ปฏิทินการยื่นภาระหน้าที่ประจำปีของเจ้าของต่างชาติ 2026: ภาษี วีซ่า การรายงาน

กฎที่ขับเคลื่อนปฏิทิน

สำหรับเจ้าของต่างชาติในประเทศไทย ไม่มี “แบบฟอร์มการยื่นตามข้อกำหนดประจำปี” เพียงฉบับเดียว แต่จะมีภาระเล็กๆ น้อยๆ หลายรายการที่กระจายอยู่ระหว่างสำนักงานเขต/อำเภอในท้องถิ่น กรมสรรพากร ตรวจคนเข้าเมือง นิติบุคคลอาคารชุด ธนาคาร และสำนักงานที่ดิน การพลาดหนึ่งกำหนดเวลานั้นโดยตัวมันเองอาจไม่ถึงกับทำให้สิทธิการเป็นเจ้าของถูกทำลาย แต่ก็อาจทำให้เกิดค่าปรับ เงินเพิ่ม บริการวีซ่าถูกบล็อก การโอนที่ล่าช้า หรือทำให้เอกสารหลักฐานอ่อนแอเมื่อต้องขายหรือรับมรดกทรัพย์สิน

จังหวะภาษีที่สำคัญที่สุดคือ “ประจำปี” ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาไทย คำนวณตามปีปฏิทิน โดยรายได้จากค่าเช่าถือเป็นรายได้ที่ต้องนำมาประเมิน ภาษีหัก ณ ที่จ่ายค่าเช่ามักอยู่ที่ 5% เมื่อผู้จ่ายมีหน้าที่ต้องหัก และกำหนดยื่น PIT ตามปกติคือ “วันสุดท้ายของเดือนมีนาคม” หลังจากสิ้นสุดปีภาษี เจ้าของที่ขายทรัพย์สินควรคำนวณภาษีโอน ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะก่อนลงนาม; ของเรา เครื่องคำนวณกำไรจากการขาย และ เครื่องคำนวณค่าธรรมเนียมโอน ถูกออกแบบมาเพื่อใช้ประเมินก่อนการขาย

จังหวะที่สองคือ “การตรวจคนเข้าเมือง” TM30 จะเกิดขึ้นเมื่อมีการเดินทางเข้าพักอาศัย และโดยปกติเจ้าบ้านหรือหัวหน้าบ้าน/เจ้าของบ้าน (housemaster) จะเป็นผู้แจ้งภายใน 24 ชั่วโมง TM47 คือรายงานที่อยู่ 90 วันสำหรับชาวต่างชาติที่พำนักต่อเนื่องในประเทศไทย ส่วนการต่ออายุการพำนักสำหรับผู้เกษียณ LTR Thailand Privilege หรือ Elite และผู้ใช้ DTV ต่างก็มีวิธีการอนุญาตการพำนักที่แตกต่างกัน ดังนั้นให้ใช้ปฏิทินเป็นตัวช่วยเตือนให้ตรวจเช็ก “ตราประทับ” และ “วันที่ต้องดำเนินการครั้งถัดไป” ไม่ใช่เป็นตัวแทนของการตรวจหนังสือเดินทางของคุณ

จังหวะที่สามคือ “การรายงานและหลักฐาน” เก็บ แบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (Foreign Exchange Transaction form) ใบแจ้งเครดิตจากธนาคาร หนังสือโควตาต่างชาติของอาคารชุด สำเนาโฉนด/หนังสือกรรมสิทธิ์ หนังสือเชิญประชุม AGM ใบเสร็จค่าบริการส่วนกลาง ใบกำหนดการประกัน สัญญาเช่า ใบกำกับภาษี และการยื่นภาษี ไว้ในแฟ้มเดียว เอกสารเหล่านี้สำคัญในภายหลังสำหรับการขาย การรีไฟแนนซ์ การรับมรดก หรือการวางแผนมรดก หากทรัพย์สินมีเจตนาจะส่งต่อให้ครอบครัว ให้จับคู่เช็กลิสต์นี้กับคู่มือของเราไปที่ มรดกของเจ้าของชาวต่างชาติ และ พินัยกรรมไทยสำหรับเจ้าของทรัพย์สินต่างชาติ

