ใบสมัครวีซ่าลงทุน 3M บาทสำหรับประเทศไทยปี 2026 — คู่มือฉบับสมบูรณ์สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติด้านคอนโดมิเนียมแบบถือครองกรรมสิทธิ์เสรี + การซ้อนต่อวีซ่า

หากคุณกำลังมองจะย้ายมาอยู่ประเทศไทยในปี 2026 และเงียบ ๆ หวังว่ากฎวีซ่าจะสอดคล้องกับ “คนซื้ออสังหา” ได้เสียที นี่แหละปีที่ประตูเริ่มแง้มออกมาแล้ว วีซ่าการลงทุน 3 ล้านบาht ซึ่งออกเป็นทางการผ่านคำสั่งตรวจคนเข้าเมือง 237/2568 และ 238/2568 ช่วยให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถแปลงการซื้อคอนโดแบบถือกรรมสิทธิ์ (freehold) มูลค่า ฿3 ล้านขึ้นไป ให้เป็นวีซ่าประเภท Non-Immigrant 'B' (Investment) แบบต่อได้ — ปีต่อปี โดยไม่จำเป็นต้องออกนอกประเทศ

ฟังดูเหมือนง่าย แต่ไม่ถึงกับนั้น วีซ่าต้องพึ่ง “เชน” เอกสารหลายขั้น — ตั้งแต่ใบรับรอง FET การจัดสรรโควต้าคนต่างชาติ การยื่น Stage 1 เทียบกับ Stage 2 ไปจนถึงไทม์ไลน์ของผู้ติดตาม — หากขั้นใดขั้นหนึ่งขาดหาย ก็อาจทำให้เรื่องทั้งหมดยุติลงได้ คู่มือนี้พาคุณไล่ตั้งแต่ต้นจนจบแบบ end-to-end ตามรูปแบบที่เกิดขึ้นจริงสำหรับผู้ซื้อในปี 2026 พร้อมคำสั่งเฉพาะ ค่าธรรมเนียม และเดดไลน์ที่ควรรู้

1. วีซ่าการลงทุน 3M บาท คืออะไร

วีซ่าการลงทุน 3 ล้านบาท คือการจัดประเภท Non-Immigrant 'B' โดยมีคำต่อท้าย “Investment” ออกภายใต้คำสั่งของ Thai Immigration Bureau ได้แก่ คำสั่ง 237/2568 และ 238/2568 สองคำสั่งนี้ร่วมกันกำหนด:

• การลงทุนในคอนโดแบบถือกรรมสิทธิ์ ขั้นต่ำ ฿3,000,000 ต่อผู้ยื่นหลัก
• กระบวนการอนุมัติแบบ 2 ขั้นตอน — พำนักชั่วคราว 90 วัน แล้วจึงต่อได้เต็มรูปแบบอีก 12 เดือน
• ต่ออายุประจำปีที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง โดยไม่ต้องวิ่งออกนอกประเทศ
• สนับสนุนผู้ติดตาม สำหรับคู่สมรสและบุตรอายุต่ำกว่า 20 ปี ซึ่งทำได้หลังจากได้รับการต่ออายุครบ 12 เดือนแล้วเท่านั้น
• เงื่อนไขว่ากองทุนที่ใช้ซื้ออสังหา ต้อง โอนเข้ามาจากต่างประเทศ และบันทึกผ่านขั้นตอนกระบวนการใบรับรอง FET

ต่างจาก Thailand Elite รุ่นเก่า (ปัจจุบันคือ Thailand Privilege Card) ที่เป็นสมาชิกแบบจ่ายค่าสิทธิ วีซ่ารายนี้ผูกกับการซื้อทรัพย์สินจริง และให้ “รางวัล” แก่เงินทุนที่เข้าประเทศอย่างแท้จริง

