Les testaments thaïlandais dont les propriétaires étrangers n’ont toujours pas (et pourquoi c’est une erreur à 7 chiffres)

La plupart des acheteurs étrangers de biens immobiliers en Thaïlande ont un testament. Presque aucun n’a un testament thaï. Cet écart — entre le testament mondial conservé dans le tiroir d’un avocat à Londres ou à Sydney et le document relevant réellement de la juridiction thaïlandaise que le tribunal civil de Bangkok exige — constitue la plus nette erreur à 7 chiffres en matière d’immobilier thaï. Elle coûte environ 25 000 THB à corriger de son vivant, et 5 000 000+ THB à corriger après le décès. Voici le calcul, la disposition et la solution.

Le testament que la plupart des propriétaires étrangers pensent couvrir la Thaïlande — mais qui ne le fait pas

La conversation en 2026 se déroule toujours de la même manière chaque semaine. Un retraité français à Hua Hin, un entrepreneur britannique avec un condo à Sukhumvit, un propriétaire de villa russe à Phuket — chacun a déjà un testament de son pays d’origine. Ils supposent que ce document, plus un certificat de décès, plus une lettre polie de leur avocat, suffisent pour transférer leur condo thaï à leurs enfants. Ce n’est pas le cas.

La Section 37 de la Loi sur les conflits de lois B.E. 2481 est sans ambiguïté : pour les biens immobiliers situés en Thaïlande, la succession est régie par le droit thaï. Un testament étranger peut être admis, mais il doit satisfaire à la fois aux règles de forme du pays d’origine et aux exigences juridiques thaïlandaises — et la Section 41 de la même loi permet à un tribunal thaï d’appliquer les règles de domicile thaï si le défunt vivait ici à long terme. Pour les titulaires de visa LTR ou les retraités de 10 ans, le « domicile thaï accidentel » est désormais l’hypothèse, pas l’exception.

Concrètement, cela signifie que le testament du pays d’origine est traduit, apostillé, estampillé par l’ambassade, légalisé par le MFA, puis déposé comme preuve. Le tribunal thaï effectue ensuite sa propre procédure de succession, applique sa propre hiérarchie de la Section 1629 lorsque le testament étranger entre en conflit avec l’ordre public thaïlandais, et le calendrier s’étire de 6 à 18 mois pour un dossier non contesté, plus longtemps si quelqu’un s’y oppose. L’assurance « j’ai un testament » n’achète presque rien dans la salle où cela compte réellement.

Si vous avez déjà lu notre article complémentaire sur ce qui se passe lorsqu’un propriétaire étranger décède en Thaïlande, cet article en est la suite contradictoire : l’écart précis de documents, le coût précis de le laisser ouvert, et pourquoi l’écart est plus grand en 2026 qu’il y a cinq ans.

Ce que la loi thaï fait réellement quand vous décédez sans testament

Le Livre VI du Code civil et commercial thaïlandais (CCC) régit la succession. Tradition de droit civil : précise, prescriptive et impitoyable lorsque les règles sont omises. La Section 1620 déclenche tout : sans testament valable, la succession suit les héritiers légaux de la Section 1629. Il existe six catégories :

La Section 1630 indique que les catégories supérieures bloquent les catégories inférieures complètement. Le conjoint survivant se situe en dehors de cette hiérarchie sous la Section 1635, mais uniquement après que la communauté de biens matrimoniaux (« Sin Somros ») est scindée 50/50 conformément à la Section 1625. L’autre moitié entre dans le « pool » de la succession.

Détail sous-estimé : lorsqu’un défunt est survivant à la fois par des enfants et par des parents, les parents prennent la part d’un enfant — ce qui signifie qu’un veuf ayant deux enfants et deux parents encore en vie dans son pays d’origine voit son condo thaï réparti en cinq parts. Vendre ce condo nécessite alors le consentement des cinq héritiers, dont trois peuvent vivre sur un autre continent et devoir prendre l’avion pour se présenter aux bureaux du Land Department. Le contrôle pratique s’effondre bien avant que le titre légal soit transféré.

Le piège de 60 jours / 1 an pour les condominiums (Section 19/7)

La propriété de condos étrangers est régie par la Loi sur les condominiums B.E. 2522, qui se place en lex specialis au-dessus du CCC — ses règles priment sur la loi générale de succession. La Section 19 limite la détention étrangère dans tout immeuble à 49% de la superficie vendable. Pour être éligibles, les étrangers doivent généralement relever de la Section 19(5) : de l’argent introduit en Thaïlande sous forme de devise étrangère, prouvé par un formulaire Foreign Exchange Transaction (le « Thor Tor 3 » ou FET).

