Vì sao người mua nhà Trung Quốc âm thầm rời Thái Lan năm 2026

Bước vào một phòng trưng bày bán hàng ở Bangkok năm 2026, bạn vẫn sẽ thấy những tờ brochure giống hệt nhắm tới khách mua người Trung Quốc đại lục: bảng hiệu song ngữ, mã QR WeChat, nhân viên bán hàng nói tiếng Quan Thoại và chính sách giá kiểu “China Lucky Number” cho căn 8B-08. Brochure vẫn được in. Nhưng người mua thì ngày càng vắng mặt.

Các nhà phát triển Thái Lan thì im lặng, môi giới còn im lặng hơn, và truyền thông tiếng Anh địa phương thường “chôn” các dữ liệu vào trong những báo cáo thị trường mà chẳng ai đọc quá trang hai. Tuy vậy, các con số chính thức từ Trung tâm Thông tin Bất động sản (Real Estate Information Center - REIC) lại kể một câu chuyện rất rõ ràng: nhu cầu của người Trung Quốc đối với các căn hộ chung cư ở Thái Lan đang giảm nhanh, và xu hướng này có vẻ là xu hướng mang tính cấu trúc chứ không phải chu kỳ.

Đây là phần của thị trường 2026 mà chẳng ai nói toạc ra. Chúng ta sẽ nói ở đây.

Những con số chẳng ai muốn in ra

Điểm đầu tiên cần “neo” lại là mức độ người mua Trung Quốc từng chiếm chỗ trong nhu cầu chung cư ở Thái. Trước COVID, Trung Quốc không chỉ là một quốc tịch trong nhiều quốc tịch. Đó là vị trí dẫn đầu mang tính cấu trúc.

• Chung cÆ° Bangkok, 2018-2019: người mua Trung Quốc chiếm khoảng 25-30% của mọi giao dịch mua chung cÆ° của người nước ngoài, và một số đợt mở bán mới ở Sukhumvit và Rama 9 có thể bán 60%+ cho khách mua pre-plan người Trung Quốc chỉ trong vài cuối tuần.
• Chung cÆ° pre-plan ở Phuket, trước 2020: ước tính 60-70% lượng hàng tồn pre-plan ở Bang Tao, Laguna và Surin được hấp thụ bởi các nhà đầu tÆ° Trung Quốc đại lục tìm kiếm cả lối sống lẫn suất sinh lời từ cho thuê.
• “Reset” giai đoạn 2020-2024: CBRE Thái Lan ước tính giao dịch bất động sản của người nước ngoài giảm 40% trong khung thời gian này, do các biện pháp kiểm soát vốn ở Trung Quốc, siết chặt quy định về visa và giấy phép lao động tại Thái, cùng với việc điều chỉnh lại nhu cầu sau COVID.

Đến năm 2026, bức tranh đã “ổn định” sang một trạng thái khác biệt rõ rệt. Dữ liệu của REIC cho giai đoạn tháng 1-9/2025 cho thấy:

Điểm nổi bật là: Trung Quốc vẫn là nguồn khách mua nước ngoài lớn nhất. Câu chuyện nằm ở chỗ “khoảng cách” giữa Trung Quốc và nhóm quốc tịch đứng sau đang thu hẹp lại nhanh chóng. Người mua từ Nga, Myanmar, Đài Loan, Ấn Độ và vùng Vịnh đang lấp vào một phần “khoảng trống” trong các con số headline. Nhưng họ chưa lấp vào cả quy mô số tiền hay khối lượng.

Phuket cũng kể lại cùng một câu chuyện theo một góc nhìn khác. Trước 2020, thị trường pre-plan ở Phuket có tỷ trọng người Trung Quốc khoảng 60-70%. Đến năm 2024, cơ cấu đã thay đổi gần như hoàn toàn: khoảng 25-30% là người mua Nga và CIS, 25% là châu Âu, 20% là Đông Nam Á và khách Thái trong nước, và 10% là Trung Đông. Nhu cầu từ người Trung Quốc không biến mất, nhưng họ đã không còn là “sàn” mang tính cấu trúc mà các nhà phát triển từng xây kế hoạch kinh doanh dựa vào.

Động lực 1 — Bắc Kinh khóa cửa từ ngày 1/1/2026

Phát triển đơn lẻ bị bỏ quên nhất đối với bất động sản Thái Lan năm 2026 lại không nằm trên website của một cơ quan chính phủ Thái Lan. Nó nằm trên trang web của Cơ quan Quản lý Ngoại hối Nhà nước Trung Quốc (SAFE).

