タイにおける不動産相続：外国人オーナーが死亡した場合に何が起きるのか（2026）

バンコクの外国人名義コンドミニアム、またはタイの会社を通じて保有するプーケットのヴィラ――購入した日と、亡くなる直前の日で、見た目は何も変わりません。変わるのは、その後に起きることすべてです。2026年までに、タイは外国人オーナーがこれまで頼りにしてきたほぼすべての相続ルートを締め付けました。2026年3月の遺言登録に関するMinisterial Regulation、 「90年リース」という神話を葬った2025年の最高裁判断、そしてDBD（Department of Business Development）の、Orders 2/2568および1/2569に基づく名義人排除の取り締まりが、曖昧な「そのうち何とかする」型の計画を、確定的な責任へと変えたのです。

これは、外国人オーナーおよびタイ×外国の家族向けの柱となるガイドです。民商法典（Civil and Commercial Code）、土地法（Land Code）、コンドミニアム法（Condominium Act）が、実際にあなたの遺産について何を定めているのかを、条文番号つきで整理し、タイ・バーツでの実コストと、実際に相続人の損失を生むミスを示します。タイ国内に何かを保有していて、タイの遺言がない場合は、まず読むべきページです。

2026年は、相続の事前設計がこれまで以上に重要になる理由

直近18か月で実施された3つの規制変更により、タイの相続設計の「曖昧な余地」がことごとく閉じられました：

• 2026年3月 遺言に関するMinisterial Regulation— 地区役所（Amphur）は遺言を登録する前に、正式な精神能力（mental-capacity）の確認を今や実施し、強要が疑われる場合には拒否もできます。オーナーが想定していたような、気軽な署名手続よりもハードルは高くなっています。
• 最高裁判決4655/2566（2025年3月）— Dika裁判所は、元のリースと同日に署名された事前合意の更新条項は、民商法典§540にある30年上限を潜脱するもので無効だと判断しました。「30+30+30＝90年リース」という販売トークは、法的に成り立たないものになっています。
• DBD Order 1/2569（2026年4月）— 土地を保有するタイ法人の取締役は、名義人（nominee）ではないとして虚偽申告をした場合に、個人として刑事責任（最大3年の禁固）を負う立場になります。相続は、こうした仕組みが最も厳しく監査されるタイミングです。相続人が法人の届出を引き起こすためです。

パターンは明確です。2026年は、文書化され透明性のある仕組みで臨むオーナーを評価し、裏約定、日付なしの約束、そして「大丈夫です、タイ人のパートナーはちゃんとしてます」という類の依存をする者を処罰します。

タイの相続法：土台

タイの相続（succession）は、民商法典（CCC）第6編（Book 6）第1599–1755条として体系化されています。これを支えるのは、次の2つの原則です。

1. 遺産は死亡の瞬間に移転する（§1599）

死亡者の遺産――タイの法務用語ではde cujusと呼ばれるもの――は、死亡と同時に相続人へ当然に移転します。これは法的なフィクションです。実務では、タイの裁判所が遺産管理人を選任するまで、土地事務所、銀行、またはコンドミニアムの法人（juristic person）が移転記録を行うことはありません。ここで重要なのは、このフィクションによって、財産が「所有の空白地帯」に置かれないことです。これにより、「放置されている」財産として債権者が取り立てようとする事態から守られます。

2. 法定相続人は6つの類型（§1629）

遺言がないまま死亡（無遺言相続：intestate）した場合、タイ法はあなたの遺産を、類型（class）のヒエラルキーに従って厳格に配分します。上位類型は下位類型を排除します（ただし、第2類型である親は、第1類型の子孫と共有します）。

3. 生存配偶者は別枠の取り分を取得する（§1635）

配偶者は6類型のヒエラルキーには属しません。最上位に位置します。取得割合は、同時に生存する親族がどの類型かで決まります：

これは、国籍が混在する婚姻で特に重要です。外国人の夫が無遺言で死亡した場合、タイ人の妻が自動的にすべてを相続するわけではありません。妻は、夫の本国にいる親か、前婚からの子と共有します。この共有の手続は、親族の所在が判明しないと、何年も検認（probate）を麻痺させ得ます。

4. 強制的な遺留分はない――遺言の自由が全面的に認められる

タイは、フランス、日本、スペインにある「留保部分（legitime：遺留分）」のような制度を課していません。§1608により、遺言者は法定相続人を明確に廃除することができ、遺言は誰に対しても遺産の全てを処分可能です。パートナー、慈善団体、財団などです。これも、タイ法の中で外国人にとって最も友好的な側面の1つです。遺産を決めるのは、家系図ではなく、あなたの遺言です。もっとも、それが機能するのは、遺言が存在し、有効で、タイの裁判所で執行可能な場合に限られます。遺言に明示されていない部分は、無遺言相続としての配分に戻ります。