La succession ne met pas cette règle en pause. Les Sections 19/5 et 19/7 imposent une obligation stricte à tout héritier étranger :

• Notifier le Land Office par écrit dans les 60 jours suivant le décès.
• Si l’héritier ne peut pas être éligible personnellement au titre de la Section 19, ou si la quote-part étrangère de 49% de l’immeuble est complète au moment du décès, l’héritier doit vendre l’unité dans l’année.
• Si l’unité n’est pas vendue dans un an, le Directeur-Général du Land Department dispose du pouvoir légal de la vendre au nom de l’héritier — en conservant une commission de cession de 5% et en réglant tous les impôts avant de reverser le solde.

La vente par le Directeur-Général est la pire sortie possible. Les cessions imposées par l’État sont généralement fixées à 15–25% en dessous du prix du marché — sans incitation à négocier, sans courtier travaillant pour le vendeur, et avec un bassin d’acheteurs qui sait que l’horloge tourne. Nous avons vu des cas en 2026 à Phuket et Bangkok où l’écart entre la fin de la succession et la date limite de divestiture à 12 mois était inférieur à trois mois — ce qui signifie que les héritiers avaient, en pratique, une fenêtre de vente forcée dès le premier jour.

Un testament thaï ne change pas l’existence de la Section 19/7. Ce qu’il fait, c’est réduire le calendrier en amont : un exécuteur désigné dans le testament peut déposer la succession dès la première semaine au lieu d’attendre le sixième mois, libérant ainsi 9 à 10 mois de marge marketing avant que l’horloge du désinvestissement ne devienne critique. À elle seule, cette différence fait souvent la séparation entre une vente sur le marché et une cession forcée.

Pourquoi votre « bail emphytéotique de 99 ans » meurt probablement avec vous

En 2026, la Cour suprême a été encore plus dure envers les structures en bail. Dans l’Arrêt n° 11058/2559 (suivi de 4655/2566), la Cour a réaffirmé qu’un bail thaï est un droit personnel du locataire, et non un intérêt patrimonial — ce qui signifie que le bail se termine automatiquement au décès sauf si le contrat contient une clause écrite de succession et si le bailleur accepte de se re-enregistrer auprès de l’héritier.

La décision 4655/2566 est allée plus loin : les durées de bail excédant 30 ans (le maximum légal prévu à l’art. CCC §540) sont nuls pour la période excédentaire. Les brochures commerciales qui promettent des « baux de 99 ans » ou des « 30 + 30 + 30 avec renouvellement automatique » ne sont désormais pas opposables légalement pour les années 31 à 99. Les promesses de renouvellement constituent un matériel de vente, pas des termes contractuels que le tribunal fera respecter.

En ajoutant la règle de fin au décès à celle de la nullité du renouvellement automatique, la succession typique d’un titulaire de bail étranger ressemble à ceci :

Il s’agit de l’équivalent « bail » du piège du condo Section 19/7, mais pire — au moins avec un condo en pleine propriété (freehold), le mode d’échec est une vente forcée avec décote. Avec le bail emphytéotique, le mode d’échec est que l’unité revient au bailleur, sans aucune compensation. (Voir notre analyse comparative de leasehold vs freehold land pour la comparaison structurelle complète.)

Le calcul à 7 chiffres : exemple d’une villa à Phuket de 25M THB

Prenons un cas représentatif en 2026. Un propriétaire immobilier russe à Phuket décède à 64 ans avec une villa de 25 millions THB détenue via une structure bail + société thaï. Il a un testament britannique qui laisse tout à ses deux enfants adultes. Il n’a pas de testament thaï. Le bail de la villa ne contient aucune clause de succession. Sa société thaï n’a pas de plan de transfert au décès.

Voici ce que les héritiers paient réellement, poste par poste, par rapport au coût d’avoir fait rédiger un testament thaï et mis à jour le bail de son vivant :

Et l’exemple ci-dessus suppose que les héritiers gagnent la procédure de succession sans accroc. Ajoutez une succession contestée (enfants de deux mariages, demi-frères et demi-sœurs, courant avec la démographie) et rien que les frais de succession peuvent atteindre 2 millions THB avant même que la partie « actifs » du calcul commence.

Droits de succession 2026 : le seuil de 100M THB et qui paie réellement

La Inheritance Tax Act B.E. 2558 s’applique au-delà d’un seuil de valeur nette de 100 millions THB par défunt. Pour la plupart des successions d’expatriés, ce seuil est largement dépassé, mais la structure des taux vaut la peine d’être comprise car la différence entre le conjoint et le partenaire non marié est au cœur de la raison pour laquelle il faut « bien faire » le testament.

