태국에서의 재산 상속: 외국인 소유자가 사망하면 어떻게 되나요 (2026)

방콕의 외국인 소유 콘도나 태국 회사 명의로 보유한 푸켓 빌라는, 사는 날과 죽기 전날의 모습이 크게 다르지 않습니다. 달라지는 것은 그다음에 벌어지는 모든 일입니다. 2026년까지 태국은 외국 소유자들이 사실상 의존해 왔던 거의 모든 상속 경로를 조여 왔습니다. 즉, 2026년 3월 유언장 등록에 관한 각료 규정, ‘90년 리스’ 신화를 꺾은 2025년 대법원 판결, 그리고 2/2568 및 1/2569 명령에 따른 DBD의 안티-노미니 단속이 맞물리며, ‘나중에 알아서 하자’는 식의 느슨한 계획이 강한 책임으로 전환되었습니다.

이 글은 외국 소유자와 태국-외국 혼혈 가정을 위한 핵심 가이드입니다. 민법 및 상법전, 토지법, 콘도법이 실제로 당신의 유산에 대해 무엇이라고 말하는지—조문 번호, 태국 바트 기준의 실제 비용, 그리고 진짜 상속인들이 진짜 돈을 잃게 만드는 실수를—빠짐없이 다룹니다. 태국 내에 재산이 있고 태국 유언장이 없다면, 이 페이지부터 읽어야 합니다.

2026년에 상속 계획이 더 중요한 이유

최근 18개월 동안의 세 가지 규제 변화가 태국 상속 계획의 ‘느슨한 여지’를 닫아 버렸습니다.

• 2026년 3월 유언장에 관한 각료 규정 — 구(Amphur) 사무소에서 유언장을 등록받기 전에 형식적 절차로 ‘정신적 능력’에 대한 공식 확인을 수행하게 되었고, 강요가 의심되면 등록을 거부할 수 있습니다. 대부분의 소유자가 예상했던 ‘그냥 서명만 하면 되는 절차’보다 문턱이 훨씬 높습니다.
• 대법원 판결 4655/2566 (2025년 3월) — Dika 법원은 원래 리스와 같은 날에 서명된 사전 합의 갱신 조항은 민법 §540의 30년 법정 상한을 회피하기 위한 것이므로 무효라고 판시했습니다. ‘30+30+30=90년 리스’ 판매 문구는 이제 법적으로 지탱될 수 없습니다.
• DBD 명령 1/2569 (2026년 4월) — 토지를 보유한 태국 회사의 이사들은 ‘태국 주주가 노미니가 아니다’라는 허위 진술에 대해 개인적 형사 책임(최대 3년 징역)을 지게 됩니다. 이러한 구조는 상속 과정에서 가장 강하게 심사됩니다. 상속인이 기업 신고를 촉발하기 때문입니다.

패턴은 분명합니다. 2026년에는 문서화되고 투명한 구조를 갖춘 소유자는 보상을 받고, ‘측면 합의’, ‘기일 없는 약속’, ‘믿어도 돼, 내 태국 파트너는 괜찮아’ 같은 방식에 의존하는 누구든 처벌(책임)을 받게 됩니다.

태국 상속법: 기초

태국의 승계는 민법 및 상법전(CCC) 제6편(Chapter)인 Book 6 (CCC), Sections 1599–1755에 성문화되어 있습니다. 모든 것을 움직이는 두 가지 원칙이 있습니다.

1. 유산은 사망의 순간에 이전된다 (§1599)

사망한 사람의 유산—태국 법률 용어로는 de cujus—은 사망과 동시에 상속인에게 귀속됩니다. 이는 법률적 의제입니다. 실제로는 태국 법원이 유산 관리자를 지정하기 전까지 토지 사무소, 은행, 콘도 법인 등 어느 곳도 이전 기록을 남기지 않습니다. 이 의제가 중요한 이유는, 자산이 소유 공백 상태로 ‘방치’되지 않도록 해 주기 때문입니다. 이는 ‘버려진’ 재산을 청구하려는 채권자에 대한 보호 장치가 됩니다.

