Immobilienvererbung in Thailand: Was passiert, wenn ein ausländischer Eigentümer stirbt (2026)

Eine im Auslandseigentum stehende Eigentumswohnung in Bangkok oder eine in Phuket über eine thailändische Gesellschaft gehaltene Villa sieht am Tag des Kaufs genauso aus wie am Tag unmittelbar vor dem Tod. Was sich ändert, ist alles, was danach passiert. Bis 2026 hat Thailand nahezu jeden Erbpfad, auf den ausländische Eigentümer bisher angewiesen waren, deutlich enger gefasst — die Ministerialverordnung im März 2026 zur Registrierung von Testamenten, das Urteil des Supreme Court aus dem Jahr 2025, das das „90-Jahres-Pachtvertrag“-Mythos beendete, und der harte Vorgehensweise der Department of Business Development gegen Strohleute im Rahmen der Orders 2/2568 und 1/2569 haben gemeinsam aus einer weichen „wir klären das später“-Planung eine harte Haftung gemacht.

Dies ist der Leitfaden für ausländische Eigentümer und thailändisch-ausländische Familien. Er zeigt, was das Civil and Commercial Code, das Land Code und das Condominium Act tatsächlich über Ihren Nachlass sagen — mit Paragraphenangaben, realen Kosten in Thai baht und den Fehlern, die echten Erben echtes Geld kosten. Wenn Sie in Thailand irgendetwas besitzen und kein thailändisches Testament haben, ist dies die Seite, die Sie zuerst lesen sollten.

Warum die Nachlassplanung 2026 noch wichtiger ist

Drei regulatorische Änderungen der letzten 18 Monate haben die „weichen“ Ränder der thailändischen Nachlassplanung geschlossen:

• Ministerialverordnung zu Testamenten, März 2026 — die Bezirksämter (Amphur) führen nun vor der Annahme eines Testaments zur Registrierung eine förmliche Prüfung der geistigen Fähigkeit durch, und sie können eine Registrierung verweigern, wenn sie Zwang vermuten. Die Schwelle ist damit deutlich höher als bei dem eher beiläufigen Unterzeichnungsprozess, den die meisten Eigentümer bislang angenommen haben.
• Urteil des Supreme Court 4655/2566 (März 2025) — das Gericht in Dika stellte fest, dass vorab vereinbarte Verlängerungsklauseln, die am selben Tag wie der ursprüngliche Pachtvertrag unterzeichnet werden, nichtig sind, weil sie die 30-jährige gesetzliche Obergrenze im Civil Code §540 umgehen. Das „30+30+30 = 90-Jahres-Pachtvertrag“-Verkaufsargument ist rechtlich nicht mehr haltbar.
• DBD Order 1/2569 (April 2026) — Geschäftsführer thailändischer Gesellschaften, die Grundstücke halten, stehen vor persönlicher strafrechtlicher Haftung (bis zu drei Jahren Freiheitsstrafe) für falsche Erklärungen, dass die thailändischen Gesellschafter keine Strohleute sind. Genau dann, wenn diese Strukturen am härtesten geprüft werden, kommt es zur Auditierung: Erben lösen bei Unternehmensmeldungen den Prüfprozess aus.

Das Muster ist klar: 2026 belohnt Eigentümer mit dokumentierten, transparenten Strukturen und bestraft jeden, der sich auf Nebenabreden, undatierte Zusagen oder „vertrauen Sie mir, mein thailändischer Partner ist in Ordnung“ verlässt.

Thailändisches Erbrecht: das Fundament

Die thailändische Rechtsnachfolge ist in Buch 6 des Civil and Commercial Code (CCC), Abschnitte 1599–1755 kodifiziert. Zwei Grundsätze tragen alles andere.

