Comment Acheter un Condo en Thaïlande en Tant qu’Étranger : Guide Complet Étape par Étape 2026
Conditions d’éligibilité de la section 19
Pour être éligible à la propriété en pleine propriété en vertu de la section 19, un étranger doit remplir au moins l’une de ces conditions :
- Avoir un permis de résidence en vertu du droit de l’immigration
- Être autorisé à entrer en Thaïlande en vertu de la loi sur la promotion des investissements (BOI)
- Être une personne morale enregistrée en Thaïlande (classée comme étrangère en vertu de la Foreign Business Act)
- Être une personne morale qui est un investisseur promu en vertu de la Investment Promotion Act
- Apporter des devises étrangères depuis l’étranger ou retirer depuis un compte en baht thaïlandais d’une personne résidant à l’étranger — c’est la voie la plus utilisée par la plupart des acheteurs étrangers, nécessitant le formulaire FET
En pratique, la condition 5 est le parcours utilisé par la très grande majorité des acheteurs étrangers de condos. Vous n’avez pas besoin de visa, de permis de travail ni de permis de résidenceminium Act.
Comment en obtenir un (Étape par étape)
- Ouvrez un compte bancaire thaïlandais — Vous aurez besoin d’un compte bancaire en Thaïlande pour recevoir le transfert. La plupart des banques exigent votre passeport et une adresse en Thaïlande. Bangkok Bank, Kasikorn Bank (KBank) et SCB sont couramment utilisées.
- Demandez à votre banque d’origine d’effectuer un virement en devise étrangère — Envoyez le montant total de l’achat depuis votre banque à l’étranger. Le virement doit être effectué en devise étrangère (USD, EUR, GBP, AUD, etc.) — ne convertissez pas en THB avant l’envoi, sinon le FET ne pourra pas être émis.
- Incluez la formulation de référence correcte — L’instruction de votre virement doit indiquer : "Pour l’achat d’un logement en copropriété [Numéro d’unité] à [Nom du projet de copropriété] au nom de [Votre nom et prénom complets tels qu’indiqués sur le passeport]"
- Demandez le formulaire FET à votre banque thaïlandaise — Pour les transferts de 50 000 USD ou plus, la banque thaïlandaise destinataire est tenue par la Bank of Thailand d’émettre un formulaire FET. Pour des montants plus faibles, la banque peut émettre à la place une lettre de note de crédit, également acceptée par le Land Department.
- Vérifiez que les informations sont correctes — Le FET doit indiquer : votre nom complet (correspondant à votre passeport), le montant en devise étrangère, l’équivalent en THB, l’objet du transfert et la banque émettrice.
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Important : la SBT et les droits de timbre sont mutuellement exclusifs — vous payez l’un ou l’autre, jamais les deux. Si le vendeur a détenu le bien moins de 5 ans, la SBT (3,3%) s’applique. Si plus de 5 ans, ce sont les droits de timbre (0,5%) qui s’applialue
Off-Plan vs. Revente : lequel est le bon choix pour vous ?
Les deux options présentent des avantages et des risques distincts. Votre choix dépend de votre calendrier, de votre tolérance au risque et de votre budget.
| Facteur | Off-Plan (Construction neuve) | Revente (Bien existant) | |
|---|---|---|---|
| Prix | Souvent 10–20 % en dessous de la valeur une fois terminé | Prix du marché, parfois négociable | |
| Paiement | Échelonné (20–30 % pendant la construction, solde au transfert) | Montant intégral au transfert | |
| Ce que vous voyez | 2M–4M | Inférieur |
Pour une analyse plus approfondie des quartiers de Bangkok offrant le meilleur rapport qualité-prix aux acheteurs étrangers, consultez notre Bangkok Neighborhoods Ranked : Où les acheteurs étrangers devraient investir en 2026.
Autres marchés populaires pour les étrangers
| Ville | Prix moyen/m² (THB) | Principales nationalités étrangères | Atout clé |
|---|---|---|---|
| Pattaya | 60 000–200 000 | Russes, Chinois, Européens | Mode de vie balnéaire, prix d’entrée plus bas |
| Transfert du Département des Terres | 1 jour (2–4 heures) | 1 jour (après l’achèvement) | |
| Total | 30–90 jours | 1–3 ans |
Après l’achat : obligations en cours
La propriété s’accompagne de coûts et de responsabilités permanents :
Taxe annuelle sur les terrains et les bâtiments
Depuis 2020, la Thaïlande impose une taxe annuelle sur les terrains et les bâtiments à l’ensemble des biens immobiliers. Pour les condos résidentiels, le taux est de 0,02 % à 0,10 % de la valeur officielle évaluée (pas la valeur marchande). Un condo évalué à 5 millions THB paierait environ 1 000–5 000 THB par an. Les résidences principales dont la valeur est inférieure à 50 millions THB bénéficient d’une réduction supplémentaire.
Frais d’entretien des parties communes (CAM)
Payés mensuellement ou trimestriellement auprès de la personne morale. Les frais CAM couvrent la sécurité, le nettoyage, l’entretien des ascenseurs, la maintenance de la piscine et les services des parties communes. Les tarifs à Bangkok se situent généralement entre 40 et 100 THB par mètre carré et par mois. Les immeubles de standing peuvent atteindre 150+/m².
Assurance
L’assurance structurelle du bâtiment est généralement couverte par la personne morale. En revanche, l’asserline-offset-2 hover:decoration-teal-600" rel="nofollow" target="_blank">Thailand Law Online — Guide juridique : Acheter un condominium en tant qu’étranger
