Путеводитель по налогу на недвижимость в Таиланде для иностранцев: все налоги, сборы и стратегии в 2026 году
Рынок недвижимости Таиланда привлекает иностранных инвесторов одними из самых низких налогов за владение в мире. Роскошный кондоминиум, оценённый в 20 миллионов THB, обходится примерно в 4,000 THB в год в виде налога на недвижимость — около $115 USD. Но между налогами у источника, комиссиями за передачу и недавними ужесточениями в отношении номинальных лиц общая налоговая картина гораздо сложнее, чем подразумевает один этот показатель.
Это руководство разберёт все налоги, сборы и юридические обязательства, с которыми вы столкнётесь как иностранный собственник недвижимости в Таиланде в 2026 году — с точными ставками, разобранными примерами и стратегиями, как законно сохранить больше денег.
1. Ежегодный налог на недвижимость: что вы платите на самом деле
Закон Таиланда о налогах на землю и здания B.E. 2562 заменил прежнюю систему 12,5% от оценочной арендной стоимости на современную основу, опирающуюся на оценённую государством капитальную стоимость. Кадастровые значения устанавливает Казначейство, и обычно они находятся на 30–50% ниже реальных рыночных цен.
Ставки налога по типу собственности (2026)
| Тип собственности | Максимальный потолок | Ставка, применяемая в 2026 |
|---|---|---|
| Сельскохозяйственная | 0.15% | 0.01% – 0.10% |
| Основное место проживания (Thai Tabien Baan) | 0.30% | 0.02% – 0.10% (только свыше 50M THB) |
| Жилая недвижимость в собственности иностранцев | 0.30% | 0.02% – 0.30% (с первого бата) |
| Коммерческая / промышленная | 1.20% | 0.30% – 0.70% |
| Незастроенный земельный участок | 1.20% (до 3%) | 0.30% (+0.30% каждые 3 года неиспользования) |
Важно: освобождение 50M THB для иностранцев отсутствует
Граждане Таиланда, чьи данные указаны в Tabien Baan (регистрация домохозяйства), платят нулевой налог на первые 50 миллионов THB своего основного жилья. Иностранные собственники относятся к категории «Другое жильё» — налог применяется с первого бата. Скидка 90% в эпоху COVID также уже истекла.
И всё же ежегодные налоги остаются необычайно низкими. Вот что реально платят иностранные владельцы:
| Оценочная стоимость | Ежегодный налог | Эквивалент в месяц |
|---|---|---|
| 3M THB (студия-кондо) | 600 THB ($17) | 50 THB |
| 10M THB (элитная 1BR) | 2,000 THB ($57) | 167 THB |
| 20M THB (премиум 2BR) | 4,000 THB ($115) | 333 THB |
| 50M THB (пентхаус) | 15,000 THB ($430) | 1,250 THB |
2. Налог на доход от аренды и ловушка удержания 15%
Если вы сдаёте в аренду вашу тайскую недвижимость, вы обязаны платить тайский подоходный налог с этого дохода от аренды — независимо от того, живёте ли вы в Таиланде. Но система Таиланда удивительно благоприятна для арендодателей благодаря автоматическому вычету расходов 30%, для которого не требуются чеки.
Как работает налог на доход от аренды
- Начните с валовой годовой арендной платы (например, 1,000,000 THB)
- Вычтите 30% автоматически — без чеков (= 700,000 THB)
- Вычтите 60,000 THB личного вычета (= 640,000 THB облагается)
- Примените прогрессивные ставки (см. таблицу ниже)
| Облагаемый доход (THB) | Ставка |
|---|---|
| 0 – 150,000 | 0% |
| 150,001 – 300,000 | 5% |
| 300,001 – 500,000 | 10% |
| 500,001 – 750,000 | 15% |
| 750,001 – 1,000,000 | 20% |
| 1,000,001 – 2,000,000 | 25% |
| 2,000,001 – 5,000,000 | 30% |
| Свыше 5,000,000 | 35% |
Разобранный пример: годовая аренда 1M THB
Валовая аренда: 1,000,000 THB → минус вычет 30% (300,000) → минус 60,000 личного вычета = 640,000 THB облагается. Налог: первые 150K по 0% + следующие 150K по 5% (7,500) + следующие 200K по 10% (20,000) + последние 140K по 15% (21,000) = 48,500 THB всего налога. Эффективная ставка: 4.85% от валового дохода.
