Юридическое лицо тайского кондоминиума, фонд погашения и сборы CAM: руководство для иностранных владельцев на 2026 год

Почему построение управления важнее лобби

Иностранный покупатель может владеть тайским кондоминиумом в собственность, если он соответствует правилам иностранных квот, но это право собственности не означает, что здание будет эксплуатироваться самостоятельно. Управление бассейном, лифтами, крышей, противопожарной системой, автостоянкой, системой сбора отходов, страхованием, охраной и долгосрочным ремонтом осуществляется через юридическое лицо, занимающееся кондоминиумом, известный на тайском языке как นิติบุคคลอาคารชุด.

Именно здесь многие иностранные владельцы неправильно понимают риск. Они сравнивают вид, этаж, плату за передачу, доход от аренды и цену перепродажи, а затем рассматривают ежемесячную плату за общие помещения как небольшую запоздалую мысль. В хорошо управляемом здании эта плата защищает стоимость помещения. В слабом здании плата может быть слишком низкой, задолженность может вырасти, ремонт может быть отложен, а дешевая покупка может стать дорогостоящей проблемой владения.

Проблема не только юридическая. Это финансово. Квартира : это отдельная единица внутри общей машины. Если общая машина недостаточно финансируется, в опасности оказывается каждый владелец устройства. Именно поэтому покупатель, уже прочитавший наше руководство по скрытые расходы на покупку в Таиланде также должен проверить баланс здания перед его подписанием.

Чем на самом деле занимается юридическое лицо кондоминиума

Закон о кондоминиумах B.E. 2522 создает основу. Раздел 13 предоставляет каждому владельцу квартиры личную собственность на квартиру и совместную собственность на общую собственность. В разделе 15 перечислено общее имущество, включая землю, структурный каркас, части здания общего пользования, общие машины, помещения, офис юридического лица и системы здания, такие как системы пожаротушения, освещения, вентиляции, дренажа, сточных вод и удаления отходов.

Затем раздел 33 дает зарегистрированному юридическому кондоминиуму юридический статус и цель: управлять и поддерживать общую собственность в интересах этой цели в соответствии с Законом и резолюциями совладельцев. Это важно, поскольку офис не может должным образом расходовать общие средства на несвязанные с этим частные услуги. Его мандат - строительство.

Ежедневно юрист обычно работает на трех уровнях. менеджер представляет юридическое лицо, подписывает его, готовит ежемесячные отчеты о приходах и расходах, решает неотложные вопросы безопасности и может предъявлять иски о возмещении давно просроченных расходов при соблюдении юридических условий. комитет контролирует руководство, созывает собрания совета директоров и действует как точка управления на стороне владельца. профессиональная управляющая компания, если он нанят, выполняет операции по контракту.

Не путайте эти роли. Дружелюбный клерк юридической конторы : это не закон. Отдел продаж застройщика не является владельцем здания после передачи. Управляющая компания является подрядчиком, а не лицом, принимающим окончательное решение. Реальная власть принадлежит Закону, зарегистрированному подзаконному акту, комитету, менеджеру и собранию совладельцев.

Для иностранного владельца практический вопрос прост: может ли здание превратить юридические полномочия, деньги владельца и планирование технического обслуживания в надежное исполнение? В противном случае ваш документ о праве собственности может оказаться чистым, а здание вокруг него потеряет состояние.

Плата за CAM и фонд погашения

Тайские покупатели и агенты часто используют в разговоре несколько ярлыков: общая плата, плата CAM, плата за обслуживание, ค่าส่วนกลาง, фонд, резерв и เงินกองทุน. Юридическая и практическая разница важна.

Плата за CAMили плата за обслуживание помещений общего пользования : это периодические платежи, используемые для обычных строительных операций. Они оплачивают охрану, уборку, общее электричество, контракты на обслуживание лифтов, содержание бассейна и спортзала, садоводство, борьбу с вредителями, сбор мусора, управленческий персонал, бухгалтерский учет, мелкий ремонт и другие текущие расходы. В соответствии с разделом 18 совладельцы разделяют расходы на общие услуги, а также содержание и эксплуатацию общего имущества в соответствии с соотношением собственности или соотношением выгод, установленным подзаконными актами.

фонд погашения : это резерв для более масштабных работ и будущих капитальных потребностей. В разделе 40 речь идет о деньгах, выплачиваемых юридическому лицу за его деятельность, включая авансовые расходы, фонд при начале деятельности в соответствии с уставом или решением общего собрания, а также другие деньги для выполнения решения общего собрания. Говоря рыночным языком, фонд погашения - это резерв на ремонт здания.

В новостройках в 2026 году общий рыночный диапазон составляет примерно от 40 до 100 бат за кв.м в месяц для CAM в зданиях среднего и премиум-класса, при этом бюджетные или старые здания иногда ниже этого уровня, а роскошные проекты часто выше него. Сборы фонда погашения обычно составляют от 500 до 1000 бат за кв.м при передаче, в то время как проекты премиум-класса и брендовые проекты могут требовать больше. Это рыночные нормы, а не фиксированные установленные законом ставки.

