Thừa kế tài sản tại Thái Lan: Điều gì xảy ra khi chủ sở hữu nước ngoài qua đời (2026)

Một căn hộ do người nước ngoài sở hữu tại Bangkok hoặc một biệt thự ở Phuket được nắm giữ thông qua một công ty Thái Lan trông hoàn toàn giống nhau vào ngày bạn mua—và vào ngày trước khi bạn qua đời. Điều thay đổi là tất cả những gì xảy ra sau đó. Đến năm 2026, Thái Lan đã siết chặt gần như mọi “đường” thừa kế mà trước đây người nước ngoài thường dựa vào — Nghị định của Bộ trưởng về đăng ký di chúc tháng 3/2026, phán quyết của Tòa án Tối cao năm 2025 đã “chặn đứng” huyền thoại “hợp đồng thuê 90 năm”, và việc siết chặt chống “người được đề cử” của Cục Phát triển Kinh doanh (DBD) theo các Lệnh 2/2568 và 1/2569 đã cùng nhau biến việc lập kế hoạch kiểu “để rồi tính sau” thành rủi ro trách nhiệm pháp lý “cứng”.

Đây là hướng dẫn trọng tâm dành cho người sở hữu nước ngoài và các gia đình có gốc Thái. Bài viết nêu rõ Bộ luật Dân sự và Thương mại, Bộ luật Đất đai và Đạo luật Căn hộ thực sự quy định gì về khối tài sản của bạn — kèm số điều khoản, chi phí thực tế bằng THB, và những sai lầm khiến người thừa kế thực sự phải trả giá bằng tiền. Nếu bạn sở hữu bất cứ tài sản nào tại Thái Lan và bạn không có di chúc tại Thái Lan, đây là trang cần đọc trước.

Vì sao lập kế hoạch thừa kế quan trọng hơn nhiều vào năm 2026

Ba thay đổi quy định trong 18 tháng qua đã đóng lại các “kẽ hở mềm” của lập kế hoạch thừa kế tại Thái Lan:

• Quy định của Bộ trưởng về Di chúc tháng 3/2026 — các văn phòng quận (Amphur) hiện thực hiện việc xác minh chính thức về năng lực tinh thần trước khi nhận di chúc để đăng ký, và có thể từ chối nếu họ nghi ngờ có sự ép buộc. Mức độ yêu cầu cao hơn nhiều so với quy trình ký “đại khái” mà đa số người sở hữu tưởng rằng mình có thể thực hiện.
• Bản án Tòa án Tối cao 4655/2566 (tháng 3/2025) — tòa án Dika cho rằng các điều khoản gia hạn thuê đã thỏa thuận trước, được ký cùng ngày với hợp đồng thuê ban đầu, là vô hiệu vì nhằm né giới hạn trần 30 năm trong Bộ luật Dân sự §540. “Chiêu bán hợp đồng thuê 30+30+30 = 90 năm” giờ đây không còn đứng vững về mặt pháp lý.
• Lệnh DBD 1/2569 (tháng 4/2026) — các giám đốc của công ty Thái Lan nắm giữ đất đối mặt với trách nhiệm hình sự cá nhân (tối đa ba năm tù) đối với các tuyên bố sai rằng cổ đông Thái Lan không phải là người được đề cử. Thừa kế là giai đoạn các cấu trúc này bị kiểm tra gắt nhất, vì người thừa kế kích hoạt hồ sơ khai báo của công ty.

Mẫu hình rất rõ ràng: năm 2026 sẽ ưu đãi cho những chủ sở hữu có cấu trúc được lập hồ sơ minh bạch, đồng thời trừng phạt bất kỳ ai dựa vào thỏa thuận tay, lời hứa viết sau không đề ngày, hoặc kiểu “tin tôi đi, đối tác người Thái của tôi ổn”.

Luật thừa kế Thái Lan: Nền tảng

Thừa kế theo luật Thái Lan được hệ thống hóa tại Quyển 6 của Bộ luật Dân sự và Thương mại (CCC), các Điều 1599–1755. Hai nguyên tắc điều phối mọi vấn đề còn lại.