1. Der Nachlass geht im Todesmoment über (§1599)

Der Nachlass einer verstorbenen Person — genannt de cujus im thailändischen Rechtsjargon — geht bei Tod unmittelbar auf die Erben über. Das ist eine rechtliche Fiktion: In der Praxis wird keine Land Office, keine Bank und keine juristische Person der Eigentumswohnung eine Übertragung erfassen, bevor ein thailändisches Gericht einen Nachlassverwalter bestellt. Diese Fiktion ist deshalb bedeutsam, weil sie verhindert, dass Vermögenswerte in ein Eigentums-Vakuum fallen — was wiederum vor Gläubigern schützt, die versuchen, als „aufgegeben“ geltendes Vermögen zu beanspruchen.

2. Sechs Klassen gesetzlicher Erben (§1629)

Wenn Sie ohne Testament sterben (gesetzliche Erbfolge), verteilt das thailändische Recht Ihren Nachlass streng nach einer Klassenhierarchie. Eine höhere Klasse schließt niedrigere Klassen aus — mit Ausnahme der Eltern (Klasse 2), die sich mit Nachkommen (Klasse 1) teilen.

3. Der überlebende Ehegatte erhält einen separaten „Floating Share“ (§1635)

Der Ehegatte steht nicht in der sechsklassigen Hierarchie — er sitzt ganz oben. Wie viel er erhält, hängt davon ab, welche Klasse von Verwandten ebenfalls überlebt:

Das ist insbesondere relevant bei Ehen mit gemischter Staatsangehörigkeit. Wenn ein ausländischer Ehemann ohne Testament stirbt, erbt seine thailändische Ehefrau nicht automatisch alles — sie teilt mit seinen Eltern im Heimatland, oder mit Kindern aus früheren Ehen. Dieser Teilungsprozess kann eine Probate für Jahre lähmen, wenn diese Verwandten nicht ausfindig gemacht werden können.

4. Keine Pflichtteilszwingung — volle Testierfreiheit

Thailand kennt keine „reserved portion“ (legitime) wie in Frankreich, Japan oder Spanien. Nach §1608 kann ein Erblasser jeden gesetzlichen Erben ausdrücklich enterben, und ein Testament kann den gesamten Nachlass an jede Person zuweisen — Partner, Stiftung, Organisation. Das ist einer der ausländerfreundlichsten Aspekte des thailändischen Rechts: Nicht der Stammbaum, sondern Ihr Testament steuert Ihren Nachlass. Doch das funktioniert nur, wenn das Testament existiert, wirksam ist und in einem thailändischen Gericht durchsetzbar ist. Alles, was im Testament nicht ausdrücklich geregelt ist, fällt zurück in die gesetzliche Erbfolge.

Erbfolge bei Eigentumswohnungen: die 49%-Quote und die 1-Jahres-Regeln

Eine Eigentumswohnung ist die einzige Form von freiem Grundeigentum, die ein ausländischer Einzelner in Thailand halten kann. Der Rahmen stammt aus dem Condominium Act B.E. 2522 (1979) und dessen Änderungen, insbesondere Section 19 bis, die die Auslandsquote für jede einzelne Immobilie auf 49% der gesamten verkaufsfähigen Grundfläche begrenzt. Die Erbfolge wirkt auf diese Begrenzung in drei unterschiedlichen Arten ein — je nachdem, wer der Erbe ist.

Grundlagen dazu, wie Ausländer überhaupt Eigentumswohnungen kaufen, finden Sie in unserem vollständigen Leitfaden zum Kauf einer Eigentumswohnung 2026 — dort wird das FET-Formular (Foreign Exchange Transaction certificate) erklärt, das bei der Erbfolge entscheidend wird.