2. ทำไมปี 2026 ถึงเป็นปีที่ไลน์นี้เปิดให้เห็นทาง

มี 3 ปัจจัยมาบรรจบในปี 2026 ที่ก่อนหน้านี้เคยทำให้วีซ่าประเภทนี้ดู “เข้าถึงยาก” อย่างแรกคือ อัตรานโยบายอยู่ที่ 1.25–1.50% หลังจากหลายปีที่ต้นทุนเงินทุนสูง และตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ กลับมามีการเติบโตของราคาประมาณ 2.71% แบบเทียบรายปี — ช้ากว่ายุคบูม แต่ยังพอทำให้การซื้อแบบถือกรรมสิทธิ์กลับมาดู “คุ้ม” ได้อีกครั้ง ประการที่สอง คำสั่งต่าง ๆ ถูกทำให้เสร็จสิ้นอย่างเป็นทางการในช่วงปลายไตรมาส 1 ปี 2026 แทนคำแนะนำเดิมที่เคยออกมาแบบกระจัดกระจายจนทำให้เจ้าหน้าที่ตรวจคนเข้าเมืองสับสนว่า “ต้องปั๊มตราประทับอย่างไรให้ถูก” ประการที่สาม ร่างกฎกระทรวงว่าด้วยภาษีการถือครองทรัพย์สินของปี 2026 (ยังอยู่ระหว่างการพิจารณาของรัฐสภา ณ เดือนเมษายน) กำลังสร้างความเร่งด่วนสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการ “ล็อกฐานภาษี” ของตัวเองก่อนที่จะมีการปรับโครงสร้างใด ๆ เข้ามา

3. ใครเข้าเกณฑ์ — และใครไม่เข้า

เงื่อนไขการมีสิทธิ ไม่ได้ถูกจำกัดที่ “ตัวคุณคือใคร” มากเท่ากับ “เงินเข้ามาอย่างไร” และ “คุณซื้ออะไร” คำสั่งระบุว่า:

• บุคคลที่มีสัญชาติอื่นที่ไม่ใช่ไทย อายุเกิน 20 ปี และมีหนังสือเดินทางที่ยังมีผล
• ไม่มีปัญหาเกี่ยวกับการเปิดเผยประวัติอาชญากรรมในระดับประเทศของตน
• มีเงินที่เคลียร์แล้ว เท่ากับหรือสูงกว่าขั้นต่ำเกณฑ์การซื้อ ฿3,000,000
• เอกสารยืนยันว่า “ราคาซื้อถูกโอนจากต่างประเทศอย่างครบถ้วน” มาจากนอกประเทศไทย
• ยูนิตคอนโดที่จดทะเบียนอยู่ในโควต้าคนต่างชาติ (ดูรายละเอียดเพิ่มเติมในหัวข้อ 6)

คุณ ไม่จำเป็น ต้องพิสูจน์รายได้ที่ยังดำเนินต่ออยู่ อายุเกษียณ หรือความเชี่ยวชาญระดับ BOI — นั่นเป็นเงื่อนไขของหมวดหมู่วีซ่าอื่น ๆ สิ่งที่คุณต้องมีคือหลักฐานการโอนเงิน และโฉนด/เอกสารกรรมสิทธิ์ ซึ่งต้องเป็นชื่อคุณทั้งคู่ และต้องลงวันที่ตรงกัน

รูปแบบความล้มเหลวที่พบบ่อยที่สุดสำหรับผู้ซื้อที่ “มีสิทธิอยู่แล้ว” คือ การใช้เงินที่ตั้งอยู่ในบัญชีธนาคารในประเทศไทยอยู่ก่อนแล้ว หากไม่มี FET ที่โอนเข้ามาใหม่ ว่าด้วยเรื่องโควต้าคนต่างชาติ ยูนิตจะไม่สามารถจดทะเบียนในโควต้าดังกล่าวได้ และเมื่อสถานะโควต้านั้นไม่มี วีซ่าก็จะ “ติดไม่ได้”

4. เงื่อนไขคอนโดแบบถือกรรมสิทธิ์ (Freehold) (จุดที่คนซื้อส่วนใหญ่พลาด)

