Year | Rate | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| 1 | 2.5–3.5% | โปรโมชั่นแรก ดึงดูดลูกค้าใหม่ |
| 2–3 | 3.5–4.5% | ขยับขึ้น แต่ยังถูกกว่า MRR เต็ม |
| 4+ | 5–6% | MRR-1.5 ถึง MRR-2.0 (อัตราจริง) |
เหตุนี้ การคำนวณด้วย rate เฉลี่ย เช่น 4.5% ตลอด 30 ปี ให้ผลใกล้เคียงจริง กว่าใส่อัตราโปรปีที่ 1 (2.5%)
โปะรายเดือน vs ปีละครั้ง — ใช้แบบไหน
ทั้งสองวิธีประหยัดดอกเบี้ยใกล้กันมาก เมื่อจำนวนเงินรวมเท่ากัน. แต่ โปะรายเดือนชนะเล็กน้อย เพราะลดดอกเบี้ยตั้งแต่เดือนแรก ไม่ต้องรอครบปี:
| กลยุทธ์ | กู้ 3M 30ปี | ดอกเบี้ยที่ประหยัด | ลดเวลา |
|---|---|---|---|
| ไม่โปะ | — | — | 30 ปี |
| โปะ 3K/เดือน (= 36K/ปี) | +฿36K/ปี | ~฿470K | ~7 ปี |
| โปะ 36K ครั้งเดียว/ปี | +฿36K/ปี | ~฿440K | ~6.5 ปี |
กฎ: โปะเร็วเท่าไหร่ ดีเท่านั้น — ถ้ามี surplus เงินสด อย่าเก็บเฉยๆ ที่ savings 2.5%
ลดหย่อนภาษี
ดอกเบี้ยบ้านหลังแรก หักได้สูงสุด ฿100,000/ปี ตามมาตรา 47(1)(ซ). ใส่ในแบบ ภ.ง.ด.91 ช่อง "ค่าลดหย่อนดอกเบี้ยเงินกู้ยืม"
FAQ
อัตราดอกเบี้ยบ้านไทย 3-tier คืออะไร
ธนาคารไทยส่วนใหญ่ใช้ระบบ 3 ขั้น: Year 1 ถูกสุด (~2.5-3.5%), Year 2-3 ขยับขึ้น (~3.5-4.5%), Year 4 เป็นต้นไป ใช้ MRR-1.5 ถึง MRR-2.0 (~5-6%). คำนวณค่าผ่อนใหม่ทุกครั้งที่อัตราเปลี่ยน
โปะรายเดือน vs ปีละครั้ง อะไรดีกว่า
โปะรายเดือนชนะเล็กน้อย (เพราะลดดอกเบี้ยทันทีไม่ต้องรอ). ตัวอย่าง กู้ 3M 30ปี: โปะ 3,000/เดือน ประหยัดดอก ~470K + ลดเวลา 7 ปี / โปะ 36,000/ปี (รวมเท่ากัน) ประหยัด ~440K + ลด 6.5 ปี — ใกล้กันมาก. กฎคือ <strong>โปะให้เร็วและสม่ำเสมอ</strong>
รีไฟแนนซ์ปีที่ 4 คุ้มไหม
คุ้มถ้าได้ rate ใหม่ลดอย่างน้อย 0.75% เพราะมี switch cost (3% prepay penalty + 1% mortgage fee + appraisal + legal). ดูได้ที่ /tools/refinance
ผ่อนบ้านลดหย่อนภาษีได้เท่าไหร่
ดอกเบี้ยบ้านหลังแรก หักได้สูงสุด 100,000 บาท/ปี (ตามมาตรา 47(1)(ซ) ของประมวลรัษฎากร). ใส่ในแบบ ภ.ง.ด.91 ช่อง "ค่าลดหย่อนดอกเบี้ยเงินกู้ยืม"
ผ่อนเดือนละเท่าไหร่จะปลอดภัย
ตามเกณฑ์ DSR ของธนาคารไทย: ผ่อนรวมหนี้ทั้งหมด ≤ 40% ของเงินเดือน (low income), 50% (mid), 70% (high). คำนวณ DSR ของคุณก่อน /tools/dsr-calculator แล้วใช้ตัวเลขนี้ตั้ง budget