Hinterlässt das thailändische Testament für ausländische Immobilieneigentümer immer noch nicht (und warum das ein Millionenschaden ist)

Die meisten ausländischen Immobilienkäufer in Thailand haben ein Testament. Fast niemand hat ein thailändisches Testament. Diese Lücke – zwischen dem globalen Testament, das in der Schublade eines Londoner oder Sydney-Anwalts liegt, und dem Dokument aus der thailändischen Zuständigkeit, das das Zivilgericht in Bangkok tatsächlich verlangt – ist der sauberste Millionenschaden in der thailändischen Immobilienwelt. Es kostet ungefähr 25.000 THB, um es zu Lebzeiten zu beheben, und 5.000.000+ THB, um es nach dem Tod zu beheben. Das ist die Rechnung, der Gesetzestext – und die Lösung.

Das Testament, von dem die meisten ausländischen Eigentümer glauben, dass es Thailand abdeckt – aber nicht

Das Gespräch in 2026 läuft jede Woche nach demselben Muster. Ein französischer Rentner in Hua Hin, ein britischer Unternehmer mit einem Sukhumvit-Condo, ein russischer Villeneigentümer in Phuket – jeder hat bereits ein Testament aus seinem Heimatland. Sie gehen davon aus, dass dieses Dokument, plus eine Sterbeurkunde, plus ein höflicher Brief ihres Anwalts ausreicht, um ihr thailändisches Condo auf ihre Kinder zu übertragen. Das ist nicht so.

Section 37 des thailändischen Conflict of Laws Act B.E. 2481 ist eindeutig: Für unbewegliches Vermögen, das in Thailand liegt, regelt sich die Erbfolge nach thailändischem Recht. Ein ausländisches Testament kann anerkannt werden, aber es muss sowohl die Formvorschriften des Heimatstaats und die thailändischen Rechtsanforderungen erfüllen – und Section 41 desselben Gesetzes erlaubt einem thailändischen Gericht, thailändische Domizil-Regeln anzuwenden, wenn der Verstorbene hier langfristig gelebt hat. Für Inhaber von LTR-Visa oder 10-Jahres-Rentnern ist „zufälliges thailändisches Domizil“ inzwischen die Annahme, nicht die Ausnahme.

Was das in der Praxis bedeutet: Das Testament aus dem Heimatland wird übersetzt, apostilliert, mit Stempel der Botschaft versehen, durch das MFA legalisiert und als Beweismittel eingereicht. Das thailändische Gericht führt anschließend sein eigenes Nachlassverfahren durch, wendet seine eigene Section 1629-Hierarchie an, wenn das ausländische Testament mit der thailändischen öffentlichen Ordnung kollidiert, und der Zeitrahmen zieht sich von 6 bis 18 Monaten für einen unstreitigen Fall – länger, wenn jemand Einspruch erhebt. Die beruhigende Aussage „Ich habe ein Testament“ bringt in dem Raum, in dem es wirklich zählt, fast nichts.

Wenn Sie bereits unseren Begleitbeitrag zu was passiert, wenn ein ausländischer Eigentümer in Thailand stirbt gelesen haben, ist dieser Artikel die Gegenposition: die konkrete Lücke im Dokument, die konkreten Kosten, wenn man sie offenlässt – und warum die Lücke in 2026 größer ist als vor fünf Jahren.

Was das thailändische Gesetz tatsächlich tut, wenn Sie ohne Testament sterben

Buch VI des thailändischen Civil and Commercial Code (CCC) regelt die Erbfolge. Tradition des Zivilrechts: präzise, vorschreibend und unerbittlich, wenn Regeln übersprungen werden. Section 1620 ist der Auslöser – ohne gültiges Testament fließt der Nachlass an die gesetzlichen Erben in Section 1629. Es gibt sechs Klassen:

Section 1630 sagt: Höhere Klassen schließen niedrigere Klassen vollständig aus. Der überlebende Ehepartner steht außerhalb dieser Hierarchie unter Section 1635, aber erst nachdem das eheliche Gemeinschaftsvermögen („Sin Somros“) gemäß Section 1625 zu 50/50 aufgeteilt wurde. Die verbleibende Hälfte fließt in den Nachlasspool.