1. Khối di sản chuyển giao ngay tại thời điểm chết (§1599)

Di sản của người đã chết — gọi là de cujus trong thuật ngữ pháp lý Thái Lan — chuyển cho người thừa kế ngay khi chết. Đây là một “giả định pháp lý”: trên thực tế, không Văn phòng Đất đai, không ngân hàng, và không pháp nhân căn hộ nào ghi nhận việc chuyển nhượng cho đến khi Tòa án Thái Lan chỉ định người quản lý di sản. “Giả định” này quan trọng vì nó có nghĩa là tài sản không bao giờ “đứng trơ” trong khoảng trống quyền sở hữu, qua đó bảo vệ trước yêu cầu của chủ nợ muốn đòi tài sản bị coi là “bỏ rơi”.

2. Sáu nhóm người thừa kế theo luật định (§1629)

Nếu bạn qua đời mà không có di chúc (thừa kế theo luật), luật Thái Lan phân chia di sản theo thứ tự phân cấp. Nhóm cao hơn loại trừ nhóm thấp hơn — trừ cha mẹ (Nhóm 2), nhóm này được chia cùng với con cháu (Nhóm 1).

3. Vợ/chồng còn sống nhận một phần riêng “lơ lửng” (§1635)

Người vợ/chồng không nằm trong hệ thống sáu nhóm — họ đứng “trên” hệ thống đó. Người vợ/chồng được bao nhiêu phụ thuộc vào nhóm họ hàng nào cũng còn sống:

Điều này đặc biệt quan trọng trong hôn nhân đa quốc tịch. Nếu chồng người nước ngoài qua đời mà không có di chúc, vợ người Thái của ông không tự động được thừa kế toàn bộ — bà chia với cha mẹ của chồng ở nước sở tại, hoặc với con cái từ các cuộc hôn nhân trước. Quá trình chia sẻ này có thể làm “tắc” thủ tục chứng thực di chúc (probate) trong nhiều năm nếu không thể tìm thấy những người đó.

4. Không có “thừa kế bắt buộc” — tự do lập di chúc đầy đủ

Thái Lan không áp đặt “phần bắt buộc” (legitime) như ở Pháp, Nhật Bản hay Tây Ban Nha. Theo §1608, người lập di chúc có thể truất quyền bất kỳ người thừa kế theo luật nào một cách rõ ràng, và di chúc có thể định đoạt toàn bộ khối di sản cho bất kỳ ai — đối tác, tổ chức từ thiện, quỹ. Đây là một trong những điểm thân thiện với người nước ngoài của luật Thái Lan: di chúc của bạn, chứ không phải “cây phả hệ” của gia đình, sẽ quyết định phần di sản. Tuy nhiên, điều này chỉ hoạt động nếu di chúc tồn tại, hợp lệ và có thể được thi hành bởi tòa án Thái Lan. Bất cứ phần nào không được nêu cụ thể trong di chúc sẽ quay về cơ chế chia thừa kế theo luật.

Thừa kế căn hộ: hạn ngạch 49% và các quy tắc 1 năm

Căn hộ là loại bất động sản duy nhất mà một cá nhân người nước ngoài có thể nắm giữ theo hình thức quyền sở hữu (freehold) tại Thái Lan. Khung pháp lý xuất phát từ Đạo luật Căn hộ B.E. 2522 (1979) và các sửa đổi, đặc biệt là Điều 19 bis, quy định trần sở hữu của người nước ngoài đối với bất kỳ một tòa nhà nào không vượt quá 49% tổng diện tích sàn được phép bán. Việc thừa kế tác động đến hạn trần này theo ba cách khác nhau, tùy thuộc vào ai là người thừa kế.

Để biết bối cảnh người nước ngoài mua căn hộ theo cách nào, xem hướng dẫn mua căn hộ tại Thái Lan năm 2026 đầy đủ — bài viết giải thích mẫu FET (Giấy chứng nhận giao dịch hối đoái) vốn trở nên then chốt trong thừa kế.

