泰国公寓法人、偿债基金和 CAM 费用：2026 年外国业主指南

为什么建筑治理比大堂更重要

当泰国公寓符合外国配额规则时，外国买家可以拥有永久业权的泰国公寓单元，但该所有权并不能使建筑物自行运营。游泳池、电梯、屋顶、消防系统、停车场、废物处理系统、保险、保安人员和长期维修均通过 公寓法人，在泰语中被称为 亲爱的。

这就是许多外国业主误读风险的地方。他们比较景观、楼层、转让费、租金收益率和转售价格，然后将每月的公共区域费用视为一个小小的事后考虑。在运营良好的建筑中，这笔费用可以保护单位的价值。在薄弱的建筑物中，费用可能太低，欠款可能会增加，维修可能会被推迟，廉价的购买可能会成为昂贵的所有权问题。

这个问题不仅是合法的。这是金融方面的。公寓是共享机器内的私人单元。如果共享机器资金不足，每个单位所有者都会面临风险。这就是为什么已经阅读我们指南的买家 泰国隐藏的购买费用 还应在签字前检查建筑物资产负债表。

公寓法人实际上做什么

B.E. 公寓法2522 创建框架。第 13 条赋予每个单位所有者对该单位的个人所有权和共同财产的共同所有权。第 15 条列出了共同财产，包括土地、结构框架、建筑物的共用部分、共用机器、设施、法人办公室以及消防、照明、通风、排水、废水和废物处理系统等建筑系统。

第 33 条赋予注册的法人公寓法律地位和目标：根据该法案和共有人决议，为了该目标的利益管理和维护共同财产。这很重要，因为该办公室无法将共同资金正确地用于不相关的私人恩惠。它的任务是建造。

法人通常通过三个层次进行日常工作。的 经理 代表法人，代为签字，编制每月收支帐目，处理紧急安全事务，在符合法定条件时可以起诉拖欠已久的费用。的 委员会 监控管理层、召集董事会会议并充当业主方控制点。的 专业管理公司，如果雇用了一名员工，则根据合同进行运营。

不要混淆这些角色。友好的法律办公室职员不是法律。开发商销售团队在移交后不再是业主。管理公司是承包商，而不是最终决策者。真正的权力在于该法案、注册章程、委员会、经理和业主会议。

对于外国业主来说，实际问题很简单：建筑物能否将法律权威、业主资金和维护计划转化为可靠的执行？如果不能，您的地契可能是干净的，而周围的建筑物却已失去状况。

CAM 费用与偿债基金

泰国买家和代理商在交谈中经常使用几个标签：公共费用、CAM 费用、维护费用、ค่าส่วนกลาง、基金、储备金和เงินกองทุน。法律和实践之间的差异很重要。

CAM 费用或公共区域维护费是用于普通建筑运营的经常性费用。他们支付安保、清洁、共用电力、电梯服务合同、游泳池和健身房维护、园艺、害虫防治、废物收集、管理人员、会计、小型维修和其他运营费用。根据第 18 条，共有人根据章程规定的所有权比例或受益比例分担公共服务以及公共财产的维护和运营费用。

的 偿债基金 是大型工程和未来资本需求的储备。第40条是指支付给法人开展业务的款项，包括预支费用、根据章程或股东大会决议开展活动时的资金以及为执行股东大会决议而支付的其他款项。用市场语言来说，偿债基金是建筑物的维修储备金。

在 2026 年的新建项目中，中端市场和高档建筑中 CAM 的常见市场范围约为每月每平方米 40 至 100 泰铢，预算或较旧的建筑有时低于该价格，而豪华项目通常高于该价格。交房时偿债基金的价格通常为每平方米 500 至 1,000 泰铢左右，而优质项目和品牌项目的价格可能更高。这些是市场规范，而不是固定的法定费率。

较旧的建筑物需要不同的测试。低 CAM 率可能是纪律的标志，但也可能是业主拒绝为现实提供资金的标志。一座有20年历史的建筑，电梯陈旧，防水老化，管道老化，储备薄弱，即使月费看起来很便宜，也可能需要进行特别评估。

比较两套公寓的买家不应只问“费用是多少？”问：“费用涵盖哪些内容，不包括哪些内容，未支付多少费用，以及即将进行哪些主要工作？”这直接关系到我们的长期所有权数学 10年泰国公寓成本指南。

预算、年度股东大会、委员会和共同所有者投票

年度股东大会不是一种形式。第 42/1 条要求每年在会计年度结束后 120 天内召开一次普通年会。会议审议资产负债表、年度报告、审计师任命等事项。第 38/1 条要求至少每 12 个月的会计周期提交一次资产负债表，进行审计并提交给会议。第 38/2 条要求至少在会议召开前 7 天将年度运营报告与资产负债表一起发送给共同所有者。

投票不是一人一票。第 45 条规定，每个共有人根据共同财产的所有权比例进行投票。这通常与单位面积或注册的共同财产比率挂钩。第 43 条规定股东大会法定人数至少为第一次会议总票数的四分之一。如果第一次会议未达到法定人数，可以根据该法案召开第二次会议。

有些决定需要的不仅仅是简单多数。第 48 条要求至少有一半的共有人投票表决重大事项，例如处置共有财产房地产、修改共有财产使用或管理的章程、更改章程中的共同费用比例、改变共有财产的建设或开发共有财产。如果第一次会议未能达到这些事项所需的出席人数，该法案规定第二次会议上所列事项的总投票门槛较低，为三分之一。