Ловушка удержания налога 15%
Предупреждение: не оставляйте 101,500 THB «на столе»
Когда компания по управлению недвижимостью выплачивает арендную плату нерезиденту-иностранцу, она удерживает 15% у источника. При аренде 1M THB это 150,000 THB удержанных средств. Но ваш фактический налог составляет лишь 48,500 THB — то есть 101,500 THB — это сумма, которую вы можете вернуть. Вам нужно получить тайский TIN и подать форму PND 90 в период между январём и мартом. Если вы не подадите, возврат вы потеряете и вместо эффективных 4.85% заплатите фактически 15%.
3. Соглашения об избежании двойного налогообложения: не платите дважды
Таиланд поддерживает более 60 Соглашений об избежании двойного налогообложения (DTA). Согласно статье 6 этих договоров, Таиланд (страна, где расположена недвижимость) имеет первичное право облагать налогом ваш доход от аренды и прирост капитала. Затем ваша страна проживания предоставляет механизм освобождения/зачёта, чтобы вы не платили дважды.
| Страна | Метод льготы | Как это работает |
|---|---|---|
| Соединённые Штаты | Зачёт иностранного налога (FTC) | Зачёт доллар-к-доллару тайского налога в счёт обязательств в США |
| Великобритания | Налоговый кредит | Зачёт тайского налога в счёт налога на доход в Великобритании |
| Австралия | FITO | Зачёт иностранного налога на доход против обязательств ATO |
| Германия | Налоговый кредит | Метод зачёта по двустороннему договору |
| Япония | FTC + Tax Sparing | Зачёт как будто тайское освобождение не было предоставлено |
| Южная Корея | Зачёт иностранного налога | Зачёт тайского налога в счёт обязательств в Корее |
| Китай | Метод зачёта | Зачёт тайского налога, уплаченного по правилу статьи 6 (situs) |
| Россия | Метод зачёта | Зачёт тайского налога, уплаченного при репатриации |
Главный вывод: всегда декларируйте ваш тайский доход от аренды в стране проживания, но при этом заявляйте кредит за тайский налог, который вы уже заплатили. При эффективной тайской ставке около ~5% большинство инвесторов в странах с более высокими налогами платят в итоге лишь разницу между тайской ставкой и ставкой в стране проживания.
4. Налоги при продаже: комиссионные за передачу, SBT и прирост капитала
В Таиланде нет отдельного налога на прирост капитала. Вместо этого прибыль от продажи недвижимости облагается налогом в многоуровневой системе через Земельный департамент при передаче. На общую стоимость влияют две переменные: как долго вы владели и вы — физлицо или компания.
Четыре сбора при передаче
| Сбор/налог | Ставка | Когда применяется |
|---|---|---|
| Комиссия за передачу | 2% | Всегда. Основано на оценочной стоимости. Обычно делится 50/50 между покупателем/продавцом |
| Specific Business Tax (SBT) | 3.3% | Если вы владели меньше 5 лет (3% + 0.3% муниципальная надбавка) |
| Гербовый сбор | 0.5% | Если вы владели 5+ лет (заменяет SBT — никогда не применяются оба) |
| Налог у источника (WHT) | 1%–5% | Прогрессивный для физлиц; фиксированный 1% для компаний |
Вычеты по налогу у источника в зависимости от срока владения
Чем дольше вы владеете, тем больше ваш налоговый вычет. Это самый мощный инструмент оптимизации налогообложения:
| Лет владения | Вычет | Налогообложение по |
|---|---|---|
| 1 | 92% | 8% |
| 2 | 84% | 16% |
| 3 | 77% | 23% |
| 4 | 71% | 29% |
| 5 | 65% | 35% (+ SBT отменяется) |
| 6 | 60% | 40% |
| 7 | 55% | 45% |
| 8+ | 50% | 50% |
Главный вывод: правило 5 лет
Если продать до 5 лет, вы платите 3.3% SBT со всей цены продажи. Это не 3.3% прибыли — это 3.3% от валовой стоимости. На кондоминиум за 10M THB это 330,000 THB. После 5 лет сумма снижается до 50,000 THB (гербовый сбор 0.5%). Терпение сэкономит вам 280,000 THB.
