为什么中国购房者正在悄然离开泰国：2026年趋势解析

走进 2026 年的曼谷销售展厅，你仍然会看到同样的宣传册，面向的是中国内地买家：双语标识、微信二维码、普通话销售人员，以及 8B-08 单元标注的“中国幸运号码”定价。宣传册仍在印刷。但买家却越来越缺席。

泰国开发商对这事很安静，中介更安静；而本地英文媒体往往把关键数据埋进无人读过第二页的市场报告里。但来自房地产信息中心（REIC）的官方数字讲述了清晰的故事：中国对泰国公寓的需求正在快速萎缩，而且看起来是结构性变化，而不是周期性波动。

这是 2026 年市场中不太会被当众说出的那一部分。我们在这里直说。

没人愿意印出来的数字

首先要抓住一个关键点：中国买家过去在泰国公寓需求中占据了多大的份额。在疫情前，中国不只是众多国籍中的一种，而是结构性地坐在“桌面最上首”。

• 曼谷公寓，2018-2019：中国买家约占所有外国公寓购买的 25-30%；在素坤逸和拉玛 9 的一些新项目中，甚至出现过单个周末就把 60%+ 销售给中国内地的预售买家。
• 普吉岛预售，2020 年前：在邦涛、拉古纳和苏林，估计60-70% 的预售库存被寻求生活方式与租金收益的中国内地投资者吸收。
• 2020-2024 重置：CBRE 泰国估计在这段窗口期里，外国房产交易下滑 40%；原因包括中国的资本管制、泰国签证与工作许可规则收紧，以及疫情后需求的重新分配。

到 2026 年，整体图景已稳定成明显不同的样子。REIC 针对 2025 年 1-9 月的数据显示：

最重要的结论是：中国仍然是最大的单一外国买家来源。故事在于：中国与第二梯队国籍之间的差距正在迅速缩小。俄罗斯、缅甸、台湾、印度以及海湾地区买家正在用“头部数字”填补部分空缺，但他们并没有在成交单价或成交量上完成同等程度的补位。

普吉岛从另一个角度也说明了同样的情况。2020 年前，普吉岛的预售市场 60-70% 来自中国。到 2024 年，结构几乎被完全重排：约 25-30% 来自俄罗斯与独联体，25% 为欧洲买家，20% 为东南亚及本土泰国买家，10% 为中东买家。中国需求并没有消失，但它不再是开发商用来搭建商业计划的那种结构性底盘。

驱动因素 1 — 北京于 2026 年 1 月 1 日把门锁上

2026 年对泰国房地产最被忽视的一项发展，并不在泰国政府网站上。它出现在中国国家外汇管理局（SAFE）的网站。

2025 年 10 月 31 日，中国人民银行联合银行与证券监管委员会宣布更严格的跨境资本流动规则，并将于2026 年 1 月 1 日生效。重点变化如下：

• 银行留存记录翻倍 — 向境外汇出外币的交易记录需从原先的 5 å¹´ 延长至 10 年。翻译成人话：每一笔美元电汇都将在十年内可被检索、可追踪、可审计。
• 身份核验门槛大幅下调 — 银行必须核验任何个人向境外汇款金额超过 人民币 5,000 或美元 1,000 的身份。此前实际可操作的门槛明显更高。
• 美元 50,000 年度上限执行更严 — 外汇购买的长期单人上限仍在，但新规则堵上了许多“操作空间”（多位直系家庭成员打包、通过小企业渠道进行结构化转账、礼品资金流转路径等）。

对于一套售价约 800-1500 万泰铢的泰国公寓（约 23-43 万美元），过去的“算账方式”是：把额度在三个或四个近亲家庭成员之间拆分，走香港通道，再在一年日历内分三到四次转入。如今，这套“剧本”被纳入严格监管。阻力并非完全拦截资金流动 — 资金仍然可以转出去，但成本、时间以及个人面临的暴露都增加了。

这比上述“规则变化”的标题看上去更重要，因为泰国房地产要和不需要同等跨境摩擦的中国资产门类竞争（例如：国内一线城市以明显折扣转手的资产、香港上市地产基金、通过本地 QDII 渠道购买的以美元计价债券等）。买一套曼谷公寓的相对成本上升了 — 上升的不在于泰铢本身，而在于对中国相关监管机构的合规暴露。