คำสั่งระบุ กรรมสิทธิ์คอนโดแบบถือกรรมสิทธิ์ (freehold) — ไม่ใช่บ้าน ไม่ใช่ที่ดิน ไม่ใช่สิทธิการเช่าถือ ไม่ใช่ “เช่าซื้อเพื่อเป็นเจ้าของ” หรือ “สัญญาเช่า 30+30” โครงสร้างทั้งหลายอาจเป็นตัวเลือกอสังหาที่เหมาะสมในตัวเอง แต่ไม่ช่วย “ปลดล็อก” วีซ่าประเภทนี้

เหตุผลคือโครงสร้างทางกฎหมาย: ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดิน “โดยตรง” ในประเทศไทยตามกฎหมายว่าด้วยที่ดิน ดังนั้นการซื้อ “วิลล่าแบบถือกรรมสิทธิ์” ในชื่อเจ้าของชาวต่างชาติเองจึงเป็นไปไม่ได้ทางกฎหมายหากไม่ผ่านบริษัทไทย ซึ่งคำสั่งนี้ปิดช่องทางดังกล่าวไว้อย่างชัดเจน ส่วนคอนโดถูกอยู่ในระบอบกฎหมายอีกแบบ ภายใต้ พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 ที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติมีกรรมสิทธิ์แบบถือกรรมสิทธิ์ได้ภายในโควต้ารวม 49%

สำหรับโครงสร้างแบบเช่าถือ (lease) รัฐบาลได้ส่งสัญญาณว่าในปี 2026 จะทำให้ “พื้นที่สีเทา” ของเงื่อนไขการต่ออายุเข้มขึ้น หากคุณอยู่ในขั้นเช่าถือครึ่งทาง วางแผน “ทางออก” มากกว่าคิดเล่นวีซ่า

5. FET — เอกสารสายใยที่ทำหรือพังวีซ่าคุณ

ใบรับรองการทำธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (FET, ชื่อเต็มเป็นทางการ Thor Tor 3 / ธ.ต.3) คือเอกสารชิ้นเดียวที่สำคัญที่สุดที่คุณต้องเก็บระหว่างขั้นตอนซื้อ มันใช้ยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อ มาจากต่างประเทศ ถูกแปลงเป็นเงินบาทภายในธนาคารพาณิชย์ของไทย และถูกนำมาหักเครดิตเพื่อการซื้ออสังหารายการดังกล่าว

กลไกคือ:

1. เปิด บัญชีธนาคารในไทยในชื่อคุณเอง หรือใช้บัญชีสกุลเงินต่างประเทศแบบผู้ไม่มีถิ่นฐานในธนาคารของไทย
2. โอนยอดเงินค่าสินค้าเป็น สกุลเงินต่างประเทศ จากบัญชีของคุณที่ต่างประเทศ พร้อมข้อความใน SWIFT ว่า “For purchase of condominium”
3. ธนาคารไทยฝั่งผู้รับทำการแปลงเป็น THB ตามอัตราที่มีอยู่ ณ ขณะนั้น
4. ธนาคารออกใบรับรอง FET ระบุ ยอดที่โอน, สกุลเงิน, อัตราแลกเปลี่ยน และชื่อผู้โอน
5. คุณนำ FET ไปยื่นที่กรมที่ดินในวันโอน เพื่อยืนยันคุณสมบัติด้านโควต้าคนต่างชาติ

หากคุณขายยูนิตในอีกหลายปีถัดจากนั้น FET เดิมก็ยังกลายเป็น “บัตรผ่าน” เพื่อ นำเงินที่ได้รับกลับประเทศจากประเทศไทย หากไม่มี FET คุณจะส่งคืนได้แค่ยอดเงินซื้อเดิม — กำไรส่วนเพิ่มจะติดอยู่ ไม่สามารถนำกลับได้ ดังนั้นให้ปฏิบัติต่อ FET เหมือนพันธบัตรผู้ถือเอกสาร: สแกนไว้ เก็บต้นฉบับให้ปลอดภัย และเก็บรักษาอย่างน้อย 10 ปี