Примечание для иностранных покупателей
Иногда тайское правительство снижает комиссию за передачу до 0.01% для объектов стоимостью до 7M THB как мера стимулирования. Однако иностранные покупатели исключены из этих снижений — всегда планируйте полный тариф 2%.
5. CAM-платежи и фонды погашения по городам
Помимо налогов, ваши текущие расходы включают платежи на обслуживание общих зон (CAM) и единоразовый фонд погашения. Эти обязательства закреплены Законом о кондоминиумах B.E. 2522 и управляются юрлицом кондоминиума (CJP).
Фонд погашения (однократно при передаче)
Капитальный резерв на крупные ремонты — капитальные ремонты лифтов, обновление фасада, кровля. Обычно 500–800 THB за кв. м. Для кондоминиума 45 кв. м ожидайте 22,500–36,000 THB. По закону должен храниться в отдельном банковском счёте.
Ежемесячные CAM-платежи по городам (2026)
| Город | Диапазон CAM (THB/кв. м/мес) | Месячный платёж для юнита 45 кв. м | Примечания |
|---|---|---|---|
| Бангкок (CBD) | 60–100+ THB | 2,700–4,500 THB | Высотные дома с бассейнами на крыше, коворкингом, автоматизированной парковкой |
| Чиангмай | 40–45 THB | 1,800–2,025 THB | Жилые комплексы небольшой этажности, самые низкие в Таиланде |
| Пхукет | 40–80 THB | 1,800–3,600 THB | Сильно варьируется — базовые кондоминиумы vs. курортные резиденции |
| Паттайя | 40–70 THB | 1,800–3,150 THB | Премия за расположение у пляжа; более старые здания дешевле |
CAM-платежи напрямую влияют на чистую доходность от аренды. Кондоминиум в Чиангмае с CAM 40 THB/кв. м сохраняет значительно больше вашего арендного дохода, чем бангкокская «люкс» единица с CAM 100 THB/кв. м.
6. Крупные изменения по налогам и праву в 2025–2026
Три «землетрясения» изменили ландшафт для иностранных инвесторов в недвижимость:
Ужесточение контроля за номинальными лицами (DSI + DBD + IBAS)
Управление по специальным расследованиям (DSI) совместно с Министерством развития бизнеса (DBD) внедрило IBAS — AI-инструмент для проверки, который сопоставляет данные корпоративных реестров, сделки с землёй и банковские счета. Результаты на данный момент:
- 21,000+ компаний под углублённым расследованием
- Операция по выявлению номиналов CIB EP.3: 4 структуры в Районг/Чонбури демонтированы — 72 рай, проект класса «люкс» на 2 миллиарда THB
- 23 осуждённых на Пхукете за содействие схемам с номинальными лицами
- Обязательные личные появления тайских акционеров при регистрации новых компаний
- Сопоставление с 13.4 миллионами держателей карт социального обеспечения для выявления прокси-номиналов
Предупреждение: компании-номиналы теперь относятся к высокой группе риска
Эпоха использования тайских компаний-номиналов для владения землёй фактически закончилась. Исполнение, основанное на AI, обмен данными между ведомствами и уголовные преследования делают эту стратегию юридически и финансово опасной. Иностранным инвесторам нужно использовать легитимные структуры: конфискованные кондоминиумы в собственность (freehold condos), зарегистрированные договоры аренды или компании, продвигаемые BOI.
Доход из иностранных источников: льготный период 2 года
Начиная с января 2024 года тайские налоговые резиденты (180+ дней в году в Таиланде) должны платить налог на иностранный доход, перечисленный в Таиланд. Но новое законодательство 2026 года вводит льготное окно на 2 года: доход, перечисленный в течение 2 календарных лет после получения, освобождается. Налогообложение по прогрессивным ставкам возникает только для дохода, перечисленного по истечении 24 месяцев. Это помогает экспатам финансировать покупки тайской недвижимости за счёт сбережений из-за рубежа без немедленного налогового обложения.