Ngày 31/10/2025, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) cùng với Ủy ban Quản lý Ngân hàng và Ủy ban Chứng khoán đã công bố các quy định chặt hơn về dòng vốn xuyên biên giới, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Các thay đổi headline:

• Thời gian lÆ°u trữ hồ sÆ¡ ngân hàng tăng gấp đôi — hồ sÆ¡ giao dịch đối với các khoản chuyển tiền ngoại tệ ra nước ngoài nay phải được lÆ°u trong 10 năm thay vì 5. Dịch ra là: mọi lệnh chuyển USD giờ đây có thể được tra cứu, truy vết và kiểm toán trong suốt một thập ká»·.
• Giảm mạnh ngưỡng xác minh danh tính — ngân hàng phải xác minh danh tính của bất kỳ cá nhân nào gá»­i ra nước ngoài số tiền hÆ¡n RMB 5.000 hoặc USD 1.000. Ngưỡng thá»±c tế trước đó cao hÆ¡n đáng kể.
• Trần USD 50.000/năm được siết chặt hÆ¡n — trần hạn mức theo mỗi người đối với mua ngoại hối vẫn được giữ nguyên, nhÆ°ng các quy tắc mới đóng lại nhiều “đường vòng” (gộp hạn mức qua nhiều thành viên gia đình, chuyển theo cấu trúc qua kênh doanh nghiệp nhỏ, định tuyến dòng tiền kiểu tặng cho).

Với một căn hộ ở Thái có giá khoảng THB 8-15 triệu (tương đương USD 230.000-430.000), phép tính trước đây là: gộp hạn mức qua ba đến bốn thành viên gia đình ruột thịt gần, chuyển qua Hồng Kông, rồi chuyển tiền thành ba đến bốn đợt trong suốt một năm dương lịch. “Bài” đó giờ đã bị giám sát chặt. Ma sát không phải là “tắc hoàn toàn” — việc chuyển tiền vẫn có thể thực hiện — nhưng chi phí, thời gian và mức độ phơi bày cá nhân đều tăng lên.

Điều này quan trọng hơn cả những gì thay đổi quy định theo headline gợi ý, vì bất động sản Thái Lan đang cạnh tranh với các hạng tài sản ở Trung Quốc không đòi hỏi cùng mức “ma sát” khi chuyển tiền ra nước ngoài (các thành phố nội địa hạng 1 giá bị “ép”, quỹ bất động sản niêm yết tại Hồng Kông, trái phiếu định giá bằng USD mua qua các kênh QDII nội địa). Chi phí tương đối để mua một căn hộ ở Bangkok đã tăng lên — không phải tăng theo baht, mà tăng theo mức độ rủi ro tuân thủ và phơi bày dưới góc nhìn của cơ quan quản lý Trung Quốc.

Động lực 2 — Phán quyết vụ 23 bị cáo ở Phuket

Động lực thứ hai đến từ chính “bên Thái”, và nó phát ra một tín hiệu lớn hơn so với những gì báo chí tiếng Anh thường đưa tin.

Ngày 11/09/2024, Tòa Hình sự Thái Lan đã tuyên phán quyết trong Vụ án số A.2812/2567 — phán quyết liên quan đến cổ đông đứng tên (nominee) có tác động sâu rộng nhất trong lịch sử bất động sản Thái Lan hiện đại. Bị cáo là: một văn phòng luật và kế toán đặt tại Phuket, đã đứng sau việc sắp xếp các cổ đông đứng tên người Thái trong khoảng 60 công ty gắn với một mạng lưới bất động sản do người Trung Quốc dẫn dắt. Quy mô tài sản: khoảng THB 1 tỷ trải rộng qua nhà hàng, một trường quốc tế, khách sạn, dịch vụ thuê xe, căn hộ chung cư và các dự án biệt thự hạng sang.

Bản án 5 năm hoãn thi hành là một kiểu kết quả thường bị độc giả báo chí nước ngoài gọi là “khoan dung” do họ quen với khung xử phạt nặng hơn. Cách hiểu đó bỏ sót tác động “rợn người” đối với quy trình thực tế. Án treo nghĩa là có án tích. Phạt THB 200.000 đối với cổ đông đứng tên trong khi họ kiếm THB 30.000-50.000 mỗi công ty là một khoản “lỗ ròng”. Lệnh giải thể bắt buộc làm xóa sổ cấu trúc tài sản. Đối với chủ sở hữu thực tế người Trung Quốc đã trả THB 30.000-50.000 để “mang gương mặt Thái” cho một biệt thự, toàn bộ kế hoạch — công cụ để sở hữu bất động sản ở Thái Lan, bao gồm đất và nhà (không chỉ căn hộ) — nay đã trở thành con đường dẫn đến hành vi có thể bị kết tội.

