外国人オーナーの年次コンプライアンス・カレンダー 2026：税金、ビザ、申告

カレンダーを動かすルール

タイにおける外国人オーナーは、年に1回だけの単一のコンプライアンス申告を行うわけではありません。地元の区役所（local district office）、歳入局（Revenue Department）、入国管理局（Immigration）、コンドミニアム法人（condominium juristic person）、銀行、そしてLand Office（土地事務所）にまたがって存在する、複数の小さな義務が積み重なっています。期限を1つ逃しても、それだけで所有権が直ちに失われることは通常ありませんが、罰金、追徴金、ビザサービスの停止、移転手続きの遅延、または売却・相続時に弱い書類経路（paper trail）につながる可能性があります。

最も重要な税務のリズムは年次です。タイの個人所得税（Thai personal income tax） は暦年ベースで計算され、賃貸収入は課税所得に該当し、賃貸の源泉徴収税は支払者が源泉徴収する必要がある場合は一般に5%です。そして通常のPIT申告締切は、税年の翌年3月末日の最終日です。売却するオーナーは、署名前に移転税（transfer taxes）、源泉徴収税（withholding tax）、および特定事業税（specific business tax）もモデル化して見積もってください。売却前の概算には、当社の キャピタルゲイン計算ツール と 譲渡手数料計算ツール が用意されています。

次に重要なのは入国管理（immigration）のリズムです。TM30 は住居に到着したことにより発動し、通常はホスト（host）または家主（housemaster）による24時間以内の通知です。TM47 は、タイに継続して滞在する外国人のための90日間の住所報告です。退職（Retirement）延長、LTR、Thailand Privilege または Elite、そしてDTV利用者は、それぞれ滞在許可の仕組みが異なるため、パスポートの代わりとしてではなく、スタンプと次のアクション日を確認するためのリマインダーとしてカレンダーを使ってください。

3つ目のリズムは報告と証拠です。外国為替取引フォーム（Foreign Exchange Transaction form）、銀行のクレジット案内（bank credit advice）、コンドミニアムの外国枠（foreign-quota）レター、権利書（title deed）の写し、AGM通知、管理費（common-fee）領収書、保険スケジュール、賃貸借契約書（lease）、インボイス、そして税の申告書を1つのアーカイブに保管してください。これらの書類は、後の売却、リファイナンス、相続、または遺産計画の場面で重要になります。物件を家族へ引き継ぐ予定がある場合は、このチェックリストを当社の 外国人オーナーの相続 と 外国人オーナーのためのタイの遺言（Thai wills） のガイドと組み合わせてください。

1月：ファイルをリセット

税金

2026年のフォルダーを開き、すべての賃貸領収書、プラットフォームの支払明細書、コンドミニアム共益費インボイス、修理インボイス、保険領収書、住宅ローンの利息証明書、そして銀行取引明細書（bank statement）を保存しましょう。賃貸収入は、歳入局（Revenue Department）のPITの枠組みにおける課税所得であり、3月末の申告締切がすぐに到来します。会社、学校、サービスアパート運営者、または源泉徴収する必要がある他の支払者に賃貸している場合は、3月まで待たずに、今のうちに源泉徴収証明書を依頼してください。

1月1日時点の 土地・建物税 の物件ステータスを確認してください。地方当局は、所有（ownership）と利用（use）の分類を年次で使います。ユニットが個人の居住用なのか、賃貸用なのか、空室なのか、商業用なのかをメモしましょう。/tools/land-tax-2569 で見積もりを実行し、その後、支払いの前に公式の現地評価（assessment）通知を待ってください。

ビザ

最新の入国スタンプの日付、延長の有効期限、再入国許可、次の90日報告を記録してください。タイを出国して戻った場合は、TM47のカウントがリスタートされたかどうか、そして現在の住所に対してTM30が提出されたかどうかを確認しましょう。賃貸借契約（lease）やコンドミニアム法人の登録だけに頼らないでください。入国管理局は、実際に有効な居住通知を見ています。

報告

旅券ページ、権利書（title deed）の写し、売買契約書（purchase agreement）、FETフォームまたは銀行の海外送金証明、外国枠レター、移転税の領収書、そして現在の賃貸借契約書（lease）を含むコンプライアンス・アーカイブを作成してください。もし所有が法人・スキームを通じて成り立っている場合は、変更を行う前に BOI、タイ会社、外国枠（foreign quota）の所有ビークル の比較をご確認ください。