Erbe ist ein „qualifizierter“ Ausländer nach §19, die Quote hat Spielraum

Das ist der einfache Fall. Ein „qualifizierter“ Erbe ist jede Person, die die Kriterien des §19 erfüllt: Inhaber einer Daueraufenthaltsgenehmigung, Inhaber eines BOI-Investmentzertifikats oder — am häufigsten — jemand mit FET-Nachweis über die Überweisung ausländischer Währung. Wenn der verstorbene Eigentümer ein gültiges FET-Formular bei den Unterlagen hatte, ist die behördliche Auslegung des Land Department, dass der Erbe den qualifizierenden Status erbt. Der Erbe muss keinen frischen, äquivalenten Betrag aus dem Ausland nachüberweisen. Sofern die ausländische Quote des Gebäudes bei oder unter 49% bleibt, wird der Titel nach der Probate grundsätzlich normal übertragen.

Erbe ist qualifiziert, aber die Quote würde überschritten — §19 quinque

Wenn die Registrierung der Einheit auf den Namen des ausländischen Erben dazu führen würde, dass das Gebäude über 49% steigt, greift §19 quinque. Der Erbe kann nicht registrieren und muss innerhalb von 1 Jahr verkaufen. Diese Regel überrascht thailändisch-ausländische Familien am stärksten: Selbst ein vollständig qualifizierter ausländischer Ehepartner kann gezwungen werden, eine geerbte Einheit zu liquidieren — allein deshalb, weil sich der Zähler der ausländischen Quote im Gebäude bewegt hat, während man nicht aufgepasst hat.

Erbe ist nicht qualifiziert — §19 septem

Wenn der ausländische Erbe keine Kriterien des §19 erfüllt — keine FET-gebundenen Mittel, kein PR, kein BOI-Zertifikat — fällt er unter §19 septem. Dann muss er:

1. Das Land Department innerhalb von 60 Tagen nach Erwerb schriftlich benachrichtigen.
2. Die Einheit innerhalb von 1 Jahr verkaufen.

Dokumente, die im Land Office benötigt werden

Der Nachlassverwalter legt Folgendes im örtlichen Land Office vor, um die geerbte Einheit zu registrieren:

• Originale Eigentumsurkunde (โฉนด, Chanote, oder Eigentumswohnungstitel)
• Beglaubigte Kopie der gerichtlichen Anordnung zur Bestellung des Nachlassverwalters
• Sterbeurkunde, übersetzt und legalisiert über das thailändische Ministerium für auswärtige Angelegenheiten
• Originaltestament (falls anwendbar)
• Originales FET-Formular oder anderer Nachweis der §19-Qualifikation aus dem Kauf des Verstorbenen
• „No Debt“-Bescheinigung der juristischen Person der Eigentumswohnung, die bestätigt, dass die Gebühren für Gemeinschaftsbereiche bezahlt sind

Die Registrierung unterliegt anschließend einer 30-tägigen öffentlichen Bekanntmachungsfrist, damit sich weitere potenzielle Erben oder Anspruchsteller melden können.

Grundstückserbe: Warum Ausländer das, was sie erben, nicht behalten dürfen

Der Land Code B.E. 2497 (1954) ist das verfassungsrechtliche Dokument für thailändische Eigentumsbeschränkungen. Nach §86 dürfen Ausländer Land nicht erwerben, außer über einen Vertrag — und ein solcher Vertrag besteht derzeit nicht. Genau diese Regel führt zu den schmerzhaftesten Ergebnissen bei der Erbfolge.

§93 — Land erben, aber verkaufen müssen

Ein Ausländer kann Land als gesetzlicher Erbe erhalten (z. B. aus der Erbfolge eines thailändischen Ehegatten). Aber §93 verlangt, dass der Erbe eine ministerielle Genehmigung beantragt, um das Eigentum behalten zu dürfen — und diese Genehmigung wird in der Praxis im Wesentlichen nie erteilt. Stattdessen erhält der Erbe 1 Jahr ab dem Datum der eingetragenen Übertragung, um das Grundstück zu veräußern. Bei Nichtbeachtung greift §94, die Zwangsverkaufsregel.

