태국 부동산 외국인 소유주는 아직도 태국 유언장을 갖지 못한다(그리고 왜 ‘100만 달러급’ 실수인가)

태국의 대부분 외국인 부동산 매수자는 유언장을 가지고 있습니다. 하지만 거의 아무도 태국 유언장을 갖고 있지 않아요. 런던이나 시드니 변호사 서랍에 넣어둔 글로벌 유언장과, 방콕 민사법원이 실제로 요구하는 태국 관할 문서 사이의 그 간격—이야말로 태국 부동산에서 가장 깔끔한 ‘7자리(수백만 달러)급’ 실수입니다. 생전에는 약 25,000 THB로 고칠 수 있지만, 사후에는 5,000,000+ THB로 고쳐야 합니다. 이것이 계산이고, 조항이며, 해결책입니다.

외국인 소유주 대부분이 태국을 커버한다고 생각하지만 실제로는 아닌 유언장

2026년의 대화는 매주 똑같은 방향으로 흘러갑니다. 후아힌의 프랑스 은퇴자, 수쿰빗 콘도를 가진 영국인 사업가, 푸켓의 러시아 빌라 소유주—각자는 이미 자국에서 유언장을 작성해 둔 상태입니다. 그들은 그 문서에 사망증명서, 그리고 변호사가 써준 공손한 한 통의 편지만 더하면 태국 콘도를 자녀에게 이전할 수 있다고 가정합니다. 하지만 그건 사실이 아닙니다.

태국 법충돌법(Conflict of Laws Act B.E. 2481) 제37조는 분명합니다. 태국에 소재한 부동산의 상속은 태국 법에 의해 지배됩니다. 외국 유언장은 제출·인정될 수는 있지만, 자국 양식 규정 그리고 태국 법적 요건을 모두 충족해야 합니다. 또한 같은 법 제41조는 피상속인이 장기적으로 태국에 거주했다면 태국 법원이 태국 주소지(도미사일) 규칙을 적용할 수 있도록 허용합니다. 장기체류(LTR) 비자 보유자나 10년 은퇴자의 경우, ‘우연히 생긴 태국 도미사일’은 이제 예외가 아니라 전제가 됐습니다.

현실적으로 무엇이 일어나냐면, 자국 유언장은 번역되고 아포스틸을 받고, 대사관 확인 도장을 거쳐 외교부(MFA)에서 문서 합법화까지 마친 뒤 증거로 제출됩니다. 그러면 태국 법원은 자체적으로 유언검인을 진행하고, 외국 유언장이 태국의 공서양속(public policy)과 충돌하는 경우에는 Section 1629의 자체 우선순위 체계를 적용합니다. 그리고 그 시간은 다툼이 없는 경우 6~18개월까지 늘어납니다. 누군가 이의를 제기하면 더 길어집니다. ‘유언장이 있으니 안심해도 된다’는 말은, 결정적으로 중요한 그 방에서는 거의 도움이 되지 않습니다.

이미 태국에서 외국인 소유주가 사망하면 무슨 일이 일어나는지에 대한 저희의 연재 글을 읽으셨다면, 이 글은 반대편 결론(컨트러리 시퀄)입니다. 바로 ‘문서 공백’이 무엇이고, 그 공백을 열어두는 특정 비용이 얼마이며, 5년 전보다 2026년에 그 공백이 더 커진 이유가 무엇인지입니다.

무유언(사망 시)일 때 태국 법령이 실제로 하는 일

태국의 민·상법전(Civil and Commercial Code) Book VI(상속편)가 상속을 지배합니다. 대륙법 전통: 정밀하고, 규정 중심이며, 규칙을 건너뛰면 가차 없습니다. Section 1620이 트리거입니다. 유효한 유언장이 없으면, 상속재산은 Section 1629의 법정상속인에게로 흘러갑니다. 상속인 범주는 여섯 가지입니다:

Section 1630은 상위 범주가 하위 범주를 완전히 차단한다고 말합니다. 생존 배우자는 Section 1635에 따라 이 계층 밖에 위치하지만, 배우자 공동재산(“Sin Somros”)을 Section 1625에 따라 50/50으로 나눈 뒤에만 해당합니다. 남은 절반이 상속재산(풀)에 들어갑니다.