2月：税の証拠とビザのウィンドウ

税金

会計士または税理士に、賃貸修理がインボイスで裏付けられているか、また源泉徴収税の証明書が不足していないかを確認してください。テナントが源泉徴収義務者（withholding agent）で、5%の賃貸源泉徴収税を控除している場合、その証明書は年次申告で税額控除（tax credit）になります。控除が行われていない場合でも、テナントが個人であるため控除されなかっただけなら、総賃料（gross rent）と控除可能な費用（deductible expenses）を適切に把握する必要があります。

ビザ

退職延長（Retirement-extension）の保有者は、更新の少なくとも3か月前から、銀行残高の証拠作りを始めるべきです。LTR保有者は、裏書（endorsement）関連の書類がまだ有効かを確認し、Thailand Privilegeのメンバーは、12か月の滞在延長か、新しい5年ビザ・ステッカーが近づいているかを確認してください。DTV保有者は、滞在許可の180日と延長の前提を慎重に追跡する必要があります。ビザの有効性と、認められる各滞在は別の概念だからです。

報告

コンドのオーナーは、コンドミニアム法人（juristic office）に、見込まれるAGMの月、監査済み会計、積立金（sinking-fund）の状況、保険の更新日、そして特別賦課（special assessment）の提案があるかを尋ねましょう。建物がバンコク、またはPM2.5が高い地域にある場合は、フィルター、バルコニーのシール、テナントとの連絡の確認などのメンテナンスチェックも追加してください。当社の PM2.5不動産購入者ガイド では、これは単なるライフスタイルの問題ではなく、いまや実際の所有上の問題である理由を説明しています。

3月：PIT締切月

税金

書面または通常の年次締切により申告が必要な場合は、2025年の賃貸収入について2026年3月31日までにタイのPITを提出してください。歳入局（Revenue Department）は、PITは課税年度後の3月末日までに提出および納付するとしています。オンラインのe-Filingウィンドウは、3月31日を超えて延長されることもあります。RDのe-Filingポータルで、2026年の正確なオンライン締切（cutoff）を確認してから、追加日数があると決めつけないようにしてください。

期限遅れのPIT申告に対するペナルティには、最大THB 2,000の罰金に加え、未納税額に対する月1.5%の追徴金が含まれる可能性があります。物件を売却するオーナーは、署名前に、譲渡時の源泉徴収税（withholding tax）と、その他の売却側手数料についてもモデル化して見積もってください。概算には /tools/capital-gains を使った簡易見積もりを行い、その後、歳入局（Revenue Department）とLand Officeで確認してください。

ビザ

3月は、次のTM47の報告期限が4月の旅行期間に当たるかどうかを確認するのに良い月です。オンラインTM47は、公式のオンライン期間内であれば期限前に提出できますが、システムは不完全または時期尚早の提出を却下する場合があります。タイを出国する予定があるなら、滞在許可（stay permission）を維持するために再入国許可が必要かどうかを確認してください。

報告

提出したPIT申告書、納付領収書、そして源泉徴収証明書がある場合は、すべて賃貸借契約（lease）と同じフォルダーに保管してください。配偶者、相続人、会社、または融資者（lender）と共同所有している場合は、提出済みの写しを送付しましょう。将来の紛争は、税の記録が1人のメールアカウントに閉じ込められていないほうが解決しやすくなります。

4月：AGMとソンクランの渡航チェック

税金

PITを提出した後、銀行の引き落としと領収書に基づいて、最終的に納付した税額を突き合わせ（reconcile）ましょう。第1四半期に物件を売却または譲渡した場合は、Land Officeの税領収書をすぐに回収し、スキャンして保存します。今後の売却計画としては、リースホールドとフリーホールドの土地スキーム の比較を行ってから、すべての資産に同じ課税が適用されると思い込まないようにしてください。

