外国人可以在泰国购买房产吗？2026年完整指南

外国人在泰国可以拥有房产吗？

泰国长期以来一直是国际房产买家的热门目的地，原因在于其热带气候、充满活力的文化以及相对实惠的房价。然而，关于外国人拥有房产的法律框架复杂，设有具体限制和规定，以保护国家土地利益。截止到2026年，外国人确实可以在泰国拥有房产，但必须遵守某些限制和程序要求。

外国人拥有房产的主要渠道是通过公寓（Condominium），由《公寓法B.E. 2522（1979）》管理。该法律允许外国人和实体在特定条件下取得永久所有权。土地所有权则在很大程度上限于泰国国民，例外情况包括长期租赁或特殊投资方案。

49%外国配额规则（公寓法第19条）

对有意购买公寓的外国人来说，最关键的规定之一是49%的外国配额。根据《公寓法B.E. 2522（1979）》第19条，任何公寓项目中，外国人拥有的单位总面积不得超过整栋楼可售面积的49%。此规则旨在确保泰国国民保持大多数所有权。

理解可售面积

可售面积指每个单位内的净使用空间，不包括走廊、电梯和共用设施等公共区域。在计算外国所有权配额时，土地部门会考虑所有由外国人拥有单位的合计可售面积。这意味着开发商必须合理分配单位，以遵守法律限制并获得所需的外国配额证明。

配额的实际影响

在一个公寓项目中，通常有两类所有权：

• 外国永久产权配额：由外国人完全拥有的单位，拥有Chanote（土地权证）
• 泰国配额：由泰国国民或实体拥有的单位，法律安排不同

外国买家通常偏好属于外国配额的单位，因为它们允许永久所有权，并且转售给其他外国人更为方便，价格通常比泰国配额单位高出10%至15%的溢价。

永久产权与租赁权：了解你的选择

永久产权

根据泰国法律，外国人如果在49%的外国配额范围内，可以拥有公寓的永久产权。永久产权赋予所有者永久所有权，就像许多西方国家的房产所有权一样，提供最大安全性并可将房产传给继承人。

租赁权

或者，外国人可以通过长期租赁协议获得使用权，通常期限长达30年，可以续签。租赁协议不赋予所有权，但适合不想直接购买或希望有灵活性的投资者。

需要注意的是，租赁权在投资方面的受欢迎程度较低，因为它不提供与永久产权相同的保障，尤其是在继承和转售的情况下。

公司结构：为什么在2026年风险较大

过去，一些外国买家试图通过购买泰国公司来规避所有权限制。然而，从2026年起，这种方法变得越来越具有风险，因为法规变得更严格，法律审查也更加严密。

法律风险与限制

《外国企业法B.E. 2535（1992）》及相关法律对外国人拥有泰国公司的所有权设有限制，尤其是持有土地或资产的公司。此外，泰国政府采取措施防止通过公司规避所有权法律，包括要求透明披露和遵守《外国企业法》的规定。

结论

在2026年，建议避免通过公司拥有泰国房产，因为法律风险增加、税务复杂性提升，以及可能失去所有权。对于寻求安全、长期所有权的外国人，直接购买符合规定配额的公寓仍然是最安全的途径。

逐步指南：如何作为外国人购买公寓

1. 调研并选择房产： 使用可靠的平台如BaanRow.com，寻找符合批准项目的合适公寓
2. 核实开发商和项目