驱动因素 2 — 普吉岛 23 名被告的裁决

第二个驱动因素是典型的“泰国本土原因”，且它释放的信号比英文媒体报道显示的要更响亮。

2024 年 9 月 11 日，泰国刑事法院在 案件编号 A.2812/2567 中作出裁决 — 这是现代泰国房地产史上最具重大影响的“被提名股东”相关判决。被告包括：一家以普吉岛为基地的律所与会计事务所，它为约60 家公司安排过“泰国被提名股东”，这些公司关联的是由中国主导的房地产网络。资产底盘约为 10 亿泰铢，涉及餐饮、国际学校、酒店、汽车租赁业务、公寓，以及豪华别墅开发。

被判的五年缓刑属于那种会被外国媒体读者“轻描淡写”为“宽松”的结果，因为他们习惯更严厉的惩罚框架。但这种解读忽略了对实际操作流程的“寒蝉效应”。缓刑意味着有犯罪记录。每家公司获利 30,000-50,000 泰铢的被提名股东，被判每人罚款 200,000 泰铢，这在净收益上是亏损。强制解散公司也会抹掉资产结构。对那位为在别墅上“挂一张泰国脸”而支付 30,000-50,000 泰铢的中国实际控制人而言，这整个方案 — 进入泰国土地与房屋（不只是公寓）所有权的载体 — 如今已经成了一条可被定罪的路径。

另一个更大的、但报道较少的数字：在 2024 年 9 月到 2025 年 5 月之间，泰国执法机构处理了861 起被提名人相关商业案件，合并估算的经济损失为153 亿泰铢。华欣、苏梅岛、芭提雅、清迈 — 执法覆盖的是全国，而不仅仅是普吉岛。

驱动因素 3 — 中国的房产净值当场蒸发

即便北京没有收紧资本管制，即便普吉岛也没有把 23 名被提名人送进法院，还有第三股力量会把中国买家从泰国房地产中“拉走”：为海外购房买单的那个家乡市场，已经连续四年走弱，而且至今没有找到止跌的底部。

• 中国房地产投资在2025 å¹´ 1-10 月下降 14.7%，叠加 2022、2023 和 2024 年的多年下滑。
• 新房销售预计2025 年全年将下跌 8% — 连续第五年负增长。
• 恒大（Evergrande），曾是中国最大的开发商，于 2025 å¹´ 8 月从香港证券交易所退市，残余市值仅略高于 2.75 亿美元。巅峰时期，其负债超过 3000 亿美元。全国各地都有数以百计的未完工项目。
• 万科（Vanke），通常被视为相对“稳”的国企背景开发商，在 2025 年末申请了债券回售/偿付延期 — 这是首个与国家相关的主要开发商发出需要重组信号。

泰国房产的传导机制并不是“直接关系”。而是财富效应。

对中国中产家庭而言，上海、成都或杭州的那套公寓不只是家，更是支撑“再买一套海外房产”梦想的资产：为了退休、为了孩子的国际学校、为了“Plan B”。当这套公寓的市场价值下跌 15-30%（部分二线城市甚至 40%+）时，“第二套房”的算账公式就不再成立。买家不是以字面意义“没了胃口” — 他们失去的是让海外购置变得理性的那笔抵押品。

在这个周期里，中国住户储蓄率实际上是上升的，这听起来不错，但却是教科书级的衰退信号：当消费者预期未来走弱时，会存得更多、花得更少，包括对可选的国际资产支出。泰国公寓正是那类最容易被推迟的可选型购买。

中国资金正在去往哪里

如果只说中国买家正在离开泰国房产，同时不提“剩余的海外投资需求”转向哪里，那是不完整的。坦白答案是：去得并不远。

马来西亚的重启版“马来西亚第二家园”（Malaysia My Second Home，MM2H）项目是最大受益者。自 2024 年项目重置以来：

• 14,535 份申请在 2026 年初前提交，其中内地中国申请占7,600 份（52%）。
• 与 MM2H 相关的房产购买中，中国国籍买家占 304 人 — 约 41%，为全部交易的最大来源；下一梯队由来自台湾（91）和新加坡（63）的买家构成。
• 该项目的房产资金流入接近10 亿美元，中国需求是单一最大的推动因素。

为什么是马来西亚而不是泰国？MM2H 的方案覆盖了两个痛点，而泰国的对等选择并不具备：

对于希望一揽子获得房子、花园、国际学校以及法律确定性的中国家庭来说，MM2H 解决了泰国房产做不到的问题。日本（虽有日元走弱、但自由产权更透明）以及葡萄牙（尽管黄金签证政策调整了，但仍可通向欧盟居留）分别吸收了高端与 HNWI（高净值人士）细分。泰国则继续面向“只买公寓”的城市买家，以及满足于公寓永久产权的生活方式型退休人群。

