เหตุใดผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวจีนจึงทยอยออกจากไทยอย่างเงียบ ๆ ในปี 2026

ลองเดินเข้าไปในแกลเลอรีขายอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ช่วงปี 2026 แล้วคุณก็ยังจะเห็นโบรชัวร์ชุดเดิมๆ ที่ออกแบบมาเพื่อผู้ซื้อชาวจีนแผ่นดินใหญ่เหมือนเดิม: ป้ายภาษา 2 ภาษา, โค้ด QR ของ WeChat, พนักงานขายที่พูดภาษาจีนได้ และป้ายราคาพร้อม “เลขนำโชคของจีน” สำหรับยูนิต 8B-08 โบรชัวร์ยังคงถูกพิมพ์อยู่ แต่บรรดาผู้ซื้อกลับยิ่งหายไปมากขึ้นเรื่อยๆ

ฝั่งผู้พัฒนาอสังหาฯ ของไทยยังคงเงียบเรื่องนี้ ตัวแทนขายก็ยิ่งเงียบ และสื่อท้องถิ่นภาษาอังกฤษมักจะฝังข้อมูลสำคัญไว้ในรายงานตลาดที่หลายคนไม่ได้อ่านเลยหลังจากหน้าแรกสองหน้าแล้ว อย่างไรก็ตาม ตัวเลขทางการจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) บอกเล่าเรื่องราวได้ชัดเจน: ความต้องการซื้อคอนโดในไทยจากฝั่งจีนกำลังลดลงอย่างรวดเร็ว และแนวโน้มนี้ดูเหมือนจะเป็นเชิงโครงสร้างมากกว่าการแกว่งตามรอบเวลา

นี่คือส่วนหนึ่งของตลาดปี 2026 ที่ไม่มีใครพูดออกมาตรงๆ เราจะพูดตรงนี้

ตัวเลขที่ไม่มีใครอยากพิมพ์

สิ่งแรกที่ต้องยึดเป็นหลักคือ “พื้นที่” ที่ผู้ซื้อชาวจีนเคยครอบครองในดีมานด์คอนโดของไทย ในช่วงก่อนโควิด จีนไม่ได้เป็นแค่สัญชาติหนึ่งท่ามกลางหลายสัญชาติเท่านั้น แต่คืออันดับหนึ่งแบบเชิงโครงสร้าง

• คอนโดกรุงเทพฯ ปี 2018-2019: ผู้ซื้อชาวจีนคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 25-30% ของการซื้อคอนโดโดยชาวต่างชาติทั้งหมด และในบางโครงการเปิดใหม่แถบสุขุมวิทและพระราม 9 มีคอนโดที่ขายให้ผู้ซื้อจีนแบบพรีเซลได้ถึง 60%+ ภายในเวลาเพียงไม่กี่วันหยุดสุดสัปดาห์
• พรีเซลภูเก็ต ก่อนปี 2020: มีการประเมินว่า 60-70% ของสต็อกพรีเซล ในบางอ่าง บางตา ลากูน่า และสุรินทร์ ถูกดูดซับโดยนักลงทุนจากจีนแผ่นดินใหญ่ ที่มองหาทั้งไลฟ์สไตล์และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า
• รีเซ็ตช่วง 2020-2024: CBRE ประเทศไทยประเมินว่า ธุรกรรมอสังหาฯ ของต่างชาติลดลง 40% ในช่วงเวลานั้น โดยได้รับแรงกดดันจากมาตรการควบคุมเงินทุนในจีน กฎเกณฑ์เกี่ยวกับวีซ่าและใบอนุญาตทำงานของไทยที่เข้มงวดขึ้น และการปรับสัดส่วนดีมานด์หลังโควิด

พอถึงปี 2026 ภาพรวมกลับนิ่งลงไปในแบบที่ “ต่างออกไปอย่างเห็นได้ชัด” ข้อมูลของ REIC สำหรับเดือนมกราคม-กันยายน 2025 แสดงให้เห็นว่า:

หัวใจของเรื่องคือ: จีนยังคงเป็น แหล่งซื้อจากต่างชาติรายใหญ่ที่สุดเพียงรายเดียว อย่างไรก็ตาม เรื่องที่เกิดขึ้นคือ “ช่องว่าง” ระหว่างจีนกับสัญชาติระดับรองถัดลงมานั้นกำลังหดตัวลง ผู้ซื้อรัสเซีย พม่า ไต้หวัน อินเดีย และจากกลุ่มประเทศตะวันออกกลางกำลังเข้ามาเติมเต็มในตัวเลขภาพรวม แต่ไม่ได้เติมเต็มทั้งในแง่ “ขนาดดีล” หรือ “ปริมาณ”

ภูเก็ตเล่าเรื่องเดียวกัน แต่เล่าผ่านมุมมองที่แตกต่าง ช่วงก่อนปี 2020 ตลาดพรีเซลภูเก็ตมีสัดส่วนผู้ซื้อชาวจีน 60-70% พอถึงปี 2024 สัดส่วนถูกปรับเกือบทั้งหมดแล้ว โดยประมาณ 25-30% เป็นรัสเซียและประเทศในกลุ่ม CIS, 25% เป็นยุโรป, 20% เป็นเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และคนไทยในประเทศ และ 10% เป็นตะวันออกกลาง ความต้องการจากจีนไม่ได้หายไป แต่หยุดเป็น “พื้นฐานเชิงโครงสร้าง” ที่ผู้พัฒนาสร้างแผนธุรกิจไว้

ตัวขับเคลื่อน 1 — ปักกิ่งล็อกประตูเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2026

พัฒนาการที่ถูกมองข้ามที่สุดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ของไทยในปี 2026 ไม่ได้อยู่บนเว็บไซต์ของหน่วยงานรัฐไทย แต่ไปอยู่บนเว็บไซต์ของหน่วยงานกำกับดูแลเงินตราต่างประเทศของจีน (SAFE)

เมื่อวันที่ 31 ตุลาคม 2025 ธนาคารกลางของจีน (People's Bank of China) ร่วมกับหน่วยงานกำกับดูแลด้านธนาคารและหลักทรัพย์ ได้ประกาศกฎที่เข้มงวดขึ้นสำหรับการไหลเวียนเงินทุนข้ามพรมแดน ซึ่งมีผลใช้บังคับ 1 มกราคม 2026 สิ่งที่เปลี่ยนแปลงหลักๆ มีดังนี้:

• การเก็บบันทึกของธนาคารเพิ่มเป็นสองเท่า — บันทึกธุรกรรมสำหรับการโอนเงินตราต่างประเทศออกนอกประเทศจะต้องถูกเก็บไว้ 10 ปี จากเดิม 5 ปี แปลว่า: ทุกครั้งที่โอนเงินดอลลาร์สหรัฐ (USD wire) จะถูกค้นหา ตรวจสอบย้อนกลับ และตรวจสอบหลักฐานได้ต่อเนื่องเป็นเวลานาน 10 ปี
• เกณฑ์การยืนยันตัวตนถูกลดลง — ธนาคารต้องตรวจสอบตัวตนของบุคคลใดก็ตามที่ส่งเงินออกนอกประเทศเกิน RMB 5,000 หรือ USD 1,000 เกณฑ์ที่ใช้จริงก่อนหน้านั้นสูงกว่านี้มาก
• เพดานซื้อแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศรายปี 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ ถูกบังคับใช้เข้มขึ้น — เพดานเดิมสำหรับการซื้อแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศต่อคนยังคงอยู่ แต่กฎใหม่ปิดช่องทางกลโกงหลายอย่าง (การรวมเพดานผ่านสมาชิกครอบครัวหลายคน การโอนแบบมีโครงสร้างผ่านช่องทางธุรกิจขนาดเล็ก หรือการเดินเงินแบบ “ของขวัญ” ที่โยงเส้นทางการเงิน)