ビザ

ソンクランの渡航により、4月はTM30のリスクが高い月になります。タイを出国して自分のコンドに戻る場合、到着後24時間以内に、家主（housemaster）や貸主、または物件管理者がTM30を提出すべきです。ただし、現地の運用とあなたの事実関係が明確にそれと異なる場合は除きます。旅行中にホテルがあなたの代わりに提出しても、戻った際に自宅のコンドの居住記録が必ずしも更新されるわけではありません。

報告

多くのコンドミニアム法人は、会計年度が終了してから最初の120日以内に通常の総会（ordinary general meeting）を設定します。議題、委任状（proxy form）、監査済み会計、主要な修繕計画、保険のカバー範囲、そして外国人オーナーからの連絡を読みましょう。AGMを欠席しても個人的に罰金が科されるわけではありませんが、予算、修繕、訴訟、またはマネージャーの変更に関する投票権を失うことにつながる可能性があります。

5月：2026年の土地税通知

税金

2026年の土地・建物税サイクルでは、地方の評価に関する通知が2026年5月まで延長されました。通知が届いたら、オーナー名、住所、権利の詳細、査定額、利用分類、そして免除の前提（exemption assumptions）を確認してください。ユニットが賃貸されているのに誤って分類されている場合、または空室だが実際には居住している場合は、支払いウィンドウの前に速やかに地元当局へ対応しましょう。

対応先：物件を管轄する地元の区役所（local district office）、自治体（municipality）、郡下行政機関（subdistrict administrative organization）、またはバンコクの区役所（Bangkok district office）。罰則：支払いが遅れると追徴金や利息が発生し、当局がリマインダーや徴収手続きを発行することもあります。BaanRowの land-tax 2569ツール は金額の妥当性チェックに役立ちますが、実際に支払う金額を決めるのは現地の通知です。

ビザ

5月は、年次延長が年後半に入る長期滞在（long-stay）保有者にとって良いチェックポイントです。退職（Retirement）保有者は銀行資金の「資金熟成（seasoning）」ルールを確認し、LTR保有者はBOIの裏書条件を見直し、Thailand Privilegeのメンバーはビザの貼付や延長サービスが必要なら早めに予約を入れてください。LTR、Elite、DTV、または退職ルートと比べて年次延長の手間（friction）を検討する際は、/tools/visa-roi をご利用ください。

報告

FETフォームが紙とクラウドの両方で読み取れる形で保存されているか確認してください。銀行が取引規模や銀行手続きの関係で、正式なFETではなくクレジット案内（credit advice）を発行した場合は、送金の流れ全体（full remittance chain）を保持してください。外国枠コンドの売却では、Land Officeは資金源（source-of-funds）の証拠と、譲渡時の建物の外国枠に注目します。

6月：年央の賃貸とビザの監査

税金

半年分の賃貸収入の見直しを行いましょう。1月から6月までの総賃料（gross rent）、源泉徴収税、プラットフォーム手数料、修理費、共益費、保険、エージェント手数料、そして空室期間をリスト化してください。数字から見て課税対象の利益が見込まれる場合は、2027年3月の申告が想定外にならないよう、今のうちに現金を確保しておきます。

ビザ

TM47の期限が6月か7月に該当するか確認してください。オンラインTM47は同日緊急用のツールではありません。許可された期間内に提出し、領収書をパスポートまたはデジタルアーカイブに保管してください。オンラインシステムが申告を却下した場合は、問題が「時間とともに古くなる」まで待つのではなく、期限前にローカルのImmigration officeへ行ってください。

報告

コンドミニアム法人に、年央の共益費（common-fee）明細書と、未払い（arrears）の確認があるかを尋ねましょう。購入者は通常、譲渡前に「未債務なし（no-debt）」レターを求めますし、小さな未払い残高でもサインが遅れることがあります。もしQ3またはQ4に売却予定があるなら、外国枠の確認プロセスを早めに開始し、当社の 譲渡手数料計算ツール をブローカーの「純受取（net-proceeds）」のシートと照らし合わせてください。

7月：土地税の支払月

税金

2026年は政府が土地税の支払スケジュールを延長したため、7月は、現地の通知と分割の選択によって、最初の支払いまたは全額の支払いの要となる支払月として機能します。評価通知書に記載されたチャネルを通じて支払い、公式の領収書を保管してください。銀行振込で支払う場合は、控えを保存し、地元当局が別途の確認を必要とするかを尋ねてください。

