ภาษีขายบ้าน-ที่ดิน-คอนโด คำนวณ
ใส่ราคาซื้อ + ราคาขาย + ปีที่ถือ → ดูภาษีรวมที่ต้องจ่ายและกำไรสุทธิที่จะได้รับหลังหักทุกอย่าง
ตอนซื้อ
ตอนขาย
ผลลัพธ์
สูตรภาษีขายอสังหาฯ ปี 2569
| รายการ | อัตรา | ฐาน |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน | 2% | ราคาประเมิน |
| SBT (ถือ <5ปี + ไม่ใช่บ้านหลัก) | 3.3% | ราคาขาย/ประเมิน (สูงกว่า) |
| อากร (ถ้าไม่เสีย SBT) | 0.5% | ราคาขาย/ประเมิน (สูงกว่า) |
| WHT บุคคลธรรมดา | 0-35% ก้าวหน้า | ราคาประเมิน × (1-deduction[yrs]) ÷ yrs |
| WHT นิติบุคคล | 1% เหมา + CIT 20% บนกำไร | ราคาขาย |
กลยุทธ์ลดภาษี
- ถือเกิน 5 ปี + ใส่ชื่อในทะเบียนบ้าน = ไม่เสีย SBT (ประหยัดที่สุด ~3.3% ของราคาขาย)
- ถือนานขึ้น = หักเหมาเพิ่ม WHT ลด (ปีที่ 1 หัก 92%, ปีที่ 8+ หัก 50%)
- โอนเป็นมรดก ถ้าครอบครัว → ค่าธรรมเนียม 0.5% เท่านั้น (ทายาทตรง)
- ของขวัญทายาทตรง ≤20M ภายในปี → ฟรีภาษี (มาตรการกระตุ้น)
- ระวังขายผ่านบริษัท = สรรพากรตรวจ Transfer Pricing เข้มกว่า + เสีย CIT 20%
FAQ
ภาษีขายอสังหาฯ มีอะไรบ้าง
รายการเดียวกับวันโอน 5 อย่าง (transfer 2% / mortgage 1% / SBT 3.3% / stamp 0.5% / WHT). ถ้าผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา WHT = สูตรก้าวหน้า. ถ้านิติบุคคล WHT = 1% เหมา + ภาษีนิติบุคคลอีก 20% บนกำไร
ทำไม WHT ของบุคคลธรรมดาคำนวณซับซ้อน
มาตรา 50(5)(ข): หักค่าใช้จ่ายเหมาตามปีที่ถือ (1ปี=92%, 8+ปี=50%) → ÷ ปีที่ถือ → คูณด้วยอัตราภาษีก้าวหน้า → คูณกลับด้วยปีที่ถือ. ผลคือ ถือนาน WHT ลด แต่ไม่เป็นเส้นตรง
หักค่าปรับปรุงบ้านได้ไหม
WHT คำนวณจากราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาขาย → ปรับปรุงบ้านไม่ลด WHT. แต่ถ้าคำนวณกำไรสุทธิหลังหักภาษี (ที่หน้านี้แสดง) → ปรับปรุงเป็น cost basis เพิ่มขึ้น = กำไรสุทธิคำนวณได้แม่นขึ้น
ขายขาดทุนเสียภาษีไหม
เสีย WHT/SBT/Stamp ตามราคาประเมิน-ราคาขาย แม้ขาดทุน. WHT ขั้นต่ำคิดจากราคาประเมิน × หักเหมา → คูณก้าวหน้า. ระบบไม่อนุญาตหักขาดทุนกับรายได้อื่น (ต่างจาก stocks)
มรดก/ของขวัญต่างจากซื้อขายยังไง
มรดก (ทายาทตรง): ค่าธรรมเนียม 0.5% เท่านั้น. ของขวัญ (ทายาทตรง ≤20M/ปี): ฟรี. เกินเก็บ 5%. ของขวัญผู้อื่น (≤10M/ปี): ฟรี เกิน 10% เครื่องนี้คำนวณเฉพาะ "ซื้อขาย" ดูที่ /tools/transfer-fee สำหรับมรดก/ของขวัญ