มกราคม: รีเซ็ตแฟ้ม

ภาษี

เปิดแฟ้มสำหรับปี 2026 และเก็บบันทึกใบเสร็จค่าเช่าทุกรายการ แถลงการณ์การจ่ายเงินจากแพลตฟอร์ม ใบแจ้งหนี้นิติบุคคลสำหรับค่าส่วนกลาง ใบเสร็จค่าซ่อม ใบเสร็จค่าเบี้ยประกัน ใบรับรองดอกเบี้ยเงินกู้ และสมุด/รายงานบัญชีธนาคาร รายได้ค่าเช่าเป็นรายได้ที่ต้องนำมาประเมินภายใต้กรอบ PIT ของกรมสรรพากร และกำหนดยื่นสิ้นเดือนมีนาคมใกล้เข้ามาอย่างรวดเร็ว หากคุณเช่าให้บริษัท โรงเรียน ผู้ให้บริการอพาร์ตเมนต์รายวัน/เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ หรือผู้จ่ายรายอื่นที่มีหน้าที่หักภาษี ให้ขอหนังสือรับรองการหัก ณ ที่จ่ายตอนนี้แทนที่จะรอถึงเดือนมีนาคม

ตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน ณ วันที่ 1 มกราคม สำหรับ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หน่วยงานท้องถิ่นจะใช้ข้อมูล “การเป็นเจ้าของ” และ “การใช้ประโยชน์/การจำแนกประเภท” ประจำปี ดังนั้นให้จดไว้ว่า ยูนิตนั้นเป็นที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล ให้เช่า ว่าง หรือใช้เพื่อกิจการพาณิชย์ ให้ลองประเมินใน /tools/land-tax-2569 จากนั้นรอหนังสือแจ้งประเมินจากหน่วยงานท้องถิ่นอย่างเป็นทางการก่อนค่อยชำระ

วีซ่า

บันทึกวันที่ประทับตราเข้าเล่มล่าสุด วันที่สิ้นอายุการต่ออายุ วันที่ได้รับอนุญาตกลับเข้ามาในราชอาณาจักรอีกครั้ง และวันที่ต้องรายงาน 90 วันครั้งถัดไป หากคุณออกจากประเทศไทยแล้วกลับมา ให้ตรวจสอบว่าการนับช่วงเวลา TM47 ของคุณรีสตาร์ทใหม่หรือไม่ และมีการยื่น TM30 สำหรับที่อยู่ปัจจุบันหรือไม่ อย่าอาศัยสัญญาเช่าหรือการจดทะเบียนนิติบุคคลเพียงอย่างเดียว เพราะ Immigration จะดู “การแจ้งที่พักอาศัยที่ใช้งานอยู่”

การรายงาน

สร้างแฟ้มเอกสารด้านการปฏิบัติตามข้อกำหนดด้วยหน้าหนังสือเดินทาง สำเนาโฉนด/หนังสือกรรมสิทธิ์ สัญญาซื้อขาย แบบฟอร์ม FET หรือหนังสือรับรองการโอนเงินต่างประเทศจากธนาคาร หนังสือโควตาต่างชาติ ใบเสร็จภาษีโอน และสัญญาเช่าปัจจุบัน หากคุณถือครองผ่านโครงสร้าง ให้ทบทวนความเปรียบเทียบของเรา BOI บริษัทไทย และยานพาหนะการถือครองโควตาต่างชาติ ก่อนทำการเปลี่ยนแปลง

กุมภาพันธ์: หลักฐานภาษีและช่วงยื่นวีซ่า

ภาษี

สอบถามนักบัญชีหรือผู้จัดทำภาษีของคุณว่า ค่าซ่อมที่เกิดจากการให้เช่ามีหลักฐานรองรับโดยใบกำกับภาษี/ใบเสร็จหรือไม่ และมีใบรับรองการหัก ณ ที่จ่ายใดที่ยังขาดอยู่หรือไม่ หากผู้เช่าของคุณเป็นผู้มีหน้าที่หัก ณ ที่จ่ายและได้หักภาษีหัก ณ ที่จ่ายค่าเช่า 5% หนังสือรับรองนั้นควรจะกลายเป็นเครดิตภาษีในการยื่นประจำปีของคุณ หากไม่ได้มีการหัก ณ ที่จ่ายเพราะผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา คุณยังคงต้องบันทึก “ค่าเช่ารวม” และ “ค่าใช้จ่ายที่หักได้”

วีซ่า

ผู้ถือใบอนุญาตต่ออายุการพำนักสำหรับผู้เกษียณควรเริ่มเก็บหลักฐานยอดเงินในบัญชีธนาคารอย่างน้อยสามเดือนก่อนการต่ออายุ LTR ควรตรวจสอบว่ายังมีเอกสารที่ได้รับการรับรอง/ต่อท้าย (endorsement) ที่ใช้ได้อยู่หรือไม่ ขณะที่สมาชิก Thailand Privilege ควรยืนยันว่ามีการเตรียมต่ออายุการพำนัก 12 เดือน หรือการติดสติกเกอร์วีซ่าใหม่แบบ 5 ปีหรือไม่ ผู้ถือ DTV ควรติดตามการอนุญาตการพำนัก 180 วันและสมมติฐานการต่ออายุอย่างรอบคอบ เพราะ “ความใช้ได้ของวีซ่า” และ “การพำนักที่ได้รับอนุญาตแต่ละครั้ง” เป็นแนวคิดที่ไม่เหมือนกัน