2. 법정 상속인 6개 범주 (§1629)

유언장이 없는 상태에서 사망(무유언/유언장 부재, intestate)하는 경우 태국 법은 유산을 엄격히 범주(계층) 구조를 따라 분배합니다. 상위 범주는 하위 범주를 배제합니다—단, 부모(제2범주)는 자손(제1범주)과 함께 공유합니다.

3. 생존 배우자는 별도의 ‘몫’을 받는다 (§1635)

배우자는 6개 범주 위에 ‘얹혀 있는’ 존재입니다. 그가 받는 몫의 크기는 동시에 생존하는 친족이 어느 범주에 속하는지에 따라 달라집니다.

이 부분은 혼합 국적 부부에게 특히 중요합니다. 외국인 남편이 무유언으로 사망하면 그의 태국 아내는 자동으로 모든 것을 상속받지 않습니다. 아내는 그의 본국에 있는 부모 또는 전혼에서 생긴 자녀와 함께 나눠 가져야 합니다. 이 공유 과정에서 그 친족을 찾지 못하면 몇 년 동안 검인이 마비될 수도 있습니다.

4. 강행(유류) 상속분이 없다—완전한 유언의 자유

태국은 프랑스, 일본, 스페인에서 보이는 ‘유보 상속분(legitime, reserved portion)’을 강제하지 않습니다. §1608에 따르면 유언자는 법정 상속인을 명시적으로 제친(deprive)할 수 있고, 유언장으로는 누구든지(파트너, 자선단체, 재단 포함) 유산 전체를 처분할 수 있습니다. 이것은 태국 법의 가장 외국인 친화적 요소 중 하나입니다. 가족 나무가 아니라, 당신의 유언장이 유산을 좌우합니다. 다만 유언장이 존재해야 하고, 유효해야 하며, 태국 법원에서 집행 가능해야 합니다. 유언장에서 구체적으로 언급되지 않은 부분은 무유언 상속 분배로 되돌아갑니다.

콘도 상속: 49% 쿼터와 1년 규칙

콘도는 외국 개인이 태국에서 ‘소유권(프리홀드)’로 보유할 수 있는 유일한 부동산 유형입니다. 그 틀은 콘도법 B.E. 2522 (1979) 및 그 개정에서 오며, 특히 Section 19 bis는 단일 건물에 대한 외국인 소유를 총 매각 가능 면적의 49%로 제한합니다. 상속은 누가 상속인이냐에 따라 이 제한과 세 가지 방식으로 맞물립니다.

외국인이 애초에 콘도를 어떻게 사는지의 배경은, 저희의 완전한 2026 콘도 구매 가이드를 참고하세요. 상속 때 핵심이 되는 FET 형식(외환거래 증빙서, Foreign Exchange Transaction certificate)을 설명합니다.

상속인이 §19상 ‘적격’ 외국인이고 쿼터에 여유가 있는 경우

이것이 쉬운 케이스입니다. ‘적격’ 상속인은 §19 요건을 충족하는 누구든 해당합니다. 즉, 영주권자, BOI 투자증서 보유자, 그리고 가장 흔하게는 FET 형식의 외화 송금 증빙을 가진 사람입니다. 사망한 소유자가 유효한 FET 형식을 서류로 보유하고 있었다면, 토지국의 확립된 해석에 따르면 상속인은 적격 지위를 ‘상속’합니다. 상속인은 해외에서 그에 상당하는 금액을 새로 송금할 필요가 없습니다. 건물의 외국인 쿼터가 49% 이하로 유지되는 한, 검인 후 등기는 통상 정상적으로 이전됩니다.

상속인은 적격이지만 쿼터를 초과하게 되는 경우 — §19 quinque

해당 유닛을 외국인 상속인 명의로 등록하는 것이 건물을 49%를 초과하게 만든다면, §19 quinque가 적용됩니다. 상속인은 등록할 수 없고 1년 내 매도해야 합니다. 이 규칙이 태국-외국 가정을 가장 놀라게 하는 이유는, 완전한 자격을 갖춘 외국 배우자라도 건물의 외국인 쿼터 ‘카운트’가 상속인의 관심 밖에서 움직였다는 이유만으로 상속받은 유닛을 현금화(청산)하도록 강제될 수 있기 때문입니다.