Người thừa kế là người nước ngoài “đủ điều kiện” theo §19, hạn ngạch còn chỗ

Đây là tình huống dễ nhất. “Người thừa kế đủ điều kiện” là bất kỳ ai đáp ứng các tiêu chí của §19: thường trú, chủ sở hữu chứng nhận đầu tư BOI, hoặc — phổ biến nhất — người có chứng cứ theo mẫu FET về việc chuyển tiền từ ngoại tệ. Nếu chủ sở hữu đã qua đời có mẫu FET hợp lệ được lưu sẵn, cách hiểu thường trực của Văn phòng Đất đai là người thừa kế được hưởng tư cách đủ điều kiện đó. Người thừa kế không cần chuyển từ nước ngoài một khoản tương đương mới. Miễn là hạn ngạch nước ngoài của tòa nhà vẫn ở mức hoặc dưới 49%, quyền sở hữu sẽ được chuyển giao bình thường sau khi xong probate.

Người thừa kế đủ điều kiện nhưng hạn ngạch sẽ bị vượt — §19 quinque

Nếu việc đăng ký căn hộ đứng tên người thừa kế là người nước ngoài sẽ làm tòa nhà vượt quá 49%, §19 quinque được áp dụng. Người thừa kế không thể đăng ký và buộc phải bán trong vòng 1 năm. Đây là quy định khiến các gia đình người Thái gốc nước ngoài bất ngờ nhất: ngay cả một người vợ/chồng người nước ngoài đủ điều kiện hoàn toàn cũng có thể bị buộc phải “thanh lý” căn hộ được thừa kế chỉ vì số lượng tính vào hạn ngạch nước ngoài của tòa nhà đã thay đổi trong khoảng thời gian họ không để ý.

Người thừa kế không đủ điều kiện — §19 septem

Nếu người thừa kế là người nước ngoài không đáp ứng bất kỳ tiêu chí nào của §19 — họ không có tiền gắn với FET, không có thường trú, không có chứng chỉ BOI — thì họ rơi vào §19 septem. Họ phải:

1. Thông báo bằng văn bản cho Văn phòng Đất đai trong 60 ngày kể từ ngày nhận tài sản.
2. Bán căn hộ trong 1 năm.

Giấy tờ cần có tại Văn phòng Đất đai

Người quản lý di sản xuất trình các giấy tờ sau tại Văn phòng Đất đai địa phương để đăng ký căn hộ thừa kế:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu bản gốc (โฉนด, Chanote hoặc giấy tờ sở hữu căn hộ)
• Bản sao có chứng thực của quyết định của tòa án chỉ định người quản lý di sản
• Giấy chứng tử, dịch và hợp thức hóa thông qua Bộ Ngoại giao Thái Lan
• Di chúc bản gốc (nếu có)
• Mẫu FET bản gốc hoặc chứng cứ khác về việc đủ điều kiện theo §19 từ giao dịch mua của người đã mất
• Giấy chứng nhận “Không có nợ” từ pháp nhân căn hộ xác nhận phí khu vực chung đã được thanh toán

Việc đăng ký sau đó sẽ phải trải qua thời hạn thông báo công khai 30 ngày để cho phép các người thừa kế hoặc người yêu cầu khác có thể xuất hiện.

Thừa kế đất đai: Vì người nước ngoài không thể giữ thứ mình được thừa kế

Bộ luật Đất đai B.E. 2497 (1954) là văn bản “hiến định” về các hạn chế đối với quyền sở hữu của người nước ngoài trong bất động sản Thái Lan. Theo §86, người nước ngoài không thể nhận quyền đối với đất đai trừ khi thông qua hiệp ước — và hiện tại không có hiệp ước như vậy. Đây là quy tắc tạo ra các kết cục thừa kế đau đớn nhất.

§93 — được nhận đất, nhưng phải bán

Người nước ngoài có thể nhận đất với tư cách người thừa kế theo luật (ví dụ: từ vợ/chồng là người Thái). Nhưng §93 yêu cầu người thừa kế nộp đơn xin sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền để giữ quyền sở hữu, và về cơ bản sự cho phép này gần như không bao giờ được cấp trong thực tiễn. Thay vào đó, người thừa kế được giao 1 năm kể từ ngày chuyển nhượng đã đăng ký để xử lý/quyết định định đoạt mảnh đất. Nếu không thực hiện sẽ kích hoạt §94, quy định về bán bắt buộc.

