2026年、中国の不動産購入者が静かにタイを離れる理由

2026年にバンコクの販売ギャラリーへ入っても、これまでと同じ、華人（本土中国）バイヤー向けのパンフレットが並んでいます。バイリンガル表記、WeChatのQRコード、中国語対応の販売スタッフ、そして「中国のラッキーナンバー」価格が、ユニット8B-08にも付いています。パンフレットは今も印刷されています。しかし買い手は、ますます姿を見せなくなっています。

タイのデベロッパーはこの話について口をつぐみ、仲介業者はそれ以上に黙り込み、英語圏のローカルメディアは、二ページ目以降は読まれない市場レポートの中にデータを埋もれさせがちです。けれども、不動産情報センター（REIC）から出る公式データは、はっきりした物語を示しています。タイのコンドミニアムに対する中国からの需要は急速に縮小しており、その流れは景気循環というより構造的に見えるのです。

ここから先は、2026年の市場について「表に出ない」部分です。ここで言います。

誰も印刷したがらない数字

まず押さえたいのは、中国人バイヤーがタイのコンドミニアム需要のどれだけの「席」を占めていたかです。COVID以前は、中国は「多くある国籍の1つ」というだけではありませんでした。テーブルの最上位、構造的なトップでした。

• バンコクのコンド（2018〜2019年）： 中国人バイヤーは「外国人のコンド購入のうち約25〜30%」を占めていました。さらに、スクンビットやラマ9での新規案件では、週末一度の販売で、中国人のオフプラン買いが販売の60%超を占めるケースもありました。
• プーケットのオフプラン（2020年以前）： バントゥー、ラグーナ、スリンでのオフプラン在庫のうち、約60〜70%が、本土中国の投資家（ライフスタイル目的と賃貸利回りの両方を狙う）によって吸収されていると見られていました。
• 2020〜2024年のリセット： CBREタイは、この期間に「外国不動産取引が40%減」したと推計しています。背景は、中国の資本規制、タイのビザ・就労許可のルールが厳格化したこと、そしてCOVID後の需要の組み替えです。

2026年までに、その状況は明らかに別の様子へ落ち着いています。REICデータ（2025年1〜9月）を見ると：

見出しとしては、中国が「依然として最大の外国人バイヤー供給源」であること。ただし物語は「中国と次点の国籍グループの差が崩れている」ということです。ロシア人、ビルマ人（ミャンマー）、台湾人、インド人、湾岸諸国のバイヤーが、見出し数値の一部に穴を埋めています。しかし、チケットサイズ（購入単価）や購入量で埋めているわけではありません。

プーケットも別の角度で同じ話をしています。2020年以前はプーケットのオフプラン市場は中国が60〜70%でした。2024年には配分がほぼ全面的に組み替わり、だいたい「ロシアおよびCIS（30%台前半）」「欧州25%」「東南アジア＋国内タイ20%」「中東10%」といった構成になっています。中国の需要は消えたわけではありませんが、デベロッパーが事業計画を組む土台（構造的な下支え）ではなくなった、ということです。

ドライバー1 — 北京が「2026年1月1日」で扉を閉めた

2026年のタイ不動産における最大の見落としポイントは、タイ政府のウェブサイトにはありません。中国の外貨管理当局（SAFE）のウェブサイトにあります。

2025年10月31日、中国人民銀行は、銀行・証券監督当局とともに、越境資本フローに関する規則を強化し、「2026年1月1日」から適用すると発表しました。主な変更点は：

• 銀行記録の保存期間が倍に — 外貨送金（海外への支払い）の取引記録は、今後5年ではなく10年保存が必要に。翻訳すると、USDの送金（ワイヤー）が今後10年間、検索・追跡・監査可能になります。
• 本人確認の閾値が大幅に引き下げ — 銀行は、海外送金の金額が人民元5,000または米ドル1,000を超える個人について、本人確認を行わなければなりません。従来の実務上の閾値は、実質的にもっと高いものでした。
• USD 50,000の年間上限がより厳格に運用 — 為替購入（外貨取得）に関する一人あたりの上限は従来どおり維持されますが、新ルールにより多くの抜け道が塞がれます（複数の家族メンバーによるプーリング、少額事業チャネル経由の組成送金、贈与のフローを迂回させるルーティングなど）。