Освобождение от налога на прирост капитала по криптовалюте (2025–2029)
Согласно Министерскому постановлению № 399, прирост капитала от продажи криптовалюты через биржи, лицензированные SEC, на 100% освобождается от налога на личный доход до декабря 2029 года. Это даёт безналоговый путь для держателей криптовалюты конвертировать активы и покупать тайскую недвижимость. Освобождение не применяется к доходам от стейкинга, наградам за майнинг или корпоративным структурам.
7. Законные стратегии оптимизации налогов
Когда компании-номиналы исключены, вот стратегии, которые в 2026 году остаются полностью законными и эффективными:
Стратегия 1: владеть 5+ лет (убрать SBT)
Самая значимая оптимизация. Пребывание после 5-летнего порога заменяет 3.3% Specific Business Tax на 0.5% гербовый сбор — это экономит вам 2.8% от всей стоимости объекта при выходе.
Стратегия 2: подать PND 90 для возврата налога у источника по аренде
Получите тайский TIN и подавайте ежегодно. Разница между «пассивным» удержанием 15% и оптимизированной эффективной ставкой около ~5% означает возврат свыше 100,000 THB на каждый 1 миллион THB годовой аренды.
Стратегия 3: использовать льготы по договору DTA
Заявляйте налоговые кредиты по иностранным налогам в стране проживания. С учётом низких эффективных ставок Таиланда обычно вы будете должны только разницу между тайскими ставками и ставками страны проживания — а не всю сумму внутреннего налога.
Стратегия 4: компания, продвигаемая BOI (для крупных инвесторов)
При минимальном капитале 50M THB компания BOI может законно владеть землёй в режиме freehold (до 5–20 рай в зависимости от использования), а также получить освобождение от налога на корпоративный доход на срок до 13 лет и 50% снижение ещё на 5 лет. Это легитимная альтернатива схемам с номинальными лицами для земельных объектов.
Стратегия 5: зарегистрированная аренда на 30 лет
Для покупателей вилл зарегистрированный в Земельном департаменте договор аренды даёт надёжное право пользования без юридического риска компаний-номиналов. Хотя распространена схема «30+30+30», обратите внимание, что продления после первых 30 лет — это договорные обещания, а не предусмотренные законом права.
Стратегия 6: максимизировать вычеты по WHT по сроку владения
При владении от 8 лет и более 50% оценочной стоимости вычитается до расчёта налога у источника. В сочетании с отменой SBT на 5-м году долгосрочные владельцы сталкиваются с эффективными налогами при выходе всего 1–3% от стоимости объекта.
8. Таиланд vs. соседи: сравнение региональных налогов
Насколько Таиланд выглядит на фоне других рынков Юго-Восточной Азии, конкурирующих за иностранные инвестиции в недвижимость?
| Вид налога | Таиланд | Малайзия | Вьетнам | Камбоджа | Филиппины |
|---|---|---|---|---|---|
| Налог при приобретении | 2% | 8% фиксированный stamp | 2% | 4% | Разнится |
| Ежегодный налог | 0.02–0.10% | Оценка государства | 0.03–0.15% | 0–0.1% | 1–2% |
| Налог на аренду (не-резиденты) | ~5% эффективная ставка | 30% фиксированный | Сложно | 14% | 25% |
| Выход/CGT (<5 лет) | WHT + 3.3% SBT | 30% RPGT | 2% | 20% | 6% от валовой суммы |
| Выход/CGT (5+ лет) | WHT + 0.5% stamp | 10% RPGT | 2% | 20% | 6% от валовой суммы |
Итог
Таиланд предлагает самую низкую совокупную налоговую нагрузку для иностранных инвесторов в недвижимость в Юго-Восточной Азии. Один лишь входной stamp duty в Малайзии 8% превышает весь налог на приобретение и ежегодные налоги Таиланда за первые 10 лет. Налог на аренду для нерезидентов на Филиппинах 25% делает инвестирование ради доходности практически невозможным. Конкурентной выглядит только 2% фиксированная ставка выхода во Вьетнаме, но неуверенность в сроке владения и квоты на владение компенсируют это преимущество.