L’Arrêt de la Cour suprême n° 2656/2567 (2024-25) a clarifié que la succession est réputée reçue au moment du décès, quel que soit le moment où l’héritier accède effectivement aux fonds. Cela compte pour l’évaluation : les soldes bancaires sont imposés en incluant les intérêts courus jusqu’à la date du décès ; les titres sont évalués sur la clôture à la date du décès ; l’immobilier est évalué à partir de la valeur estimée par le gouvernement ou de la juste valeur marchande à la date du décès. Le temps passé à se battre pendant la succession ne suspend pas la base d’imposition.

Pour les titulaires de visa LTR ou toute personne résidente fiscale en Thaïlande depuis de nombreuses années, il existe un risque de domicile distinct : le Département du Revenu peut soutenir que le défunt avait un domicile thaïlandais ; dans ce cas, le seuil de 100M s’applique aux actifs mondiaux, et pas seulement aux actifs situés en Thaïlande. Les conventions de double imposition atténuent souvent cela, mais seulement si les héritiers et la succession du pays d’origine savent qu’il faut les invoquer — ce qu’ils ne feront pas sans une planification successorale explicitée.

Partenaires non mariés : droits légaux nuls, risque d’expulsion total

Le droit thaï ne reconnaît pas le mariage de fait ni les partenariats de facto. Les Sections 1629 et 1635 du CCC sont exhaustives : si votre partenaire n’est pas un conjoint enregistré, il ne figure pas sur la liste des héritiers. Il n’a rien. La durée de la relation, des enfants communs, des paiements communs de prêt hypothécaire, des comptes bancaires thaïlandais communs : rien de tout cela ne crée de droits successoraux légaux.

Le schéma que nous voyons en 2026 : un retraité étranger décède à Chiang Mai après 12 ans de vie avec un partenaire thaï qui n’est pas sur le chanote et n’a jamais été enregistré comme conjoint. Les enfants du pays d’origine héritent par la loi thaï, arrivent trois mois plus tard, et le partenaire — toujours vivant dans la maison — dispose de 30 jours pour partir. Il n’existe aucun recours légal pour contester l’expulsion. Un testament de 25 000 THB désignant le partenaire comme légataire du droit d’occuper la maison à vie aurait empêché toute la situation.

Ce n’est pas un risque de niche. C’est l’issue adverse la plus courante de l’absence de testament dans la population d’expatriés de longue durée, et celle qui pèse le plus émotionnellement. La solution juridique est trivialement bon marché. Ne pas la faire, c’est une personne mise à la rue.

La solution : ce qu’un testament thaï conforme coûte et contient

Un testament thaï au regard du CCC a quatre formes juridiques. Pour la plupart des étrangers, seules deux sont réellement pratiques :

• Testament ordinaire (CCC §1656) — écrit, daté, signé devant deux témoins adultes résidents thaïlandais présents en même temps. La forme la plus populaire pour les étrangers. La rédaction bilingue thaï-anglais est standard. Coût : 10 000–30 000 THB pour une succession simple, 30 000–80 000 THB pour une succession avec structures d’entreprise ou des actifs relevant de plusieurs juridictions.
• Testament sous forme de document public (CCC §1658) — enregistré au niveau local Amphur (bureau de district) par un fonctionnaire. La résistance maximale aux contestations, car la capacité du testateur est documentée par un agent public. Ajoute des frais d’enregistrement d’environ 200 THB. Fortement recommandé pour toute personne ayant des enfants adultes issus de plusieurs relations ou pour toute personne laissant des actifs à un partenaire non marié.

Ce que contient réellement un testament thaï compétent en 2026 :

• Une clause de juridiction limitée : ce testament s’applique uniquement aux actifs situés en Thaïlande. Il évite la révocation accidentelle du testament du pays d’origine.
• Un administrateur de succession résident thaï (souvent un avocat local) : peut déposer la procédure immédiatement sans attendre que les héritiers étrangers prennent l’avion.
• Un inventaire des actifs listant les numéros de chanote, les identifiants des unités de condo, les comptes bancaires thaïlandais, les emplacements des formulaires FET, les comptes de plateformes d’échange crypto agréées en Thaïlande.
• Pour les propriétés en bail : instructions données à l’exécuteur pour négocier la succession du bail avec le bailleur pendant la fenêtre de la procédure.
• Pour les partenaires non mariés : un legs spécifique du droit d’occuper la résidence, plus des fonds liquides pour couvrir les frais CAM et les taxes en cours.
• Des notes de planification fiscale sur le seuil de 100M THB si applicable, avec référence aux articles des DTA du pays d’origine.

L’investissement total en temps correspond à un après-midi avec un avocat de succession agréé en Thaïlande, plus un déplacement à l’Amphur. Le coût total se situe entre deux et trois semaines de frais CAM pour un condo typique à Bangkok. La solution n’est pas compliquée — elle est simplement négligée.

Sources & références