THB 8〜15百万（概ねUSD 230,000〜430,000）のタイのコンドなら、従来の計算はこうでした。上限を3人〜4人の近親者にまたいで分散し、香港経由で送金し、暦年の中で3回〜4回の分割にして移す。ところがこの手口は、いま「厳しい監督」の対象になっています。完全に移せなくなるわけではない — お金を動かすこと自体は可能です。ただし、コスト、時間、そして個人のリスクがすべて増えました。

この影響は、見出しだけのルール変更が示唆する以上に大きいです。なぜならタイ不動産は、中国の投資対象（資産クラス）と競合しているからです。同じような「越境送金の摩擦」を必要としないものがある（中国国内のディストレスト価格のTier-1都市、香港上場の不動産ファンド、ローカルQDII経由で買えるドル建て債券など）。バンコクのコンドを買う相対コストは、バーツではなく、中国当局への「規制エクスポージャー」において上がってしまったのです。

ドライバー2 — プーケット「23人被告」判決

2つ目のドライバーは、ど真ん中でタイ側の出来事であり、英語圏メディアの報道が示すよりも大きなシグナルを発しました。

2024年9月11日、タイ刑事裁判所は事件番号 A.2812/2567において判決を下しました。これは、現代のタイ不動産史の中でもとりわけ重要な「名義株主（ノミニー株主）」判断です。被告は、プーケットを拠点に、約60社に紐づく中国主導の不動産ネットワークに対して、名義のタイ人株主を組織的に手配していた法律・会計事務所。資産規模は、飲食店、国際学校、ホテル、レンタカー事業、コンドミニアム、そしてラグジュアリーヴィラ開発などを含め、合計でおよそTHB 10億でした。

執行猶予付きの5年という結果は、より厳しい懲罰枠組みに慣れた外国メディアの読者には「寛大」として表面化されがちです。しかし、それは実務フローへの「冷やす効果」を読み落としています。執行猶予は、前科になります。1社あたりTHB 30,000〜50,000を稼ぐ名義株主に対して、罰金THB 200,000が科されるのは実質的な損失です。さらに、義務的な会社の解散は、資産構造そのものを消し飛ばします。THB 30,000〜50,000を払ってヴィラに「タイ人の顔」を用意した中国側の実質者にとって、スキーム全体 — 土地と家のタイ不動産保有（コンドだけでなく）への入口となる器（車） — は、いま「有罪にできる行為への道」となりました。

あまり報じられていない全体の数字もあります。2024年9月から2025年5月にかけて、タイの執行当局は861件の名義人ビジネス案件を処理し、合わせた経済的損害はTHB 153億と推定されています。ホアヒン、サムイ、パタヤ、チェンマイ — 執行の範囲は全国に及び、プーケットだけではありません。

ドライバー3 — 中国で住宅の持分（エクイティ）が蒸発するとき

北京が資本規制を締めなかったとしても、プーケットが23人のノミニーを裁判に出さなかったとしても、結局中国人バイヤーをタイ不動産から引き離す「3つ目の力」は存在します。オフショア購入の原資を作っている中国国内の住宅市場が、4年連続で下落しており、底を見つけられていないからです。

• 中国における不動産投資は2025å¹´1〜10月に14.7%減。しかも2022年、2023年、2024年と複数年にわたる下落の「上乗せ」です。
• 新築住宅の販売は2025年通年で8%減と見込まれており、これは5年連続のマイナス成長です。
• 恒大（Evergrande）はかつて中国最大のデベロッパーでしたが、2025å¹´8月に香港証券取引所から上場廃止。残存する市場価値はUSD 275百万をわずかに超える程度。ピーク時には、負債が3000億ドル超でした。未完成の案件が全国に何百と放置されています。
• 万科（Vanke）は国が支えるデベロッパーで、「安全な指標」として扱われることが多い存在ですが、2025年後半に社債の償還延長を要請しました。これは、再編（リストラクチャリング）ニーズを最初に示した大きな「国家関連デベロッパー」です。