Số liệu lớn hơn, ít được đưa tin: từ tháng 9/2024 đến tháng 5/2025, các cơ quan thực thi của Thái Lan đã xử lý 861 vụ việc kinh doanh liên quan đến nominee, với tổng thiệt hại kinh tế ước tính là THB 15,3 tỷ. Hua Hin, Koh Samui, Pattaya, Chiang Mai — phạm vi thực thi là trên toàn quốc, không chỉ riêng Phuket.

Động lực 3 — Khi giá trị vốn nhà ở ở Trung Quốc bốc hơi

Dù Bắc Kinh không siết kiểm soát vốn và dù Phuket không đưa 23 người “đứng tên” ra tòa, thì vẫn có một lực thứ ba có thể khiến người mua Trung Quốc rút khỏi bất động sản Thái Lan: thị trường nhà của họ đang tài trợ cho khoản mua “offshore” đã giảm trong bốn năm và chưa tìm được “đáy”.

• Đầu tÆ° bất động sản ở Trung Quốc giảm 14,7% trong giai đoạn tháng 1-tháng 10/2025, cộng thêm nhiều năm sụt giảm trước đó ở 2022, 2023 và 2024.
• Bán nhà mới được dá»± báo sẽ giảm 8% trong cả năm 2025 — năm thứ năm liên tiếp tăng trưởng âm.
• Evergrande, từng là nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc, bị hủy niêm yết khỏi Sở Giao dịch Chứng khoán Hồng Kông vào tháng 8/2025 với giá trị thị trường còn lại chỉ hÆ¡n 275 triệu USD. Thời kỳ đỉnh cao, tập đoàn này từng có hÆ¡n 300 tá»· USD nợ phải trả. Hàng trăm dá»± án chÆ°a hoàn thành nằm dang dở khắp cả nước.
• Vanke, một nhà phát triển được chống lÆ°ng bởi nhà nước và thường được xem nhÆ° “mốc chuẩn an toàn”, đã xin gia hạn thanh toán trái phiếu vào cuối năm 2025 — là nhà phát triển gắn với nhà nước đầu tiên phát tín hiệu rằng cần tái cÆ¡ cấu.

Cơ chế đối với bất động sản Thái Lan không phải là trực tiếp. Đó là hiệu ứng “tài sản giàu lên/thu lại”.

Với các gia đình thuộc tầng lớp trung lưu ở Trung Quốc, căn hộ ở Thượng Hải, Thành Đô hoặc Hàng Châu không chỉ là một nơi ở. Nó là tài sản chống đỡ cho giấc mơ mua nhà thứ hai ở nước ngoài — cho việc nghỉ hưu, cho việc học quốc tế của con cái, cho “Kế hoạch B”. Khi căn hộ đó giảm 15-30% về giá trị thị trường (và 40%+ ở một số thành phố hạng 2), bài toán mua nhà thứ hai không còn đúng nữa. Người mua không “mất hứng” theo nghĩa đen — họ mất đi khoản tài sản thế chấp khiến việc mua offshore trở nên hợp lý.

Tỷ lệ tiết kiệm của hộ gia đình Trung Quốc thực ra đã tăng trong giai đoạn này, nghe có vẻ tích cực nhưng lại là tín hiệu suy thoái điển hình: khi người tiêu dùng kỳ vọng sự suy yếu trong tương lai, họ tiết kiệm nhiều hơn và chi tiêu ít hơn, bao gồm việc giảm các khoản mua tài sản quốc tế mang tính tùy chọn. Chung cư ở Thái Lan chính là nhóm sản phẩm tùy chọn như vậy, thường bị hoãn lại.

Tiền của người Trung Quốc đang đi đâu

Nói rằng người mua Trung Quốc rời bỏ bất động sản Thái Lan mà không nhắc đến nơi “sức mua” offshore còn lại đang chảy sang đâu là chưa đầy đủ. Câu trả lời thật là: không đi xa lắm.