Beachten Sie den zeitlichen Ablauf: Die 1-Jahres-Frist beginnt nicht mit dem Tod. Sie beginnt, wenn der Titel endgültig auf den Namen des Erben eingetragen wird nach Abschluss der Probate. Eine langsame Probate gibt dem Erben daher zwar mehr Zeit zum Verkaufen — aber auch mehr Zeit, in der das Grundstück sich verschlechtern kann, der Markt sich bewegt oder familiäre Streitigkeiten verhärten.

§96 bis — die 40-Millionen-Baht-Ausnahme ist nicht übertragbar

Die Änderung des Land Code aus dem Jahr 1999 fügte §96 bis hinzu und ermöglicht es vermögenden ausländischen Investoren, bis zu 1 rai (1.600 m²) Wohnland zu besitzen, wenn sie 40 Millionen THB in genehmigte thailändische Anleihen oder Vermögenswerte investieren und die Investition mindestens fünf Jahre halten. Wenn Sie Land unter dieser Vorschrift halten, ist der entscheidende Punkt: die Ausnahme ist persönlich und nicht übertragbar. Beim Tod vererben Ihre ausländischen Erben nicht den Status nach §96 bis. Das Land fällt wieder unter die Standardregel der Verwertung nach §93 — Verkauf innerhalb eines Jahres.

Wenn §96 bis vertraut klingt, dann liegt das daran, dass es dieselbe regulatorische Familie ist wie das kürzlich gestartete 3M Investment Visa programme — beide belohnen dokumentierte Kapitalzuflüsse, aber keiner bleibt beim Tod des ursprünglichen Investors in unveränderter Form bestehen.

Grundstück im Eigentum einer thailändischen Gesellschaft — Anteile gehen über, aber die Gesellschaft wird geprüft

Der häufigste „Workaround“ für Ausländer, die eine praktische Kontrolle über Grundstücke wollen, ist die 49/51-thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung: 49% ausländische Anteile, 51% thailändische Anteile. Die Anteile sind selbst persönliches Vermögen und können auf ausländische Erben übergehen, ohne der §93 1-Jahres-Regel zu unterliegen. Aber sobald Erben Unterlagen einreichen, um die Kontrolle über die Gesellschaft zu übernehmen, lösen sie eine DBD-Prüfung aus.

Nach DBD Orders 2/2568 und 1/2569 erfordert jede Änderung von Geschäftsführern oder Gesellschaftern in einer Gesellschaft mit ausländischer Beteiligung nun, dass thailändische Gesellschafter 3-Monats-Bankauszüge vorlegen, die belegen, dass sie ihre Mittel für den ursprünglichen Anteilskauf aus eigenen Mitteln verwendet haben. Wenn die Erbfolge zeigt, dass die thailändischen Gesellschafter Strohleute waren — also Proxys, die durch den Verstorbenen finanziert wurden — kann die Gesellschaft angewiesen werden, das Grundstück zu veräußern, und die überlebenden Geschäftsführer stehen vor strafrechtlicher Haftung nach dem Foreign Business Act. Erbschaften sind der Moment, in dem Strohleute-Strukturen aufgedeckt werden.

Pachtverträge, Nutznießungen, Erbbaurechte — Was den Tod überdauert

Neben dem freihändigen Eigentum halten Ausländer reale Rechte häufig über langfristige Pachtverträge (30 Jahre), Nutznießungen (สิทธิเก็บกิน), Erbbaurechte (สิทธิเหนือพื้นดิน) oder Wohnrechte (สิทธิอาศัย). Diese Rechte führen beim Tod zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen.