コンドミニアム相続：49%の持分枠と1年ルール

コンドミニアムは、外国人個人がタイで保有できる唯一の自由保有（freehold）の不動産です。枠組みは、コンドミニアム法B.E. 2522（1979年）およびその改正から来ています。とりわけSection 19 bisでは、いかなる単一建物においても外国人の所有を販売可能な総床面積の49%までと上限付けしています。相続は、この上限と3つの異なる形で連動します。相続人が誰かによって結論が変わるのです。

そもそも外国人がどのようにコンドミニアムを購入するのかについての背景は、弊社の完全版2026コンド購入ガイドをご覧ください。相続時に決定的に重要になるFETの形式（Foreign Exchange Transaction certificate）を説明しています。

相続人が§19上の「適格外国人」で、枠に余裕がある

これは簡単なケースです。「適格」な相続人とは、§19の基準を満たす者を指します。永住者、BOI投資証明書の保有者、そして最も多いのは、FET形式による外貨送金の証明を持つ人です。被相続人の有効なFET形式がファイルとして存在していた場合、土地局の定着した解釈は、「相続人は適格ステータスを相続する」というものです。相続人は、国外から同等額の新規送金を行う必要はありません。建物の外国人枠が49%以下のままである限り、検認後に名義は通常どおり移転されます。

相続人は適格だが、枠が49%を超える— §19 quinque

もし、そのユニットを外国人の相続人名義で登録すると49%を超えてしまう場合、§19 quinqueが発動します。相続人は登録できず、1年以内に売却しなければなりません。これが、タイ×外国の家族を最も驚かせるルールです。たとえ完全に適格な外国人の配偶者であっても、注意を払っていない間に建物の外国人枠カウントが動いてしまうだけで、相続したユニットを現金化（liquidate）するよう強制され得ます。

相続人が適格ではない— §19 septem

外国人相続人が§19のいずれの基準も満たさない場合、つまりFETに紐づく資金がない、永住資格がない、BOI証明書がないといった状況では、§19 septemの扱いになります。相続人は次の義務を負います：

1. 取得後60日以内に、書面で土地局へ通知する。
2. 1年以内にユニットを売却する。

土地事務所で必要な書類

遺産管理人（estate administrator）が、相続したユニットを登録するために、現地の土地事務所で提出する書類は次のとおりです：

• 権利証書の原本（โฉนด、Chanote、またはコンドユニットのタイトル）
• 遺産管理人を選任する裁判所命令の認証済み謄本
• 死亡証明書（タイ外務省を通じて翻訳・認証）
• 遺言書の原本（該当する場合）
• FET形式の原本、または被相続人の購入に関するその他の§19適格性を示す証拠
• コンドミニアム法人からの「無債務（No Debt）」証明書（共用部費用が支払済みであることの確認）

その後、他の潜在的相続人や請求者が現れることを可能にするために、登録は30日間の公示期間に従って行われます。

土地相続：外国人は相続したものを手元に残せない理由

土地法B.E. 2497（1954年）は、タイにおける不動産制限の憲法文書です。§86により、外国人は条約による以外は土地を取得できず、現時点でそのような条約は存在しません。これが、最も痛ましい相続結果を生むルールです。

§93 — 土地を相続できるが、売却が必要

外国人は法定相続人として土地を受け取ることは可能です（例：タイ人配偶者から）。しかし§93では、相続人が所有を保持するための大臣による許可を申請する必要があり、その許可は実務上、実質的に認められることはほぼありません。代わりに、相続人には登記移転の日付から1年以内に土地を処分することが求められます。これを怠ると、強制売却の規定である§94が発動します。

タイミングに注意が必要です。1年のカウントは死亡時に始まりません。検認（probate）がすべて終結した後に、ようやく所有権が相続人の名義に最終的に登録された時点から始まります。したがって、検認が遅いほど、相続人は売却の猶予（売却レーン）を多く持てますが、その一方で、物件の劣化、相場の変動、家族間紛争の固定化など、リスクも増えます。