สำหรับคอนโดในไทยที่ราคาอยู่ราว 8-15 ล้านบาท (ประมาณ 230,000-430,000 ดอลลาร์สหรัฐ) วิธีคิดเดิมเคยเป็นแบบนี้: รวมเพดานผ่านสมาชิกครอบครัวใกล้ชิด 3-4 คน โอนผ่านฮ่องกง แล้วค่อยโอนเป็น 3-4 งวดภายในช่วงหนึ่งปีตามปฏิทิน ตอนนี้แผนแบบนั้นถูกอยู่ภายใต้การกำกับดูแลอย่างเข้มงวด ความ “ฝืด” ไม่ถึงขั้นปิดกั้นทั้งหมด — ยังย้ายเงินได้อยู่ — แต่ต้นทุน เวลา และความเสี่ยงด้านตัวบุคคลเพิ่มขึ้นทั้งหมด

เรื่องนี้สำคัญยิ่งกว่าที่กฎหลักๆ จากข่าวจะบอก เพราะอสังหาฯ ของไทยกำลังแข่งขันกับสินทรัพย์ในแบบของจีนที่ไม่จำเป็นต้องผ่าน “ความฝืด” แบบเดียวกัน (เมืองระดับ 1 ในประเทศจีนที่มีราคาฉุกเฉิน, กองทุนอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในฮ่องกง, และพันธบัตรที่เป็นสกุลดอลลาร์ซึ่งซื้อผ่านช่องทางท้องถิ่นของ QDII) ต้นทุนของการซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ จึงสูงขึ้นแล้ว — ไม่ใช่สูงขึ้นในแง่เงินบาท แต่สูงขึ้นในแง่ความเสี่ยงด้านกฎระเบียบและการตรวจสอบจากหน่วยงานของจีน

ตัวขับเคลื่อน 2 — คำตัดสินคดีผู้ต้องหา 23 รายของภูเก็ต

ตัวขับเคลื่อนอันดับสองเป็นเรื่องที่เกิดจากฝั่งไทยโดยตรง และสัญญาณที่ส่งออกมายังดังกว่าเรื่องที่สื่อภาษาอังกฤษรายงานไว้

เมื่อวันที่ 11 กันยายน 2024 ศาลอาญาของไทยได้มีคำพิพากษาใน คดีหมายเลข A.2812/2567 — คำตัดสินเรื่อง “ผู้ถือหุ้นแทน” ที่มีนัยสำคัญที่สุดในประวัติศาสตร์อสังหาฯ ไทยยุคใหม่ ผู้ต้องหา คือบริษัทด้านกฎหมายและบัญชีที่ตั้งอยู่ในภูเก็ต ซึ่งเป็นผู้วางระบบผู้ถือหุ้นแทนชาวไทยประมาณ 60 บริษัท ที่เชื่อมโยงกับเครือข่ายอสังหาฯ นำโดยชาวจีน ฐานสินทรัพย์ประมาณ THB 1 พันล้าน ครอบคลุมทั้งร้านอาหาร โรงเรียนนานาชาติ โรงแรม ธุรกิจเช่ารถ คอนโด และโครงการวิลล่าหรู

โทษจำคุกที่รอลงอาญา 5 ปีแบบนี้เป็นผลลัพธ์ที่มักถูกสื่อมวลชนต่างชาติอ่านแบบ “ค่อนข้างเบา” เพราะคุ้นกับกรอบโทษที่รุนแรงกว่านี้ แต่การอ่านแบบนั้นพลาด “ผลสะเทือน” ต่อวิธีการทำงานจริงๆ เพราะโทษรอลงอาญาหมายถึงการมีประวัติอาชญากรรม ผู้ถือหุ้นแทนที่ได้รับค่าตอบแทนบริษัทละ 30,000-50,000 บาท แต่ต้องโดนปรับ 200,000 บาท นับเป็นความเสียหายสุทธิ ยิ่งไปกว่านั้น การบังคับให้ยุบเลิกบริษัททำลายโครงสร้างสินทรัพย์ทั้งหมด สำหรับตัวการชาวจีนที่จ่าย 30,000-50,000 บาทเพื่อให้มี “หน้า” ชาวไทยบนโครงการวิลล่า ระบบทั้งก้อนนี้ — ยานพาหนะในการถือครองอสังหาฯ ในไทย (ทั้งที่ดินและบ้าน ไม่ใช่แค่คอนโด) — ตอนนี้กลายเป็นเส้นทางสู่พฤติกรรมที่เข้าข่ายความผิดที่นำไปสู่การตัดสินลงโทษได้