상속인이 적격이 아닌 경우 — §19 septem

외국 상속인이 어떤 §19 요건에도 해당하지 않는다면—FET에 묶인 자금이 없고, 영주권도 없고, BOI 증서도 없다면—§19 septem에 해당합니다. 이들은 다음을 해야 합니다.

1. 취득일로부터 60일 이내에 토지국에 서면으로 통지.
2. 1년 이내에 유닛을 매도.

토지 사무소에서 필요한 서류

유산 관리자는 상속 유닛을 등록하기 위해 해당 관할 토지 사무소에 다음 서류를 제출합니다.

• 원본 등기부(โฉนด, Chanote, 또는 콘도 유닛 등기)
• 유산 관리자 지정 법원 명령의 인증 사본
• 사망증명서(태국 외무부를 통해 번역 및 합법화)
• 원본 유언장(해당하는 경우)
• 사망자의 매수에 따른 원본 FET 형식 또는 기타 §19 적격성 증빙
• 콘도 법인이 공용부 관리비가 납부되었음을 확인하는 ‘무채무(No Debt)’ 증명서

이후 등록은 다른 잠재 상속인 또는 청구자가 나타날 수 있도록 하는 30일간의 공고 기간에 따라 결정됩니다.

토지 상속: 외국인은 상속받은 것을 계속 보유할 수 없는 이유

토지법 B.E. 2497 (1954)은 태국의 재산 제한에 관한 ‘헌법적 문서’입니다. §86에 따르면 외국인은 조약을 통해서만 토지를 취득할 수 있는데—현재 그러한 조약은 존재하지 않습니다. 이 규칙이 가장 고통스러운 상속 결과를 만들어 냅니다.

§93 — 토지를 상속받을 수는 있으나, 팔아야 한다

외국인은 법정 상속인으로서 토지를 받을 수는 있습니다(예: 태국 배우자로부터). 그러나 §93은 상속인이 소유권 유지에 필요한 장관 허가를 신청하도록 요구하며, 그 허가는 사실상 관행상 거의 승인되지 않습니다. 대신 상속인에게는 등기 이전일로부터 1년 이내에 토지를 처분할 시간이 주어집니다. 이를 어기면 §94가 작동하며, 강제 매도 규정이 발동됩니다.

타이밍을 유의하세요. 1년의 시계는 사망 시점부터 시작되지 않습니다. 검인이 끝난 ‘이후’에 상속인 명의로 소유권이 최종 등록되는 때부터 시작됩니다. 따라서 검인이 오래 걸리면 상속인은 매도할 ‘여유 시간’을 더 갖게 되지만, 동시에 부동산의 악화, 시장 변동, 가족 분쟁의 굳어짐 등 리스크도 더 커집니다.

§96 bis — 4,000만 바트 면제는 승계되지 않는다

토지법 1999년 개정은 §96 bis를 도입해, 고액 순자산을 가진 외국 투자자가 승인된 태국 채권이나 자산에 4,000만 THB를 투자하고 최소 5년간 해당 투자를 보유하는 경우 주거용 토지 최대 1 rai (1,600 m²)까지 소유할 수 있도록 했습니다. 이 조항으로 토지를 보유하고 있다면 핵심 포인트는 이것입니다. 면제는 개인적이며 양도 불가입니다. 사망 시 외국인 상속인은 §96 bis 지위를 상속받지 못합니다. 해당 토지는 다시 표준 §93 처분 규칙으로 돌아가며, 1년 내 매도해야 합니다.

§96 bis가 익숙하게 들린다면, 최근의 3M Investment Visa programme와 같은 규제 계열입니다. 둘 다 문서화된 자본 유입을 보상하지만, 최초 투자자의 사망에 의해 원래대로 온전히 남아 있지는 않습니다.