§96 bis — 4,000万バーツ免除は引き継がれない

1999年の土地法改正により、§96 bisが追加されました。これは、一定の高資産外国投資家が、承認されたタイの債券または資産へ40,000,000 THBを投資し、かつ当該投資を少なくとも5年間保有することで、住居用土地を1 rai（1,600 m²）まで所有できることを認めるものです。この規定の下で土地を保有している場合の重要なポイントは次のとおりです：免除は個人限りで、譲渡（transfer）できません。あなたが亡くなった際、外国人相続人は§96 bisの地位を相続しません。土地は通常の§93の処分ルールへと戻り、1年以内に売却することになります。

§96 bisが既視感を持つなら、それは、最近の3M Investment Visaプログラムと同じ規制ファミリーに属します。どちらも「文書化された資本流入」を評価しますが、最初の投資家の死亡をもって、その投資家の死亡前の条件がそのまま引き継がれることはありません。

タイ会社名義の土地 — 持分は移るが、会社は監査される

土地を実務的にコントロールしたい外国人が最もよく使う回避策は、49/51のタイ有限会社です。外国人が49%の持分株式を保有し、51%をタイ人が保有します。株式そのものは個人の財産であり、§93の1年ルールなしに外国人相続人へ渡ることが可能です。ですが、相続人が会社の支配を得るために届出をした瞬間に、DBD（DBD review）が開始されます。

DBD Orders 2/2568および1/2569のもとでは、外国が関与する会社について取締役または株主の変更があった場合、タイ側の株主は、当初の株式購入に自分の資金を使ったことを証明する3か月分の銀行取引明細書を提出しなければなりません。相続によって、タイ側株主が名義人（nominee）であったこと――つまり被相続人が資金拠出した代理人であること――が明らかになれば、会社は土地の処分を命じられる可能性があり、存続する取締役は、Foreign Business Actに基づき刑事責任を負うことになります。名義人の仕組みが捕まるのは、相続のタイミングです。

リース、用益権、地上権 — 死亡時に何が残るか

自由保有（freehold）以外にも、外国人は長期リース（30年）、用益権（สิทธิเก็บกิน）、地上権（สิทธิเหนือพื้นดิน）、居住権（สิทธิอาศัย）といった形で、不動産に関する権利を保有することがよくあります。これらの権利は、死亡時の結末がまったく異なります。

実務上の要点は次のとおりです。長期リースを保有している場合、契約書に、賃貸人が相続人のために新しいリースを登録することを拘束する明確な相続条項が含まれているか確認してください。含まれていなければ、あなたの死亡時にリースが消滅し、賃貸人が適法に物件を取り戻すことがあり得ます。2026年の多くの投資家は、土地側の問題を再交渉する間も相続人が少なくとも建物の所有を保持できるよう、リースの上に登録された地上権（こちらは相続できる）を重ねる設計を行っています。

タイでの遺言：5つの種類と「2つの遺言」戦略

タイ法は、CCC §1656–1672に基づく有効な遺言の5種類を認めています。ただし、すべてが同じ強度を持つわけではありません。

5つの形式

• 通常の書面遺言（§1656）— 遺言者が2人の証人の立会いのもとで署名し、さらに2人の証人も署名する。専門家が作成する遺言で最も一般的です。数年後に証人を見つけられるなら十分です。
• 自筆証書遺言（§1657）— 遺言者が全文を手書きし、日付を付け、署名する。証人は不要です。タイプ打ちの1語でも入ると無効。 自筆証書遺言が失敗する最も多い原因は、印刷されたレターヘッド（用紙の印字）を混ぜてしまうことです。
• 公正証書（Public Document）（§1658）— 遺言者が2人の証人の前で口頭により地区官吏（Nai Amphur）へ意向を述べ、官吏が記録して登録します。裁判での証拠力は最大で、2026年3月の規制以降は外国人オーナーに推奨されます。
• 秘密証書（Secret Document）（§1660）— 封筒に封入して地区事務所へ保管申請する。一般的ではありませんが、遺言者が生前の秘密性を重視する場合に有用です。
• 口述遺言（Oral Will）（§1663）— 極端な緊急事態（戦争、切迫した死）でのみ有効です。2人の証人は、地区官吏へ直ちに報告しなければなりません。実務上、ほとんど関係がありません。

外国の遺言は認められる――ただし遅い

抵触法に関する法律（Conflict of Laws Act B.E. 2481）により、外国の遺言は、作成地の法に従って適式に作成されていれば、タイ国内でも法的に有効です。ですが、実務では2026年にそれを執行するのは事務的負担が重くなります：

