รีไฟแนนซ์บ้าน คุ้มไหม
เทียบอัตราเดิมกับอัตราใหม่ หักค่าใช้จ่ายในการย้าย ดูประหยัดสุทธิเท่าไหร่ คืนทุนกี่เดือน
สถานะปัจจุบัน
ข้อเสนอใหม่
ค่าใช้จ่ายในการย้าย
ผลลัพธ์
รีไฟแนนซ์ปีไหนคุ้มที่สุด
ปีที่ 4 — หลังครบ 3 ปี ส่วนใหญ่ไม่มี prepay penalty (3%) + อัตราโปรหมดแล้ว ธนาคารเดิมเปลี่ยนเป็น MRR-1.5 ถึง -2.0 (~5-6%). คู่แข่งจะเสนอ rate โปร 3 ปีใหม่ (3-4%) ดึงคุณไป — ลด rate 1.5-2.5% = ประหยัด ~฿200-500K ตลอดสัญญาที่เหลือ
rate ใหม่ลดเท่าไหร่ถึงคุ้ม
กฎ: ลดอย่างน้อย 0.75-1.0%. ตัวอย่างยอดเหลือ 2.5M:
- ลด 0.5% → ประหยัด ฿~12.5K/ปี / switch ฿~30K → คืนทุน 2.4 ปี (อาจไม่คุ้มถ้าจะรีอีกใน 3 ปี)
- ลด 1.0% → ประหยัด ฿~25K/ปี → คืนทุน 1.2 ปี (คุ้มชัดเจน)
- ลด 2.0% → ประหยัด ฿~50K/ปี → คืนทุน 7 เดือน
ก่อนย้าย — ลองขอลดธนาคารเดิม
ส่วนใหญ่ธนาคารเดิมจะลดดอกได้ 0.25-0.5% ถ้า:
- มีประวัติผ่อนตรง 3 ปี
- เสนอใบ pre-approval จากคู่แข่ง (KBank → SCB / Krungsri → BBL)
- ขอ "MRR-3" หรือ rate match กับโปรของคู่แข่ง
ถ้าได้ ไม่มี switch cost = คุ้มทันที. ถ้าไม่ได้ค่อยย้าย
FAQ
รีไฟแนนซ์ปีไหนคุ้มที่สุด
ปีที่ 4 — เพราะหลังครบ 3 ปีแรก ส่วนใหญ่ไม่มี prepay penalty + อัตราโปรปีที่ 1-3 หมดแล้ว ธนาคารเดิมจะเปลี่ยนเป็น MRR. ขอ rate ใหม่จากธนาคารคู่แข่งหรือ refinn.com / FINNX แล้วเทียบ
rate ใหม่ลดเท่าไหร่ถึงคุ้ม
rule of thumb: ลดอย่างน้อย 0.75-1.0% เพื่อชดเชย switch cost (3% prepay + 1% mortgage + ฿7-8K legal+appraisal). เครื่องนี้คำนวณ break-even months ให้แม่น — ถ้า horizon เหลือเกิน break-even = คุ้ม
switch cost รายการอะไรบ้าง
(1) Prepay penalty 3% × balance (ปกติ 0% ถ้าครบ 3 ปี), (2) Mortgage registration fee 1% × loan ใหม่ (กรมที่ดิน), (3) Appraisal ฿2-5K, (4) Legal/processing ฿2-10K, (5) MRTA insurance optional ~2-4% (financed). รวม 4-7% ของยอดกู้
ขอลดดอกธนาคารเดิม vs ย้าย ดีกว่ากัน
ลองทั้งสอง — ขอลดธนาคารเดิมก่อน (ขอเป็น "MRR-3" หรือเสนอ rate คู่แข่ง). ถ้าธนาคารเดิมไม่ลด → ย้ายเลย. ค่าใช้จ่ายต่ำกว่า (ไม่มี prepay/mortgage fee) แต่ rate มักไม่ต่ำเท่าย้าย
ยอดกู้น้อย < 1.5M รีไฟแนนซ์คุ้มไหม
มักไม่คุ้ม — switch cost คงที่ ฿20-50K ขึ้นไป แต่ดอกประหยัดต่อปีอาจแค่ ฿15-30K. break-even เกิน 2-3 ปี. รอผ่อนเหลือ ≥1.5-2M ค่อยรีไฟ