ตัวเลขภาพรวมที่ถูกพูดน้อยลง: ระหว่างเดือนกันยายน 2024 ถึงพฤษภาคม 2025 หน่วยงานบังคับใช้กฎหมายของไทยจัดการ คดีธุรกิจผู้ถือหุ้นแทน 861 คดี โดยประเมินความเสียหายทางเศรษฐกิจรวมที่ THB 15.3 พันล้าน ครอบคลุมทั่วประเทศ ไม่ใช่แค่ภูเก็ต — หัวหิน เกาะสมุย พัทยา เชียงใหม่

ตัวขับเคลื่อน 3 — เมื่อมูลค่าส่วนทุนบ้านในจีนค่อยๆ หายไป

แม้ปักกิ่งจะไม่เข้มงวดเรื่องควบคุมเงินทุน และแม้ภูเก็ตจะไม่ส่งผู้ถือหุ้นแทน 23 รายเข้าศาลไปแล้ว กำลังที่สามยังคงจะดึงให้ผู้ซื้อชาวจีนถอยออกจากการซื้ออสังหาฯ ในไทยอยู่ดี เพราะ “ตลาดบ้าน” ที่ใช้เงินทุนไปซื้ออสังหาฯ ต่างประเทศนั้นกำลังตกลงต่อเนื่องมานานถึง 4 ปี และยังไม่พบจุดต่ำสุด

• การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในจีน ลดลง 14.7% ในช่วงมกราคม-ตุลาคม 2025 นอกเหนือจากการลดลงต่อเนื่องหลายปีในปี 2022, 2023 และ 2024
• ยอดขายบ้านใหม่ คาดว่าจะลดลง 8% ในทั้งปี 2025 — นับเป็นปีที่ห้าติดต่อกันของการเติบโตติดลบ
• เอเวอร์แกรนด์ (Evergrande) ซึ่งเคยเป็นผู้พัฒนารายใหญ่ที่สุดของจีน ถูกถอดออกจากการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฮ่องกงในเดือนสิงหาคม 2025 โดยมีมูลค่าตลาดคงเหลือเพียงกว่า 275 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ตอนจุดพีคเคยมีหนี้สินมากกว่า 300,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ มีโครงการก่อสร้างจำนวนร้อยๆ แห่งที่ยังสร้างไม่เสร็จทั่วประเทศ
• แวนเก้ (Vanke) ผู้พัฒนาที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐและมักถูกมองเป็น “ตัวชี้วัดที่ปลอดภัย” ได้ยื่นขอขยายเวลาการชำระคืนพันธบัตรในช่วงปลายปี 2025 — นับเป็นผู้พัฒนารายใหญ่ที่เชื่อมโยงกับรัฐรายแรกที่ส่งสัญญาณว่าต้องมีการปรับโครงสร้าง

กลไกที่กระทบอสังหาฯ ในไทยไม่ได้เกิดแบบตรงๆ แต่มันคือ “ผลกระทบด้านความมั่งคั่ง”

สำหรับครอบครัวชาวจีนชนชั้นกลาง อพาร์ตเมนต์ในเซี่ยงไฮ้ เฉิงตู หรือหางโจวไม่ใช่แค่ “บ้าน” แต่คือสินทรัพย์ที่ค้ำประกันความฝันในการซื้อบ้านหลังที่สองในต่างประเทศ — เพื่อเกษียณ, เพื่อการศึกษานานาชาติของลูกๆ, และ “แผนบี” เมื่อมูลค่าตลาดของอพาร์ตเมนต์นั้นร่วงลง 15-30% (และบางเมืองระดับ 2 ร่วงกว่า 40%) การคำนวณสำหรับบ้านหลังที่สองก็ใช้ไม่ได้อีกต่อไป ผู้ซื้อไม่ได้ “หมดความอยาก” แบบตรงๆ แต่อย่างน้อยพวกเขาสูญเสียหลักทรัพย์ค้ำประกันที่ทำให้การซื้ออสังหาฯ ต่างประเทศยังดูสมเหตุสมผลอยู่