1. 遺言全体をMFA認証済みの翻訳者を通じてタイ語に翻訳する。
2. 作成地のタイ大使館で公証・認証（legalize）を行う。
3. タイの裁判所に対し遺言の正式な承認を申立てる。裁判所が外国法上の適格性を確認するため、検認の期間に数か月が上乗せされ得ます。

「2つの遺言」戦略（推奨）

複数の国に資産を持つ外国人オーナーのための専門家標準は、別々の遺言を2通維持することです：

• タイの遺言：タイ国内の財産（コンド、銀行口座、車両、タイ法人の株式）に限定する
• 居住国（本国）の遺言：それ以外のすべてに適用する

各遺言は、他方の管轄の財産を明確に切り出しておく必要があります。これにより、取り消し（revocation）を巡る紛争が生じることを防げます。この構成なら、外国の検認が完了するのを待たずに、タイ国内の財産についてタイの検認を直ちに開始できます。通常、行政上の停滞が6〜12か月程度節約されます。

検認（จัดการมรดก）：タイムライン、費用、書類

検認とは、遺言（存在する場合）の有効性を確認し、実際に財産を動かすための遺産管理人（ผู้จัดการมรดก）を選任する裁判手続です。タイの銀行は死亡証明書の受領をもって口座を凍結します。土地事務所は一切の移転記録を拒否します。コンドミニアムの法人は共用部へのアクセスを保留します。裁判所が発行する管理人命令がない限り、遺産は麻痺します――遺言が完璧であってもです。

典型的な2026年のタイムライン

現実的な2026年の費用

• 裁判所の申立て手数料：200 THB（法定）
• 弁護士費用：複雑性、資産の件数、争いの有無により50,000〜300,000 THB
• 翻訳およびMFAの認証：通常の外国遺産で10,000〜30,000 THB（死亡証明書、外国遺言、相続人の出生/婚姻証明書など）
• 裁判期日の移動費：外国人申立人であれば最低でもタイへの往復1回分を見込む、または相続人の代理で出廷できるタイ居住の遺産管理人を手配する

争いのない外国遺産で、タイの遺言が整っており、タイ居住の管理人がいる場合は、通常レンジの下限に着地します。外国人のみの相続人が争うケースで、タイの遺言がなく、資産が複数の州（province）にまたがる場合、法的費用だけで簡単に500,000 THBを超えることがあります。

2026年における死亡証明書の認証

タイの外務省（Ministry of Foreign Affairs）は、2025年に従来の緑色スタンプによる認証を、デジタルQRコードと透明なセキュリティシールへ置き換えました。古い形式で認証済みの書類を提示すると、新しい形式での再認証を求められることがあります。死亡がタイ国外で発生し、認証も国外で行った場合は、その分の余裕時間を追加で見込んでください。

タイの相続税：100Mのしきい値

相続税法B.E. 2558（2015）は、タイおよび外国の相続人に対して同様に適用されます。タイ国内に所在する財産を取得する場合です。この制度は、先進諸国の多くの法域と比べて異例に手厚い構造です。というのも、課税されるのは、単一の被相続人からの取得で、相続人ごとに100 million THBを超える部分だけだからです。多くの遺産は無税（何も支払わない）で済みます。

財産の評価方法

不動産は、オープンマーケット価格ではなく、土地局に記録された政府の評価額で評価されます。政府評価は、多くの地域で市場より概ね30〜50%低く出るため、単一の不動産だけの遺産は、しばしば100M THBのしきい値を大きく下回ります。上場有価証券や銀行預金は、死亡日の残高で評価されます。

申告のタイムライン

相続人は、相続税の申告書を提出し、発生した税額を150日以内に納付しなければなりません。土地局は登録移転が発生した際に、収税当局へ自動的に通知するようになったため、期限を失うことは以前より難しくなっています。期限後の申告ペナルティは月次で加算されます。

数字で見る実例シナリオ

シナリオ1 — 英国人の夫、タイ人の妻、タイの遺言なし

ジェームズ（62歳）という英国人が、バンコクのコンドミニアム（評価額15 million THB）で心筋梗塞により死亡しました。妻はタイ人で、英国には前婚の成人した子どもが2人います。ジェームズはタイの遺言を書いていません。

§1635(1)に基づく配分：遺産は妻と2人の子に均等に分割されます――それぞれ5 million THBずつ、3等分です。

実務上の複雑性：タイ人の妻は、検認（probate）が完了する前に、英国の2人の子を特定し、通知し、同意書を取り付ける必要があります。どちらかの子が署名を拒否したり、連絡が取れなかったりすると、手続が止まります。現実的な遅延は12〜24か月です。

