Net Rental Yield คอนโด — ผลตอบแทนปล่อยเช่าจริง

ใส่ราคาซื้อ + ค่าเช่า + ค่าใช้จ่ายจริง (juristic / sinking / vacancy / ภาษี) ดูผลตอบแทนสุทธิหลังหักทุกอย่าง — ไม่ใช่ Gross ที่โบรชัวร์ใช้

ราคาคอนโด + ค่าเช่า

ค่าใช้จ่ายต่อปี

ผลตอบแทน

Gross Yield
4.80%
Net Yield
2.50%
รายได้รวมต่อปี฿216,000
− Juristic฿30,000
− Sinking (เฉลี่ย/ปี)฿3,000
− ภาษีที่ดิน฿900
− Vacancy฿21,600
− ซ่อมแซม฿5,000
− ค่านายหน้า฿18,000
− WHT 5%฿10,800
− ภาษีเงินได้฿14,050
กำไรสุทธิต่อปี฿112,650
cashflow ฿9,388/เดือน · breakeven 39.9 ปี
⚠️ Net yield <3% — ฝากธนาคาร 2.5% หรือลงทุนหุ้นกู้ 3-4% สบายกว่า

ทำไมต้องดู Net Yield ไม่ใช่ Gross

โบรชัวร์ + นายหน้ามักโชว์ Gross Yield (5-7%) เพราะดูดี — แต่ของจริงต้องหัก: juristic ฿2-4K/เดือน × 12 + sinking fund ครั้งแรก + ภาษี + vacancy + ค่านายหน้า + ซ่อมแซม + WHT 5% + ภาษีเงินได้ → Net Yield ปกติ เหลือ 50-65% ของ Gross. คอนโด Gross 7% มักเหลือ Net 4-4.5%

"Guaranteed Return 7%" คือกับดัก

โครงการมัก promo "Guaranteed 7% × 5 ปี" → ราคาขายแพงกว่าตลาด 15-25% เพื่อชดเชย. หลัง guarantee จบ Year 6 = ปล่อยเช่าจริงได้แค่ 4-5%. คำนวณ Net Yield ตลอด 10 ปี = effective ~4% ทำได้ดีกว่าฝากแบงก์เล็กน้อย แต่เสี่ยง illiquid + capital loss

อ่านเพิ่ม: Guaranteed Rental Return Trap (Blog #20)

เทียบ Net Yield กับการลงทุนอื่น

การลงทุนNet ReturnLiquidityRisk
ฝากธนาคาร2.5%สูงมากต่ำ
หุ้นกู้คุณภาพดี3-4%กลางต่ำ-กลาง
SET dividend3-5%สูงกลาง
REIT ไทย5-7%สูงกลาง
Condo Net Yield3-5%ต่ำกลาง-สูง

ถ้าต้องการ passive income — REIT ดีกว่าคอนโดในเกือบทุกมิติ. ถ้าต้องการ capital appreciation + leverage (กู้ 90%) → คอนโดยังมีที่ทาง

FAQ

Gross vs Net Yield ต่างกันยังไง

Gross = (ค่าเช่ารวม 12 เดือน) ÷ ราคาซื้อ × 100% — ตัวเลขที่นายหน้าและโบรชัวร์ใช้. Net = หลังหักทุกค่าใช้จ่าย (juristic, sinking, ภาษี, vacancy, ซ่อมแซม, agent commission, WHT). Net ใกล้ความจริง — ปกติ Net = 50-65% ของ Gross

ทำไม Guaranteed Return 7% ถึงเป็นกับดัก

โครงการมัก promo "Guaranteed 7% × 5 ปี" — แต่ราคาขายแพงกว่าตลาด 15-25% และ guarantee จบหลัง 5 ปี → Year 6+ ต้องหาผู้เช่าเอง. คำนวณรวมตลอด 10 ปี → effective yield จริงต่ำกว่า 4%

Vacancy ที่สมจริงคือกี่ %

ทำเลดี (BTS/MRT, ใกล้ออฟฟิศ): 5-10%/ปี. ทำเลกลาง: 10-15%. ทำเลไกล/condo เก่า: 15-25%. ใส่ 5% เป็น optimistic best-case, 15% เป็น realistic mid-case, 25% เป็น stress test

Sinking Fund คืออะไร

เงินกองทุนสำรองส่วนกลาง = จ่ายครั้งเดียวตอนซื้อ (~฿500-1,000/sqm) เพื่อใช้ปรับปรุงอาคารใหญ่ๆ ในอนาคต (ลิฟต์, สีอาคาร, ปั๊มน้ำ). บางอาคารอาจเรียกเก็บเพิ่มภายหลังถ้ากองทุนหมด — ความเสี่ยงที่ผู้ซื้อใหม่มักไม่รู้

ภาษีเงินได้จากค่าเช่าเสียยังไง

WHT 5% หัก ณ ที่จ่าย (ผู้เช่าหัก-นำส่ง). ถ้ารายได้เช่ารวมเข้า PIT > 150K/ปี — เสียภาษีตามอัตราก้าวหน้า (5-35%) หักลด 30% ของรายได้เป็นค่าใช้จ่ายเหมา หรือเลือกหักตามจริง. นักลงทุนรายบุคคลมัก marginal 10-20%

Net Yield เท่าไหร่ถึง "คุ้ม"

เทียบกับทางเลือก: ฝากธนาคาร 2.5%, หุ้นกู้คุณภาพดี 3-4%, SET dividend 3-5%, REIT ไทย 5-7%. Net Yield คอนโด <3% = ไม่คุ้ม, 3-5% = พอ, 5-7% = ดี, >7% = ดีมาก (แต่ตรวจ assumptions ให้ดี)