如何作为外国人在泰国购买公寓：完整分步指南 2026
第 19 条资格要求
要符合第 19 条的永久产权（freehold）持有资格，外国人必须满足以下至少一项条件：
- 持有根据移民法取得的居留许可
- 获准以投资促进法（BOI）进入泰国
- 为在泰国登记的法定机构（根据《外国商业法》归类为外国）
- 为根据《投资促进法》属于投资受促进方（investment promotee）的法定机构
- 从国外引入外币，或从居住在国外人士的泰铢账户中提取资金——这是大多数外国买家使用的路径，需要FET 表格
在实际操作中，第 5 条是绝大多数外国公寓买家的通道。你不需要签证、工作许可或居留许可——你只需要证明购买资金来自泰国境外。
拟议变更（尚未成为法律）
在 2024 年和 2025 年期间，社会上一直有讨论：minium Act.
如何办理（一步一步）
- 开设泰国银行账户 — 你需要一个泰国银行账户来接收这笔转账。大多数银行要求你的护照和泰国地址。Bangkok Bank、Kasikorn Bank（KBank）以及 SCB 是常见选择。
- 指示你的本国银行以外币汇出 — 从你在国外的银行汇出全额购房款。汇款 必须以外币形式（USD、EUR、GBP、AUD 等）进行——在汇出前不要先换算成 THB，否则将无法签发 FET。
- 填写正确的汇款用途说明 — 你的汇款指令必须写明：“For the purchase of condominium unit [Unit Number] at [Condo Project Name] for [Your Full Legal Name as per Passport]”
- 向你的泰国银行申请 FET 表格 — 对于 金额为 50,000 USD 或以上 的转账，泰国收款银行会根据泰国央行（Bank of Thailand）的要求签发 FET 表格。对于较小金额，银行可能会改为签发一封 credit note letter（贷项通知函），土地部门也同样接受。
- 确认信息无误 — FET 必须包含：你的全名（与护照一致）、外币金额、THB 等值金额、转账用途以及汇出银行信息。
必须避免的关键 FET 错误
- 汇出前先换算成 THB — 如果资金以泰
分摊50/50（可协商） 100,000 特定商业税（SBT） 评估价或成交价的3.3% 卖方（持有<5年时） 165,000 印花税 评估价或成交价的0.5% 卖方（持有>5年时） 25,000 预提所得税 累进税率（1%–3%） 卖方 50,000–150,000
重要：SBT和印花税是互斥的——你只需支付其中一项，绝不两者都付。如果卖方持有该房产少于5年，则适用SBT（3.3%）。如果超过5年，则改为适用印花税（0.5%）。
过户费用通常在买方和卖方之间各承担一半alue
这两种选择各有其独特的优势与风险。你的决定取决于你的时间安排、风险承受能力和预算。 想更深入了解哪些曼谷社区为海外买家提供最佳性价比，请查看我们的Bangkok Neighborhoods Ranked: Where Should Foreign Buyers Invest in 2026。 房产所有权伴随着持续的费用与责任： 自2020年以来，Thailand 对所有房产征收年度 土地与建筑税。对于住宅公寓，税率为官方评估价值（非市场价值）的 0.02% 到 0.10%。一套评估价值为 THB 500万的公寓，每年大约需缴纳 THB 1,000–5,000。低于 THB 5,000万的自住房还可获得进一步折扣。 通常按月或按季度支付给法定业主代表。CAM 用于安保、清洁、电梯维护、泳池保养以及公共区域水电等费用。Bangkok 的收费标准通常为 每平方米每月 THB 40–100。高端建筑的费用可能达到每平方米 THB 150+。 建筑的结构保险通常由法定业主代表承担。然而，财物保险（你的家具、电子设备和个人财产）由你自行负责。保单价格相对可负担——标准单位每年约为 THB 3,000–erline-offset-2 hover:decoration-teal-600" rel="nofollow" target="_blank">Thailand Law Online — 面向外国人的公寓购买法律指南
期房 vs. 二手：哪一种更适合你？
因素
期房（新建）
二手（现有房源）
价格
通常比已完工价值低 10–20%
市场价，有时可谈
付款
分期（施工期间 20–30%，过户时支付尾款）
过户时一次性支付全款
你能看到什么
仅有样板间和
200万–400万
较低
其他海外人士常去的热门市场
城市
平均价格/平方米（泰铢）
主要外国国籍
核心吸引力
芭提雅
60,000–200,000
俄罗斯人、中国人、欧洲人
海滩生活方式，入门门槛更低
-4 py-3 font-medium">土地部门过户
1天（2–4小时）
1天（完成后）
总计
30–90天
1–3年
购买之后：持续的义务
年度土地与建筑税
公共区域维护（CAM）费用
保险
