Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Таиланде? Полное руководство 2026

Могут ли иностранцы владеть недвижимостью в Таиланде?

Таиланд давно является популярным направлением для международных покупателей недвижимости благодаря своему тропическому климату, яркой культуре и относительно доступным ценам на недвижимость. Однако правовая база, регулирующая владение иностранцами, сложна и содержит специальные ограничения и правила, предназначенные для защиты национальных земельных интересов. На 2026 год иностранцы действительно могут владеть недвижимостью в Таиланде, но при этом существуют определенные ограничения и процедурные требования, которые необходимо строго соблюдать.

Основной способ для иностранцев — через владение кондоминиумами, регулируемыми Законом о кондоминиумах B.E. 2522 (1979). Этот закон позволяет иностранным гражданам и компаниям приобретать право собственности на кондоминиумы на условиях полной собственности. Владение землей, в свою очередь, в основном ограничено тайскими гражданами, за исключением таких случаев, как долгосрочная аренда или специальные инвестиционные схемы.

Правило 49% иностранной квоты (Раздел 19 Закона о кондоминиумах)

Одним из ключевых правил для иностранцев, заинтересованных в владении кондоминиумами, является 49% иностранной квоты. Согласно Разделу 19 Закона о кондоминиумах B.E. 2522 (1979), общая площадь этажей, принадлежащая иностранцам в любом проекте кондоминиума, не должна превышать 49% от общей реализуемой площади всего здания. Это правило предназначено для обеспечения того, чтобы большинство собственности оставалось за тайскими гражданами.

Понимание реализуемой площади

Реализуемая площадь — это чистое полезное пространство внутри каждого модуля, исключая общие зоны, такие как коридоры, лифты и совместные удобства. При расчете квоты иностранной собственности Департамент земли учитывает объединенную реализуемую площадь всех принадлежащих иностранцам модулей. Это означает, что застройщики должны тщательно распределять модули, чтобы соблюдать закон и получать необходимые Сертификаты иностранной квоты.

Практические последствия квоты

В рамках проекта кондоминиума обычно выделяются две категории владения:

• Квота иностранной собственности на полную собственность: Модули, полностью принадлежащие иностранцам, с Чаноте (правом собственности).
• Квота тайских граждан: Модули, принадлежащие тайским гражданам или компаниям, часто с иными юридическими условиями.

Иностранные покупатели обычно предпочитают модули в рамках иностранной квоты, поскольку это позволяет владеть полной собственностью и легче перепродавать другим иностранцам, зачастую с надбавкой в 10–15% по сравнению с тайской квотой.

Полная собственность против аренды: понимание вариантов

Полная собственность

Согласно тайскому законодательству, иностранцы имеют право владеть кондоминиумами на полную собственность, если объект входит в 49% иностранной квоты. Владение на полную собственность дает владельцу бессрочный титул, аналогичный праву собственности в большинстве западных стран, что обеспечивает максимальную безопасность и возможность передать имущество наследникам.

Аренда

Альтернативно, иностранцы могут приобретать права пользования имуществом через долгосрочные договоры аренды, обычно до 30 лет, с возможностью продления. Арендные договоры не предоставляют права собственности, но подходят для тех, кто не хочет приобретать имущество полностью или ищет гибкость.

Важно отметить, что договоры аренды менее популярны для инвестиций, так как не обеспечивают такой же степени безопасности, как полная собственность, особенно в контексте наследования и перепродажи.

Структура компании: почему это рискованно в 2026 году

Исторически некоторые иностранные покупатели пытались обойти ограничения владения, приобретая имущество через тайские компании. Однако с 2026 года эта практика стала все более рискованной из-за ужесточения правил и юридических проверок.

Юридические риски и ограничения

Закон о ведении бизнеса иностранцами B.E. 2535 (1992) и связанные законы накладывают ограничения на владение иностранцами тайскими компаниями, особенно теми, кто владеет землей или недвижимостью. Кроме того, правительство Таиланда ввело меры для предотвращения злоупотреблений компаниями с целью обхода законов о владении, включая требования прозрачности и соблюдение Закона о ведении бизнеса иностранцами.

Заключение

Использование компании для владения недвижимостью в Таиланде в 2026 году в целом не рекомендуется из-за усиления юридических рисков, возможных налоговых осложнений и потери прав собственности. Для иностранцев, ищущих безопасное и долгосрочное владение, наиболее надежным остается прямое приобретение кондоминиумов в рамках установленной квоты.

Пошаговая инструкция: как купить кондоминиум как иностранец

1. Исследуйте и выберите недвижимость: Используйте надежные платформы, такие как BaanRow.com, чтобы найти подходящие кондоминиумы в одобренных проектах.
2. Проверьте застройщика и проект