Lưu ý thời điểm: “đồng hồ” 1 năm không bắt đầu từ ngày chết. Nó bắt đầu khi quyền sở hữu cuối cùng được đăng ký vào tên người thừa kế sau khi probate kết thúc. Vì vậy, probate chậm sẽ cho người thừa kế thêm thời gian để bán — nhưng cũng kéo dài thời gian để tài sản xuống cấp, thị trường thay đổi, hoặc tranh chấp gia đình trở nên “cứng” hơn.

§96 bis — miễn trừ 40 triệu THB không chuyển giao

Việc sửa đổi Bộ luật Đất đai năm 1999 đã bổ sung §96 bis, cho phép nhà đầu tư nước ngoài có tài sản ròng cao được sở hữu tối đa 1 rai (1.600 m²) đất ở nếu họ đầu tư 40 triệu THB vào trái phiếu hoặc tài sản được phê duyệt tại Thái Lan và giữ khoản đầu tư ít nhất năm năm. Nếu bạn nắm giữ đất theo quy định này, điểm then chốt là: miễn trừ mang tính cá nhân và không chuyển nhượng. Khi bạn qua đời, người thừa kế là người nước ngoài của bạn không được “kế thừa” tư cách theo §96 bis. Mảnh đất quay về cơ chế xử lý theo quy định thông thường của §93 — bán trong vòng một năm.

Nếu §96 bis nghe có vẻ quen thuộc, thì nó thuộc cùng “họ” quy định với chương trình Visa Đầu tư 3M gần đây — cả hai đều ghi nhận việc đưa vốn vào có hồ sơ, nhưng không cái nào “tồn tại nguyên vẹn” qua cái chết của nhà đầu tư ban đầu.

Đất do công ty Thái Lan đứng tên — cổ phần chuyển, nhưng công ty bị kiểm tra

Cách “lẩn tránh” phổ biến nhất để người nước ngoài có quyền kiểm soát thực tế đối với đất là mô hình công ty trách nhiệm hữu hạn Thái Lan 49/51: 49% cổ phần do người nước ngoài sở hữu và 51% do người Thái sở hữu. Bản thân các cổ phần là tài sản cá nhân và có thể chuyển cho người thừa kế là người nước ngoài mà không vướng quy tắc 1 năm của §93. Nhưng ngay khoảnh khắc người thừa kế nộp hồ sơ để tiếp quản quyền quản trị công ty, họ kích hoạt việc rà soát của DBD.

Theo lệnh DBD 2/2568 và 1/2569, mọi thay đổi về giám đốc hoặc cổ đông trong một công ty có liên quan đến người nước ngoài hiện nay đều cần các cổ đông Thái Lan xuất trình sao kê ngân hàng 3 tháng để chứng minh họ đã dùng nguồn tiền của chính mình cho việc mua cổ phần ban đầu. Nếu việc thừa kế cho thấy các cổ đông Thái Lan thực chất là người được đề cử — tức các khoản tiền mua cổ phần do người đã mất tài trợ — công ty có thể bị ra lệnh phải xử lý/thoái chuyển nhượng đất, và các giám đốc còn sống có thể đối mặt với trách nhiệm hình sự theo Đạo luật Kinh doanh Người nước ngoài. Thừa kế là lúc các cấu trúc người được đề cử bị lộ.

Cho thuê, quyền hưởng dụng, quyền sở hữu bề mặt — Điều gì còn tồn tại sau khi chết

Ngoài quyền sở hữu đất (freehold), người nước ngoài thường nắm các quyền đối với bất động sản thông qua hợp đồng thuê dài hạn (30 năm), quyền hưởng dụng (สิทธิเก็บกิน), quyền sở hữu bề mặt (สิทธิเหนือพื้นดิน) hoặc quyền ở (สิทธิอาศัย). Những quyền này có kết cục hoàn toàn khác nhau tại thời điểm chết.

