Người sở hữu bất động sản nước ngoài tại Thái Lan vẫn chưa có (và vì sao đó là sai lầm “7 con số”)

Hầu hết người mua bất động sản nước ngoài tại Thái Lan đã có di chúc. Nhưng gần như không ai có di chúc tại Thái Lan. Khoảng trống này — giữa “di chúc toàn cầu” nằm trong ngăn kéo của luật sư ở London hoặc Sydney và tài liệu thuộc thẩm quyền pháp lý tại Thái mà tòa án dân sự Bangkok thực sự yêu cầu — là sai lầm “7 con số” sạch sẽ nhất trong lĩnh vực bất động sản Thái Lan. Nó tốn khoảng 25,000 THB để sửa khi còn sống, và 5,000,000+ THB để sửa sau khi chết. Đây là phép tính, điều luật và phương án khắc phục.

Di chúc mà đa số chủ sở hữu nước ngoài nghĩ rằng bao trùm Thái Lan — nhưng thực ra không

Câu chuyện năm 2026 diễn ra theo đúng một “kịch bản” mỗi tuần. Một người về hưu người Pháp ở Hua Hin, một doanh nhân người Anh có căn hộ ở Sukhumvit, một chủ biệt thự người Nga tại Phuket — mỗi người đều đã có di chúc từ quốc gia của mình. Họ cho rằng tài liệu đó, cộng với giấy chứng tử, cộng thêm một lá thư lịch sự từ luật sư của họ là đủ để chuyển nhượng căn hộ tại Thái cho con cái. Không phải vậy.

Section 37 của Conflict of Laws Act B.E. 2481 là rõ ràng: đối với bất động sản không di dời nằm tại Thái Lan, việc kế thừa được điều chỉnh bởi luật Thái Lan. Di chúc do nước ngoài lập có thể được chấp nhận, nhưng phải thỏa mãn đồng thời quy tắc về hình thức theo nước sở tại và yêu cầu pháp lý của Thái Lan — và Section 41 của chính Đạo luật này cho phép tòa án Thái áp dụng quy tắc về nơi cư trú (domicile) tại Thái nếu người mất đã sống ở đây lâu dài. Với người có visa diện LTR hoặc người về hưu 10 năm, “accidental Thai domicile” (cư trú thực tế tại Thái do hoàn cảnh) hiện nay là giả định, không phải ngoại lệ.

Nói cách khác trong thực tế: di chúc của nước sở tại sẽ được dịch, hợp thức hóa apostille, đóng dấu tại đại sứ quán, hợp thức hóa tại Bộ Ngoại giao (MFA), rồi nộp như một bằng chứng. Tòa án Thái sau đó tiến hành thủ tục chứng thực theo cách của họ, áp dụng thứ bậc tại Section 1629 của riêng họ khi di chúc nước ngoài xung đột với trật tự công tại Thái, và thời gian kéo dài từ 6 đến 18 tháng cho một trường hợp không tranh chấp; sẽ lâu hơn nếu có bất kỳ ai phản đối. “Mình đã có di chúc” chỉ mang lại rất ít sự yên tâm trong chính căn phòng nơi điều đó thực sự bị kiểm tra.

Nếu bạn đã đọc bài viết đồng hành của chúng tôi về điều gì xảy ra khi một chủ sở hữu nước ngoài qua đời tại Thái Lan, thì bài này là phần “đối lập” (contrarian sequel): khoảng trống ở tài liệu cụ thể, chi phí cụ thể để để khoảng trống đó tồn tại, và vì sao khoảng trống đó lớn hơn ở 2026 so với 5 năm trước.

Khi bạn qua đời mà không lập di chúc, luật Thái Lan thực sự làm gì

Sách VI của Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan (CCC) điều chỉnh việc kế thừa. Truyền thống luật dân sự: chính xác, mang tính quy định, và không khoan nhượng khi bỏ qua các quy tắc. Section 1620 là “công tắc” — nếu không có di chúc hợp lệ, di sản sẽ chuyển theo các người thừa kế theo luật tại Section 1629. Có sáu nhóm:

Section 1630 nêu rõ: nhóm có thứ bậc cao hơn sẽ loại trừ hoàn toàn nhóm thấp hơn. Vợ/chồng còn sống nằm ngoài thứ bậc này theo Section 1635, nhưng chỉ sau khi tài sản trong quan hệ hôn nhân ("Sin Somros") được chia đôi 50/50 theo Section 1625. Nửa còn lại mới được đưa vào “bể” di sản.