태국 회사 명의 토지 — 지분은 넘어가지만 회사는 심사받는다

외국인이 토지에 대해 실질적 통제(현장 운영)를 갖고 싶을 때 가장 흔히 쓰는 우회 방식은 49/51 태국 유한회사를 이용하는 것입니다. 외국인이 49% 지분을 보유하고 태국인이 51%를 보유합니다. 지분 자체는 개인 재산이므로 §93의 1년 규칙 없이 외국인 상속인에게 이전될 수 있습니다. 그러나 상속인이 회사를 장악하려고 회사 절차를 밟는 순간 DBD 심사가 촉발됩니다.

DBD Orders 2/2568 and 1/2569에 따르면, 외국 관련 회사에서 이사 또는 주주가 변경되는 경우 태국 주주는 이제 최초 지분 매수에 대해 자신의 자금으로 사용했음을 증명하는 3개월치 은행거래내역서를 제출해야 합니다. 상속 과정에서 태국 주주가 실제로는 노미니(사망자가 자금을 댄 대리인)였다는 사실이 드러나면 회사는 토지를 처분하라는 명령을 받을 수 있고, 잔존 이사들은 외국사업법( Foreign Business Act )에 따른 형사 책임을 질 수 있습니다. 상속은 노미니 구조가 걸리는 시점입니다.

리스, สิทธิเก็บกิน, สิทธิเหนือพื้นดิน — 사망 시 무엇이 남는가

소유권(프리홀드) 외에도 외국인은 장기 리스(30년), สิทธิเก็บกิน, สิทธิเหนือพื้นดิน, 또는 거주권(สิทธิอาศัย) 같은 방식으로 부동산 권리를 보유하는 경우가 많습니다. 다만 이러한 권리는 사망 시 결과가 매우 다릅니다.

실무적 결론은 이렇습니다. 장기 리스를 보유하고 있다면, 계약서에 상속인들을 위해 새 리스를 등록하도록 임대인을 구속하는 ‘명시적 승계 조항’이 있는지 확인해야 합니다. 없으면, 리스는 사망 시 증발할 수 있고 임대인은 적법하게 해당 부동산을 회수할 수 있습니다. 2026년의 많은 투자자들은 토지 문제를 다시 협상하는 동안 상속인이 최소한 건물 소유를 유지할 수 있도록, 리스 위에 등록된 สิทธิเหนือพื้นดิน (이는 상속됨)을 덧씌우는 방식으로 구조를 설계하고 있습니다.

태국 유언장: 5가지 유형과 ‘두 개의 유언’ 전략

태국 법은 CCC §1656–1672에 따라 유효한 유언장의 5가지 유형을 인정합니다. 다만 그 ‘튼튼함’은 동일하지 않습니다.

다섯 가지 형식

• 통상 서면유언 (§1656) — 유언자가 두 명의 증인 앞에서 작성(타이핑)하고 서명하며, 두 증인도 함께 서명합니다. 전문가가 작성한 유언장에서 가장 흔한 형태입니다. 증인들이 몇 년 뒤에도 확인 가능하다면 충분합니다.
• 자필유언 (§1657) — 전부를 유언자가 손으로 작성하고 날짜를 기재하며 서명합니다. 증인은 필요 없습니다. 타이핑된 한 단어라도 섞이면 무효가 됩니다. 자필유언이 실패하는 가장 흔한 원인은 인쇄된 편지지(헤드레터)가 섞이는 경우입니다.
• 공정증서유언 (§1658) — 유언자가 두 명의 증인 앞에서 구(나이 암훌, Nai Amphur)의 관공서 담당자에게 구두로 의사를 밝히면, 담당자가 기록하고 유언장을 등록합니다. 법정에서의 증거력은 가장 높으며, 2026년 3월 규정 이후 외국 소유자에게 권고되는 방식입니다.
• 비밀증서유언 (§1660) — 봉투에 봉인해 구 사무소에 제출합니다. 덜 흔하지만, 생전에는 유언의 비밀을 유지하고 싶을 때 유용합니다.
• 구술유언 (§1663) — 전쟁, 임박한 사망 같은 극한의 비상상황에서만 유효합니다. 두 증인은 즉시 구 담당자에게 보고해야 합니다. 실무상 거의 관련이 없습니다.