Die praktische Schlussfolgerung: Wenn Sie einen langfristigen Pachtvertrag halten, prüfen Sie, ob Ihr Vertrag eine ausdrückliche Nachfolgeklausel enthält, die den Verpächter verpflichtet, für Ihre Erben einen neuen Pachtvertrag registrieren zu lassen. Wenn nicht, kann Ihr Pachtvertrag bei Ihrem Tod „verdampfen“ und der Vermieter kann das Eigentum rechtmäßig zurückerlangen. Viele Investoren in 2026 schichten daher zusätzlich ein registriertes superficies (das vererbt) auf den Pachtvertrag, damit Erben zumindest das Eigentum an den Gebäuden behalten, während die Frage zum Grundstück neu verhandelt wird.

Testamente in Thailand: 5 Arten und die Zwei-Testamente-Strategie

Das thailändische Recht erkennt fünf Arten wirksamer Testamente nach CCC §1656–1672 an. Sie sind jedoch nicht alle gleich robust.

Die fünf Formen

• Eigenhändiges Schriftstück (§1656) — getippt, vom Erblasser in Anwesenheit von zwei Zeugen unterschrieben, die ebenfalls unterschreiben. Am häufigsten bei professionell erstellten Testamenten. Ausreichend, wenn die Zeugen noch Jahre später auffindbar sind.
• Handschriftliches Testament (§1657) — vollständig handschriftlich, datiert und vom Erblasser unterschrieben. Keine Zeugen erforderlich. Ein einzelnes getipptes Wort macht es nichtig. Der häufigste Grund für das Scheitern handschriftlicher Testamente ist das Einmischen eines gedruckten Briefkopfs.
• Öffentliches Dokument (§1658) — der Erblasser erklärt seine Wünsche mündlich gegenüber einem District Officer (Nai Amphur) vor zwei Zeugen; der Offizier nimmt auf und registriert das Testament. Höchstes Beweisgewicht vor Gericht — empfohlen für ausländische Eigentümer nach der Ministerialverordnung ab März 2026.
• Geheimes Testament (§1660) — versiegelt in einem Umschlag und beim District Office hinterlegt. Seltener; nützlich, wenn der Erblasser während des Lebens Vertraulichkeit wünscht.
• Mündliches Testament (§1663) — nur in extremen Notfällen gültig (Krieg, unmittelbar bevorstehender Tod). Zwei Zeugen müssen unverzüglich einem District Officer berichten. In der Praxis nahezu nie relevant.

Ausländische Testamente werden anerkannt — aber langsam

Nach dem Gesetz über das Kollisionsrecht (Conflict of Laws Act B.E. 2481) ist ein ausländisches Testament in Thailand rechtlich gültig, wenn es wirksam nach dem Recht des Errichtungsstaates errichtet wurde. In der Praxis ist die Durchsetzung im Jahr 2026 jedoch verwaltungstechnisch schwer:

1. Übersetzen Sie das gesamte Testament ins Thailändische über einen vom MFA zertifizierten Übersetzer.
2. Beurkunden und legalisieren Sie das Dokument bei der thailändischen Botschaft im Errichtungsstaat.
3. Beantragen Sie beim thailändischen Gericht die formale Anerkennung des Testaments — dies kann die Probate um mehrere Monate verlängern, während das Gericht die rechtliche Stellung ausländischen Rechts prüft.

Die Zwei-Testamente-Strategie (empfohlen)

Der professionelle Standard für ausländische Eigentümer mit Vermögenswerten in mehreren Ländern ist es, zwei getrennte Testamente zu führen:

• ein thailändisches Testament, das ausschließlich die in Thailand belegenen Vermögenswerte abdeckt (Eigentumswohnung, Bankkonten, Fahrzeuge, Anteile an thailändischen Gesellschaften)
• ein Testament aus dem Heimatland, das alles andere abdeckt

Jedes Testament sollte ausdrücklich die Vermögenswerte der jeweils anderen Rechtsordnung ausnehmen, um Konflikte über die Aufhebung zu verhindern. Mit dieser Konstellation kann die thailändische Probate sofort für die thailändischen Vermögenswerte beginnen, ohne abzuwarten, bis die ausländische Probate abgeschlossen ist — typischerweise werden dadurch 6–12 Monate administrativer Verzögerung gespart.