対応先：地元の区役所（local district office）、自治体（municipality）、郡下行政機関（subdistrict administrative organization）、またはバンコクの区役所（Bangkok district office）。罰則：支払いを逃すと、追徴金、利息、そして徴収通知につながる可能性があります。海外住所だと通知が遅れて届く場合があるので、公式書簡を見逃さないよう、コンドミニアム法人または管理者に監視を依頼しましょう。

ビザ

夏の旅行では2つの実務上のリスクがあります。再入国許可を忘れること、そして古いTM30のまま戻ってしまうことです。出発前に、滞在許可が出国後も維持されるか確認してください。帰国後は、90日報告、延長、またはビザ貼付の予約の前に、自宅住所の通知が最新かどうかを確認してください。

報告

7月は、バイヤー／セラー（売主・買主）用のファイルを更新するのに良い月です。土地税の支払証明、共益費領収書、AGM議事録、保険スケジュール、そして賃貸借契約の更新（lease renewal）を保存しましょう。所有を家族の中で継続する意図があるなら、外国人オーナーの死と相続ガイド と一緒に、受益者（beneficiary）と遺言執行者（executor）の前提を見直してください。

8月：分割とリマインドの月

税金

2026年の土地税を分割で支払うルートを選んだ場合、8月は延長されたスケジュールにおける2回目の分割支払月です。7月を逃した場合は、リマインダーや現地のフォローアップが来るはずです。少額だからと無視しないでください。事務手続き上の「滞り（administrative drag）」は、税そのものよりも厄介になることがよくあります。

ビザ

8月は、退職延長の保有者が銀行通帳の更新と住所書類を確認するのに便利な月です。LTR保有者は、年次報告または5年ごとの許可のマイルストーンが、自身のカテゴリーや発行日（issue date）に適用されるかを確認してください。Thailand Privilegeのメンバーは、メンバーサービスが手配を手伝ってくれるとしても、90日報告が引き続き必要かどうかを確認しましょう。

報告

AGMで承認された資本的支出（capital works）が、現在は請求（billed）されているかどうかを、コンドの法人に確認してください。特別賦課、エレベーター修繕、ファサード作業、訴訟対応の準備金（litigation reserves）などは、純収益（net-yield）モデルに織り込むべきです。BaanRowの所有ビークルガイドは、将来の購入をシンプルな外国枠のままにするのか、別の法的ルートを使うのかを整理するのに役立ちます。

9月：半年分の税と最終分割

税金

最初の6か月間に特定の種類の所得を得た一部の納税者は、9月末日までに半年分のPIT申告が必要になる場合があります。賃貸のスキームが、半年分申告の義務を引き起こすのか、会計士に確認してください。9月は、3回分割のルートを使った場合の、延長された2026年土地税スケジュールにおける最終分割月でもあります。

ペナルティ：未納税額は追徴金が積み上がる可能性があり、期限遅れ申告には罰金が科される場合があります。フォーム／ツール／オフィス：歳入局のe-Filing、ローカルのRevenue office、そしてあなたの管轄の土地税オフィス。半年分の申告書、またはプロフェッショナルからの助言メモ（advice memo）は、最終的に「申告不要」という結論になった場合でも保管しておきましょう。

ビザ

第4四半期の渡航カレンダーを、TM47の期限日と照らし合わせてください。期限日にタイ国外にいる予定なら、出国によって帰国後の報告のカウントがリセットされるかを確認しましょう。タイ国内に滞在するなら、許可された期間内に提出し、領収書を保管してください。

報告

繁忙期（high season）に売却する予定のオーナーは、更新した外国枠レター（fresh foreign-quota letter）と、未債務なしの確認（no-debt confirmation）を、譲渡が受け付けられるだけの十分な近さで用意してください。外国枠の利用可能状況は他のユニットの移転状況によって変わるため、古い販売用パンフレットやブローカーの口頭確認を前提にしないでください。