Старые здания требуют другого теста. Низкая ставка CAM может быть признаком дисциплины, но также может быть признаком того, что владельцы отказываются финансировать реальность. 20-летнему зданию со старыми лифтами, стареющей гидроизоляцией, устаревшими трубами и тонким резервом может потребоваться специальная оценка, даже если ежемесячная плата выглядит дешевой.

Покупатель, сравнивающий две квартиры, должен не только спрашивать: «Какова стоимость?» Спросите: «Что входит в плату, что исключено, сколько не выплачено и какая основная работа предстоит?» Это напрямую связано с математикой долгосрочной собственности в нашей Руководство по стоимости квартиры в Таиланде на 10 лет.

Бюджет, годовое общее собрание, голосование комитетов и совладельцев

Ежегодное общее собрание не является формальностью. Раздел 42/1 требует проведения очередного ежегодного собрания один раз в год в течение 120 дней после окончания отчетного года. На собрании рассматриваются балансовый отчет, годовой отчет, назначение аудитора и другие вопросы. Раздел 38/1 требует составления балансового отчета не реже одного раза в 12-месячный отчетный цикл, проверенного и представленного собранию. Раздел 38/2 требует, чтобы годовой операционный отчет направлялся вместе с балансовым отчетом совладельцам не менее чем за семь дней до собрания.

Голоса : это не один человек, один голос. В разделе 45 говорится, что каждый совладелец голосует в соответствии с долей владения общей собственностью. Обычно это привязано к площади единицы или зарегистрированному соотношению общей собственности. Раздел 43 устанавливает кворум общего собрания, составляющий не менее одной четверти от общего числа голосов на первом собрании. Если на первом собрании отсутствует кворум, в соответствии с Законом может быть созвано второе собрание.

Для некоторых решений требуется нечто большее, чем простое большинство. Раздел 48 требует не менее половины голосов совладельцев по важным вопросам, таким как отчуждение общей собственности, изменение подзаконных актов об использовании или управлении общей собственностью, изменение соотношения общих расходов в подзаконных актах, строительство, которое меняет общую собственность, или эксплуатация общей собственности. Если на первом собрании не может быть достигнута необходимая посещаемость по этим вопросам, Закон предусматривает более низкий порог общего числа голосов в одну треть на втором собрании по перечисленным вопросам.

Раздел 49 требует не менее одной четверти от общего числа голосов совладельцев для назначения или увольнения менеджера, а также для определения того, какую работу менеджер может поручить другим. Это рычаг, который владельцы используют, когда руководство потеряло доверие.

Иностранные владельцы могут голосовать, если они являются зарегистрированными совладельцами и не ограничены правилами задолженности. Раздел 18/1 допускает взимание дополнительных сборов за неоплаченные расходы по разделу 18, и владельцам с задолженностью от шести месяцев и выше может грозить отстранение от общих услуг или использования общего имущества, как указано в уставе, а также потеря права голоса на общем собрании. Если вы покупаете квартиру для перепродажи, всегда подтверждайте, что неоплаченные сборы были погашены перед передачей.

Права владельца в случае неудовлетворительной работы руководства

Плохое управление обычно проявляется в закономерностях: несвоевременная финансовая отчетность, расплывчатые счета-фактуры, отсутствие сравнения тендеров, слабый сбор задолженности, недостаточное страхование общего имущества, повторяющиеся сбои в работе лифтов, неустраненные протечки воды, плохие протоколы и комитет, который не может объяснить, куда идут деньги. Иностранный владелец должен реагировать посредством документов и голосов, а не гневаться на стойке регистрации.

Начните с записей. Раздел 36 требует, чтобы менеджер готовил ежемесячный отчет о приходах и расходах и размещал его на доске объявлений в течение 15 дней после окончания месяца. Разделы с 38/1 по 38/3 посвящены годовым отчетам, отчетам и хранению документации. Владельцы должны запросить последний проверенный финансовый отчет, годовой отчет, протокол годового общего собрания, бюджет, отчет о задолженностях, страховое резюме и контракты на основные услуги.

Если проблема актуальна, напишите менеджеру и комитету с датированным запросом. Если проблема заключается в бюджетном контроле, попросите включить этот пункт в повестку дня до годового общего собрания. Если с этим согласится достаточное количество владельцев, раздел 42/2 позволяет совладельцам, имеющим не менее 20 процентов от общего числа голосов, потребовать созыва внеочередного общего собрания. Если совет не созовет собрание в сроки, предусмотренные Законом, совладельцы могут организовать собрание самостоятельно в соответствии с законом.

Если проблема в менеджере, законным путем является голосование на общем собрании в соответствии с разделом 49. Если комитет слаб, владельцы могут баллотироваться на должности в комитете или голосовать за лучших членов. Если поставщик услуг плохой, владельцы могут потребовать от комитета продлить тендер. Если возник юридический спор, воспользуйтесь услугами тайского юриста по недвижимости, а не полагайтесь на чаты.