Probate (จัดการมรดก): Zeitplan, Kosten, Dokumente

Probate ist der gerichtliche Prozess zur Validierung eines Testaments (sofern vorhanden) und zur Bestellung eines Nachlassverwalters (ผู้จัดการมรดก), der die Vermögenswerte tatsächlich in Bewegung bringt. Thailändische Banken frieren Konten nach Erhalt der Sterbeurkunde ein; Land Offices verweigern jede Eintragung einer Übertragung; juristische Personen von Eigentumswohnungen sperren den Zugang zu Gemeinschaftsflächen. Ohne eine gerichtliche Anordnung für den Verwalter ist der Nachlass blockiert — selbst dann, wenn das Testament makellos ist.

Typischer Zeitplan für 2026

Reale Kosten für 2026

• Gerichtliche Einreichungsgebühr: 200 THB (gesetzlich)
• Anwaltskosten: 50.000–300.000 THB, je nach Komplexität, Anzahl der Vermögenswerte und streitigem Status
• Übersetzung und MFA-Legalisierung: 10.000–30.000 THB für einen Standardfall mit ausländischem Nachlass (Sterbeurkunde, ausländisches Testament, Geburts-/Heiratsurkunden der Erben)
• Reisekosten für den Gerichtstermin: kalkulieren Sie mindestens eine Hin- und Rückreise nach Thailand für einen ausländischen Antragsteller — oder beauftragen Sie einen in Thailand ansässigen Nachlassverwalter, der in Vertretung der Erben erscheint

Ein unstreitiger ausländischer Nachlass mit einem sauberen thailändischen Testament und einem in Thailand ansässigen Verwalter landet typischerweise am unteren Ende der Spanne. Ein streitiger Nachlass mit ausschließlich ausländischen Erben, ohne thailändisches Testament und mit Vermögenswerten in mehreren Provinzen kann allein an Rechtskosten leicht 500.000 THB übersteigen.

Legalisierung der Sterbeurkunde in 2026

Das thailändische Ministerium für auswärtige Angelegenheiten hat im Jahr 2025 die traditionelle Legalisierung mit grünem Stempel durch einen digitalen QR-Code und ein transparentes Sicherheitszeichen ersetzt. Erben, die ältere legalisierte Dokumente vorlegen, können gebeten werden, diese im neuen Format erneut zu legalisieren. Planen Sie hierfür zusätzliche Zeit ein, wenn der Tod außerhalb Thailands eingetreten ist und die Urkunde im Ausland legalisiert wurde.

Thailändische Erbschaftsteuer: die 100M-Grenze

Das Inheritance Tax Act B.E. 2558 (2015) gilt gleichermaßen für thailändische und ausländische Erben, die Vermögenswerte in Thailand erhalten. Die Regelung ist im Vergleich zu den meisten entwickelten Rechtsordnungen ungewöhnlich großzügig, weil nur der Teil pro Erbe besteuert wird, der 100 Millionen THB aus einem einzigen Erbfall übersteigt. Die meisten Nachlässe zahlen nichts.

Wie Vermögen bewertet wird

Immobilien werden zum staatlich festgesetzten Bewertungswert bewertet, der beim Land Department erfasst ist — nicht zum offenen Marktpreis. Staatliche Bewertungen liegen in den meisten Regionen grob 30–50% unter dem Markt, was einzelne Immobilien-Nachlässe häufig deutlich unter die 100M-THB-Grenze drückt. Notierte Wertpapiere und Bankguthaben werden zum Stichtag des Todessaldos bewertet.

