在泰国，外国房产业主的遗嘱仍然没有（以及为什么这是一个会毁掉七位数的错误）

在泰国，多数外国房产买家都有遗嘱。几乎没有人拥有一份泰国遗嘱。这个差距——从全球遗嘱在伦敦或悉尼律师的抽屉里“安静躺着”，到泰国民事法院真正想要的、能落地生效的曼谷管辖文件——是泰国房产领域最“干净”的七位数错误。它的修复成本大约是25,000 THB（生前修复），以及 5,000,000+ THB（身后修复）。下面给出这份“数学”、相关法条与对应修正方法。

多数外国业主以为能覆盖泰国的遗嘱——其实不行

2026年的对话，每周都以同样的方式展开。比如，一位来自法国的退休人士住在华欣；一位来自英国的企业家拥有一套素坤逸的公寓；一位俄罗斯人在普吉岛拥有别墅——每个人都已经在自己居住国写过遗嘱。他们以为：那份文件，加上死亡证明，再加上一封来自律师的礼貌函件，就足以把泰国公寓转给孩子。事实并非如此。

泰国《冲突法》（Conflict of Laws Act B.E. 2481）第37条非常明确：对位于泰国的不动产，继承由泰国法律管辖。外国遗嘱可以被接纳，但它必须同时满足“原居住国的形式要求以及泰国的法律要求”。而同一法的第41条又允许泰国法院在死者长期居住于泰国时，适用泰国住所（domicile）规则。对长期居留签证（LTR）持有人或10年退休人士来说，“意外地构成泰国住所”在今天已经成为推定，而不是例外。

现实中意味着什么：原居住国遗嘱要被翻译、进行公证/海牙认证（apostilled）、由大使馆盖章、再由外交部完成领事认证（MFA-legalized），作为证据提交。随后，泰国法院会进行自己的遗产认证（probate），并在外国遗嘱与泰国公共政策冲突时，适用它自己的Section 1629继承层级规则。流程从6到18个月不等（无争议案件），若有人提出异议，时间会更久。“我有遗嘱”带来的安心，在真正关键的那间房里几乎帮不上忙。

如果你已经阅读过我们配套文章当外国房产业主在泰国去世会发生什么，那么本文就是“反向续集”：到底是哪个文件空缺、留下这个空缺要付出什么特定成本，以及为什么2026年的差距比五年前更大。

当你在泰国无遗嘱身故时，泰国法条到底怎么做

泰国《民商法典》（Civil and Commercial Code，CCC）第VI编管辖继承。大陆法系的传统：规则精确、要求强制——当你跳过了某些环节，就会非常不留情面。第1620条是触发点：如果没有有效遗嘱，遗产就会依第1629条流向法定继承人。共有六个类别：

第1630条规定：上位类别会完全排除下位类别。幸存配偶依据第1635条不在此层级内，但仅在先将夫妻财产共同体（"Sin Somros"）按第1625条分成50/50之后，才会计算配偶份额。剩下的那一半才会进入遗产池。

一个不被重视的细节：当死者的后代以及父母都还在世时，父母会分到子女的份额——这意味着：一位在本国有两个孩子、同时也有两个仍在世父母的丧偶者，泰国公寓将会被分成五份。如今想出售这套公寓，需要获得全部五位继承人的同意，其中三位可能生活在不同大洲，需要飞来参加土地部门（Land Department）的到场手续。实际上，在法定产权转移之前，控制权就会崩塌。

60天 / 1年的公寓“陷阱”（Section 19/7）

外国公寓所有权受《公寓法 B.E. 2522》管辖，它作为lex specialis置于CCC之上：其规则会覆盖一般继承法。第19条规定，任何单一建筑中外国人持有上限为可售面积的49%。要符合条件，外国人通常必须满足第19(5)条：将资金作为外币汇入泰国，并以外汇交易表格予以证明（“Thor Tor 3”或FET）。