การรายงาน

เจ้าของคอนโดควรขอให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งเดือนที่จะจัดประชุม AGM ที่คาดไว้ งบการเงินที่ผ่านการตรวจสอบ สถานะกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ (sinking-fund) วันต่ออายุประกัน และข้อเสนอประเมินพิเศษ (ถ้ามี) หากอาคารอยู่ในกรุงเทพฯ หรือจังหวัดที่มีค่า PM2.5 สูง ให้เพิ่มการตรวจเช็กการดูแลบำรุงสำหรับไส้กรอง ซีลระเบียง และการสื่อสารกับผู้เช่า; คู่มือสำหรับผู้ซื้ออสังหาฯ เรื่อง PM2.5 ของเราจะอธิบายว่าทำไมเรื่องนี้จึงเป็นประเด็นความเป็นเจ้าของที่ใช้ได้จริงในปัจจุบัน ไม่ใช่แค่เรื่องการใช้ชีวิต

มีนาคม: เดือนกำหนดยื่น PIT

ภาษี

ยื่น Thai PIT สำหรับรายได้ค่าเช่าปี 2025 ภายในวันที่ 31 มีนาคม 2026 หากคุณมีหน้าที่ต้องยื่นแบบกระดาษหรือผ่านกำหนดยื่นประจำปีตามปกติ กรมสรรพากรระบุว่า PIT จะต้องยื่นและชำระภายในวันสุดท้ายของเดือนมีนาคมหลังจากปีที่ต้องเสียภาษี ช่วงเวลาการยื่นแบบออนไลน์ e-Filing บางครั้งอาจขยายเกินวันที่ 31 มีนาคม ให้ใช้พอร์ทัล RD e-Filing เพื่อเช็ก “วันปิดรับยื่นออนไลน์ปี 2026” อย่างเป็นทางการก่อนจะสมมติว่ายื่นได้เพิ่มจากนั้น

บทลงโทษสำหรับการยื่น PIT ล่าช้าอาจรวมถึงค่าปรับสูงสุด THB 2,000 และเงินเพิ่ม 1.5% ต่อเดือนจากภาษีที่ยังไม่ได้ชำระ เจ้าของที่ขายทรัพย์สินควรประเมินภาษีหัก ณ ที่โอนจากการโอน และค่าใช้จ่ายอื่นฝั่งการขายก่อนลงนามในสัญญา ใช้ /tools/capital-gains เพื่อคำนวณคร่าวๆ อย่างรวดเร็ว จากนั้นยืนยันกับกรมสรรพากรและสำนักงานที่ดิน

วีซ่า

มีนาคมเป็นช่วงที่ดีในการตรวจว่า รายงาน TM47 ครั้งถัดไปของคุณตรงกับช่วงการเดินทางในเดือนเมษายนหรือไม่ คุณสามารถยื่น TM47 ออนไลน์ก่อนครบกำหนดได้ใน “ช่วงยื่นออนไลน์อย่างเป็นทางการ” และระบบอาจปฏิเสธการยื่นที่กรอกไม่ครบหรือยื่นก่อนกำหนด หากคุณวางแผนจะออกจากประเทศไทย ให้ยืนยันว่าจำเป็นต้องมีใบอนุญาตกลับเข้าประเทศ (re-entry permit) เพื่อรักษาสิทธิการพำนักของคุณหรือไม่

การรายงาน

เก็บแบบแสดงรายการ PIT ที่ยื่นแล้ว ใบเสร็จการชำระ และหนังสือรับรองการหัก (ถ้ามี) ไว้ในแฟ้มเดียวกับสัญญาเช่า หากคุณถือครองร่วมกับคู่สมรส ทายาท บริษัท หรือผู้ให้กู้ ให้ส่งสำเนาที่เป็นเอกสารที่ยื่นแล้วให้พวกเขา ข้อพิพาทในอนาคตจะง่ายขึ้นเมื่อบันทึกภาษีไม่ได้ถูกเก็บไว้ในบัญชีอีเมลของบุคคลเพียงคนเดียว