อัตราการออมเงินของครัวเรือนชาวจีนในช่วงนี้กลับ เพิ่มขึ้น ซึ่งฟังดูดี แต่เป็นสัญญาณชัดเจนของภาวะถดถอยแบบในตำรา: เมื่อผู้บริโภคคาดหวังความอ่อนแอในอนาคต พวกเขาจะออมมากขึ้นและใช้จ่ายน้อยลง รวมถึงการลดการลงทุนในสินทรัพย์ระหว่างประเทศแบบที่ไม่จำเป็น โครงการคอนโดในไทยจึงเป็นหนึ่งในประเภทที่ถูกเลื่อนออกไป

เงินจีนกำลังไปทางไหนแทน

พูดว่ายิ่งผู้ซื้อชาวจีนออกจากตลาดอสังหาฯ ไทย โดยไม่บอกว่า “ดีมานด์ที่เหลือ” กำลังไปไหนต่อ อาจยังไม่ครบคำตอบ ความจริงคือ: ไม่ได้ไกลมาก

โครงการ Malaysia My Second Home (MM2H) ของมาเลเซียที่ปรับใหม่ กลายเป็นผู้ได้รับประโยชน์รายใหญ่ที่สุด ตั้งแต่รีเซ็ตโครงการในปี 2024:

• มีคำขอ 14,535 ราย ยื่นตั้งแต่ช่วงต้นปี 2026 โดยผู้ซื้อจากจีนแผ่นดินใหญ่คิดเป็น 7,600 รายจากทั้งหมด (52%)
• สำหรับการซื้ออสังหาฯ ที่เชื่อมโยงกับ MM2H ชาวจีนคิดเป็น 304 ราย หรือประมาณ 41% ของธุรกรรมทั้งหมด ผู้ซื้อไต้หวัน (91) และสิงคโปร์ (63) เติมเต็มในลำดับถัดไป
• โครงการนี้ใกล้แตะ เงินไหลเข้าเพื่อการลงทุนอสังหาฯ 1 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ และดีมานด์จากจีนเป็นตัวขับเคลื่อนหลัก

ทำไมเป็นมาเลเซีย ไม่ใช่ไทย? แพ็กเกจ MM2H ตอบโจทย์ “ปัญหาเจ็บ” 2 เรื่องที่ตัวเลือกของไทยยังไม่สามารถแก้ได้เท่าเทียม:

สำหรับครอบครัวชาวจีนที่อยากได้บ้านพร้อมสวน พร้อมโรงเรียนนานาชาติ และความมั่นใจด้านกฎหมายในแพ็กเกจเดียว MM2H ก็แก้ปัญหาที่อสังหาฯ ไทยแก้ไม่ได้นั้น ญี่ปุ่น (ความอ่อนแอของเงินเยน, freehold ที่ชัดเจนและโปร่งใส) และโปรตุเกส (แม้จะมีการปรับ Golden Visa แล้ว แต่ยังเกี่ยวข้องกับการอยู่อาศัยในสหภาพยุโรป) ต่างรองรับกลุ่มระดับพรีเมียมและ HNWI ตามลำดับ ส่วนไทยยังคงขายคอนโดเป็นหลักสำหรับผู้ซื้อในเมือง และตอบโจทย์ผู้เกษียณที่ยอมรับได้กับคอนโดแบบถือกรรมสิทธิ์

ข้อมูลโต้แย้ง — ใครยังซื้ออยู่

การวิเคราะห์ที่ซื่อสัตย์ต้องรวมข้อมูลที่สวนทางกับมุมมองหลักด้วย ต่อไปนี้คือสิ่งที่ยังเป็นประโยชน์ต่อดีมานด์จากจีนสำหรับอสังหาฯ ไทย:

