คำนวณค่าโอนบ้าน-ที่ดิน-คอนโด ฟรี — รวมภาษี ค่าจดจำนอง อากรแสตมป์
ใส่ราคาประเมิน ราคาขาย ปีที่ถือ และวงเงินกู้ — ดูทันทีว่าจะเสียค่าใช้จ่ายที่กรมที่ดินรวมเท่าไหร่ ใครจ่าย ประหยัดได้ขนาดไหนถ้าถือเกิน 5 ปี รองรับส่วนลด 2569 บ้านราคา ≤7 ล้าน
ใส่ข้อมูลทรัพย์สิน
รายละเอียดค่าโอน
ค่าโอนบ้านเสีย 5 รายการอะไรบ้าง
| รายการ | อัตรา | ฐานคำนวณ | เงื่อนไข |
|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 2% | ราคาประเมิน | ทุกกรณี (มีส่วนลด 2569) |
| ค่าจดจำนอง | 1% | วงเงินกู้ | เฉพาะกรณีกู้ (มีส่วนลด 2569) |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) | 3.3% | ราคาขาย / ประเมิน (ที่สูงกว่า) | ถือ <5 ปี + ไม่ใช่บ้านหลัก |
| อากรแสตมป์ | 0.5% | ราคาขาย / ประเมิน (ที่สูงกว่า) | เฉพาะกรณีไม่เสีย SBT |
| ภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย (WHT) | ก้าวหน้า 0-35% | ราคาประเมิน × หักค่าใช้จ่ายตามปีถือ ÷ ปีถือ | บุคคลธรรมดา (นิติบุคคลแบบเหมา 1%) |
ใครเป็นคนจ่าย
- ค่าธรรมเนียมโอน 2% — กฎหมายให้แบ่งคนละครึ่ง (ผู้ซื้อ 1% + ผู้ขาย 1%) — ตลาดจริงต่อรองได้
- ค่าจดจำนอง 1% — ผู้ซื้อจ่าย (เพราะเป็นคนกู้)
- SBT + อากร + WHT — ผู้ขายจ่าย (เพราะเป็นรายได้ของผู้ขาย)
ถือกี่ปีถึงประหยัดภาษี
ถือเกิน 5 ปี = ไม่เสีย SBT 3.3% (ประหยัดมาก เช่น บ้าน 5M = ฿165,000). ถือนานขึ้น = WHT ลดลงเรื่อยๆ เพราะหักค่าใช้จ่ายเพิ่มตามตาราง (มาตรา 50(5)(ข)):
| ปีที่ถือ | หักค่าใช้จ่าย | ส่วนที่ต้องเสียภาษี |
|---|---|---|
| 1 ปี | 92% | 8% |
| 2 ปี | 84% | 16% |
| 3 ปี | 77% | 23% |
| 4 ปี | 71% | 29% |
| 5 ปี | 65% | 35% |
| 6 ปี | 60% | 40% |
| 7 ปี | 55% | 45% |
| 8 ปีขึ้นไป | 50% | 50% |
บุคคลธรรมดา vs นิติบุคคล
บุคคลธรรมดา: WHT คำนวณตามอัตราก้าวหน้า 5 ขั้น (0-35%) คูณตามปีที่ถือ — ประหยัดมากถ้าถือนาน + ถือมูลค่าน้อย. นิติบุคคล (บริษัท/ห้างหุ้นส่วน): WHT แบบเหมา 1% ของราคาขาย เสมอ + ภาษีนิติบุคคลกลางปี (CIT) 20% บนกำไรอีก — รวมแล้วเสียมากกว่าบุคคลธรรมดาในเกือบทุกกรณี. การโอนผ่านบริษัทเพื่อหลบเลี่ยง = สรรพากรตรวจสอบราคา (Transfer Pricing).