Chương trình Malaysia My Second Home (MM2H) đã được làm mới của Malaysia là nơi hưởng lợi lớn nhất. Kể từ khi chương trình được reset năm 2024:

• 14.535 hồ sÆ¡ đã nộp đến đầu năm 2026, trong đó người Trung Quốc đại lục chiếm 7.600 hồ sÆ¡ (52%).
• Trong số các giao dịch mua bất động sản liên quan đến MM2H, người Trung Quốc chiếm 304 người — khoảng 41% trong tổng số giao dịch. Các nhóm kế tiếp là người mua Đài Loan (91) và Singapore (63).
• ChÆ°Æ¡ng trình gần chạm ngưỡng 1 tá»· USD dòng tiền vào bất động sản, với nhu cầu từ Trung Quốc là động lá»±c lớn nhất.

Vì sao là Malaysia chứ không phải Thái Lan? Gói MM2H giải quyết hai “điểm đau” mà bản tương đương của Thái không làm tốt:

Với một gia đình Trung Quốc muốn có căn nhà, khu vườn, trường học quốc tế và sự chắc chắn pháp lý trong cùng một gói, MM2H giải quyết vấn đề mà bất động sản Thái không đáp ứng được. Nhật Bản (sự yếu của đồng yên, sở hữu tự do minh bạch) và Bồ Đào Nha (dù đã có thay đổi về Golden Visa, vẫn mang lại quyền cư trú tại EU) đang hấp thụ lần lượt các phân khúc cao hơn và HNWI. Thái Lan giữ lại nhóm người mua chỉ căn hộ ở đô thị và người về hưu hài lòng với sở hữu căn hộ tự do.

Bằng chứng ngược — Ai vẫn đang mua

Phân tích trung thực phải bao gồm cả những dữ liệu phản biện lại luận điểm chính. Dưới đây là các yếu tố vẫn đang có lợi cho nhu cầu bất động sản Thái từ người Trung Quốc:

• 30,5% vẫn là tá»· trọng lớn nhất. Không có quốc tịch nào khác đạt được mức này. Người mua Nga (tập trung ở Phuket và Pattaya), người mua Myanmar (dòng vốn rời khỏi Yangon), và người mua Ấn Độ (phân khúc HNWI đang tăng) đều đang tăng trưởng, nhÆ°ng không quốc tịch nào trong từng nhóm riêng lẻ chạm gần tá»· trọng của người Trung Quốc.
• Người Trung Quốc siêu giàu (Ultra-high-net-worth) không phải chịu cùng mức “ma sát”. Các văn phòng gia đình (family office) đã có sẵn các phÆ°Æ¡ng tiện đầu tÆ° offshore vẫn tiếp tục mua căn hộ hạng sang ở Bangkok và nhà mặt biển ở Phuket. Khối lượng không lớn nhÆ°ng giá trị mỗi giao dịch lại rất cao (THB 50 triệu trở lên).
• Sá»± phục hồi của khách du lịch Trung Quốc vào năm 2026 có thể kéo lại sá»± quan tâm từ nhóm mua theo nhu cầu lối sống/nghỉ hÆ°u, đặc biệt ở Chiang Mai (trường quốc tế, mùa khô, giá vào cá»­a thấp hÆ¡n). Lượng khách du lịch không chuyển đổi 1:1 sang giao dịch bất động sản, nhÆ°ng “phễu” vẫn quan trọng.
• Các thành phố hạng 2 của Trung Quốc — người mua từ những nÆ¡i nhÆ° Kunming và Nanning, có mối liên kết địa lý và văn hóa với Thái Lan mạnh hÆ¡n so với các thành phố hạng 1 — cho thấy mức “rút lui do hiệu ứng tài sản” ít hÆ¡n. Bất động sản trong nước của họ có thể vẫn giữ được tốt hÆ¡n, và mức ma sát về ngôn ngữ/văn hóa với Thái Lan thấp hÆ¡n.

Cách đọc đúng là: vị trí dẫn đầu mang tính cấu trúc mà người mua Trung Quốc nắm trong giai đoạn 2018-2019 đã biến mất. Phân khúc đó không biến mất — nó đã chuyển từ một “làn sóng” trung lưu diện rộng thành một lõi hẹp HNWI. Những nhà phát triển xây pipeline dựa trên “làn sóng rộng” sẽ là nhóm bị phơi bày.