เมษายน: ตรวจเช็กการเดินทางช่วงสงกรานต์ และ AGM

ภาษี

หลังจากยื่น PIT ให้ปรับยอดภาษีสุดท้ายที่ชำระกับการเบิกเงินจากธนาคารและใบเสร็จ หากคุณขายหรือโอนทรัพย์สินในไตรมาสแรก ให้เก็บใบเสร็จภาษีของสำนักงานที่ดินทันทีและทำสแกนเก็บไว้ สำหรับการวางแผนการขายในอนาคต ให้เปรียบเทียบเส้นทางภาษีใน โครงสร้างที่ดินแบบเช่า (leasehold) กับกรรมสิทธิ์แบบถือครองเอง (freehold land) ก่อนสันนิษฐานว่าระบบภาษีจะเหมือนกันกับทรัพย์สินทุกประเภท

วีซ่า

การเดินทางช่วงสงกรานต์ทำให้เดือนเมษายนเป็นเดือนที่มีความเสี่ยงต่อ TM30 หากคุณออกจากประเทศไทยและกลับมายังคอนโดของคุณ หัวหน้าบ้าน เจ้าของบ้าน หรือผู้จัดการทรัพย์สินควรยื่น TM30 ภายใน 24 ชั่วโมงหลังจากเดินทางถึง เว้นแต่แนวปฏิบัติในพื้นที่และข้อเท็จจริงของคุณระบุชัดเจนเป็นอย่างอื่น หากมีโรงแรมยื่นเอกสารให้ระหว่างทริป นั่นไม่ได้หมายความว่าจะทำให้ “ข้อมูลที่พักอาศัย” ของคุณสำหรับคอนโดที่บ้านถูกอัปเดตเมื่อคุณกลับมา

การรายงาน

นิติบุคคลอาคารชุดจำนวนมากกำหนดประชุมสามัญประจำปีภายใน 120 วันแรกหลังสิ้นสุดรอบบัญชี อ่านวาระการประชุม แบบฟอร์มหนังสือมอบฉันทะ งบการเงินที่ผ่านการตรวจสอบ แผนการซ่อมแซมครั้งสำคัญ การคุ้มครองประกัน และการสื่อสารกับเจ้าของชาวต่างชาติ การพลาด AGM จะไม่ทำให้คุณถูกปรับส่วนตัว แต่ก็อาจทำให้สิทธิในการลงคะแนนของคุณได้รับผลกระทบในเรื่องงบประมาณ การซ่อมแซม การฟ้องร้อง หรือการเปลี่ยนผู้จัดการ

พฤษภาคม: ใบแจ้งภาษีที่ดิน-สิ่งปลูกสร้าง 2026

ภาษี

สำหรับรอบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2026 การแจ้งการประเมินของท้องถิ่นได้ขยายเวลามาถึงเดือนพฤษภาคม 2026 เมื่อหนังสือแจ้งมาถึง ให้ตรวจสอบ “ชื่อเจ้าของ” ที่อยู่ รายละเอียดกรรมสิทธิ์ มูลค่าประเมิน การจำแนกประเภทการใช้ประโยชน์ และสมมติฐานเกี่ยวกับการยกเว้น หากยูนิตมีการให้เช่าแต่ถูกจัดประเภทผิด หรือห้องว่างแต่จริงๆ มีคนอยู่ ให้จัดการกับหน่วยงานท้องถิ่นอย่างรวดเร็วก่อนช่วงการชำระเงิน

ต้องทำที่ไหน: สำนักงานเขต/อำเภอในพื้นที่ เทศบาล องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นรูปแบบตำบล หรือสำนักงานเขตกรุงเทพฯ ที่รับผิดชอบทรัพย์สินนั้น ค่าปรับ: การชำระเงินล่าช้าอาจทำให้เกิดเงินเพิ่มและดอกเบี้ย และหน่วยงานอาจออกหนังสือเตือนและขั้นตอนการติดตาม ทูลของ BaanRow land-tax 2569 ช่วยให้คุณตรวจสอบความสมเหตุสมผลของจำนวนเงินได้ แต่หนังสือแจ้งจากท้องถิ่นเป็นตัวกำหนดจำนวนเงินที่ต้องชำระ