Chi tiết ít được để ý: nếu một người mất được cả con và cha mẹ sống, thì cha mẹ nhận phần thừa kế của một đứa con — nghĩa là người chồng góa có hai con và hai cha mẹ còn sống ở nước sở tại sẽ thấy căn hộ tại Thái được chia ra thành năm phần. Việc bán căn hộ đó ngay lúc này cần sự đồng ý của tất cả năm người thừa kế, trong đó có thể có ba người đang sống ở một lục địa khác và cần bay sang để tham dự các buổi làm việc với Sở Đất đai (Land Department). Quyền kiểm soát thực tế sụp đổ sớm hơn rất nhiều so với việc chuyển nhượng quyền sở hữu trên giấy tờ.

Bẫy căn hộ 60 ngày / 1 năm (Section 19/7)

Việc sở hữu căn hộ chung cư đối với người nước ngoài được điều chỉnh bởi Condominium Act B.E. 2522, văn bản này đóng vai trò lex specialis nằm trên CCC — các quy định của nó được ưu tiên và sẽ lấn át luật kế thừa chung. Section 19 giới hạn sở hữu nước ngoài trong mỗi tòa nhà không quá 49% diện tích sàn được phép mua bán. Để đủ điều kiện, thông thường người nước ngoài phải rơi vào Section 19(5): tiền được đưa vào Thái Lan dưới dạng ngoại tệ, có bằng chứng bằng mẫu Foreign Exchange Transaction (mẫu "Thor Tor 3" hoặc FET).

Kế thừa không thể “tạm dừng” quy tắc này. Sections 19/5 và 19/7 của Đạo luật đặt ra nghĩa vụ nghiêm ngặt đối với mọi người thừa kế là người nước ngoài:

• Thông báo bằng văn bản cho Sở Đất đai trong vòng 60 ngày kể từ ngày người đó qua đời.
• Nếu người thừa kế không thể đủ điều kiện tư cách cá nhân theo Section 19, hoặc nếu quota nước ngoài 49% của tòa nhà đã đầy tại thời điểm qua đời, thì người thừa kế phải bán căn hộ trong vòng một năm.
• Nếu căn hộ không được bán trong vòng một năm, Tổng giám đốc Sở Đất đai sẽ có thẩm quyền pháp lý để bán thay cho người thừa kế — giữ lại phí chuyển nhượng 5% và giải quyết toàn bộ thuế trước khi chuyển phần còn lại.

Việc Tổng giám đốc bán thay là lối thoát tệ nhất. Các giao dịch do chính phủ bắt buộc thường được định giá thấp hơn 15–25% so với giá thị trường hợp lý — không có động lực để thương lượng, không có môi giới làm việc cho bên bán, và nhóm người mua hiểu rằng đồng hồ thời hạn đang chạy. Chúng tôi đã thấy các vụ việc năm 2026 tại Phuket và Bangkok khi khoảng cách giữa thời điểm kết thúc thủ tục chứng thực (probate-end) và hạn chót 12 tháng để thoái vốn (divestiture deadline) chưa đầy ba tháng — nghĩa là người thừa kế đã thực chất bị đặt vào “khung cửa bán tháo” ngay từ ngày đầu.

Di chúc Thái không làm thay đổi sự tồn tại của Section 19/7. Điều nó làm là rút gọn dòng thời gian “đi lên”: người thi hành di chúc được chỉ định có thể nộp hồ sơ probate ngay trong tuần đầu thay vì chờ đến tháng thứ sáu, từ đó giải phóng 9–10 tháng thời gian để tiếp thị trước khi đồng hồ thoái vốn trở nên quan trọng. Chỉ riêng điều này đôi khi đã là ranh giới giữa một cuộc bán theo thị trường và một quyết định bán cưỡng bức.

Vì sao “hợp đồng thuê dài hạn 99 năm” của bạn có thể chấm dứt cùng với bạn

Tòa án Tối cao năm 2026 còn “gắt” hơn đối với cấu trúc thuê dài hạn. Trong Bản án số 11058/2559 (được theo sau bởi 4655/2566), Tòa khẳng định lại rằng hợp đồng thuê dài hạn của Thái Lan là quyền nhân thân của bên thuê, không phải là quyền tài sản — nghĩa là hợp đồng thuê sẽ tự động chấm dứt khi người thuê qua đời trừ khi hợp đồng có điều khoản kế thừa được lập bằng văn bản và bên cho thuê đồng ý cho việc đăng ký lại đối với người thừa kế.

Quyết định 4655/2566 còn đi xa hơn: các điều khoản thuê vượt quá 30 năm (giới hạn tối đa theo luật tại CCC §540) là vô hiệu đối với phần vượt. Các tờ brochure tiếp thị hứa hẹn “hợp đồng thuê 99 năm” hoặc “30 + 30 + 30 gia hạn tự động” hiện không thể thực thi về mặt pháp lý trong giai đoạn từ năm 31 đến 99. Những lời hứa gia hạn là “tài liệu bán hàng”, chứ không phải điều khoản hợp đồng mà tòa sẽ cưỡng chế thực hiện.