Не думайте, что юридическое лицо может сделать все, что захочет, чтобы заставить владельцев платить или наказать владельцев. Tilleke & Gibbins отмечает решения Верховного суда Таиланда по спорам об общих пошлинах, согласно которым блокирование использования общего имущества для принуждения к уплате может рассматриваться как противоправное. В то же время невыплаченные сборы являются серьезными. У юридического лица есть установленные законом инструменты, надбавки, ограничения на голосование, контроль за погашением задолженности и судебные иски.

Что проверить перед покупкой

Перед покупкой отнеситесь к делу юридического лица как к части комплексной проверки. Это так же важно, как проверка иностранных квот, свидетельства о праве собственности, налогов на передачу и структуры, обсуждаемой в нашей статье. руководство по владению автомобилем.

Узнайте текущую ставку CAM в батах за квадратный метр в месяц, график платежей, а также информацию о том, выплачиваются ли сборы ежемесячно, ежеквартально или ежегодно. Спросите, оплачиваются ли отдельно парковка, Интернет, кабельное телевидение, обслуживание счетчиков, страховка, борьба с вредителями или доступ к объектам. В некоторых объявлениях указана аккуратная общая плата, но не указаны другие сборы на уровне владельца.

Попросите остаток фонда погашения и сравните его с возрастом здания. Пятилетнее здание со скромным запасом может подойти, если основные системы еще молоды. 25-летний дом с небольшим запасом, старыми лифтами, протекающей крышей, проблемами с фасадом и отсутствием капитального ремонта - это другой риск. Правильный вопрос не только: «Сколько находится в фонде?» Это вопрос: «Какие капитальные работы потребуются зданию в ближайшие пять лет и зарезервированы ли уже на это деньги?»

Попросите вернуть задолженность по оплате. Высокая задолженность означает, что платящие владельцы несут здание, в то время как неплательщики задерживают бюджет. Если задолженность сконцентрирована во многих непроданных объектах застройщика, объектах, принадлежащих инвесторам или спорных объектах, риск заключается не только в взыскании задолженности. Это управление. Низкое участие в собраниях может привести к тому, что решения будут приниматься небольшой группой.

Попросите последние проверенные финансовые отчеты. Ищите остаток денежных средств, дебиторскую и кредиторскую задолженность, расходы на ремонт, страхование, гонорары за управление, судебные издержки и капитальные затраты. Здание может выглядеть безупречным, в то время как счета показывают растущий долг. Здание может выглядеть простым, в то время как счета показывают дисциплинированные резервы и стабильные поступления.

Попросите протоколы общего собрания по крайней мере двух последних собраний. Обращайте внимание на повышение платы, специальные оценки, споры, смену менеджера, вопросы страхования, структурный ремонт, замену лифта, фасадные работы, утечку воды, работу противопожарной системы и жалобы владельцев. Протоколы часто показывают то, что упускают из виду рекламные брошюры.

Попросите сводную информацию о страховке. Основной полис юридического лица обычно распространяется на общее имущество, а не на вашу мебель, ремонт, ответственность арендатора или потерю арендной платы. Наш Руководство по страхованию недвижимости в Таиланде для иностранных владельцев объясняет, почему прикрытие на уровне отряда по-прежнему важно.

Спросите о наследстве и отсутствии. Иностранные владельцы часто владеют недвижимостью из-за границы, пропускают собрания акционеров и оставляют документы разбросанными. Это создает риск, если комиссии не будут выплачены, доверенности не будут предоставлены или владелец умрет. Свяжите этот файл со своим ежегодным распорядком с помощью нашей календарь соблюдения требований иностранными владельцами и наше руководство по что происходит, когда умирает иностранный владелец.

Правило практического принятия решения

Для иностранного покупателя лучшей квартирой редко бывает квартира с самой низкой ежемесячной платой. Это здание, в котором плата соответствует уровню обслуживания, резерв соответствует возрасту актива, счета чисты, задолженность контролируется, страховка действительна, а владельцы могут заменить слабое руководство посредством процесса собрания.

Используйте это правило перед подписанием: если продавец или агент не может предоставить финансовый отчет, протокол годового общего собрания, график сборов, остаток фонда погашения, подтверждение задолженности и сводную информацию о страховании, сделайте паузу. Хорошая квартира в слабом здании - это не чистая инвестиция. Это частная квартира, прикрепленная к долевой ответственности.

Система юридических лиц не идеальна, но она дает владельцам инструменты. Прочтите устав. Посетите годовое общее собрание или назначьте действующего доверенного лица. Отслеживайте бюджет. Платите взносы вовремя. Попросите документы. Голосуйте за менеджера и комитет. Иностранный владелец, который выполняет эти основные действия, защищен гораздо лучше, чем покупатель, который только видит комнату.

Источники и ссылки