외국 유언장은 인정되지만, 느리다

법률 충돌(Conflict of Laws) 법 B.E. 2481에 따르면, 외국 유언장은 그 유언이 작성된 국가의 법에 따라 적법하게 작성되었다면 태국에서 법적으로 유효합니다. 다만 2026년에 이를 집행하는 것은 행정적으로 무겁습니다.

1. MFA 인증 번역가를 통해 유언 전체를 태국어로 번역합니다.
2. 유언이 작성된 국가의 태국 대사관에서 공증 및 합법화를 진행합니다.
3. 태국 법원에 유언의 정식 인정을 청구합니다. 이 절차는 법원이 외국 법적 지위를 확인하는 동안 검인에 몇 달이 추가될 수 있습니다.

‘두 개의 유언’ 전략(권장)

여러 나라에 자산이 있는 외국 소유자에게 요구되는 전문적 기준은 두 개의 별도 유언장을 유지하는 것입니다.

• 태국 유언장 — 태국 소재 자산만을 다룹니다(콘도, 은행계좌, 차량, 태국 회사 지분 등).
• 본국 유언장 — 그 밖의 모든 것을 다룹니다.

각 유언장은 상대 관할의 자산을 명시적으로 분리해 두어, 관할 간 ‘철회(revocation) 충돌’을 막아야 합니다. 이 구성이라면 태국 검인은 외국 검인이 끝나기를 기다리지 않고 태국 자산에 대해 즉시 시작될 수 있습니다. 통상 6~12개월가량의 행정적 지연(흐름)을 줄일 수 있습니다.

검인(จัดการมรดก): 타임라인, 비용, 서류

검인(probate)은 법원이 유언장을(있는 경우) 검증하고 유산 관리자(ผู้จัดการมรดก)를 지정하여 실제로 자산을 이전하도록 하는 절차입니다. 태국 은행은 사망증명서를 받으면 계좌를 동결합니다. 토지 사무소는 어떤 이전 기록도 거부합니다. 콘도 법인은 공용시설 이용을 보류합니다. 법원이 발급한 관리자 명령이 없으면, 유언장이 완벽하더라도 유산 절차가 마비됩니다.

일반적인 2026년 타임라인

현실적인 2026년 비용

• 법원 접수 수수료: 200 THB (법정)
• 변호사 비용: 복잡성, 자산 수, 다툼 여부에 따라 50,000–300,000 THB
• 번역 및 MFA 합법화: 일반적인 해외 유산의 경우 10,000–30,000 THB (사망증명서, 외국 유언장, 상속인의 출생/혼인 증명서)
• 법원 출석 이동비: 외국 신청인의 경우 최소 1회 왕복을 예산에 반영하거나, 상속인 대신 태국 거주 관리자를 선임해 출석하게 해야 함

다툼이 없는 해외 유산에 태국 유언장이 있고 태국 거주 관리자가 있다면 대체로 범위의 하단에 위치합니다. 반면, 외국인만 상속인이고 태국 유언장이 없으며 여러 주에 자산이 흩어져 있는 경우에는 법률비만으로도 쉽게 500,000 THB를 초과할 수 있습니다.

2026년 사망증명서 합법화

태국 외무부는 2025년에 기존의 초록 스탬프 방식 합법화를 디지털 QR 코드와 투명한 보안 봉인으로 대체했습니다. 더 오래된 합법화 문서를 제출하는 상속인들은 새 형식에 따라 다시 합법화를 요구받을 수 있습니다. 사망이 태국 밖에서 발생했고 증명서를 해외에서 합법화했다면, 이 부분은 추가 시간 예산을 잡으세요.