Der unterschätzte Detailpunkt: Wenn ein Verstorbener sowohl von Kindern als auch von Eltern überlebt wird, nehmen Eltern den Anteil eines Kindes – das heißt: Ein Witwer mit zwei Kindern und zwei lebenden Eltern im Heimatland sieht, wie sich das thailändische Condo fünffach aufteilt. Den Verkauf dieses Condos erfordert heute die Zustimmung aller fünf Erben, von denen drei möglicherweise auf einem anderen Kontinent leben und für Vorsprachen beim Land Department einfliegen müssen. Die praktische Kontrolle bricht schon zusammen, lange bevor das Eigentum rechtlich übertragen wird.

Die 60-Tage-/1-Jahr-Condominium-Falle (Section 19/7)

Der ausländische Besitz von Conods wird vom Condominium Act B.E. 2522 geregelt, der als lex specialis über dem CCC steht – seine Regeln gehen dem allgemeinen Erbrecht vor. Section 19 begrenzt ausländischen Besitz in jedem einzelnen Gebäude auf 49% der verkaufbaren Nutzfläche. Um zu qualifizieren, müssen Ausländer meistens unter Section 19(5) fallen: Geld, das als Fremdwährung nach Thailand eingebracht wurde, nachgewiesen durch ein Foreign Exchange Transaction Form (das „Thor Tor 3“ bzw. FET).

Die Erbfolge setzt diese Regel nicht aus. Sections 19/5 und 19/7 des Gesetzes legen eine strenge Pflicht für jeden ausländischen Erben fest:

• Innerhalb von 60 Tagen schriftlich das Land Office benachrichtigen über den Todesfall.
• Wenn der Erbe sich nicht persönlich gemäß Section 19 qualifizieren kann oder wenn das 49%-ausländische Kontingent des Gebäudes zum Todeszeitpunkt bereits voll ist, muss der Erbe die Einheit innerhalb eines Jahres verkaufen.
• Wenn die Einheit nicht innerhalb eines Jahres verkauft wird, hat der Generaldirektor des Land Department die rechtliche Befugnis, sie im Namen des Erben zu verkaufen – mit einer 5% Veräußerungsgebühr und unter Abwicklung sämtlicher Steuern, bevor der Rest ausgezahlt wird.

Der Verkauf durch den Generaldirektor ist der schlimmste mögliche Ausstieg. Staatlich vorgeschriebene Veräußerungen werden typischerweise 15–25% unter dem fairen Marktpreis bepreist – es gibt keinen Anreiz zu verhandeln, keinen Makler, der für den Verkäufer arbeitet, und der Käufermarkt weiß, dass die Uhr tickt. Wir haben 2026 Fälle in Phuket und Bangkok gesehen, bei denen die Lücke zwischen dem Ende des Nachlassverfahrens und der 12-Monats-Frist zur Veräußerung weniger als drei Monate betrug – was bedeutet, dass die Erben effektiv ab Tag eins ein Fire-Sale-Fenster hatten.

Ein thailändisches Testament ändert nicht das Bestehen von Section 19/7. Was es tut: Es verkürzt den Zeitplan „von oben her“. Ein durch das Testament benannter Executor kann das Nachlassverfahren bereits in Woche eins einreichen statt erst in Monat sechs – und schafft damit 9–10 Monate zusätzliches Vermarktungs-Puffer, bevor die Veräußerungsuhr relevant wird. Allein das ist oft der Unterschied zwischen einem Markverkauf und einer erzwungenen Veräußerung.

Warum Ihre „99-Jahres-Erbpacht“ wahrscheinlich mit Ihnen endet

Der Supreme Court hat in 2026 noch härter bei Erbpachtstrukturen zugeschlagen. Im Urteil Nr. 11058/2559 (gefolgt von 4655/2566) bekräftigte das Gericht, dass ein thailändischer Pachtvertrag ein persönliches Recht des Pächters ist, kein dingliches Vermögensrecht – das bedeutet: Der Pachtvertrag endet automatisch mit dem Tod es sei denn der Vertrag enthält eine schriftliche Nachfolgeklausel und der Vermieter stimmt zu, dass der Erbe neu registriert wird.

Die Entscheidung 4655/2566 ging noch weiter: Laufzeiten, die 30 Jahre übersteigen (die gesetzliche Maximaldauer nach CCC §540), sind für den übersteigenden Zeitraum nichtig. Werbematerialien, die „99-Jahres-Erbpacht“ oder „30 + 30 + 30 mit automatischer Verlängerung“ versprechen, sind für die Jahre 31–99 rechtlich nicht durchsetzbar. Die Verlängerungszusagen sind Verkaufsunterlagen, nicht Vertragsklauseln, die ein Gericht erzwingen wird.