Kết luận thực tiễn: nếu bạn đang nắm giữ một hợp đồng thuê dài hạn, hãy kiểm tra xem hợp đồng có chứa điều khoản kế thừa rõ ràng ràng buộc bên cho thuê phải đăng ký một hợp đồng thuê mới cho người thừa kế hay không. Nếu không có, hợp đồng thuê của bạn có thể “tan biến” khi bạn qua đời và bên cho thuê có thể hợp pháp lấy lại tài sản. Nhiều nhà đầu tư năm 2026 đang “lớp” thêm một quyền sở hữu bề mặt (cái này được thừa kế) lên trên hợp đồng thuê để ít nhất người thừa kế vẫn giữ quyền sở hữu các công trình trong khi câu hỏi về đất đai được đàm phán lại.

Di chúc tại Thái Lan: 5 loại và chiến lược “hai di chúc”

Luật Thái Lan công nhận năm loại di chúc hợp lệ theo CCC §1656–1672. Các loại này không có độ “chắc” như nhau.

Năm hình thức

• Di chúc bằng văn bản thông thường (§1656) — đánh máy, người lập di chúc ký trước sự chứng kiến của hai người làm chứng, và hai người làm chứng cũng ký. Phổ biến nhất đối với di chúc được soạn thảo bởi đơn vị chuyên nghiệp. Phù hợp nếu có thể tìm được người làm chứng sau nhiều năm.
• Di chúc tự viết (§1657) — tự tay viết toàn bộ, ghi ngày tháng và ký bởi người lập di chúc. Không cần người làm chứng. Chỉ một từ đánh máy cũng làm di chúc vô hiệu. Nguyên nhân phổ biến nhất khiến di chúc tự viết thất bại là việc trộn lẫn đầu thư/tiêu đề được in sẵn.
• Di chúc dưới dạng văn bản công chứng (§1658) — người lập di chúc tuyên bố ý nguyện bằng lời cho một viên chức của quận (Nai Amphur) trước hai người làm chứng; viên chức ghi lại và đăng ký di chúc. Trọng lượng chứng cứ cao nhất tại tòa — khuyến nghị cho người sở hữu nước ngoài sau quy định tháng 3/2026.
• Di chúc mật (§1660) — bỏ vào phong bì niêm phong và nộp tại văn phòng quận. Ít phổ biến; hữu ích nếu người lập di chúc muốn giữ bí mật trong thời gian còn sống.
• Di chúc miệng (§1663) — chỉ hợp lệ trong các tình huống khẩn cấp đặc biệt (chiến tranh, cái chết cận kề). Hai người làm chứng phải báo ngay cho viên chức quận. Trên thực tế gần như không liên quan.

Di chúc của người nước ngoài được công nhận — nhưng chậm

Theo Đạo luật xung đột pháp luật B.E. 2481, di chúc của người nước ngoài có giá trị về mặt pháp lý tại Thái Lan nếu việc lập di chúc tuân thủ hợp lệ theo pháp luật của quốc gia nơi lập. Trên thực tế, việc thi hành trong năm 2026 sẽ khá nặng về mặt thủ tục hành chính:

1. Dịch toàn bộ di chúc sang tiếng Thái thông qua một dịch giả được MFA chứng nhận.
2. Công chứng và hợp thức hóa tài liệu tại Đại sứ quán Thái Lan ở nước nơi lập di chúc.
3. Nộp đơn lên tòa án Thái Lan để công nhận chính thức di chúc — thủ tục này có thể cộng thêm vài tháng cho probate, trong khi tòa xác minh tư cách pháp lý theo luật nước ngoài.

Chiến lược “hai di chúc” (khuyến nghị)

Chuẩn mực chuyên nghiệp dành cho người sở hữu nước ngoài có tài sản ở nhiều quốc gia là duy trì hai di chúc riêng biệt:

• Di chúc tại Thái Lan chỉ bao phủ tài sản ở Thái Lan (căn hộ, tài khoản ngân hàng, xe cộ, cổ phần trong công ty Thái Lan)
• Di chúc tại nước sở tại bao phủ mọi tài sản còn lại

Mỗi di chúc cần tách bạch rõ ràng tài sản thuộc thẩm quyền của quốc gia còn lại để tránh xung đột việc hủy di chúc. Với cấu hình này, probate tại Thái Lan có thể bắt đầu ngay đối với tài sản ở Thái Lan mà không cần chờ probate ở nước ngoài kết thúc — thường giúp tiết kiệm 6–12 tháng thời gian “trôi” thủ tục hành chính.