第 49 条要求至少有四分之一的共有人投票来任命或罢免经理以及定义经理可以分配给其他人的工作。这是所有者在管理层失去信任时使用的杠杆。

外国业主如果是注册共同业主，则可以投票，并且不受拖欠规则的限制。第 18/1 条允许对未支付的第 18 条费用收取附加费，拖欠六个月以上的业主可能会面临章程规定的公共服务或公共财产的暂停使用，以及在股东大会上丧失投票权。如果您购买转售单位，请务必在转让前确认未付费用已结清。

管理层表现不佳时的所有者权利

糟糕的管理通常会以多种形式表现出来：迟交的财务报表、模糊的发票、没有投标比较、欠款催收薄弱、公共财产保险不足、电梯多次故障、漏水问题得不到解决、会议记录不佳以及委员会无法解释资金的去向。外国业主应该通过文件和投票来回应，而不是在前台愤怒。

从记录开始。第 36 条要求经理编制每月收支账目，并于月底后 15 日内将其张贴在公告栏上。第 38/1 至 38/3 条涉及年度账目、报告和记录保留。业主应索取最新经审计的财务报表、年度报告、年度股东大会记录、预算、欠款报告、保险摘要和主要服务合同。

如果问题是可操作的，请写信给经理和委员会并附上注明日期的请求。如果问题是预算控制，请在年度股东大会之前询问议程项目。如果有足够多的所有者同意，第 42/2 条允许持有不少于总票数 20% 的共同所有者请求召开特别股东大会。如果董事会未在该法案规定的时间内召开会议，这些共同所有者可以根据法规自行安排会议。

如果经理是问题所在，则合法途径是根据第 49 条进行股东大会投票。如果委员会较弱，业主可以代表委员会的角色或投票选出更好的成员。如果服务提供商很差，业主可以向委员会施压，要求其重新招标。如果存在法律纠纷，请聘请泰国财产律师，而不是依赖聊天群。

请勿假设法人可以为所欲为，以强制付款或惩戒所有者。 Tilleke & Gibbins 指出泰国最高法院对共同费用纠纷的裁决，其中阻止使用共同财产来强制付款可被视为不当行为。同时，拖欠费用现象严重。法人拥有法定工具、附加费、投票限制、债务清算控制和法院索赔。

购买前要检查什么

在购买之前，将法人档案视为尽职调查的一部分。这与检查外国配额、产权契据、转让税以及我们在我们的文章中讨论的结构一样重要。 拥有车辆指南。

询问当前 CAM 费率（每月每平方米泰铢）、付款时间表，以及是否按月、按季度或按年提前支付费用。询问停车、互联网、有线电视、仪表服务、保险、害虫防治或设施使用是否单独计费。一些清单显示了整齐的共同费用，但省略了其他业主级别的费用。

询问偿债基金余额并将其与建筑年龄进行比较。如果主要系统还很年轻，那么拥有适度储备的五年期建筑可能还不错。一座拥有 25 年历史的建筑，其储备量较小、电梯陈旧、屋顶漏水、立面问题且没有基本建设计划，则是另一种风险。正确的问题不仅仅是“基金里有多少钱？”就是“未来五年该建筑需要哪些主要工程，是否已预留资金？”

索要欠费。高额欠款意味着付费业主承担建筑费用，而未付费业主则推迟预算。如果欠款集中在许多未售出的开发商单位、投资者拥有的单位或有争议的单位，那么风险就不仅仅是催收。这是治理。会议参与度低可能会将决策留给一小群人。

索取最新经审计的财务报表。寻找现金余额、应收账款、应付账款、维修费用、保险、管理费、法律费用和资本支出。建筑物可能看起来光鲜亮丽，而账目却显示债务不断增加。建筑物可能看起来很普通，但账目却显示出严格的储备和稳定的收藏。

索取至少最近两次会议的年度股东大会记录。寻找费用增加、特别评估、纠纷、经理变更、保险问题、结构维修、电梯更换、外墙工程、漏水、消防系统工程和业主投诉。会议纪要常常揭示销售手册中遗漏的内容。

索取保险摘要。法人的总保单通常涵盖共同财产，而不是您的家具、装修、租户责任或租金损失。我们的 外国业主泰国财产保险指南 解释了为什么单位级别的保障仍然很重要。

询问继承和缺失。外国业主经常持有海外单位，错过年度股东大会，并将文件散落一地。如果未支付费用、未安排代理或所有者死亡，就会产生风险。通过我们的服务将此文件与您的年度例行公事联系起来 外国所有者合规日历 和我们的指南 外国业主去世后会发生什么。

实际决策规则

对于外国买家来说，最好的公寓很少是月费最低的单位。是收费与服务水平相匹配、储备金与资产年龄相匹配、账目清晰、欠款可控、保险时效、业主可以通过会议流程更换薄弱管理的建筑。

在签字前使用此规则：如果卖方或代理人无法提供财务报表、年度股东大会会议记录、费用表、偿债基金余额、欠款确认和保险摘要，请暂停。在薄弱的建筑中建造一个好的单位并不是一项干净的投资。这是一个私人公寓，附带共同责任。

法人制度并不完善，但它为业主提供了工具。阅读章程。出席年度股东大会或任命有效代理人。跟踪预算。按时支付费用。索要文件。对经理和委员会进行投票。完成这些基本工作的外国业主比只看房间的买家受到更好的保护。

来源和参考文献