덜 알려진 디테일 하나: 사망자에게는 자녀 와 부모가 모두 생존해 있으면, 부모가 자녀 몫을 가져갑니다. 즉, 본국에 자녀 둘과 생존 부모 둘이 있는 홀아비는 태국 콘도가 5등분되는 상황을 겪을 수 있습니다. 지금 그 콘도를 팔려면 5명의 모든 상속인 동의가 필요하고, 그중 3명은 다른 대륙에 살고 있을 수 있어 토지국(Land Department) 출석을 위해 비행기를 타고 와야 합니다. 법적 등기 이전은 아직 안 됐는데, 실제 통제력은 그보다 훨씬 빨리 붕괴합니다.

60일 / 1년 콘도 ‘함정’ (Section 19/7)

외국인의 콘도 소유는 콘도미니엄법(Condominium Act B.E. 2522)이 지배합니다. 이 법은 CCC 위에 lex specialis로 놓여 있으며, 일반 상속법의 규칙을 덮어씁니다. Section 19는 단일 건물에서 외국인 소유를 매각 가능 바닥면적의 49%로 제한합니다. 자격을 얻으려면 보통 외국인은 Section 19(5)에 해당해야 하는데, 이는 외국 통화로 태국에 들여온 자금이 있다는 것을 증명하는 경우입니다. 그 증빙은 외환거래 서식(“Thor Tor 3” 또는 FET)으로 합니다.

상속은 이 규칙을 멈추게 하지 않습니다. 법 제19/5 및 19/7조는 외국 상속인에게 엄격한 의무를 부과합니다:

• 사망일로부터 60일 이내에 서면으로 토지국에 통지해야 합니다.
• 상속인이 Section 19에 따라 본인이 직접 자격을 갖출 수 없거나, 사망 당시 해당 건물의 외국인 쿼터(49%)가 이미 가득 찬 경우, 상속인은 1년 이내에 유닛을 매각해야 합니다.
• 만약 유닛을 1년 안에 팔지 못하면, 토지국장(Director-General)은 상속인을 대신해 법적으로 매각할 권한이 있습니다. 이때 처분 수수료 5%를 공제하고, 모든 세금을 정산한 뒤 잔액을 상속인에게 송금합니다.

토지국장의 매각은 최악의 탈출구입니다. 정부가 의무로 정한 처분은 대개 공정 시세보다 15~25% 저렴하게 책정됩니다. 협상할 유인이 없고, 판매자를 위해 움직이는 브로커도 없으며, 구매자 풀은 ‘시계가 거꾸로 간다’는 걸 알고 있습니다. 저희는 2026년에 푸켓과 방콕에서 유언검인 종료 시점과 12개월 처분 마감 사이가 3개월 미만인 사례를 봤습니다. 즉, 상속인들이 사실상 ‘첫날부터’ 강제매각(파이어세일) 창구를 가진 셈입니다.

태국 유언장은 Section 19/7의 존재를 바꾸지 못합니다. 다만 위쪽 타임라인을 무너뜨립니다. 유언장에 지정된 집행자(집행인)가 있으면, 외국 상속인이 비행기로 들어와야 하는 ‘6개월째쯤’이 아니라 1주차에 유언검인을 신청할 수 있습니다. 그러면 처분 시계가 의미를 갖기 전에 마케팅에 쓸 수 있는 9~10개월의 여유가 생깁니다. 이것만으로도 시장 매각과 강제 처분의 차이가 되는 경우가 많습니다.

왜 ‘99년 임대권’은 당신과 함께 끝날 가능성이 큰가

2026년 대법원은 임대권 구조에 대해 더 거칠었습니다. 판결 번호 11058/2559(이후 4655/2566이 이를 따름)에서 법원은 태국의 임대가 임차인의 인적 권리이지 부동산적 권리가 아니라는 점을 재확인했습니다. 즉, 임대계약에 서면 승계 조항이 있고 임대인이 상속인과 함께 재등록에 동의하지 않는 한, 임대는 사망과 동시에 자동 종료된다는 의미입니다.

4655/2566 판결은 한 단계 더 나아갔습니다. 임대기간이 CCC §540의 법정 최대치(30년)를 초과하면, 초과 기간은 무효입니다. ‘99년 임대’ 또는 ‘30 + 30 + 30(자동갱신 포함)’을 약속하는 마케팅 브로셔는 이제 31~99년 구간에 대해 법적으로 집행할 수 없습니다. 갱신 약속은 판매 자료일 뿐, 법원이 강제할 ‘계약 조건’이 아닙니다.