Zeitplan für die Einreichung

Erben müssen die Erbschaftsteuererklärung einreichen und die ggf. geschuldete Steuer innerhalb von 150 Tagen nach Erhalt der Erbschaft zahlen. Das Land Department benachrichtigt jetzt automatisch das Revenue Department, wenn eine registrierte Übertragung erfolgt, sodass die Frist immer schwerer ist, ohne Konsequenzen zu verpassen. Säumniszuschläge kumulieren monatlich.

Praxisbeispiele mit Zahlen

Szenario 1 — Britischer Ehemann, thailändische Ehefrau, kein thailändisches Testament

James, ein 62-jähriger britischer Staatsangehöriger, stirbt an einem Herzinfarkt in seiner Eigentumswohnung in Bangkok, bewertet mit 15 Millionen THB. Er hat eine thailändische Ehefrau und zwei erwachsene Kinder aus erster Ehe im Vereinigten Königreich. Er hat nie ein thailändisches Testament verfasst.

Verteilung nach §1635(1): Der Nachlass wird zu gleichen Teilen zwischen Ehefrau und zwei Kindern aufgeteilt — drei gleich große Anteile von jeweils 5 Millionen THB.

Praktische Komplikation: Die thailändische Ehefrau muss die beiden Kinder aus dem Vereinigten Königreich ausfindig machen, sie benachrichtigen und Zustimmungserklärungen von beiden beschaffen, bevor die Probate abgeschlossen werden kann. Wenn eines der Kinder sich weigert zu unterschreiben oder nicht erreichbar ist, stockt der Fall. Realistische Verzögerung: 12–24 Monate.

Steuer: 0 THB. Die Anteile jedes Erben liegen deutlich unter der 100M-THB-Grenze.

Szenario 2 — Australisches Paar, gemeinschaftlich gehaltene Eigentumswohnung

Ein australisches Paar besitzt eine Eigentumswohnung in Phuket gemeinsam; beide sind qualifizierte Käufer nach §19 mit FET-Formularen. Der Ehemann stirbt. Die Eigentumswohnung wird zu 50/50 gehalten und insgesamt mit 12 Millionen THB bewertet.

Ergebnis: Die überlebende Ehefrau erbt die 50% des Ehemannes durch ein ordnungsgemäß formuliertes thailändisches Testament. Da sie die §19-Qualifikation erbt, überträgt das Land Department den Titel auf sie als qualifizierte ausländische Person — sofern die ausländische Quote des Gebäudes unter 49% bleibt (was in ausländerlastigen Projekten praktisch immer der Fall ist).

Steuer: 0 THB — Ehegattenbefreiung.

Szenario 3 — Ausländischer Eigentümer einer Villa, die über eine thailändische Gesellschaft gehalten wird, stirbt plötzlich

Ein 55-jähriger Amerikaner hält eine Villa in Phuket über eine thailändische Limited Company: 49% seine ausländischen Anteile, 51% werden von seinem thailändischen Gärtner und seinem Buchhalter als Strohleute gehalten. Er stirbt an einem Schlaganfall.

Ergebnis: Seine ausländischen Anteile gehen auf seine in den USA ansässige Tochter als persönliches Vermögen über. Um operative Kontrolle über die Gesellschaft zu übernehmen, muss sie sich selbst oder eine Vertretung als Direktor ernennen. Nach DBD Order 1/2569 muss der neue Direktor einen Investment Confirmation Letter einreichen, und die bestehenden thailändischen Gesellschafter müssen 3-Monats-Bankauszüge vorlegen, die belegen, dass sie ihre Anteile ursprünglich finanziert haben.

Risiko: Der Gärtner und der Buchhalter können die Bankauszüge nicht vorlegen (sie haben ihre Anteile tatsächlich nicht bezahlt). Das DBD kennzeichnet die Gesellschaft als Strohleute-Struktur. Das Grundstück kann für einen erzwungenen Verkauf angeordnet werden, und die überlebenden Direktoren stehen vor potenzieller strafrechtlicher Haftung. Die Tochter erbt stattdessen kein 25M-THB-Vermögensgut, sondern ein rechtliches Albtraumszenario im Bereich von 5–8M THB.