9. Налоговые сценарии из реальной жизни
Сценарий A: студия-кондо в Чиангмае (купить и сдавать)
| Пункт | Сумма |
|---|---|
| Цена покупки | 2,500,000 THB |
| Комиссия за передачу (1% покупателя) | 25,000 THB |
| Фонд погашения (30 кв. м × 600 THB) | 18,000 THB |
| Ежегодный налог на недвижимость | 500 THB/год |
| CAM в месяц (30 кв. м × 42 THB) | 1,260 THB/мес |
| Собранная годовая аренда | 180,000 THB (15K/мес) |
| Налог на доход (после подачи PND 90) | 0 THB (ниже порога 150K после вычетов) |
| Чистая доходность | 5.7% валовая / 5.1% чистая |
Сценарий B: роскошное кондо 1BR в Бангкоке (купить, сдавать 6 лет, продать)
| Пункт | Сумма |
|---|---|
| Цена покупки | 7,000,000 THB |
| Цена продажи (через 6 лет, рост 15%) | 8,050,000 THB |
| Комиссия за передачу (1% продавца) | 70,000 THB |
| Гербовый сбор (0.5%, срок владения 6 лет — без SBT) | 40,250 THB |
| WHT (вычет 60% на 6 лет) | ~80,000 THB |
| Итого расходы при выходе | ~190,250 THB (2.4% от цены продажи) |
| Арендный доход за 6 лет (за вычетом налога) | ~1,800,000 THB |
| Итого доход | 2,659,750 THB (38% за 6 лет) |
Источники и ссылки
- Тайское управление по доходам — Ставки подоходного налога, подача PND 90, правила удержания у источника
- Управление по земельным ресурсам (DOL) — Комиссии за передачу, кадастровая оценка, процедуры регистрации прав
- Управление по инвестициям (BOI) — Привилегии владения землёй иностранцами, освобождения CIT, зоны для продвигаемой деятельности
- Офис Совета Государства (Krisdika) — Закон о налоге на землю и здания B.E. 2562, Закон о кондоминиумах B.E. 2522
- CBRE Thailand — Анализ рынка, ориентиры по доходности, тенденции инвестирования в недвижимость
- Savills Thailand — Отчёты по рынку жилья, анализ инвестиций иностранных покупателей
- Knight Frank Thailand — Информация о рынке недвижимости, данные по сегменту «люкс»
- Baker McKenzie Thailand — Анализ налога при передаче, рекомендации по корпоративным структурам
- Tilleke & Gibbins — Правила иностранного владения, анализ мер по борьбе с номинальными лицами
- DFDL Thailand — Анализ налога на землю и здания, истечение скидки COVID, обновления законодательства
- Siam Legal International — Процедуры передачи прав на недвижимость, анализ аренды vs. собственности freehold
- Global Property Guide — Thailand — Доходность от аренды, сравнительные данные по налогам, анализ инвестиций
- HLB Thailand — Руководство по подаче налоговой отчётности для нерезидентов, оптимизация дохода от аренды
- Управление по специальным расследованиям (DSI) — Операции по борьбе с номинальными лицами, внедрение IBAS
- Управление по развитию бизнеса (DBD) — Требования к регистрации компаний, проверка номинальных лиц
- Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC Thailand) — Лицензированные биржи цифровых активов, Министериальное постановление № 399
- ASEAN Briefing — Анализ закона Таиланда о налоге на землю и здания для иностранных инвесторов
- Forvis Mazars Thailand — Таблицы ставок налога, руководство по классификации недвижимости
Эта статья была подготовлена на основе исследований с помощью Gemini Deep Research (40+ проверенных источников) и написана с помощью ИИ. Ставки налогов и нормы актуальны на март 2026 года. Проконсультируйтесь с лицензированным тайским налоговым консультантом перед тем, как принимать инвестиционные решения. Последнее обновление: 23 марта 2026 года.