反证 — 谁还在买

诚实的分析会把那些“反向推动”标题论点的数据也放进来。以下是仍对中国购房需求有利的因素：

• 30.5% 仍然是最大份额。 没有其他国籍能与之匹配。俄罗斯买家（集中在普吉岛与芭提雅）、缅甸买家（从仰光资金外逃）、以及印度买家（高净值细分在上升）都在增长，但任一单一国籍的份额都没有接近中国。
• 超高净值中国买家不受同样的摩擦影响。那些已在海外配置好载体的家族办公室，仍在继续购买曼谷的高端与普吉海滩一线物业。成交量可能不大，但单笔“车票”非常高（5000 万泰铢以上）。
• 2026 年中国游客复苏或能带回生活方式/养老型买家的兴趣，尤其是清迈（国际学校、旱季、较低的入场价格）。旅游到访不等同于地产购买 1:1，但这条“漏斗”很关键。
• 二线中国城市 — 来自昆明、南宁等地的买家，与一线城市相比，其与泰国更强的地理与文化联系使“财富效应”回撤体现得更少。他们的国内房产可能稳得更好；同时与泰国之间的语言/文化摩擦也更低。

正确的阅读方式是：2018-2019 年中国买家在结构上处于“桌面最上首”的状态已经不在了。但这个细分并没有消失 — 它从覆盖面很广的中产浪潮，重塑成更窄的 HNWI 核心。假设“广泛中间层浪潮”会继续带来成交的开发商，将是最先暴露风险的一群。

如果你不是中国人，这意味着什么

如果你是 2026 年正在看泰国的欧洲、海湾地区、美国或亚洲非中国买家，那么中国需求退潮会带来四个切实影响：

1. 外国人购房配额更容易获得

泰国公寓法律把外国人持有上限设为：每栋楼可售面积的 49%。在热门的曼谷与普吉岛项目中，中国需求一直是导致配额“更快用尽”的主要驱动力 — 这意味着迟到者（往往是欧洲或海湾地区买家）需要等泰国本地业主把房源卖回去，配额才可能再腾挪给外国人。随着中国需求转弱，2026 年新盘在上市当天的配额可用性会比过去五年更高。查看实时外国配额可用情况再下决定。

2. 开发商的激励更“锋利”

那些为中国客户设计的户型（30-35 平方米区间的紧凑型一居室，侧重租金收益而不是生活方式体验）现在库存被卡住了。可以预期会出现“第二买家”优惠、免费家具包、锁定的维修费用，以及租赁保底。用对了，这些都是真实的价值。同时，这也是一个信号：你买在一个偏“软”的市场里 — 你不只是要谈赠品和福利，主报价也要谈，至少争取 8-12% 的让利。

3. 中国偏好项目的转售流动性成了新风险

如果你买的是一栋在 2018-2019 年期间 60%+ 以中国预售为主的楼盘，你未来“退出”的流动性取决于中国买家是否回流。他们可能会回来，也可能不会。把配置从这些楼盘中分散开来 — 去选择国籍结构更广的项目（欧洲、海湾地区、本土泰国）可以保护你的“退出选项”。我们的曼谷片区外籍买家排名展示了哪些细分市场拥有最多样化的外国买家构成。

4. 全面合规审查力度更高

2024 年 9 月的被提名人判决并不只是吓退中国买家，它也抬高了所有利用公司或混合结构的外国人合规门槛。如果你考虑在普吉岛、华欣、苏梅岛或清迈以公司名义持有土地 + 房屋，那么 2026 年的法律风险画像与 2022 年相比发生了实质变化。土地租赁权 vs 永久产权的选择是目前更低风险的路径。

拿到这些信息之后该做什么

如果你在 2026 年正在泰国积极看房，基于以上内容你可以做三项具体调整：

2026 年泰国房地产市场并没有陷入危机。它正在进行结构性“重新洗牌” — 中国需求退潮，其他国籍在不同程度上填补空缺，开发商也在慢慢调整供给与管线。对于谨慎的非中国买家来说，这其实是过去十年里入市相对更好的时刻之一。关键是要识别软肋在哪里、硬点在哪里。

宣传册仍会用中文。二维码仍会导向微信。数据讲述的故事与营销并不一致。这通常就是现实的运作方式。

资料来源与参考