Szenario 4 — Pachtvertrag mit 30 Jahren Laufzeit: Tod im 10. Jahr

Ein französischer Staatsangehöriger hatte 2016 einen 30-jährigen Pachtvertrag für eine Villa in Hua Hin unterzeichnet, mit 10M THB als Vorauszahlung. Er stirbt im Jahr 2026, mit noch theoretisch 20 Jahren verbleibender Pachtzeit.

Wenn der Pachtvertrag eine schriftliche Nachfolgeklausel enthält, die den Verpächter bindet, für die Erben einen neuen Pachtvertrag zu registrieren: Die Erben setzen den Vertrag fort, vorbehaltlich einer neuen Registrierung und der damit verbundenen 1,1%-Gebühr des Land Department.

Wenn der Pachtvertrag keine Nachfolgeklausel hat: Er endet mit dem Tod. Der Verpächter kann die Villa rechtmäßig zurückerlangen. Die Erben verlieren die nicht amortisierten 10M THB. Dies ist der häufigste Verlust bei der Erbfolge im Zusammenhang mit ausländischen Pachtverhältnissen in Thailand.

Checkliste zur Nachlassplanung 2026

Wenn Sie in Thailand irgendetwas besitzen und diese sechs Punkte noch nicht erledigt haben, tun Sie es dieses Jahr:

1. Ein thailändisches Testament erstellen, das auf Ihre Rechtsordnung zugeschnitten ist. Decken Sie nur die in Thailand belegenen Vermögenswerte ab. Nutzen Sie einen qualifizierten thailändischen Anwalt. Kosten: 10.000–30.000 THB.
2. Einen lokalen Vollstrecker oder Nachlassverwalter benennen. Nennen Sie eine vertrauenswürdige Person mit Wohnsitz in Thailand oder eine Anwaltskanzlei. Diese Person muss physisch beim Civil Court erscheinen können, wenn die Probate verhandelt wird.
3. Das Testament beim Amphur als Öffentliches Dokument registrieren (§1658). Das schafft das stärkstmögliche Beweisgewicht gegen spätere Anfechtungen. Gebühren im Bezirksamt: 200–400 THB plus die Begleitungskosten Ihres Anwalts.
4. Wenn Sie Grundstücke über eine thailändische Gesellschaft halten, struktur prüfen — jetzt. Stellen Sie sicher, dass Ihre thailändischen Gesellschafter legitime 3-Monats-Bankauszüge haben, die zeigen, dass sie ihre Anteile bezahlt haben. Wenn dies nicht möglich ist, strukturieren Sie vor dem Tod um — nicht danach.
5. Jeden Erbpacht-/Pachtvertrag auf eine Nachfolgeklausel prüfen. Bestätigen Sie ausdrücklich, dass er den Verpächter an die Erben bindet. Wenn diese Klausel fehlt, verhandeln Sie neu, bevor Sie den Pachtvertrag als vererbbares Vermögen annehmen.
6. Bewahren Sie Ihre FET-Formulare und den Nachweis der §19-Qualifikation in einem einzigen, leicht zugänglichen Ordner auf. Sagen Sie Ihren Erben, wo er sich befindet. Ohne diese Dokumente ist die Qualifikation des Erben zwar nachweisbar, aber langsam; ohne sie überhaupt, fällt es in einen §19 septem-Fall.

Für diejenigen, die sich noch in der Kaufphase befinden: Unser Leitfaden zu den besten Kaufregionen 2026 zeigt, wie Sie eine Immobilientypologie auswählen, die die Erbfolge ab dem ersten Tag vereinfacht — Einzelname-Freihand-Eigentumswohnungen in ausländerfreundlichen Gebäuden führen durchgehend zu den saubersten Probate-Verläufen.

Warnsignale und häufige Fehler

Quellen & Referenzen