태국 상속세: 1억 THB 기준

상속세법 B.E. 2558 (2015)은 태국 상속인과 외국 상속인 모두에 동일하게 적용되며, 태국에 소재한 자산을 받는 경우를 대상으로 합니다. 세금 구조가 특이하게도 대부분의 선진 관할에 비해 관대합니다. 단일 피상속인으로부터 상속인 1인당 100 million THB를 초과하는 부분만 과세하기 때문입니다. 대부분의 유산은 세금을 내지 않습니다.

재산 가액 산정 방식

부동산은 시가가 아니라 토지국에 기록된 정부 평가가액으로 평가됩니다. 정부 평가는 대체로 대부분의 지역에서 시가보다 30~50% 낮게 산정되며, 그 결과 단일 부동산 위주의 유산은 100M THB 기준을 크게 밑도는 경우가 흔합니다. 상장 유가증권과 은행 예금은 사망일 기준 잔액으로 평가됩니다.

신고 타임라인

상속인은 상속세 신고서를 제출하고 납부해야 하는 세액을 상속 수령일로부터 150일 이내에 처리해야 합니다. 토지국은 등록된 이전이 발생하면 현재 자동으로 국세청(Revenue Department)에 통지하므로, 기한을 놓치는 일이 점점 더 ‘결과 없이’ 일어나기 어렵습니다. 지연 신고에 따른 제재는 월 단위로 누적됩니다.

숫자가 있는 현실 사례

사례 1 — 영국인 남편, 태국인 아내, 태국 유언장 없음

제임스(62세, 영국 국적)는 방콕의 콘도에서 심장마비로 사망합니다. 콘도 가액은 15 million THB입니다. 그는 태국 아내가 있고, 영국에 첫 결혼에서 얻은 성인 자녀 2명이 있습니다. 그는 태국 유언장을 작성한 적이 없습니다.

§1635(1)에 따른 분배: 유산은 아내와 두 자녀에게 동등하게 나뉩니다. 즉, 각각 5 million THB씩 세 몫입니다.

실무적 복잡성: 태국 아내는 검인이 완료되기 전에 영국에 있는 두 자녀를 찾아 연락하고, 동의 서한을 각각 받아야 합니다. 자녀 중 한 명이라도 서명에 응하지 않거나 연락이 닿지 않으면 사건은 멈춥니다. 현실적인 지연: 12~24개월.

세금: 0 THB. 각 상속인의 몫은 100M THB 기준보다 훨씬 아래입니다.

사례 2 — 호주 부부, 공동명의 콘도

호주 부부가 푸켓 콘도를 공동 소유하고 있습니다. 두 사람 모두 FET 형식을 가진 §19 적격 구매자입니다. 남편이 사망합니다. 콘도는 50/50로 보유되어 있고, 총 가액은 12 million THB입니다.

결과: 생존 아내는 태국 유언장을 적법하게 작성해 남편 몫 50%를 상속받습니다. 그녀는 §19 적격성을 상속받는 형태이므로, 토지국은 건물의 외국인 쿼터가 49% 미만을 유지한다는 전제하에(대부분 외국인 중심 프로젝트에서는 거의 항상 해당됩니다) 그녀를 적격 외국인으로 보아 소유권을 이전합니다.

세금: 0 THB — 배우자 면제.

사례 3 — 태국 회사 명의 빌라를 보유한 외국인이 갑자기 사망

55세의 미국인이 태국 유한회사 명의로 푸켓 빌라를 보유하고 있습니다. 외국 지분 49%는 그의 지분이고, 51%는 태국 정원사와 회계사가 ‘노미니’로 보유하고 있습니다. 그는 뇌졸중으로 사망합니다.

결과: 그의 외국 지분은 개인 재산으로 미국에 있는 딸에게 넘어갑니다. 회사를 운영상 통제하기 위해 딸은 자신 또는 대표를 이사로 임명해야 합니다. DBD 명령 1/2569에 따르면, 새 이사는 투자 확인서(Investment Confirmation Letter)를 제출해야 하고, 기존 태국 주주들은 자신들이 원래 자신의 자금으로 지분을 매수했음을 증명하는 3개월치 은행거래내역서를 제출해야 합니다.