税：0 THB。各相続人の取り分は100M THBのしきい値を大幅に下回っています。

シナリオ2 — オーストラリアの夫婦、共同名義のコンドミニアム

オーストラリアの夫婦が、プーケットのコンドミニアムを共同で保有しています。いずれも§19の基準を満たす適格購入者で、FET形式を持っています。夫が死亡しました。コンドミニアムは50/50で保有され、総評価額は12 million THBです。

結果：生存する妻は、適切に作成されたタイの遺言により、夫の50%を相続します。妻は§19の適格性を相続するため、土地局は、建物の外国人枠が49%未満のままであること（外国人比率の高いプロジェクトではほぼ常に満たされます）を条件に、適格外国人として妻へ名義移転を行います。

税：0 THB— 配偶者免除（spousal exemption）。

シナリオ3 — タイ法人名義のヴィラを保有する外国人オーナーが突然死亡

55歳の米国人が、タイの有限会社を通じてプーケットのヴィラを保有しています。外国人としての株式は49%で、残り51%は庭師および会計士が名義人として保有しています（タイ人）。彼は脳卒中で死亡しました。

結果：外国株式は、米国拠点の娘へ個人財産として移ります。会社の運営上の支配を取るには、彼女は自分自身、または代理人を取締役として任命する必要があります。DBD Order 1/2569のもとでは、新任取締役はInvestment Confirmation Letterを提出し、既存のタイ株主は、当初自分たちが株式の資金を出したことを示す3か月分の銀行取引明細書を提出しなければなりません。

リスク：庭師および会計士は、その銀行取引明細書を提出できません（彼らは実際には自分の資金で株式を買っていないため）。DBDは当該会社を名義人の仕組み（nominee structure）としてフラグを立てます。土地は強制売却が命じられる可能性があり、存続する取締役は刑事責任を負うおそれがあります。娘は、25M THBの資産の代わりに、5〜8M THBの法的悪夢を相続することになります。

シナリオ4 — 30年リース保有者が10年目に死亡

フランス人が、2016年にHua Hinのヴィラについて30年リースを、手付金10M THBで締結しました。彼は2026年に死亡し、理論上はリース期間が20年残っていました。

リースに書面の相続条項がある場合：賃貸人が相続人のために新しいリースを登録することを拘束する相続条項があるなら、相続人は、再登録とそれに付随する土地局の手数料（1.1%）を条件に、継続します。

相続条項がない場合：リースは死亡時に終了します。賃貸人は適法にヴィラを取り戻します。相続人は、減価償却されていない10M THBを失います。これが、タイで最も多い外国人リース保有の相続損失です。

2026年版 相続設計チェックリスト

タイ国内に何かを保有していて、この6つをまだ行っていない場合は、今年中に実行してください：

1. 管轄（jurisdiction）に即したタイの遺言を作成する。タイ国内の財産のみを対象にする。適格なタイ人弁護士を使う。費用：10,000〜30,000 THB。
2. 現地の執行者または遺産管理人を指名する。信頼できるタイ居住者、または法律事務所のいずれかを指名する。検認（probate）が裁判で審理される際に、物理的に民事裁判所へ出廷できる必要があります。
3. 遺言をAmphurで公正証書として登録する（Public Document §1658）。後からの争いに対する、最強の証拠力を付加できます。地区役所の手数料：200〜400 THBに加えて、弁護士の同伴費用。
4. タイの会社を通じて土地を保有している場合は、今すぐ仕組みを監査する。タイ株主が、株式購入のために実際に支払ったことを示す3か月分の銀行取引明細書（正当なもの）を持っているか確認してください。持てないのであれば、死亡後ではなく、死亡前に組み替えること。
5. すべてのリースを相続条項の有無で点検する。相続人に対して賃貸人を明確に拘束するかを確認する。欠けている場合は、相続可能な資産としてリースを前提にする前に再交渉する。
6. FET形式および§19適格性の証明を、単一でアクセスしやすいフォルダに保管する。相続人にその場所を伝える。これらの書類がないと、適格相続人の地位は「証明はできるが遅い」どころか、まったくない場合は§19 septemのケースになります。

まだ購入フェーズの方は、弊社の2026年版おすすめエリア購入ガイドで、最初の時点から相続を単純化できる物件タイプの選び方を説明しています。外国人にも配慮された建物での、単独名義の自由保有コンドミニアムは、継承（probate）の手続が最もクリーンになりやすい傾向があります。

注意すべき赤信号とよくあるミス

出典・参考資料