Điều này có nghĩa gì nếu bạn không phải người Trung Quốc

Nếu bạn là nhà mua ở châu Âu, vùng Vịnh, Mỹ hoặc châu Á nhưng không phải người Trung Quốc, đang nhìn Thái Lan vào năm 2026, thì “làn sóng” người Trung Quốc rút đi có 4 tác động thực tế:

1. Nguồn cung hạn mức sở hữu của người nước ngoài nhiều hơn

Luật căn hộ ở Thái giới hạn việc sở hữu của người nước ngoài ở mức 49% tổng diện tích sàn có thể bán trong mỗi tòa nhà. Nhu cầu từ người Trung Quốc từng là động lực chính khiến hạn mức ở nhiều dự án phổ biến tại Bangkok và Phuket bị “cạn”. Điều đó có nghĩa là các người đến sau (thường là người mua châu Âu hoặc vùng Vịnh) phải chờ chủ nhà Thái Lan bán lại để khớp vào hạn mức dành cho người nước ngoài. Khi nhu cầu người Trung Quốc hạ nhiệt, hạn mức sẽ “mở” hơn vào ngày mở bán ở năm 2026 so với trong 5 năm qua. Kiểm tra hạn mức còn trống theo thời gian thực trước khi cam kết.

2. Chính sách khuyến mãi của nhà phát triển sắc bén hơn

Các nhà phát triển thiết kế sản phẩm nhắm tới người Trung Quốc (căn 1 phòng ngủ diện tích gọn trong khoảng 30-35 m², tối ưu cho suất sinh lời cho thuê thay vì lối sống) đang “kẹt” hàng tồn. Hãy kỳ vọng các chương trình kiểu “giảm giá cho người mua lần 2”, gói nội thất miễn phí, khóa phí bảo trì và cam kết lợi nhuận cho thuê. Những thứ đó là giá trị thật nếu dùng đúng cách. Chúng cũng là dấu hiệu rằng bạn đang mua ở thị trường “mềm” — hãy thương lượng cả giá headline, không chỉ lấy các ưu đãi.

3. Tính thanh khoản khi bán lại ở các dự án nhắm tới người Trung Quốc là rủi ro mới

Nếu bạn mua một căn trong tòa đã được bán cho người Trung Quốc theo kế hoạch từ năm 2018-2019 với tỷ lệ 60%+ thì khả năng “thoát hàng” trong tương lai phụ thuộc vào việc người mua Trung Quốc có quay lại hay không. Có thể họ quay lại. Cũng có thể là không. Việc đa dạng hóa sang các tòa có cơ cấu quốc tịch rộng hơn (châu Âu, vùng Vịnh, người Thái trong nước) sẽ giúp bảo vệ lựa chọn khi thoát hàng. Bảng xếp hạng khu phố Bangkok của chúng tôi cho thấy những phân khúc phụ nào có cấu trúc người mua nước ngoài đa dạng nhất.

4. Mức độ soi xét tuân thủ cao hơn trên mọi mặt

Phán quyết về nominee vào tháng 9/2024 không chỉ làm chùn bước người mua Trung Quốc — nó còn nâng chuẩn cho mọi người nước ngoài sử dụng sở hữu qua công ty hoặc cấu trúc lai. Nếu bạn đang cân nhắc sở hữu công ty đối với đất + nhà ở Phuket, Hua Hin, Koh Samui hoặc Chiang Mai, thì hồ sơ rủi ro pháp lý trong năm 2026 đã khác biệt đáng kể so với năm 2022. Các lựa chọn đất thuê dài hạn và sở hữu tự do hiện là các lối đi ít rủi ro hơn.

Phải làm gì với thông tin này

Nếu bạn đang chủ động tìm mua bất động sản ở Thái Lan vào năm 2026, dựa trên các phân tích ở trên có 3 điều chỉnh cụ thể:

Thị trường bất động sản Thái Lan năm 2026 không phải đang “khủng hoảng”. Nó đang ở giai đoạn tái cơ cấu mang tính cấu trúc — nhu cầu từ người Trung Quốc lùi lại, các quốc tịch khác lấp vào khoảng trống không đều, và các nhà phát triển điều chỉnh pipeline của họ chậm rãi. Với một nhà mua người không phải Trung Quốc cẩn trọng, đây thực sự là một trong những thời điểm tốt hơn trong thập kỷ qua để bước vào thị trường. Mẹo là nhận ra các “điểm mềm” nằm ở đâu và nơi nào thì không.

Brochure vẫn sẽ viết bằng tiếng Trung. Mã QR vẫn sẽ dẫn tới WeChat. Dữ liệu kể một câu chuyện khác với marketing. Thường thì đó là cách mọi thứ vận hành.

Nguồn tham khảo