사망에 따른 종료 규칙을 ‘자동갱신 무효’ 규칙 위에 얹으면, 일반적인 외국인 임대권 보유자의 상속 재산은 대략 이렇게 보입니다:

이것은 콘도 Section 19/7 ‘함정’의 임대권 버전이지만 더 나쁩니다. 적어도 ‘소유권(프리홀드) 콘도’라면 상속인이 실패하면 할인된 가격으로 강제매각이 되는 정도지만, 임대권에서는 실패하면 해당 유닛이 아무 보상 없이 임대인에게 되돌아가는 방식이 됩니다. (구조 비교 전체는 저희의 임대권 vs 소유권 토지 분석을 참고하세요.)

7자리 수의 계산: 2,500만 THB 푸켓 빌라 예시

2026년을 대표하는 사례 하나를 들어보겠습니다. 푸켓의 러시아 부동산 소유주가 64세에 사망했고, 2,500만 THB 상당의 빌라를 ‘임대권+태국 회사’ 구조로 보유하고 있었습니다. 그는 영국 유언장을 통해 성인이 된 두 자녀에게 전부를 남기는 내용이 있습니다. 하지만 태국 유언장은 없습니다. 빌라 임대계약에는 승계 조항이 없습니다. 그리고 그의 태국 회사에도 사망 후 이전(transfer-on-death) 계획이 없습니다.

아래는 상속인들이 실제로 부담하게 되는 비용을 항목별로, 생전에 태국 유언장을 작성하고 임대계약을 업데이트해 뒀을 경우와 비교한 것입니다:

위 사례는 상속인들이 유언검인을 ‘깔끔하게’ 이기는 상황을 가정합니다. 여기에 다툼이 있는 상속(두 번의 결혼에서 나온 자녀, 이복 형제자매 등—인구 구조상 흔함)이 추가되면, 계산의 ‘자산 쪽’이 시작되기 전에 유언검인 비용만으로도 200만 THB까지 치솟을 수 있습니다.

상속세 2026: 100M THB 라인과 실제 납세자는 누구인가

상속세법(Inheritance Tax Act B.E. 2558)은 피상속인 기준 순가치가 100 million THB를 넘는 경우에 적용됩니다. 대부분의 해외거주자(익스패트) 상속재산은 평가 대상 구간보다 훨씬 위에 있는 경우가 많지만, ‘세율 구조’를 알아야 하는 이유가 있습니다. 배우자와 미혼 동거 파트너의 차이가 바로 유언을 제대로 쓰는 목적 자체이기 때문입니다.

대법원 판결 2656/2567 (2024-25)은 상속이란 실제로 상속인이 돈을 언제 받는지와 무관하게, 사망의 순간에 수령된 것으로 간주된다고 명확히 했습니다. 이는 평가에 중요합니다. 은행 잔액에는 사망일까지 발생한 이자가 포함되어 과세됩니다. 유가증권은 사망일 종가로 평가하고, 부동산은 정부 감정가 또는 사망일의 공정가로 평가합니다. 유언검인을 다투느라 쓴 시간은 과세 기준의 ‘정지 버튼’이 되지 않습니다.

LTR-비자 보유자이거나, 태국 세법상 거주자로 수년간 인정된 사람들에게는 별도의 도미사일(주소지) 리스크도 있습니다. 세무당국은 피상속인이 태국에 도미사일(주소지)을 둔 것으로 주장할 수 있고, 그러면 100M THB 기준이 태국 소재 자산만이 아니라 전 세계 자산에 적용될 수 있습니다. 이중과세협정(DTA)이 종종 완화해주지만, 상속인들과 본국의 상속재산 플래너가 이를 ‘신청/원용’해야 한다는 것을 알아야만 가능합니다. 그리고 대개는 유언장/상속계획이 그 점을 명시하지 않으면 알지 못합니다.

혼인하지 않은 파트너: 법정 권리 0, 퇴거 위험 100

태국 법은 사실혼(커먼로 결혼)이나 사실상 동업 관계를 인정하지 않습니다. CCC 제1629조와 1635조는 열거 방식으로 완결적입니다. 즉, 파트너가 등록된 배우자가 아니라면 상속인 목록에 들어가지 못합니다. 그들은 아무것도 받지 못합니다. 관계 기간, 공동 자녀, 공동 모기지 납부, 공동 태국 은행 계좌—그 어떤 것도 법정 상속 권리를 만들어주지 못합니다.