6. โควต้าคนต่างชาติ 49% — เหตุผลที่การเลือกยูนิตสำคัญมาก

กฎหมายคอนโดในไทยกำหนดเพดานการถือครองของชาวต่างชาติไว้ที่ 49% ของพื้นที่ใช้สอยที่ขายได้ ในอาคารนั้น ๆ ต่อคำสั่งใหม่ ผู้พัฒนาจะติดตามตัวเลขนี้อย่างละเอียด แต่สำหรับอาคารเก่าหรือยูนิตขายต่อ การตรวจสอบสถานะล่วงหน้าของคุณคือ “ตาข่ายกันพลาด”

ปัญหาที่เจอบ่อยมี 2 แบบ:

1. อาคารอยู่ที่เพดานแล้ว — บางอาคารยอดนิยมในกรุงเทพฯ และภูเก็ตแตะ 49% มาแล้วหลายปี ผู้ซื้อชาวต่างชาติยังอาจซื้อยูนิตได้ แต่จะทำได้ในรูปแบบสิทธิการเช่าถือเท่านั้น และรูปแบบดังกล่าวไม่เข้าเงื่อนไขของวีซ่า
2. ยูนิตเคยเป็นของชาวต่างชาติ แล้วถูกเปลี่ยนมาเป็นกรรมสิทธิ์คนไทย — ยูนิตที่ขายต่อมาหาคุณจะกลับมาเพิ่มให้โควต้าคนต่างชาติ แต่จะเกิดได้ก็ต่อเมื่ออาคารนั้นยังมี “พื้นที่โควต้า” เหลือ

ทนายของคุณควรดึงข้อมูลการค้นหาในกรมที่ดินสำหรับยูนิตเฉพาะราย และดู “ยอดคงเหลือโควต้า” ของอาคาร ก่อนคุณจะโอนเงินใด ๆ เข้าไป ลองดู คอนโดแบบถือกรรมสิทธิ์ที่มีให้เลือกทั่วกรุงเทพฯ โดยตรวจสอบสถานะโควต้าคนต่างชาติไว้แล้ว และดู สต็อกคอนโดภูเก็ต แบบแยกต่างหาก หากคุณซื้อโดยโฟกัสมุม “ปล่อยเช่ารับนักท่องเที่ยวช่วงวันหยุด”

7. การยื่น 2 ขั้นตอน — 90 วัน แล้วต่ออีก 12 เดือน

การอนุมัติแบ่งเป็น 2 หน้าต่าง:

ขั้นตอน 2 คือจุดที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติเกือบครึ่งมักสะดุด ประกันสุขภาพจะ “บังคับ” ในขั้นนี้ และกรมธรรม์ที่ผ่านเงื่อนไขของ Immigration ไม่ได้เหมือนกันทั้งหมด — นโยบายต้อง ครอบคลุมอย่างน้อย ฿400,000 ค่ารักษาผู้ป่วยใน + ฿40,000 ค่ารักษาผู้ป่วยนอก และประกันท่องเที่ยวราคาถูกจำนวนมากก็ไม่ผ่านตามเกณฑ์ วางแผนเลือกบริษัทประกันที่ได้รับอนุญาตในไทยอย่าง LUMA, Pacific Cross หรือ Cigna โดยต้องมีเอกสารกรมธรรม์ภาษาไทย และต้องมีประวัติเคลมที่ชัดเจนกับโรงพยาบาลในเครืออย่าง Bangkok Hospital หรือ Bumrungrad เบี้ยประกันสำหรับผู้ซื้อวัย 40s และ 50s โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ ฿35,000–฿80,000 ต่อปี และจะเพิ่มขึ้น 8–15% ต่อปีเมื่ออายุเข้า “ช่วงเรท” ที่สูงขึ้น

8. สนับสนุนคู่สมรสและบุตรหลานของคุณ

การสนับสนุนผู้ติดตามเป็นหนึ่งในเหตุผลที่ “ไม่ค่อยถูกให้เครดิต” ว่าวีซ่าการลงทุนเหนือกว่าตัวเลือกเกษียณราคาถูกกว่าเมื่อพิจารณาในบริบทของครอบครัว เมื่อผู้ยื่นหลักได้รับการต่ออายุ 12 เดือนแล้ว คู่สมรสและบุตร/ลูกของคุณอายุต่ำกว่า 20 ปี สามารถยื่นวีซ่าผู้ติดตามของตนเองได้ โดยยึดตามความสัมพันธ์กับผู้ยื่นหลัก