• 30.5% ยังเป็นสัดส่วนที่ใหญ่ที่สุด ไม่มีสัญชาติอื่นเทียบได้ ผู้ซื้อรัสเซีย (กระจุกอยู่ในภูเก็ตและพัทยา) ผู้ซื้อพม่า (การเคลื่อนเงินหนีทุนออกจากย่างกุ้ง) และผู้ซื้ออินเดีย (กลุ่ม HNWI ที่กำลังเติบโต) เพิ่มขึ้น แต่ไม่มีสัญชาติใดเข้าใกล้สัดส่วนของจีนในเชิงตัวเลข
• ชาวจีนกลุ่มที่รวยมากเป็นพิเศษ (Ultra-high-net-worth) ไม่ได้เจอ “ความฝืด” แบบเดียวกัน Family office ที่มีโครงสร้างสินทรัพย์ในต่างประเทศพร้อมแล้ว ยังซื้อคอนโดหรูในกรุงเทพฯ และคอนโดริมชายหาดในภูเก็ตต่อเนื่อง ปริมาณอาจต่ำ แต่ “ขนาดดีล” สูงมาก (50 ล้านดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป)
• การท่องเที่ยวจากจีนกลับมาดีขึ้นในปี 2026 อาจทำให้ความสนใจของกลุ่มซื้อเพื่อไลฟ์สไตล์/เกษียณกลับมา โดยเฉพาะเชียงใหม่ (โรงเรียนนานาชาติ, ฤดูแล้ง, และราคาทางเข้าที่ต่ำกว่า) การมาถึงของนักท่องเที่ยวไม่ได้แปลงเป็นการซื้ออสังหาฯ แบบ 1:1 แต่ “ช่องทาง” สำคัญ
• เมืองจีนระดับ 2 — ผู้ซื้อจากพื้นที่อย่างคุนหมิงและหนานหนิง ซึ่งมีความเชื่อมโยงด้านภูมิศาสตร์และวัฒนธรรมกับไทยมากกว่าเมืองระดับ 1 — แสดงให้เห็นภาพ “ถอยด้านผลกระทบจากความมั่งคั่ง” น้อยกว่า อสังหาฯ ในประเทศของพวกเขาอาจยืนระยะได้ดีกว่า และความฝืดด้านภาษา/วัฒนธรรมกับไทยต่ำกว่า

วิธีอ่านที่ถูกต้องคือ: ตำแหน่ง “ตัวท็อปเชิงโครงสร้าง” ที่ผู้ซื้อชาวจีนเคยครองในช่วงปี 2018-2019 หายไปแล้ว กลุ่มนั้นไม่ได้หายไป แต่ถูกปรับรูปแบบจากคลื่นคนชั้นกลางที่กว้างมาก ให้กลายเป็นแกนกลางของ HNWI ที่แคบลง ผู้พัฒนาที่วางแผนการขายจากสมมติฐานว่าคลื่นขนาดใหญ่จะยังคงต่อเนื่อง คือกลุ่มที่เสี่ยงมากกว่า

เรื่องนี้หมายความว่าอย่างไร ถ้าคุณไม่ได้เป็นชาวจีน

หากคุณเป็นผู้ซื้อที่ไม่ใช่ชาวจีนจากยุโรป ตะวันออกกลาง สหรัฐ หรือเป็นคนเอเชียและกำลังมองประเทศไทยในปี 2026 กระแสความต้องการจากจีนที่ถอยลงมีผลในทางปฏิบัติ 4 ประการ:

1. โควตาการถือครองของต่างชาติเปิดกว้างขึ้น

กฎหมายคอนโดของไทยกำหนดเพดานการถือครองของชาวต่างชาติไว้ที่ 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดต่ออาคาร ดีมานด์จากจีนเคยเป็นแรงขับหลักที่ทำให้โควตาในโครงการยอดนิยมของกรุงเทพฯ และภูเก็ต “แทบหมด” หมายความว่า ผู้ที่เข้ามาช้ากว่า (มักเป็นผู้ซื้อยุโรปหรือตะวันออกกลาง) ต้องรอให้เจ้าของชาวไทยขายกลับเข้ามาในโควตาของต่างชาติ เมื่อดีมานด์จากจีนเบาลง โควตาจึงเปิดกว้างมากขึ้นในวันเปิดขายของปี 2026 มากกว่าที่เคยเป็นในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ตรวจสอบความพร้อมของโควตาแบบเรียลไทม์ ก่อนตัดสินใจ