저희가 2026년에 자주 보는 패턴입니다. 등록된 배우자가 아니고, 사망 전 한 번도 혼인 등록을 하지 않은 태국 파트너와 12년을 함께 지내던 외국 은퇴자가 치앙마이에서 사망합니다. 본국의 자녀들은 태국 법정 상속 규정에 따라 상속받고, 3개월 뒤 비행기로 들어옵니다. 그러는 동안 집에 계속 살고 있던 파트너는 30일 안에 나가야 합니다. 퇴거를 다툴 수 있는 법적 경로는 없습니다. 파트너를 ‘거주권’의 수증자로 지정해 생애 동안 집을 점유할 권리를 보장하는 25,000 THB 유언장 하나만 있었어도, 처음부터 이런 상황 전체를 막을 수 있었을 겁니다.

이건 특정 사례가 아닙니다. 장기 거주 외국인(익스패트) 인구집단에서 무유언 상속의 가장 흔한 불리한 결과이며, 동시에 감정적 무게가 가장 큰 사건입니다. 법적 해결책은 말 그대로 비용이 거의 들지 않습니다. 그걸 건너뛰는 대가는 한 사람이 ‘거리로 나가게 되는’ 것입니다.

해결책: 준수하는 태국 유언장 비용과 포함되는 내용

CCC 기준 태국 유언장은 법정 형식이 네 가지입니다. 대부분의 외국인에게는 실무적으로 가능한 건 두 가지뿐입니다:

• 일반 유언장(CCC §1656) — 문서로 작성하고 날짜를 기재한 뒤, 태국에 거주하는 성인 증인 2명이 동시에 참석한 자리에서 서명합니다. 외국인들이 가장 많이 선택하는 형식입니다. 태국어-영어 이중언어 작성은 일반적 표준입니다. 비용: 간단한 상속재산이면 10,000–30,000 THB, 회사 구조가 있거나 여러 관할(국가) 자산이 포함되면 30,000–80,000 THB입니다.
• 공정증서 유언장(Public Document Will) (CCC §1658) — 관할 암퍼(Amphur, 구청/시·군·구 사무소)에 해당하는 지역 기관에서 정부 공무원이 기록합니다. 유언자의 능력이 공무원에 의해 문서로 확인되기 때문에, 다툼에 가장 강합니다. 등록 수수료가 대략 200 THB 정도 추가됩니다. 성인이 된 자녀가 여러 관계에서 생겼거나, 배우자가 아닌 파트너에게 자산을 남기는 경우에는 강력히 권장됩니다.

유능한(실무적으로 완성도 높은) 2026년 태국 유언장에는 실제로 무엇이 들어가야 할까요?

• 제한적 관할 조항: 이 유언장은 태국 소재 자산에만 적용되게 합니다. 본국 유언장을 우연히 취소(무효화)하는 상황을 막습니다.
• 태국 거주 ‘상속재산 관리자(집행자)’ 지정(대개 현지 변호사): 외국 상속인이 비행기로 들어올 때까지 기다릴 필요 없이 유언검인을 바로 신청할 수 있습니다.
• 자산 목록(스테이션/토지 지번인 ‘찬노트(chanote)’ 번호, 콘도 유닛 ID, 태국 은행 계좌, FET 서식 위치, 태국 허가 암호화폐 거래소 계정 등)을 기재합니다.
• 임대권(leasehold) 자산의 경우: 유언 집행인이 유언검인 창구 기간 동안 임대인과 임대 승계를 협상하도록 지시합니다.
• 혼인하지 않은 파트너의 경우: 주거지 거주권에 대한 특정 유증과 함께, 지속적으로 발생하는 CAM 비용 및 세금을 커버할 현금성 자금까지 포함합니다.
• 해당될 경우 100M THB 기준에 대한 세금 계획 메모(본국 DTA 관련 조항 참조)를 넣습니다.

전체 투자 시간은 태국 라이선스 상속(재산) 변호사와 함께하는 ‘오후 한나절’ 그리고 암퍼 방문 1회로 끝납니다. 총비용은 전형적인 방콕 콘도의 경우 CAM 수수료 2~3주의 범위입니다. 해결책은 복잡하지 않습니다. 다만 ‘방치’될 뿐입니다.

출처 및 참고문헌