เงินเดือนเท่านี้กู้ซื้อบ้านได้กี่ล้าน
เครื่องคำนวณ DSR ฟรี — ใส่เงินเดือน หนี้เก่า ดอกเบี้ย ดาวน์ที่มี ดูทันทีว่ากู้ได้กี่ล้าน ผ่อนเดือนละเท่าไหร่ ติด DSR หรือ LTV cap ตัวไหนก่อน
รายได้และหนี้
เงื่อนไขกู้
กู้บ้านได้
DSR คืออะไร — ทำไมธนาคารใช้
DSR (Debt Service Ratio) = สัดส่วนภาระหนี้ทั้งหมดต่อรายได้ต่อเดือน. ธนาคารคำนวณว่า "ถ้าคุณกู้บ้านเพิ่ม รวมหนี้เก่าจะเกินสัดส่วนที่ปลอดภัยไหม?". ถ้าเกิน → ปฏิเสธ. กฎนี้คุ้มครองทั้งผู้กู้ (ไม่เป็นหนี้เกินตัว) และธนาคาร (ลด NPL ratio).
เกณฑ์ DSR ของธนาคารไทย
| เงินเดือน | DSR cap | เหตุผล |
|---|---|---|
| < 30,000 | 40% | รายได้น้อย ค่ากินอยู่สัดส่วนสูง อนุรักษ์นิยม |
| 30,000–100,000 | 50% | ค่ากลางตลาด — ลูกค้าทั่วไปส่วนใหญ่ |
| 100,000+ หรือ มืออาชีพ/ธุรกิจ | 70% | รายได้สูง มีบัฟเฟอร์ ค่ากินอยู่สัดส่วนต่ำ |
LTV cap แต่ละประเภทผู้ซื้อ
| ประเภท | LTV | ดาวน์ขั้นต่ำ |
|---|---|---|
| คนไทย บ้านหลังแรก ≤10M | 95% | 5% |
| คนไทย บ้านหลังแรก >10M | 90% | 10% |
| คนไทย บ้านหลังที่สอง (ภายใน 2 ปี) | 80% | 20% |
| คนไทย บ้านหลังที่สาม+ | 70% | 30% |
| ชาวต่างชาติ คอนโด | 50% | 50% |
DSR และ LTV ทำงานคู่กัน — ติดตัวไหนก่อนก็เป็น bottleneck:
- DSR-bound: เงินเดือนน้อย → ผ่อนได้น้อย → กู้ได้น้อย ไม่ว่ามีดาวน์เท่าไหร่
- LTV-bound: เงินเดือนสูงพอ แต่ดาวน์น้อยเกิน → ราคาบ้านที่ซื้อได้จำกัดด้วย LTV
- Cash exhausted: หนี้เก่าใหญ่จน DSR เต็มแล้ว → กู้เพิ่มไม่ได้เลย
ทำยังไงถ้า DSR ไม่ผ่าน
- ปิดบัตรเครดิตที่ไม่ได้ใช้ — แม้ไม่มีหนี้ค้าง วงเงินที่ open ก็คิดเข้า DSR
- Refinance หนี้รถ — ผ่อนนานขึ้น/ดอกถูกลง = ผ่อนต่อเดือนน้อยลง
- รวมหนี้เป็น personal loan — ดอกเบี้ย 7-12% ดีกว่าบัตรเครดิต 18-25%
- เพิ่มผู้กู้ร่วม — สามี/ภรรยา/พ่อแม่ → base รายได้ใหญ่ขึ้น
- เก็บเงินดาวน์เพิ่ม — ลด LTV → ลดความเสี่ยงธนาคาร → ดอกเบี้ยถูกลง
ดอกเบี้ยควรใส่เท่าไหร่จะใกล้เคียงจริง
ธนาคารไทยใช้ระบบ 3-tier promo rate: ปีที่ 1 ถูกสุด, ปีที่ 2-3 ขยับขึ้น, ปีที่ 4+ ใช้ MRR. ถ้าใส่ดอกเบี้ยปีที่ 1 (เช่น 2.5%) ในเครื่องคำนวณ — กู้ได้สูงเกินจริง เพราะปีที่ 4 ผ่อนเพิ่มอาจล้น DSR.
แนะนำใช้ ดอกเบี้ยเฉลี่ย 30 ปี ≈ 4.5-5.5% เพื่อให้ผลใกล้สถานการณ์จริงตลอดอายุการกู้.
อายุกับระยะผ่อน
ธนาคารส่วนใหญ่กำหนด ผู้กู้ต้องอายุไม่เกิน 65-70 ตอนหมด. ตัวอย่าง:
- อายุ 30 → ผ่อนได้ 30 ปีเต็ม (ครบตอน 60)
- อายุ 40 → ผ่อนได้ 25-30 ปี (ครบตอน 65-70)
- อายุ 50 → ผ่อนได้ 15-20 ปี — ผ่อนต่อเดือนสูงกว่ามาก = DSR แน่นกว่า
ชาวต่างชาติกู้บ้านในไทยได้ไหม
ได้ เฉพาะคอนโด (กฎหมายห้ามชาวต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านพร้อมที่ดินในชื่อตัวเอง). LTV 50% หมายถึงต้องดาวน์ครึ่งราคา. ธนาคารที่ให้: UOB, MBK Guarantee, Bangkok Bank Singapore, ICBC, IFC. เงื่อนไขเข้ม: รายได้ขั้นต่ำ ~80,000 บาท/เดือน + work permit ≥1-2 ปี + ดอกเบี้ยสูงกว่าคนไทย ~1-2%.