리스크: 정원사와 회계사는 은행거래내역서를 제출할 수 없습니다(실제로 그들이 지분 매수 대금을 지급한 것은 아니기 때문입니다). DBD는 회사를 노미니 구조로 플래그합니다. 토지는 강제 매도를 위한 처분 명령을 받을 수 있고, 잔존 이사들은 형사 책임을 질 가능성이 있습니다. 딸은 25M THB 자산이 아니라 5–8M THB 규모의 법적 악몽을 상속받게 됩니다.

사례 4 — 30년 리스 보유자가 10년째 사망

프랑스 국적의 인물이 2016년에 후아힌(Hua Hin) 빌라에 대해 30년 리스를 체결했으며, 선급금 10M THB를 지급했습니다. 그는 2026년에 사망하고, 이론상 남아 있는 리스 기간은 20년입니다.

리스에 문서로 된 승계 조항이 있는 경우 — 임대인이 상속인을 위해 새 리스를 등록하도록 구속하는 조항이 있다면: 상속인은 새 등록과 그에 수반되는 1.1% 토지국 수수료를 전제로 계속 리스를 유지합니다.

리스에 승계 조항이 없는 경우: 리스는 사망 시 종료됩니다. 임대인은 적법하게 빌라를 회수합니다. 상속인은 상각되지 않은 10M THB 가치를 잃습니다. 이는 태국에서 외국인 리스가 상속 과정에서 가장 흔하게 발생하는 손실 1건입니다.

2026 상속 계획 체크리스트

태국에 무엇이라도 보유하고 있고, 아래 여섯 가지를 아직 하지 않았다면 올해 안에 실행하십시오.

1. 관할(국가)별로 특정한 태국 유언장을 작성하세요. 태국 소재 자산만을 다룹니다. 적격한 태국 변호사를 사용하세요. 비용: 10,000–30,000 THB.
2. 현지 집행자 또는 유산 관리자(administrator) 지정. 신뢰할 수 있는 태국 거주자 또는 로펌을 지명하세요. 유산 검인이 열리는 민사법원에 직접 출석할 수 있어야 합니다.
3. 유언장을 Amphur에 ‘공정증서(Public Document) (§1658)’로 등록. 이후 이의 제기에 맞서 가장 강력한 증거력을 추가합니다. 구 사무소 수수료: 200–400 THB + 변호사 동행 수수료.
4. 태국 회사 명의로 토지를 보유하고 있다면 지금 구조를 감사(audit)하세요. 태국 주주들이 자신의 지분 매수에 대해 실제로 지불했다는 것을 보여 주는 정당한 3개월치 은행거래내역서를 갖고 있는지 확인하십시오. 제출이 불가능하면, 사망 이후가 아니라 사망 전에 구조를 재편(restructure)해야 합니다.
5. 모든 리스를 ‘승계 조항’이 있는지 검토. 그 조항이 상속인에게 임대인을 명시적으로 구속하는지 확인하세요. 누락되어 있으면, 해당 리스를 상속 가능한 재산으로 의존하기 전에 리스 조건을 다시 협상해야 합니다.
6. FET 형식과 §19 적격성 증빙을 단일의 접근 가능한 폴더에 보관. 상속인에게 그 위치를 알려주세요. 이 문서들이 없으면 적격 상속인 지위를 입증할 수는 있어도 시간이 오래 걸립니다. 아예 없으면 §19 septem 케이스가 됩니다.

아직 구매 단계에 있는 분들을 위해, 저희의 2026년 최고의 지역 구매 가이드에서는 처음부터 상속을 단순하게 만드는 부동산 유형을 어떻게 선택하는지 설명합니다. 외국인에게 우호적인 건물의 1인 명의 프리홀드 콘도는 검인이 가장 깔끔하게 진행되는 경우가 지속적으로 나타납니다.

경고 신호와 흔한 실수

출처 & 참고문헌