タイの不動産に効く仕組みは、直接ではありません。いわゆる「資産効果」です。

中国の中流家庭にとって、上海、成都、杭州のアパートは単なる住まいではありませんでした。それは「海外にセカンドホームを買う」という夢を支える担保だったのです。退職のため、子どもの国際学校のため、「プランB」のため。ところが、そのアパートの市場価値が15〜30%（一部のTier-2都市では40%以上）下がれば、セカンドホームの計算は成立しなくなります。購入者は文字通り「食欲がなくなる」のではありません。合理的だったオフショア購入を支えていた「担保（コラテラル）」を失うのです。

この期間、中国の家計の貯蓄率は実際には上昇しています。良いニュースに聞こえますが、これは教科書的なリセッション（景気後退）シグナルです。消費者が将来の弱さを予想すると、貯蓄が増えて支出が減ります。裁量的な国際資産への投資もその一つです。タイのコンドは、まさに「延期されやすい」裁量購入の代表格です。

中国のお金はどこへ向かうのか

中国人バイヤーがタイ不動産から離れていると言うだけでは不十分です。残ったオフショアの購買意欲が、どこへ向かっているかを明記しなければなりません。正直な答えは、「あまり遠くない」です。

マレーシアの刷新された「マレーシア・マイ・セカンド・ホーム（MM2H）」プログラムが最大の受け皿になっています。2024年にプログラムがリセットされて以降：

• 2026年初頭までに14,535件の申請が提出され、そのうち本土中国が7,600件（52%）を占めています。
• MM2Hに関連する不動産購入では、中国籍の人が304（全取引の約41%）でした。次の層は台湾（91）とシンガポール（63）です。
• このプログラムは、不動産の流入がUSD 10億（約10億ドル）に迫るところまで来ています。中国の需要が最大の推進要因です。

なぜタイではなくマレーシアなのか。MM2Hは、タイ側の同等プログラムが満たせていない「2つの痛点」に対応しています。

家（住宅）と庭、国際学校、そして法的な確実性を1つのパッケージで得たい中国の家族にとって、MM2Hはタイ不動産が解決できない問題を解きます。日本（円安、透明性のあるフリーホールド）とポルトガル（ゴールデンビザ変更があっても、依然としてEU居住の要件を伴う）は、それぞれより高額帯とHNWI（高所得者層）を受け止めています。タイは「コンドのみ」の都市型バイヤーと、コンドのフリーホールドで満足するライフスタイル・リタイア層を抱え続けています。

反証 — それでも買っているのは誰か

誠実な分析には、見出しの主張（中国需要が縮む）にブレーキをかけるデータも含めるべきです。タイの中国需要にとって、いまも追い風になっているのは次の点です。

• 30.5%は依然として最大の比率。 ほかの国籍がこれに匹敵することはありません。ロシア人（プーケットとパタヤに集中）、ビルマ人（ヤンゴンからの資本逃避）、インド人（増えているHNWI層）も伸びていますが、個別には中国のシェアに近づいていません。
• 超富裕層の中国人は、同じ摩擦の影響を受けません。すでにオフショアの車（器）が整っているファミリーオフィスは、バンコクのラグジュアリーやプーケットのビーチフロントを買い続けています。量は多くない一方、チケットサイズは非常に大きい（THB 50M+）。
• 2026年の中国人観光客の回復によって、ライフスタイル／リタイア目的の関心が再び戻る可能性があります。特にチェンマイ（国際学校、乾季、参入価格が低い）で期待できます。観光客の入国が、そのまま物件購入に1:1でつながるわけではありませんが、ファンネル（導線）が重要です。
• Tier-2の中国都市 — クンミンやナンニンのような場所からの買い手は、Tier-1都市よりも「資産効果の後退」が小さい傾向があります。国内不動産が相対的に踏ん張っている可能性もあり、タイとの言語・文化摩擦が低いのです。