Khi chồng thêm quy tắc chấm dứt khi chết lên quy tắc vô hiệu của việc gia hạn tự động, thì “di sản điển hình” của người thuê dài hạn nước ngoài thường có dạng như sau:

Đây là “bản tương đương” của bẫy căn hộ theo Section 19/7 dành cho hợp đồng thuê dài hạn, nhưng tệ hơn — ít nhất với căn hộ sở hữu vĩnh viễn (freehold), rủi ro thất bại thường là bán cưỡng bức với giá bị chiết khấu. Với hợp đồng thuê dài hạn, rủi ro thất bại là bất động sản quay về cho bên cho thuê mà không được bồi thường gì. (Xem phần phân tích của chúng tôi về hợp đồng thuê dài hạn (leasehold) so với sở hữu vĩnh viễn (freehold) trên đất tại Thái để so sánh cấu trúc đầy đủ.)

Phép tính 7 con số: ví dụ dựa trên biệt thự Phuket trị giá 25M THB

Lấy một vụ việc đại diện năm 2026. Một chủ sở hữu bất động sản người Nga ở Phuket qua đời ở tuổi 64, sở hữu một biệt thự trị giá 25 triệu THB theo cấu trúc thuê dài hạn cộng với công ty Thái Lan. Ông có di chúc tại Anh để lại toàn bộ cho hai người con đã trưởng thành. Ông không có di chúc Thái. Hợp đồng thuê biệt thự không có điều khoản kế thừa. Công ty Thái Lan của ông cũng không có kế hoạch chuyển giao khi qua đời.

Đây là khoản thừa kế thực sự mà người thừa kế phải chi trả, từng dòng một, so với chi phí để có một di chúc Thái và cập nhật hợp đồng thuê trong lúc còn sống:

Và ví dụ trên giả định rằng người thừa kế thắng thủ tục probate một cách “sạch sẽ”. Nếu thêm một di sản tranh chấp (con cái từ hai cuộc hôn nhân, anh chị em cùng cha khác mẹ — điều khá phổ biến về nhân khẩu), thì chỉ riêng phí probate cũng có thể lên đến 2 triệu THB trước khi các con số của “bên tài sản” trong phép toán thậm chí bắt đầu.

Thuế thừa kế 2026: mốc 100M THB và người thực sự phải nộp

Inheritance Tax Act B.E. 2558 áp dụng khi vượt ngưỡng giá trị ròng 100 triệu THB cho mỗi người chết. Với đa số tài sản của người nước ngoài sinh sống tại Thái (expat), ngưỡng này thường cao hơn xa so với phần được tính thuế, nhưng cơ cấu thuế suất cần nắm vì chênh lệch giữa vợ/chồng và bạn đời không kết hôn chính là “điểm cốt lõi” khi làm đúng di chúc.

Bản án Tòa án Tối cao số 2656/2567 (2024-25) làm rõ rằng việc thừa kế được xem là đã nhận tại thời điểm người chết qua đời, bất kể người thừa kế thực sự tiếp cận số tiền vào lúc nào. Điều này quan trọng cho định giá: số dư ngân hàng chịu thuế bao gồm cả phần lãi phát sinh đến ngày qua đời; chứng khoán được định giá theo giá đóng cửa vào ngày chết; bất động sản được định giá theo giá do chính phủ thẩm định hoặc giá thị trường hợp lý vào ngày qua đời. Thời gian tranh chấp để hoàn tất probate không làm thay đổi cơ sở tính thuế.

Với người có visa LTR hoặc bất kỳ ai đã là cư dân nộp thuế tại Thái trong nhiều năm, còn có rủi ro cư trú (domicile) riêng: Cục Thuế có thể lập luận rằng người quá cố được xem là domiciled tại Thái — khi đó ngưỡng 100M áp dụng cho toàn bộ tài sản, không chỉ là các tài sản đặt tại Thái. Hiệp định tránh đánh thuế hai lần thường giúp giảm thiểu rủi ro này, nhưng chỉ khi người thừa kế và hồ sơ tài sản ở nước sở tại biết để viện dẫn — mà họ sẽ không làm được trừ khi kế hoạch di sản nêu rõ điều đó.