คุณจะต้องมีเอกสารสูติบัตรแบบคัดลอกที่รับรองแล้วและทะเบียนสมรส ซึ่งทั้งหมดต้องแปลและรับรองโดยทนาย/เจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง รวมถึงสำเนาหนังสือเดินทางด้วย ผู้ติดตามแต่ละคนยื่นทั้งขั้นตอน 1 และขั้นตอน 2 แยกกัน แต่ “คุณสมบัติด้านอสังหา” จะส่งต่อจากผู้ยื่นหลัก คุณจึงไม่จำเป็นต้องมีคอนโด ฿3M ต่อหนึ่งคนในครอบครัว

คู่รักที่ซื้อด้วยกันมักจัดโครงสร้างการถือครองเป็น 50/50 เพื่อให้ทั้งคู่มี “ฐานะวีซ่า” ของตนเองในการยื่น แต่วิธีนี้ใช้ได้จริง อย่างไรก็ตาม แต่ละฝ่ายต้องผ่านเกณฑ์เงิน ฿3M ที่มีหลักฐาน FET แยกคนละชุด ส่งผลให้ความต้องการโอนเงินเข้าเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า

9. เทียบกับ LTR, Privilege Card และวีซ่าประเภทเกษียณ

วีซ่าการลงทุนไม่ได้เป็นคำตอบที่ดีที่สุดสำหรับทุกคนเสมอไป นี่คือกรณีที่ตัวเลือกอื่นชนะ:

หากคุณต้องการอ่านเชิงลึกเกี่ยวกับการตัดสินใจซื้อในระดับภูมิภาค ลองดู บทวิเคราะห์เมืองระดับ 2 ซึ่งครอบคลุมกลไกวีซ่าการลงทุนในมุมของภาคตะวันออกเฉียงเหนือและหาดใหญ่

10. ข้อควรระวังก่อนคุณเซ็นสัญญา

• ผู้พัฒนาขอให้จ่ายเป็นเงินสด หรือยืนยันให้โอนจากธนาคารไทยไปธนาคารไทยเท่านั้น (ไม่มี FET = โควต้าคนต่างชาติไม่ได้ = วีซ่าจะติดไม่ได้)
• เอกสารสิทธิ์ระบุว่า “ยังอยู่ระหว่างเตรียม” ในวันจดทะเบียน — ขอเลื่อนการโอนไปจนกว่าเอกสารจะพร้อม
• พูดกันแบบปากว่า “โควต้าคนต่างชาติยังมี” แต่ผลการค้นหาในกรมที่ดินชี้ว่าอาคารนั้นแตะ 49% แล้ว
• สัญญา/คำมั่นว่าจะให้ “เป็นเจ้าของแบบถาวร” — ไม่มีสิ่งนี้ภายใต้กฎหมายไทย; สัญญาเช่าถูกจำกัดที่ 30+30 และการต่ออายุเป็นประเด็นโต้แย้ง
• ขายก่อนก่อสร้างโดยไม่มีบัญชีเอสโครว์ถือเงินมัดจำ — ผู้พัฒนาอาจหายไปพร้อมเงินได้
• ปฏิเสธเอกสารรับรอง “ค่าธรรมเนียมส่วนกลาง” หรือ “ใบรับรองปลอดหนี้” ในยูนิตขายต่อ

ให้ว่าจ้างทนายอสังหาภายในประเทศไทยของคุณเอง โดยแยกจากทนายของผู้พัฒนา ค่าใช้จ่าย (ประมาณ ฿30,000–฿80,000 สำหรับดีลซื้อคอนโดทั่วไป) เป็นสัดส่วนเล็กมากเมื่อเทียบกับ “ต้นทุนความล้มเหลว” ของการยื่นวีซ่า — และทนายที่ดีจะคุ้มตัวเองอยู่แล้ว แม้เพียงจากการจับปัญหาเอกสารที่อาจทำให้ยื่นไม่ผ่าน

แหล่งที่มา & อ้างอิง