正しい読み方はこうです。2018〜2019年に中国人バイヤーが占めていた「構造的なトップの座」は消えました。そのセグメント自体は消滅していない — ただし、幅広い中間層の波から、より狭いHNWIの中核へと再編されたのです。広い波が続く前提でパイプラインを作ったデベロッパーほど、影響を受けます。

中国人でないあなたにとって、これは何を意味するか

2026年にタイを検討している、欧州・湾岸・アメリカ・アジアの「中国人以外」のバイヤーであれば、後退する中国の波には実務上4つの効果があります。

1. 外国人保有枠（クォータ）がより手に入りやすい

タイのコンド法では、外国人の保有は建物ごとの売却可能面積に対して49%までに上限が設けられています。中国の需要は、人気のバンコクおよびプーケットの開発案件で保有枠が枯渇する主な要因でした。つまり「後から来た人」（多くは欧州や湾岸のバイヤー）が、外国人枠に戻るためにタイ人オーナーの売却を待つ必要があったということです。中国需要が弱まれば、クォータはリリース初日により確保しやすくなります。これまでの5年間より状況が良くなっています。コミットする前に、実際の外国人枠の空き状況を確認してください。

2. デベロッパーのインセンティブがより強くなる

中国人向けに設計したユニット（30〜35㎡のコンパクト1ベッドルーム帯で、ライフスタイルよりも賃貸利回りを最適化）は、在庫を抱えがちです。見込まれるのは「セカンドバイヤー」向けプロモーション、家具パッケージ無料、管理費の固定、賃貸保証など。正しく使えば、確かな価値になります。加えてそれは、市場が弱い局面で買っているサインでもあります。特典だけでなく、見出し価格（提示価格）そのものも交渉しましょう。

3. 中国人向け開発でのセカンダリー（転売）流動性が新しいリスクになる

2018〜2019年にオフプランで60%超が中国人に売れていた建物でユニットを買う場合、将来の出口（売却）の流動性は、中国人バイヤーが戻ってくるかどうかに依存します。戻ってくるかもしれないし、戻らないかもしれません。そうした建物から分散し、国籍ミックスがより広い開発（欧州、湾岸、国内タイ）へ寄せることで、出口の選択肢が守られます。バンコクのエリア別ランキングでは、どのサブ市場が外国人バイヤーの構成をより多様にしているかを示しています。

4. コンプライアンス（法令順守）の監視は全体で強まっている

2024年9月のノミニー裁定は、中国人バイヤーを遠ざけただけではありません。会社所有やハイブリッド構造を使うすべての外国人に対して、基準のハードルを引き上げました。プーケット、ホアヒン、サムイ、またはチェンマイで「土地＋家」を会社所有することを検討しているなら、その法的リスクプロファイルは、2022年当時とは実質的に変わっています。リースホールドとフリーホールドの土地オプションが、いまの低リスクな選択肢です。

この情報をどう活かすか

2026年にタイで物件を探しているなら、上記を踏まえた具体的な調整は3つあります。

2026年のタイ不動産市場は危機ではありません。構造的な組み替えの最中です — 中国需要が後退し、他国籍がそのギャップを埋めていますが偏りがあります。デベロッパーはパイプラインをゆっくり調整しているだけです。慎重な「中国人以外」のバイヤーにとっては、むしろ過去10年で最も良いタイミングの一つになり得ます。コツは、柔らかい（弱い）スポットがどこか、強い（粘る）部分がどこかを見抜くことです。

パンフレットは引き続き中国語です。QRコードは依然としてWeChatに繋がります。データは、マーケティングとは別の物語を語っています。そういうものです。

出典・参考文献