Thủ tục chứng thực di chúc (จัดการมรดก): Dòng thời gian, Chi phí, Giấy tờ

Probate là thủ tục tại tòa án để xác thực một di chúc (nếu có) và chỉ định người quản lý di sản (ผู้จัดการมรดก) nhằm thực sự chuyển giao tài sản. Ngân hàng Thái Lan sẽ đóng băng tài khoản khi nhận giấy chứng tử; Văn phòng Đất đai từ chối ghi nhận bất kỳ chuyển nhượng nào; pháp nhân căn hộ sẽ tạm giữ quyền tiếp cận khu vực chung. Không có quyết định chỉ định người quản lý do tòa án cấp, di sản bị “tắc” — dù di chúc có hoàn hảo đến đâu.

Dòng thời gian 2026 điển hình

Chi phí thực tế năm 2026

• Lệ phí nộp đơn tại tòa: 200 THB (theo luật định)
• Phí luật sư: 50.000–300.000 THB tùy mức độ phức tạp, số lượng tài sản và việc có tranh chấp hay không
• Dịch thuật và hợp thức hóa tại MFA: 10.000–30.000 THB cho một di sản tiêu chuẩn của người nước ngoài (giấy chứng tử, di chúc nước ngoài, giấy khai sinh/hôn nhân của người thừa kế)
• Chi phí đi lại để tham dự phiên tòa: dự trù ít nhất một chuyến đi khứ hồi tới Thái Lan cho người nộp đơn là người nước ngoài, hoặc thuê một người quản lý cư trú tại Thái Lan xuất hiện thay cho người thừa kế

Với một di sản không có tranh chấp, không vướng vấn đề gì, có di chúc tại Thái Lan sạch sẽ và có người quản lý cư trú tại Thái Lan thì thường rơi vào phía thấp của khung chi phí. Di sản có tranh chấp với người thừa kế chỉ là người nước ngoài, không có di chúc tại Thái Lan, và tài sản nằm ở nhiều tỉnh có thể dễ dàng vượt 500.000 THB chỉ riêng chi phí pháp lý.

Hợp thức hóa giấy chứng tử năm 2026

Bộ Ngoại giao Thái Lan đã thay thế hình thức hợp thức hóa tem xanh truyền thống bằng mã QR kỹ thuật số và con dấu an ninh minh bạch vào năm 2025. Người thừa kế nộp các tài liệu đã hợp thức hóa theo định dạng cũ có thể được yêu cầu hợp thức hóa lại theo định dạng mới. Hãy dành thêm thời gian cho việc này nếu sự việc qua đời xảy ra ngoài Thái Lan và giấy chứng tử được hợp thức hóa ở nước ngoài.

Thuế thừa kế Thái Lan: Ngưỡng 100M

Đạo luật Thuế Thừa kế B.E. 2558 (2015) áp dụng như nhau đối với người thừa kế là người Thái và người thừa kế là người nước ngoài nhận các tài sản đặt tại Thái Lan. Cơ chế này bất ngờ là khá hào phóng so với phần lớn các khu vực pháp lý phát triển khác, vì chỉ tính thuế trên phần cho mỗi người thừa kế vượt quá 100 triệu THB từ một người để lại di sản. Phần lớn các di sản không phải nộp gì.

Định giá tài sản như thế nào

Bất động sản được định giá theo giá trị do cơ quan nhà nước thẩm định được ghi nhận bởi Văn phòng Đất đai, không phải giá thị trường mở. Thẩm định của Nhà nước thường thấp hơn thị trường khoảng 30–50% ở hầu hết các khu vực, khiến nhiều di sản chỉ gồm một bất động sản rơi đáng kể dưới ngưỡng 100M THB. Chứng khoán niêm yết và tiền gửi ngân hàng được định giá theo số dư tại ngày qua đời.