Wenn man die Todes-Endigungsregel zusätzlich auf die Regel „automatische Verlängerung nichtig“ setzt, sieht das typische Erbfolge-Szenario eines ausländischen Erbbaurechtsinhabers so aus:

Das ist das Pendant zur Condo Section 19/7-Falle – aber schlimmer. Beim Freehold-Case führt das Scheitern zumindest zu einem zwangsweisen Verkauf mit Abschlag. Beim Leasehold wird das Scheitern sozusagen „rückabgewickelt“: Die Einheit fällt an den Vermieter zurück, ohne Entschädigung. (Siehe unsere Aufschlüsselung von Erbpacht vs. Freehold Land in Thailand für den vollständigen strukturellen Vergleich.)

Die Millionenschaden-Rechnung: ein Beispiel mit einer 25M-THB-Phuket-Villa

Nehmen wir einen repräsentativen Fall aus 2026. Ein russischer Immobilieneigentümer in Phuket stirbt mit 64 Jahren. Die Villa im Wert von 25 Millionen THB wird im Rahmen einer Erbpacht-Plus-Thailand-Gesellschaft gehalten. Er hat ein UK-Testament, das alles seinen beiden erwachsenen Kindern zuweist. Er hat kein thailändisches Testament. Der Villa-Pachtvertrag enthält keine Nachfolgeklausel. Seine thailändische Gesellschaft hat keinen Plan für „Transfer-on-Death“.

So viel zahlen die Erben tatsächlich – Post für Post – im Vergleich zu den Kosten dafür, ein thailändisches Testament erstellen zu lassen und den Pachtvertrag zu Lebzeiten zu aktualisieren:

Und der obige Fall setzt voraus, dass die Erben das Nachlassverfahren sauber gewinnen. Kommt ein streitiger Nachlass hinzu (Kinder aus zwei Ehen, Halbgeschwister – in dieser Bevölkerungsgruppe häufig), können allein die Gebühren für das Nachlassverfahren schon 2 Millionen THB erreichen, bevor man überhaupt auf der Vermögensseite mit der Rechnung beginnt.

Erbschaftsteuer 2026: die 100M-THB-Linie und wer tatsächlich zahlt

Das Inheritance Tax Act B.E. 2558 gilt über einer Schwelle von 100 Millionen THB Netto-Wert pro Erblasser. Für die meisten Expats ist das deutlich mehr als die Bemessungslinie, aber die Staffelung ist dennoch wichtig, weil der Unterschied zwischen Ehepartner und unverheiratetem Partner genau der Grund ist, warum das Testament richtig sein muss.

Supreme Court Judgment No. 2656/2567 (2024-25) stellte klar, dass eine Erbschaft als zum Zeitpunkt des Todes erhalten gilt – unabhängig davon, wann der Erbe tatsächlich auf die Gelder zugreift. Das ist relevant für die Bewertung: Bankguthaben werden besteuert, einschließlich der Zinsen, die bis zum Todestag aufgelaufen sind; Wertpapiere werden mit dem Schlusskurs am Todestag bewertet; Immobilien werden entweder nach dem amtlich festgestellten Bewertungswert der Regierung oder zu fairen Marktwerten zum Todestag bewertet. Die Zeit, die man damit verbringt, das Nachlassverfahren anzufechten, setzt die steuerliche Basis nicht aus.

Für Inhaber eines LTR-Visa oder für alle, die seit vielen Jahren steuerlich in Thailand ansässig sind, gibt es zudem ein separates Domizilrisiko: Die Steuerbehörde kann behaupten, der Verstorbene sei in Thailand domiziliert gewesen – dann gilt die 100M-Schwelle für weltweite Vermögenswerte, nicht nur für in Thailand belegenes Vermögen. Doppelbesteuerungsabkommen mindern das oft, aber nur dann, wenn die Erben und der Estate-Plan im Heimatland wissen, dass sie darauf zurückgreifen können. Das wird nur gemacht, wenn ein Nachlassplan es ausdrücklich vorsieht.