继承不会暂停这条规则。该法第19/5和19/7条对任何外国继承人设置了严格义务：

• 死后60天内以书面形式通知土地办公室（Land Office）。
• 若继承人无法按第19条亲自符合资格，或在死者去世时该建筑的49%外国份额已满，则继承人必须在一年内出售该单位。
• 若该单位在一年内未出售，土地厅厅长（Director-General of the Land Department）拥有法律授权，可代表继承人出售——并保留5%处置手续费，在汇付剩余款项前完成所有税费结算。

厅长的出售是最糟糕的退出方式。政府要求的处置通常会比公平市价低15–25%——没有议价激励、没有为卖方工作的经纪人，而买家群体也知道时钟在滴答。我们在2026年的普吉岛与曼谷看到过：遗产认证结束与12个月的“必须处置/剥离期限”之间，间隔不足三个月——意味着从第一天开始，继承人几乎就处在“火灾甩卖窗口期”。

泰国遗嘱并不会改变第19/7条的存在。它能做的是压缩上游时间线：遗嘱指定的执行人可以在第一个星期就申请遗产认证，而不是等到第六个月，这样在“必须处置/剥离”的时钟开始影响你之前，你至少会多出9到10个月的营销跑道。仅这一点，往往就足以把结果从“市场自愿成交”拉回到“被迫处置”。

为什么你的“99年租赁权”大概率会在你身后终结

2026年泰国最高法院对租赁权结构也更加严苛。在判决案号11058/2559（随后又有4655/2566的延续/确认）中，法院重申：泰国租约是承租人的人身权利（personal right），而不是财产权利——这意味着：租约会在去世时自动终止除非合同包含书面的继承条款，并且房东同意与继承人重新办理登记。

4655/2566还更进一步：超过30年的租期（CCC §540下的法定最高上限）在超出部分无效。现在，宣传手册里承诺“99年租赁权”或“30+30+30并自动续约”的说法，关于第31到第99年的部分将无法在法律上被执行。续约承诺属于销售材料，而不是法院会强制执行的合同条款。

把“死亡导致终止”的规则叠加上“自动续约无效”的规则，那么典型的外国租赁权持有人遗产看起来就像这样：

这就是公寓第19/7条陷阱在租赁权上的“同类问题”，但还更糟——至少在“永久产权公寓（freehold condo）”里，失败模式通常是以折价被迫出售。对租赁权来说，失败模式是租赁标的回到房东手中，而且没有任何补偿。（想看完整的结构对比，请参见我们对租赁权 vs 永久产权土地的拆解。）

七位数的计算：以价值25M THB 的普吉岛别墅为例

我们拿一个有代表性的2026案例来计算：一位64岁的俄罗斯房产业主在普吉岛去世，所持有的是一套价值2500万THB的别墅，该别墅通过“租赁权+泰国公司”的结构持有。他有一份英国遗嘱，把全部财产留给两个成年子女。他没有泰国遗嘱。别墅租约里没有继承条款。他的泰国公司也没有任何“身后转移/死亡即转移（transfer-on-death）”安排。

以下是继承人实际要付出的成本（逐项列出），对比“生前起草泰国遗嘱并更新租约”的成本差异：

以上案例假设继承人在遗产认证中能顺利获胜且无争议。若遇到有争议的遗产（两段婚姻带来的子女、同父异母兄弟姐妹等——符合人群统计中常见情况），仅遗产认证的费用可能就会在数学开始之前先达到200万THB。

2026继承税：100M THB这一条线，以及谁真正承担

对于超过100 million THB净值门槛（按被继承人）的部分，《Inheritance Tax Act B.E. 2558》开始适用。对大多数外籍人士的遗产来说，这通常远高于可征收起点，但税率结构仍然值得了解，因为配偶与未婚伴侣之间的差异才是正确起草遗嘱的核心动机所在。