2. แรงจูงใจจากผู้พัฒนาชัดขึ้น

ผู้พัฒนาที่ออกแบบยูนิตสำหรับผู้ซื้อชาวจีน (ห้องแบบ 1 ห้องนอนขนาดกะทัดรัดราว 30-35 ตร.ม. ซึ่งเน้นผลตอบแทนจากการปล่อยเช่ามากกว่าไลฟ์สไตล์) มักติดสต็อกค้างอยู่ เตรียมตัวพบโปรโมชันสำหรับ “ผู้ซื้อรายที่สอง” แพ็กเกจเฟอร์นิเจอร์ฟรี ค่าบำรุงรักษาที่ล็อกไว้ และการันตีค่าเช่า สิ่งเหล่านี้มีมูลค่าจริงหากใช้อย่างถูกวิธี นอกจากนี้ยังเป็นสัญญาณว่าคุณกำลังซื้อในตลาดที่กำลังนุ่ม — ต่อรอง “ราคา headline” ให้ได้ด้วย ไม่ใช่แค่ต่อรองสิทธิประโยชน์

3. สภาพคล่องการขายต่อในโครงการที่เจาะกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนคือความเสี่ยงใหม่

หากคุณซื้อยูนิตในอาคารที่ถูกขายพรีเซลให้ผู้ซื้อชาวจีนมากกว่า 60% ในช่วงปี 2018-2019 การจะขายต่อได้ง่ายในอนาคตจะขึ้นอยู่กับว่าผู้ซื้อชาวจีนกลับมาหรือไม่ พวกเขาอาจกลับมา หรืออาจไม่กลับมา การกระจายความเสี่ยงออกจากอาคารเหล่านั้น — ไปยังโครงการที่มีส่วนผสมของสัญชาติหลากหลายกว่า (ยุโรป ตะวันออกกลาง และคนไทยในประเทศ) — ช่วยป้องกันทางเลือกการขายออกในอนาคต จัดอันดับย่านในกรุงเทพฯ ของเรา จะแสดงว่าย่านย่อยไหนที่มีโปรไฟล์ผู้ซื้อชาวต่างชาติหลากหลายที่สุด

4. การตรวจสอบด้านการปฏิบัติตามกฎหมายเข้มขึ้นในทุกด้าน

คำพิพากษาเรื่องผู้ถือหุ้นแทนเมื่อเดือนกันยายน 2024 ไม่ได้แค่ทำให้ผู้ซื้อชาวจีนลังเล แต่ยังยกระดับมาตรฐานสำหรับชาวต่างชาติที่ใช้โครงสร้างแบบบริษัทหรือแบบผสมทั้งหมดอีกด้วย หากคุณกำลังพิจารณาการถือครอง “ที่ดิน + บ้าน” ผ่านบริษัทในภูเก็ต หัวหิน เกาะสมุย หรือเชียงใหม่ โปรไฟล์ความเสี่ยงด้านกฎหมายในปี 2026 จะต่างอย่างมีนัยสำคัญจากปี 2022 แล้ว ตัวเลือกที่ดินแบบเช่า vs แบบถือกรรมสิทธิ์ คือทางเลือกที่มีความเสี่ยงต่ำกว่าในตอนนี้

ควรทำอย่างไรกับข้อมูลนี้

หากคุณกำลังเลือกซื้ออสังหาฯ ในประเทศไทยแบบจริงจังในปี 2026 ปรับ 3 เรื่องที่ทำได้ทันทีจากข้อมูลข้างต้น:

ตลาดอสังหาฯ ของไทยในปี 2026 ไม่ได้อยู่ในภาวะวิกฤต แต่กำลัง “ปรับโครงสร้างใหม่” — ความต้องการจากจีนถอยลง คนสัญชาติอื่นเข้ามาเติมช่องว่างไม่เท่ากัน และผู้พัฒนาปรับแผนการขายอย่างค่อยเป็นค่อยไป สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติที่รอบคอบ นี่กลับเป็นช่วงเวลาที่ดีช่วงหนึ่งในรอบทศวรรษที่จะเริ่มเข้าตลาดได้ เทคนิคคือการรู้ว่า “จุดอ่อน” อยู่ตรงไหน และจุดไหนที่ไม่ใช่

โบรชัวร์ยังคงเป็นภาษาจีน โค้ด QR ยังถูกพาไปยัง WeChat ข้อมูลบอกเรื่องอีกแบบที่ต่างจากการตลาด นี่มักเป็นวิธีที่มันทำงาน

แหล่งที่มาและเอกสารอ้างอิง