ส่วนลด 2569 ใครได้
มติคณะรัฐมนตรี: ลด ค่าธรรมเนียมโอน 2% → 0.01% + ค่าจดจำนอง 1% → 0.01% สำหรับ:
- บ้านเดี่ยว / ทาวน์เฮาส์ / คอนโด ราคาขายไม่เกิน 7 ล้านบาท
- ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก (มีชื่อในทะเบียนบ้าน)
- ผู้ซื้อต้องเป็น บุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
- ทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนภายใน 31 ธันวาคม 2569
ตัวอย่าง: บ้าน 5M, กู้ 4M, ปกติเสีย ฿140,000 (ค่าธรรมเนียม 100K + จดจำนอง 40K) → กับส่วนลด เหลือ ฿900 (500 + 400) = ประหยัด ~฿149,000. ที่ดินเปล่า / นิติบุคคล / ชาวต่างชาติ ไม่ได้รับส่วนลด.
ขั้นตอนวันโอนที่กรมที่ดิน
- นัดผู้ขาย-ผู้ซื้อ-ผู้ค้ำธนาคาร (ถ้ามี) ไปกรมที่ดินด้วยกัน
- ตรวจเอกสาร: โฉนดต้นฉบับ + บัตรประชาชน + ทะเบียนบ้าน + สัญญาซื้อขาย
- เจ้าหน้าที่ประเมินราคา + คำนวณค่าธรรมเนียม + ออกใบสั่งจ่าย
- ผู้ซื้อ-ผู้ขายชำระเงินและภาษี ณ จุด (เงินสด / แคชเชียร์เช็ค / โอน)
- จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ + ลงนามในสัญญา ทบ.13
- รับโฉนดใหม่ในชื่อผู้ซื้อ — ใช้เวลารวม 2-4 ชั่วโมง/รายการ
ราคาประเมินกรมที่ดินคืออะไร เช็คที่ไหน
ราคาประเมินทุนทรัพย์ (กรมธนารักษ์) = ราคาที่กรมที่ดินใช้คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษี — ปกติต่ำกว่าราคาตลาดประมาณ 30-50%. ตรวจสอบได้ที่ assess.treasury.go.th (กรมธนารักษ์) โดยใส่เลขโฉนด / รหัสห้องชุด — ดูราคารอบบัญชีปัจจุบัน (ปรับปรุงทุก 4 ปี). ราคาขายจริง ต้องระบุตามจริงในสัญญา — แจ้งต่ำเพื่อหลบภาษีถือเป็นความผิดและสรรพากรตรวจสอบได้.
คำถามที่ถามบ่อย
ค่าโอนบ้าน-ที่ดินเสียอะไรบ้าง
ที่กรมที่ดินมี 5 รายการหลัก: (1) ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน, (2) ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้, (3) ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) 3.3% ของราคาขาย ถ้าถือ <5 ปี และไม่ใช่บ้านหลัก, (4) อากรแสตมป์ 0.5% ของราคาที่สูงกว่า ระหว่างราคาประเมิน-ราคาขาย เฉพาะกรณีไม่เสีย SBT, (5) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณตามอัตราก้าวหน้าของบุคคลธรรมดา
ใครเป็นคนจ่าย — ผู้ซื้อหรือผู้ขาย
ตามกฎหมาย: ค่าธรรมเนียมการโอน 2% — ผู้ซื้อ-ผู้ขายแบ่งคนละครึ่ง (1% ต่อฝ่าย); ค่าจดจำนอง 1% — ผู้ซื้อจ่าย (เพราะเป็นคนกู้); SBT/อากรแสตมป์/WHT — ผู้ขายจ่าย. ในตลาดจริง ผู้ซื้อ-ผู้ขายมักต่อรองได้ บางทีผู้ขายขอให้ผู้ซื้อจ่ายทั้งหมดเพื่อลดราคา
ถือกี่ปีถึงประหยัดภาษี
