ซื้อ vs เช่า ดีกว่ากัน — เปรียบเทียบ 10 ปี
apples-to-apples: ฝั่งซื้อ = ดาวน์ + ผ่อน + carry, ฝั่งเช่า = เช่า + ลงทุนเงินดาวน์ + differential ทุกเดือน. ดูปีที่ซื้อเริ่มชนะ
ฝั่งซื้อ
ฝั่งเช่า
สมมติฐาน
ผลลัพธ์ที่ปีที่ 10
ตารางรายปี
| ปี | ซื้อ (฿M) | เช่า (฿M) | ต่าง |
|---|---|---|---|
| 1 | 0.32 | 0.58 | -0.26 |
| 2 | 0.46 | 0.70 | -0.24 |
| 3 | 0.61 | 0.83 | -0.22 |
| 4 | 0.77 | 0.96 | -0.19 |
| 5 | 0.93 | 1.09 | -0.17 |
| 6 | 1.09 | 1.22 | -0.13 |
| 7 | 1.26 | 1.35 | -0.09 |
| 8 | 1.44 | 1.48 | -0.04 |
| 9 | 1.62 | 1.61 | +0.01 |
| 10 | 1.81 | 1.74 | +0.07 |
เครื่องนี้คำนวณยังไง
ปัญหาของการเทียบ "ซื้อ vs เช่า" แบบทั่วไป — เช่น "ผ่อนเดือนละ 25K vs เช่า 18K — เช่าถูกกว่า!" — ผิดเพราะลืมว่า:
- ฝั่งซื้อ สะสม equity (ผ่อนต้นไปเรื่อยๆ + บ้านขึ้นราคา) — ตอนขายได้เงินคืน
- ฝั่งเช่า opportunity cost ของดาวน์ = ถ้าเอาดาวน์ไปลงทุนได้กี่บาท
- ฝั่งเช่า ส่วนต่างผ่อน-เช่า ก็เอาไปลงทุนได้
เครื่องนี้ทำ apples-to-apples — ทั้งสองฝั่งเริ่มต้นด้วยเงินสดเท่ากัน (ฝั่งซื้อ: ดาวน์ลงบ้าน, ฝั่งเช่า: ดาวน์ + differential ลงในกองทุนที่ผลตอบแทน X%). ดู net wealth ปลายปีที่ N
ตัวแปรที่มีอิทธิพลมากที่สุด
- investmentReturn — ใส่สูง = เช่าชนะมาก. ใส่ 6-7% เป็น mid-case
- appreciation — ใส่ 4%+ = ซื้อชนะเร็ว. Thai BKK condo long-run ~2-4%
- horizon — ยิ่งนาน ยิ่งซื้อชนะ (เพราะ equity build-up + บ้านขึ้น compound)
- rate — ดอกเบี้ยสูง = ฝั่งซื้อจ่ายแพง = ครอสโอเวอร์ช้าลง
เมื่อไรการเช่า "ชนะ"
ถ้าทำได้สักข้อใน 4: (1) ลงทุนเก่งจริงทำได้ >7%/ปี, (2) ตลาดบ้านนิ่ง ขึ้นช้า ≤1.5%/ปี, (3) อยู่น้อยกว่า 5-7 ปี, (4) เช่าได้ค่ากลางสมัย rent ที่ค่าเช่าไม่ขึ้นเร็วกว่าเงินเฟ้อ. รวมกันให้ตรง 2-3 ข้อ → เช่าคุ้มกว่า
เมื่อไรการซื้อ "ชนะ"
(1) ทำเลดีจริงราคาขึ้น 3-5%/ปี, (2) อยู่นาน 10+ ปี, (3) เป็นคน "ใช้หลักประกันบ้านเป็น forced savings" (ลงทุนเองไม่เก่ง), (4) ไม่ชอบความไม่แน่นอนของการต้องย้ายเช่า, (5) มีโครงการครอบครัวระยะยาว (มีลูก โรงเรียน คอมมูนิตี้)
FAQ
ซื้อ vs เช่า ตัวไหนดีกว่าจริงๆ
ขึ้นกับ 4 ตัวแปร: (1) อัตรา appreciation บ้าน, (2) อัตราเงินเฟ้อค่าเช่า, (3) opportunity cost (ผลตอบแทนที่ทำได้ถ้าเอาดาวน์ไปลงทุน), (4) ระยะเวลาถือ. เครื่องนี้คำนวณทั้ง 4 — โชว์ปีที่ซื้อเริ่มชนะ (crossover year)
crossover year คืออะไร
ปีแรกที่ "ความมั่งคั่งจากการซื้อ" ≥ "ความมั่งคั่งจากการเช่า + ลงทุน". ปกติ Thai property = 7-12 ปี ขึ้นกับ inputs. ถ้าจะอยู่น้อยกว่า crossover → เช่าคุ้มกว่า
investmentReturn 6% สมจริงไหม
ค่ากลางสำหรับ portfolio mix: SET dividend index 4-5%, REIT 5-7%, หุ้นกู้ 3-4%, US S&P long-run 7-9%. รวมกัน 6% เป็น mid-case realistic. ถ้าใส่ 8-10% จะ favor การเช่ามากขึ้น (เพราะ opportunity cost สูง). ใส่ 3% จะ favor การซื้อ
รวม opportunity cost ของดาวน์ไหม
รวมแล้ว — ฝั่งเช่าเริ่มต้นด้วย "ลงทุนเงินดาวน์" ที่ investment return + ลงทุน "differential" (ส่วนต่าง mortgage+carry กับ rent) ทุกเดือน. นี่คือ apples-to-apples comparison ไม่ใช่ "ผ่อนแสน vs เช่าหมื่น" แบบหยาบ
appreciation 2%/ปี สมจริงไหม
ค่ากลาง Thai condo BKK: 2-4%/ปี long run. คอนโดเก่า/ทำเลซบ: 0-1%. คอนโดทำเลดี (BTS/MRT): 3-5%. ใส่ 2% เป็น conservative — ถ้า optimist 4% ฝั่งซื้อจะชนะเร็วกว่า ~3-5 ปี
ทำไม Thai household นิยมซื้อมากกว่าเช่า
เหตุผลด้านวัฒนธรรม + ตลาดเช่ายังไม่พัฒนา (สัญญาเช่าสั้น, deposit เก็บ, เจ้าของบ้านเปลี่ยนใจไล่). ในตลาดที่เช่ายาว 10 ปีได้แน่ๆ + ค่าเช่าไม่ขึ้นทุกปี (ญี่ปุ่น/เยอรมัน) — เช่าชนะเกือบทุกครั้งทาง math