最高法院判决案号2656/2567（2024-25）澄清：继承被视为在死亡发生的那一刻取得，而不论继承人实际何时能够取用资金。这一点会影响估值：银行余额按死亡当日计税并包含截至死亡日累积的利息；证券按死亡日的收盘价估值；不动产按政府评估价值或死亡当日的公平市价估值。为处理遗产认证而花费的时间不会暂停税基。

对于LTR签证持有人或任何在泰国成为税务居民多年的人员，还存在另外一类“住所（domicile）风险”：税务部门可能会主张被继承人属于泰国住所（Thai-domiciled）。若如此，100M门槛将适用于全球资产，而不仅仅是泰国境内的不动产权益。双重征税协定（DTA）通常可以缓解，但前提是继承人和被继承人所在国家的遗产执行团队知道该去引用它——除非遗产规划明确写进计划，否则他们往往不会知道。

未婚伴侣：法定权利为零，驱逐风险为满分

泰国法律不承认事实婚姻或同居伴侣关系。CCC第1629条和1635条是完整穷尽的——如果你的伴侣并非登记在册的合法配偶，他们就不会出现在继承人名单里。他们什么都得不到。交往时间长短、共同子女、共同按揭付款、共同持有的泰国银行账户：这些都不会产生法定继承权。

我们在2026年观察到的典型模式：一位外国退休人士在清迈去世，距其与一位泰国伴侣共同生活已满12年；但这位伴侣既不在chanote名下，也从未作为配偶登记。回到原居住国的子女依法继承泰国法定份额，随后在三个月内飞回并办理手续；而这位仍在房子里生活的伴侣，则只有30天时间搬离。没有法律路径可以挑战驱逐。若当初用一份25,000 THB的遗嘱把伴侣指定为遗嘱受益人（legatee），并明确其在世期间享有居住权，就能避免整起事件发生。

这不是小众风险。它是长期外籍人群中，因无遗嘱而导致最常见的不利结局，也是情绪负担最重的那一种。法律上的修正成本极其低廉；不修正的代价则是让一个人被赶上街。

解决方案：合规泰国遗嘱的费用与包含内容

根据CCC，泰国遗嘱有四种法律形式。对多数外国人而言，只有两种是实际可行的：

• 普通遗嘱（CCC §1656）——书面、注明日期，并在同一时间由两名在泰居住的成年见证人出席签署。对外国人来说这是最常用的形式。泰语+英语双语起草是行业常规。费用：10,000–30,000 THB（简单遗产）；若涉及公司架构或跨辖区资产，费用为30,000–80,000 THB。
• 公证文件遗嘱（Public Document Will，CCC §1658）——由政府官员在当地Amphur（区/县政府办公室）登记备案。争议抵抗力最高，因为遗嘱人能力（capacity）由公职人员留存记录。另加约200 THB的登记费。强烈建议给任何拥有来自多段关系的成年子女、或把资产留给未婚伴侣的人。

一份合格的2026泰国遗嘱通常包含以下内容：

• 有限管辖条款：该遗嘱仅适用于泰国境内不动产资产。这样可防止你原居住国遗嘱被意外撤销/影响。
• 指定泰国常住的遗产管理人（estate administrator）（通常是本地律师）：可以在无需等外国继承人飞来之前就立即申请遗产认证。
• 资产清单：chanote号码、公寓单元ID、泰国银行账户、FET表格的位置、泰国持牌的加密货币交易所账户等。
• 若为租赁权物业：指示执行人在遗产认证窗口期内与房东协商租赁继承安排。
• 若为未婚伴侣：明确“居住权”的具体遗赠，并准备可用于持续支付CAM费用与税费的流动资金。
• 如适用：就100M THB门槛做税务规划备注，并引用原居住国DTA条款。

总投入时间：与泰国持牌遗产律师共用一个下午，再加一次去Amphur办理的行程。总成本：以典型曼谷公寓为例，通常相当于两到三周的CAM费用。这个修正并不复杂——只是被忽视了。

来源与参考资料