Dòng thời gian nộp hồ sơ

Người thừa kế phải nộp tờ khai thuế thừa kế và nộp bất kỳ khoản thuế nào phát sinh trong vòng 150 ngày kể từ khi nhận được thừa kế. Văn phòng Đất đai hiện nay tự động thông báo cho Cơ quan Thuế khi một chuyển nhượng đã đăng ký được thực hiện, vì vậy ngày hết hạn ngày càng khó bị bỏ lỡ mà không có hậu quả. Phí phạt nộp trễ cộng dồn theo tháng.

Các tình huống thực tế kèm số liệu

Tình huống 1 — Chồng người Anh, vợ người Thái, không có di chúc tại Thái

James, một người mang quốc tịch Anh 62 tuổi, qua đời vì lên cơn đau tim tại căn hộ ở Bangkok có giá trị 15 triệu THB. Ông có một người vợ người Thái và hai người con đã trưởng thành từ cuộc hôn nhân đầu tại Anh. Ông chưa bao giờ lập di chúc tại Thái Lan.

Phân chia theo §1635(1): di sản được chia đều giữa vợ và hai người con — mỗi bên nhận ba suất bằng nhau, mỗi suất 5 triệu THB.

Vấn đề thực tiễn: vợ người Thái phải tìm, thông báo và xin thư đồng ý từ cả hai người con ở Anh trước khi probate có thể hoàn tất. Nếu một trong hai người con không đồng ý ký hoặc không thể liên lạc, vụ việc sẽ bị “kẹt”. Thời gian trễ thực tế: 12–24 tháng.

Thuế: 0 THB. Phần của mỗi người thừa kế thấp xa dưới ngưỡng 100M THB.

Tình huống 2 — Cặp đôi người Úc, căn hộ đồng sở hữu

Một cặp đôi người Úc đồng sở hữu một căn hộ ở Phuket, cả hai đều là người mua nước ngoài “đủ điều kiện” theo §19 và có mẫu FET. Người chồng qua đời. Căn hộ đang được giữ 50/50 và tổng giá trị là 12 triệu THB.

Kết quả: người vợ còn sống thừa kế phần 50% của người chồng thông qua di chúc tại Thái Lan được soạn thảo đúng cách. Do bà thừa kế tư cách đủ điều kiện theo §19, Văn phòng Đất đai sẽ chuyển quyền cho bà với tư cách là người nước ngoài đủ điều kiện — với điều kiện hạn ngạch nước ngoài của tòa nhà vẫn dưới 49% (điều này gần như luôn đúng trong các dự án nhiều người nước ngoài).

Thuế: 0 THB — miễn trừ cho vợ/chồng.

Tình huống 3 — Chủ sở hữu nước ngoài của một biệt thự đứng tên công ty Thái Lan qua đời đột ngột

Một người Mỹ 55 tuổi sở hữu một biệt thự ở Phuket thông qua một công ty trách nhiệm hữu hạn Thái Lan: 49% cổ phần nước ngoài của ông, và 51% được ông làm người làm vườn và kế toán người Thái giữ đứng tên như “người được đề cử”. Ông qua đời vì đột quỵ.

Kết quả: cổ phần nước ngoài của ông chuyển sang cho người con gái mang địa chỉ ở Mỹ dưới dạng tài sản cá nhân. Để giành quyền kiểm soát vận hành công ty, bà phải bổ nhiệm chính mình hoặc người đại diện làm giám đốc. Theo Lệnh DBD 1/2569, giám đốc mới phải nộp Thư xác nhận đầu tư, và các cổ đông Thái Lan hiện hữu phải xuất trình sao kê ngân hàng 3 tháng chứng minh rằng họ đã dùng tiền của mình để mua cổ phần ban đầu.

Rủi ro: người làm vườn và kế toán không thể xuất trình sao kê ngân hàng (thực tế họ không thanh toán tiền mua cổ phần). DBD gắn cờ công ty là một cấu trúc “người được đề cử”. Đất có thể bị ra lệnh để bán bắt buộc, và các giám đốc còn sống đối mặt với khả năng chịu trách nhiệm hình sự. Người con gái nhận “ác mộng pháp lý” khoảng 5–8M THB thay vì một tài sản 25M THB.