Unverheiratete Partner: keine gesetzlichen Rechte, volle Auszugs-/Rauswurfgefahr

Das thailändische Recht erkennt keine Ehe nach Gewohnheitsrecht oder faktische Partnerschaften an. Sections 1629 und 1635 des CCC sind abschließend – wenn Ihr Partner nicht als Ehepartner registriert ist, steht er nicht auf der Erbenliste. Dann bekommt er nichts. Dauer der Beziehung, gemeinsame Kinder, gemeinsame Kredit-/Hypothekenzahlungen, gemeinsame thailändische Bankkonten: All das schafft keine gesetzlichen Erbrechte.

Das Muster, das wir in 2026 sehen: Ein ausländischer Rentner stirbt in Chiang Mai nach 12 Jahren mit einem thailändischen Partner, der nicht auf dem chanote steht und nie als Ehepartner registriert war. Die Kinder aus dem Heimatland erben nach thailändischem Gesetz, fliegen drei Monate später ein – und der Partner, der immer noch im Haus lebt, hat 30 Tage Zeit, um zu gehen. Es gibt keinen rechtlichen Weg, die Räumung anzufechten. Ein Testament über 25.000 THB, das den Partner als Vermächtnisnehmer für das lebenslange Wohnrecht im Haus nennt, hätte die ganze Situation verhindert.

Das ist kein Nischenrisiko. Es ist das häufigste negative Ergebnis gesetzlicher Erbfolge in der Gruppe der langfristig im Ausland lebenden Expatriates – und das mit dem größten emotionalen Gewicht. Die rechtliche Lösung ist trivial günstig. Die Kosten, sie auszulassen, sind: Eine Person wird auf die Straße gesetzt.

Die Lösung: Was ein korrektes thailändisches Testament kostet und enthält

Ein thailändisches Testament nach dem CCC hat vier rechtliche Formen. Für die meisten Ausländer sind nur zwei praktisch:

• Gewöhnliches Testament (CCC §1656) — schriftlich, datiert, unterzeichnet vor zwei erwachsenen Zeugen, die in Thailand ansässig sind, und zwar gleichzeitig anwesend. Die beliebteste Form für Ausländer. Zweisprachige thailändisch-englische Erstellung ist Standard. Kosten: 10.000–30.000 THB für einen einfachen Nachlass, 30.000–80.000 THB für einen mit Unternehmensstrukturen oder Vermögenswerten über mehrere Rechtsordnungen.
• Testament als öffentliche Urkunde (CCC §1658) — beim lokalen Amphur (Bezirksamt) durch einen Regierungsbeamten registriert. Höchster Widerstand gegen Anfechtungen, weil die Geschäftsfähigkeit des Testators durch einen öffentlichen Bediensteten dokumentiert wird. Ergänzt eine Registrierungsgebühr von etwa 200 THB. Sehr empfohlen für alle, die erwachsene Kinder aus mehreren Beziehungen haben, oder für alle, die Vermögenswerte an einen unverheirateten Partner vererben.

Was ein kompetentes thailändisches Testament in 2026 tatsächlich enthält:

• Eine eingeschränkte Zuständigkeitsklausel: dieses Testament gilt nur für in Thailand belegenes Vermögen. Verhindert eine ungewollte Aufhebung des Testaments aus dem Heimatland.
• Ein benannter Nachlassverwalter mit Wohnsitz in Thailand (oft ein lokaler Anwalt): kann das Nachlassverfahren sofort einreichen, ohne zu warten, bis ausländische Erben einfliegen.
• Ein Verzeichnis der Vermögenswerte mit chanote-Nummern, Condo-Einheiten-IDs, thailändischen Bankkonten, FET-Formularstandorten, Konten bei in Thailand lizenzierten Krypto-Börsen.
• Für Erbpachtobjekte: Anweisung an den Executor, die Nachfolge im Erbpachtvertrag mit dem Vermieter während des Nachlassfensters auszuhandeln.
• Für unverheiratete Partner: konkrete Zuwendung des Rechts, die Wohnung / das Haus zu bewohnen, plus liquide Mittel zur Deckung laufender CAM-Gebühren und Steuern.
• Notizen zur Steuerplanung zur 100M-THB-Schwelle, falls anwendbar, unter Verweis auf Artikel aus dem DTA des Heimatstaats.

Der gesamte Zeitaufwand ist ein Nachmittag mit einem thailändisch lizenzierten Nachlassanwalt plus ein Ausflug zum Amphur. Die Gesamtkosten liegen bei zwei bis drei Wochen CAM-Gebühren für ein typisches Bangkok-Condo. Die Lösung ist nicht kompliziert – sie wird nur vernachlässigt.

Quellen & Referenzen