คำถามที่ถามบ่อย
DSR คืออะไร — ทำไมธนาคารใช้
DSR (Debt Service Ratio) = สัดส่วนหนี้ต่อรายได้ = ภาระผ่อนหนี้ทุกชิ้นรวมกัน ÷ รายได้ต่อเดือน. ธนาคารใช้เพื่อประเมินว่าผู้กู้มีความสามารถผ่อนต่อไปได้ไหม. ถ้า DSR สูงเกินไป (เช่น >50% ของเงินเดือน) ธนาคารจะปฏิเสธคำขอ — คุ้มครองทั้งผู้กู้และธนาคารจากการเป็นหนี้เกินตัว
เกณฑ์ DSR ของธนาคารไทยเป็นยังไง
เกณฑ์มาตรฐาน: เงินเดือน <30,000 บาท → DSR ≤ 40% (อนุรักษ์นิยมเพราะรายได้น้อย ค่ากินอยู่กินสัดส่วนสูง). เงินเดือน 30,000-100,000 → DSR ≤ 50% (ค่ากลางตลาด). เงินเดือน >100,000 หรือ มืออาชีพ/ธุรกิจส่วนตัว → DSR ≤ 70%. แต่ละธนาคารอาจปรับขึ้นลง 5-10% ตามนโยบายและประวัติเครดิต
LTV (Loan-to-Value) คืออะไร
LTV = อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าบ้าน. ปกติแบงก์ชาติ (BoT) คุมไว้: บ้านหลังแรกราคา ≤10M = LTV 95% (ดาวน์ 5%), บ้านหลังแรกราคา >10M = LTV 90%, บ้านหลังที่สอง (ภายใน 2 ปี) = LTV 80%, บ้านหลังที่สาม+ = LTV 70%, ชาวต่างชาติคอนโด = LTV 50% (บางธนาคารให้ 70% แต่ดอกเบี้ยสูงกว่า). LTV กับ DSR ทำงานคู่กัน — ติดอันไหนก่อนก็เป็น cap
มีหนี้เก่า ทำไมกู้ไม่ได้
หนี้บัตรเครดิต ผ่อนรถ ผ่อนสินค้า กยศ. ทุกอย่างคิดเข้า DSR ทั้งหมด. ถ้ายอดหนี้ × DSR_max ใกล้ค่าเงินเดือนแล้ว → กู้บ้านเพิ่มไม่ได้. วิธีแก้: (1) ปิดบัตรเครดิตที่ไม่ได้ใช้, (2) refinance หนี้รถให้ผ่อนถูกลง/นานขึ้น, (3) รวมหนี้เป็น personal loan ดอกเบี้ยถูกขึ้น, (4) เพิ่มผู้กู้ร่วม (สามี/ภรรยา/พ่อแม่) เพื่อเพิ่ม base income
ผู้กู้ร่วม (Co-Borrower) ช่วยได้ยังไง
รวมเงินเดือนของผู้กู้ทุกคนเข้าด้วยกัน → DSR base ใหญ่ขึ้น → กู้ได้มากขึ้น. ตัวอย่าง: สามีเงินเดือน 40K + ภรรยาเงินเดือน 30K = base 70K → DSR 50% × 70K = ผ่อนได้ 35K/เดือน → กู้ได้ ~6M (vs สามีกู้คนเดียว 4M). ข้อแม้: ทั้งคู่ต้องมีรายได้ที่พิสูจน์ได้ (สลิป/ประกันสังคม), เครดิตดี, และยินยอมร่วมรับภาระ
ดอกเบี้ยบ้านไทยปี 2026 ประมาณเท่าไหร่
อัตราโปรโมชั่น 3-ปีแรก: ปีที่ 1 ≈ 2.5-3.5%, ปีที่ 2-3 ≈ 3.5-4.5%, ปีที่ 4+ MRR-1.5 ถึง MRR-2.0 ≈ 5-6%. อัตราเฉลี่ยตลอด 30 ปี ≈ 4.5-5.5%. ใช้อัตราเฉลี่ยในการคำนวณค่อนข้างปลอดภัย. ถ้าใส่ 3% (โปรช่วงต้น) จะคำนวณกู้ได้สูงเกินจริง — เพราะปีที่ 4+ ผ่อนเพิ่มแล้วอาจเกิน DSR
อายุการผ่อนสูงสุดกี่ปี
ส่วนใหญ่ธนาคารคุม 30 ปี + ผู้กู้ต้องอายุไม่เกิน 65-70 ปีตอนผ่อนหมด. คนอายุ 35 ปี = ผ่อน 30 ปีได้เต็ม. คนอายุ 50 ปี = ผ่อน 15-20 ปี → ผ่อนเดือนละสูงขึ้น → DSR แน่นกว่า
ชาวต่างชาติกู้บ้านในไทยได้ไหม
ได้ (เฉพาะคอนโด, LTV 50% = ต้องดาวน์ 50%). ธนาคารที่ให้: UOB, MBK Guarantee, Bangkok Bank Singapore, ICBC, IFC. เงื่อนไขเข้ม: รายได้ขั้นต่ำ ~80K บาท/เดือน, work permit ≥1-2 ปี, ดอกเบี้ยสูงกว่าคนไทย ~1-2%. บ้าน/ที่ดิน → ทำชื่อบริษัทไม่ได้ (กฎหมายห้าม Nominee). ดู /blog/can-foreigners-buy-property-thailand-2026 รายละเอียด
⚠️ ตัวเลขจากเครื่องคำนวณนี้ เป็นการประเมินเบื้องต้น — ธนาคารแต่ละแห่งใช้เกณฑ์เฉพาะและอาจปรับขึ้นลงตามนโยบาย, ประวัติเครดิต Bureau, ลักษณะอาชีพ, และความสัมพันธ์กับธนาคาร. ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านจริง แนะนำขอ Pre-approval จาก 2-3 ธนาคารเพื่อเปรียบเทียบ.