10月：権利、割当、保険ファイル

税金

実際の賃料が9月までに発生した分と、12月までに見込まれる賃料を使って、年末の税額見積もりを始めましょう。修理が資本的な改良（capital improvements）なのか、控除可能な費用（deductible expenses）なのかを確認し、テナントの預り金が収入（income）なのか、保証金（security deposits）なのか、あるいは一部が家賃に充当されるのかも整理してください。年末前に売却する可能性があるなら、Land Officeでの源泉徴収（withholding）や特定事業税（specific business tax）、印紙税（stamp duty）、譲渡手数料（transfer fee）、エージェントのコミッション（agent commission）、そして住宅ローンの完済（mortgage payoff）後の純受取額を比較してください。

ビザ

年次延長の期限が12月または1月に来る場合でも、10月は早すぎではありません。パスポートの有効期限、銀行レター、写真、賃貸借契約または所有書類、TM30、地図、そして所得証拠を確認しましょう。延長の締切を逃すと、オーバーステイの罰金や、より深刻な入国管理上の結果につながり得ます。したがって、あなたのパスポートに記載された日付を「期限として支配的なもの（controlling deadline）」として扱ってください。

報告

保険と権利書ファイルを更新しましょう。建物の保険を、コンドミニアム法人（juristic person）からの保険として、内容（contents）、賃貸人（landlord）、個人賠償責任保険（personal liability insurance）とは別に保管します。所有計画が、フリーホールドのコンド外国枠（freehold condo quota）ではなく、長期リースの権利に依存している場合は、更新や権利の譲渡の前に リースホールド／フリーホールドガイド を見直してください。

11月：ビザ更新の準備期間

税金

12月の旅行でテナントがいなくなる前に、年初来（year-to-date）のテナント明細と、源泉徴収証明書を依頼してください。エージェントを使う場合は、家賃、管理費、プラットフォーム手数料、清掃、修理、預り金、そしてオーナーへの送金（owner remittance）を分けた台帳（ledger）を要求しましょう。これにより、3月の申告が、法会計のような調査（forensic accounting exercise）になってしまうのを防ぎます。

ビザ

退職（Retirement）の保有者は、地元のImmigration officeにて、更新の正確な予約日と証拠書類リストを確認してください。LTR保有者は、5年ごとの許可のマイルストーンが近づいたら、時間内にBOIの資格（qualification）に関する裏書（endorsement）を申請する必要があります。BOIの告知は、現在の許可の期限が切れる前に対応が必要です。新しいビザステッカーが必要なThailand Privilegeのメンバーは、期限前にプログラムで予約を取ってください。DTV保有者は、延長が必要か、出国が必要か、新たなプランが必要かを追跡してください。

報告

売却の予定がなくても、売却および相続に関する書類一式を準備しましょう。基本フォルダーには、パスポートの写し、権利書、FETまたは送金の証拠、移転（transfer）の領収書、土地税の領収書、共益費の未債務なし履歴（common-fee no-debt history）、賃貸借契約、PITの申告書、そして遺言または遺産計画メモを含めます。タイの遺言（Thai wills） に関する付随ガイドでは、外国人オーナーが家族の緊急事態が起きるまで書類の地図（document map）を放置してはならない理由を説明しています。

12月：年を締めくくる

税金

2026年の税ファイルは12月31日までに締めましょう。賃料台帳をエクスポートし、インボイスを保管し、不足している源泉徴収証明書を追いかけ、預り金を突き合わせ（reconcile）て、未払いの賃料があればメモします。物件が空室だった場合は、空室の日付と証拠を記録してください。これは利回り分析に影響し、将来の現地の税務分類にも関係する可能性があります。

ビザ

休暇の渡航前に、再入国許可、帰国時のTM30の責任、そして次のTM47の報告期限が渡航期間中に当たるかどうかを確認してください。家族のメンバーや管理者が申告手続きを行う場合は、事前にパスポートのページスキャンと、明確な書面による権限（clear written authority）を渡しておきましょう。12月下旬〜1月上旬の入国管理局の待機列は、紛失書類を発見するのにあまり良い場所ではありません。

報告

2026年に、所有戦略が変わったかどうかを見直してください。コストが上がったなら、BaanRowのツールを使って保有（holding）、賃貸（renting）、売却（selling）を比較しましょう。別の購入を検討している場合は、BaanRow検索 から現在の掲載情報を探し、長期滞在計画にコミットする前に ビザROIツール でビザ経済性をテストしてください。

ダウンロード可能なPDFカレンダー

出典 & 参考資料