Tình huống 4 — Người thuê 30 năm qua đời ở năm thứ 10

Một công dân Pháp đã ký hợp đồng thuê 30 năm cho một biệt thự ở Hua Hin vào năm 2016 với khoản thanh toán trước là 10M THB. Ông qua đời vào năm 2026, còn lý thuyết 20 năm trong thời hạn thuê.

Nếu hợp đồng thuê có điều khoản kế thừa bằng văn bản ràng buộc bên cho thuê đăng ký một hợp đồng thuê mới cho người thừa kế: người thừa kế tiếp tục, tùy thuộc vào việc đăng ký mới và khoản phí 1,1% tương ứng của Văn phòng Đất đai.

Nếu hợp đồng thuê không có điều khoản kế thừa: hợp đồng chấm dứt khi qua đời. Bên cho thuê hợp pháp thu hồi biệt thự. Người thừa kế mất khoản 10M THB chưa khấu hao. Đây là tổn thất thừa kế liên quan đến hợp đồng thuê “phổ biến nhất” mà người nước ngoài gặp tại Thái Lan.

Danh sách kiểm tra lập kế hoạch thừa kế năm 2026

Nếu bạn sở hữu bất kỳ tài sản nào tại Thái Lan và bạn chưa làm sáu việc này, hãy thực hiện trong năm nay:

1. Lập một di chúc tại Thái Lan phù hợp theo từng thẩm quyền (jurisdiction-specific). Chỉ bao phủ tài sản đặt tại Thái Lan. Dùng luật sư Thái Lan đủ điều kiện. Chi phí: 10.000–30.000 THB.
2. Bổ nhiệm người thi hành hoặc người quản lý tại địa phương. Chọn một cá nhân cư trú tại Thái Lan bạn tin tưởng hoặc một văn phòng luật. Người đó phải có khả năng xuất hiện trực tiếp tại Tòa án Dân sự khi phiên probate được xét xử.
3. Đăng ký di chúc tại Amphur dưới dạng Văn bản công khai (Public Document) (§1658). Việc này tạo ra trọng lượng chứng cứ mạnh nhất có thể để chống lại các thách thức về sau. Phí văn phòng quận: 200–400 THB cộng với phí đi kèm của luật sư.
4. Nếu bạn nắm đất thông qua một công ty Thái Lan, hãy kiểm toán cấu trúc ngay bây giờ. Hãy đảm bảo các cổ đông Thái Lan của bạn có sao kê ngân hàng 3 tháng hợp pháp chứng minh họ đã thanh toán cho việc mua cổ phần. Nếu họ không thể, hãy tái cấu trúc trước khi chết — không phải sau.
5. Rà soát mọi hợp đồng thuê để tìm điều khoản kế thừa. Xác nhận rõ điều khoản đó ràng buộc bên cho thuê với người thừa kế. Nếu thiếu, hãy đàm phán lại trước khi dựa vào hợp đồng thuê như một “tài sản có thể thừa kế”.
6. Lưu các mẫu FET và bằng chứng đủ điều kiện theo §19 trong một thư mục dễ tiếp cận. Cho người thừa kế biết nó ở đâu. Nếu thiếu các tài liệu này, việc chứng minh tư cách người thừa kế đủ điều kiện là có thể nhưng rất chậm; còn nếu thiếu hoàn toàn, đó là tình huống thuộc §19 septem.

Đối với những người vẫn còn ở giai đoạn mua, hướng dẫn mua các khu vực tốt nhất năm 2026 của chúng tôi giải thích cách chọn loại bất động sản giúp đơn giản hóa thừa kế ngay từ ngày đầu — các căn hộ freehold đứng tên riêng trong các tòa nhà thân thiện với người nước ngoài thường tạo ra probate “sạch” nhất.

Dấu hiệu cảnh báo và các sai lầm thường gặp

Nguồn & Tài liệu tham khảo