Bạn đời không kết hôn: không có quyền theo luật, rủi ro bị đuổi ở mức tối đa

Luật Thái không công nhận hôn nhân theo thực tế (common-law marriage) hay các mối quan hệ thực tế (de facto partnerships). Sections 1629 và 1635 của CCC là đầy đủ — nếu người bạn đời của bạn không phải là vợ/chồng đã đăng ký, họ không có tên trong danh sách người thừa kế. Họ sẽ nhận không có gì. Thời gian quan hệ, con cái chung, cùng thanh toán khoản vay thế chấp, cùng tài khoản ngân hàng tại Thái: không có điều nào tạo ra quyền thừa kế theo luật.

Mẫu hình chúng tôi thường thấy năm 2026: một người đã về hưu nước ngoài qua đời ở Chiang Mai sau 12 năm chung sống với một bạn đời người Thái nhưng không có tên trên chanote và chưa từng được đăng ký là vợ/chồng. Con cái ở nước sở tại nhận thừa kế theo luật Thái, bay sang sau ba tháng, còn người bạn đời — vẫn đang sống trong căn nhà — có 30 ngày để rời đi. Không có con đường pháp lý nào để phản đối việc đuổi. Nếu có một bản di chúc 25,000 THB nêu người bạn đời là người thụ hưởng quyền được ở trong nhà trọn đời, toàn bộ tình huống này đã được ngăn lại.

Đây không phải là rủi ro “ngách”. Đây là kết quả bất lợi phổ biến nhất của việc không lập di chúc trong nhóm người nước ngoài sống lâu dài, và cũng là trường hợp có trọng lượng cảm xúc cao nhất. Cách khắc phục theo luật cực kỳ rẻ. Việc bỏ qua là khiến một người bị đưa ra đường.

Cách khắc phục: chi phí và nội dung của một di chúc Thái Lan tuân thủ

Di chúc Thái Lan theo CCC có bốn hình thức pháp lý. Với hầu hết người nước ngoài, chỉ có hai hình thức là thực tế:

• Di chúc thông thường (CCC §1656) — phải viết bằng văn bản, ghi ngày tháng, ký trước hai người làm chứng đã trưởng thành và cư trú tại Thái cùng thời điểm. Đây là mẫu phổ biến nhất cho người nước ngoài. Soạn song ngữ Thái-Anh là tiêu chuẩn. Chi phí: 10,000–30,000 THB cho một di sản đơn giản; 30,000–80,000 THB cho trường hợp có cấu trúc công ty hoặc tài sản đa thẩm quyền (multi-jurisdictional).
• Di chúc công chứng (Public Document Will) (CCC §1658) — được ghi nhận tại văn phòng Amphur địa phương (cơ quan quận/huyện) bởi một quan chức nhà nước. Kháng cáo tranh chấp cao nhất vì năng lực của người lập di chúc được ghi nhận bởi một công chức. Phát sinh thêm phí đăng ký khoảng 200 THB. Mạnh mẽ khuyến nghị cho bất kỳ ai có con trưởng thành từ nhiều mối quan hệ khác nhau, hoặc bất kỳ ai để lại tài sản cho bạn đời không kết hôn.

Một di chúc Thái Lan được soạn bởi luật sư có năng lực năm 2026 thực sự sẽ có:

• Điều khoản giới hạn thẩm quyền: di chúc này chỉ áp dụng đối với tài sản đặt tại Thái. Ngăn việc vô tình hủy bỏ hiệu lực di chúc ở nước sở tại.
• Chỉ định người quản lý di sản cư trú tại Thái (thường là luật sư địa phương): có thể nộp probate ngay lập tức mà không cần chờ người thừa kế ở nước ngoài bay sang.
• Danh mục tài sản liệt kê số chanote, ID căn hộ, tài khoản ngân hàng tại Thái, vị trí mẫu FET, tài khoản sàn giao dịch crypto có giấy phép tại Thái.
• Đối với tài sản thuê dài hạn: hướng dẫn cho người thi hành di chúc đàm phán kế thừa hợp đồng thuê với bên cho thuê trong “cửa sổ” probate.
• Đối với bạn đời không kết hôn: di chúc ghi rõ khoản di tặng (bequest) quyền được cư trú tại nơi ở, kèm quỹ tiền mặt để chi trả các khoản phí CAM và thuế phát sinh.
• Ghi chú về kế hoạch thuế theo ngưỡng 100M THB (nếu áp dụng), có tham chiếu đến các điều khoản trong DTA của nước sở tại.

Tổng thời gian thực hiện là một buổi chiều làm việc với luật sư di sản có giấy phép tại Thái Lan và một chuyến đến Amphur. Tổng chi phí tương đương hai đến ba tuần phí CAM cho một căn hộ điển hình tại Bangkok. Cách khắc phục không phức tạp — chỉ là bị bỏ qua.

Nguồn & Tài liệu tham khảo