ถือเกิน 5 ปี → ไม่เสีย SBT 3.3% (ประหยัดมาก สำหรับบ้าน 5 ล้าน = ฿165,000). ถือนานขึ้น → WHT ลดลงเรื่อยๆ เพราะหักค่าใช้จ่ายเพิ่ม (ปีที่ 1 หัก 92%, ปีที่ 8+ หัก 50%). หรือ มีชื่อในทะเบียนบ้าน ≥1 ปี → ไม่เสีย SBT แม้ถือไม่ถึง 5 ปี
บุคคลธรรมดา vs นิติบุคคล ต่างกันยังไง
บุคคลธรรมดา: WHT คำนวณตามอัตราก้าวหน้า (5 ขั้น 0-35%) คูณตามปีที่ถือ — มีโอกาสประหยัดถ้าถือนาน. นิติบุคคล (บริษัท/ห้างหุ้นส่วน): WHT แบบเหมา 1% ของราคาขายเสมอ + ภาษีนิติบุคคลกลางปี (CIT) 20% บนกำไรอีก. ถ้าซื้อขายผ่านบริษัทเพื่อหลบเลี่ยง — กรมสรรพากรจะตรวจสอบ TP
ส่วนลด 2569 ของรัฐบาล — ใครได้
ตามมติคณะรัฐมนตรี: ลดค่าธรรมเนียมโอนเหลือ 0.01% + ค่าจดจำนอง 0.01% สำหรับ บ้าน-คอนโด ราคา ≤7 ล้านบาท ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก โดยซื้อขายภายใน 31 ธ.ค. 2569 (ติดตามต่ออายุปีถัดไป). ที่ดินเปล่าไม่ได้รับ. นิติบุคคลไม่ได้รับ (เฉพาะบุคคลธรรมดา). ตัวอย่าง บ้าน 5M = ประหยัดประมาณ ฿149,000
ขั้นตอนวันโอนที่กรมที่ดิน
(1) นัดผู้ขาย-ผู้ซื้อ-ผู้ค้ำธนาคาร ไปกรมที่ดินด้วยกัน, (2) ตรวจโฉนด/น.ส.4จ + บัตรประชาชน, (3) เจ้าหน้าที่ประเมินราคา + คำนวณค่าธรรมเนียม, (4) ผู้ซื้อ-ผู้ขายชำระเงิน + ภาษี ณ จุด, (5) จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ + ลงนามในสัญญา, (6) รับโฉนดใหม่ในชื่อผู้ซื้อ. ใช้เวลา 2-4 ชั่วโมงต่อรายการ
มรดก vs ของขวัญ vs ซื้อขาย ต่างกันยังไง
มรดก (ทายาทโดยตรง พ่อแม่-ลูก-คู่สมรส): ค่าธรรมเนียมโอน 0.5% (ไม่ใช่ 2%) + ไม่เสีย SBT/WHT/อากร — ประหยัดมาก. แต่ถ้ามรดกรวม >100 ล้าน เสียภาษีมรดก 5-10%. ของขวัญ: เสียภาษีของขวัญ 5% บนส่วนเกิน 20 ล้านต่อปี (ทายาทโดยตรง) หรือ 10 ล้าน (อื่นๆ). ซื้อขาย: เสียครบทุกรายการ
ราคาประเมินกรมที่ดินเช็คได้ที่ไหน
ราคาประเมิน (ใช้คำนวณค่าโอน + WHT) ไม่ใช่ราคาตลาด — ปกติต่ำกว่าราคาขายประมาณ 30-50%. ตรวจสอบได้ที่ assess.treasury.go.th (กรมธนารักษ์) — ใส่เลขโฉนด/รหัสห้องชุด ดูราคาประเมินรอบบัญชีปัจจุบัน. ราคาขายจริงต้องแจ้งตามจริงในสัญญา ห้ามแจ้งต่ำเพื่อหลบภาษี (สรรพากรตรวจได้)
⚠️ ข้อควรทราบ
เครื่องคำนวณนี้ใช้สูตรอ้างอิงจากกรมที่ดิน + กรมสรรพากร + ประมวลรัษฎากร มาตรา 50(5)(ข) ปี 2566 ขึ้นไป. อัตราภาษีและส่วนลดของรัฐบาลอาจเปลี่ยนแปลงตามมติคณะรัฐมนตรีแต่ละปี — ตรวจสอบล่าสุดก่อนทำธุรกรรมจริง.
การคำนวณนี้เป็นการประมาณการเท่านั้น เจ้าหน้าที่กรมที่ดินอาจคิดยอดต่างจากเครื่องนี้ตามดุลพินิจในกรณีพิเศษ (เช่น โอนระหว่างบริษัท in-group, การปลอดหนี้, สิทธิอื่นๆ). หากเป็นธุรกรรมมูลค่าสูง แนะนำตรวจสอบกับสำนักงานทนายความ/ที่ปรึกษาภาษีก่อนปิดดีล.