วีซ่า

พฤษภาคมเป็นจุดตรวจเช็กที่ดีสำหรับผู้ถือใบอนุญาตพำนักระยะยาวที่การต่ออายุประจำปีตกช่วงครึ่งหลังของปี ผู้ถือใบอนุญาตผู้เกษียณควรตรวจสอบกฎเรื่องการมีรายได้/เงินในบัญชี (seasoning) สำหรับเงินในบัญชีธนาคาร ผู้ถือ LTR ควรทบทวนเงื่อนไขเอกสารรับรองของ BOI และสมาชิก Thailand Privilege ควรจองบริการติดสติกเกอร์หรือการต่ออายุไว้ล่วงหน้า ใช้ /tools/visa-roi หากคุณกำลังเปรียบเทียบแรงเสียดทาน/ความยุ่งยากของการต่ออายุแบบรายปี กับ LTR Elite DTV หรือเส้นทางสำหรับผู้เกษียณ

การรายงาน

ยืนยันว่าแบบฟอร์ม FET ยังอ่านได้และถูกจัดเก็บทั้งแบบกระดาษและแบบไฟล์ในระบบคลาวด์ หากธนาคารออก “ใบแจ้งเครดิต (credit advice)” แทน FET อย่างเป็นทางการเนื่องจากขนาดธุรกรรมหรือกระบวนการของธนาคาร ให้เก็บเอกสารเชื่อมโยงทั้งสายของการโอนเงินไว้ สำหรับการขายคอนโดที่เป็นโควตาต่างชาติ สำนักงานที่ดินจะให้ความสำคัญกับหลักฐานแหล่งที่มาของเงินทุนและโควตาต่างชาติของอาคาร ณ วันที่โอน

มิถุนายน: ตรวจสอบค่าเช่าและวีซ่ากลางปี

ภาษี

ทบทวนรายได้ค่าเช่าครึ่งปี ทำรายการค่าเช่ารวมเดือนมกราคมถึงมิถุนายน ภาษีที่ถูกหักไว้ ค่าธรรมเนียมแพลตฟอร์ม ค่าซ่อม ค่าส่วนกลาง ประกัน ค่าธรรมเนียมนายหน้า และช่วงเวลาที่ห้องว่าง หากตัวเลขบ่งชี้ว่ามีแนวโน้มกำไรที่ต้องเสียภาษี ให้กันเงินสดไว้ตั้งแต่ตอนนี้ เพื่อไม่ให้การยื่นในเดือนมีนาคม 2027 เป็นเรื่องที่ทำให้ตกใจ

วีซ่า

ตรวจสอบว่าวันครบกำหนดของ TM47 ของคุณไปตกในเดือนมิถุนายนหรือกรกฎาคม ออนไลน์ TM47 ไม่ใช่เครื่องมือฉุกเฉินแบบยื่นวันเดียว ควรยื่นภายในช่วงที่ได้รับอนุญาต และเก็บใบเสร็จไว้ในพาสปอร์ตหรือในแฟ้มเอกสารดิจิทัล หากระบบออนไลน์ปฏิเสธการยื่น ให้ไปที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองในพื้นที่ก่อนถึงกำหนด แทนที่จะรอให้ปัญหาล้าสายไป

การรายงาน

ขอให้นิติบุคคลอาคารชุดออก “งบแสดงค่าส่วนกลางกลางปี” และยืนยันยอดค้างชำระ ผู้ซื้อมักขอจดหมายรับรองว่าไม่มีหนี้ก่อนการโอน และยอดค้างเล็กน้อยก็อาจทำให้การเซ็นสัญญาช้าลง หากคุณวางแผนจะขายในไตรมาส 3 หรือไตรมาส 4 ให้เริ่มกระบวนการตรวจสอบโควตาต่างชาติล่วงหน้า และดู เครื่องคำนวณค่าธรรมเนียมโอน ของเราเทียบกับเอกสารแสดงยอดสุทธิที่นายหน้าคาดว่าจะได้รับ

กรกฎาคม: เดือนชำระภาษีที่ดิน

ภาษี

สำหรับปี 2026 รัฐบาลได้ขยายกรอบเวลาการชำระภาษีที่ดิน โดยเดือนกรกฎาคมทำหน้าที่เป็นเดือนชำระสำคัญสำหรับ “การชำระครั้งแรกหรือการชำระเต็มจำนวน” แล้วแต่หนังสือแจ้งจากท้องถิ่นและตัวเลือกการผ่อนชำระ ให้ชำระผ่านช่องทางที่ระบุในหนังสือแจ้งการประเมิน และเก็บใบเสร็จรับเงินอย่างเป็นทางการ หากชำระผ่านการโอนเงินทางธนาคาร ให้เก็บสลิปไว้ และสอบถามว่าหน่วยงานท้องถิ่นจำเป็นต้องมีการยืนยันแยกต่างหากเพิ่มเติมหรือไม่

ต้องทำที่ไหน: สำนักงานเขต/อำเภอในพื้นที่ เทศบาล องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นรูปแบบตำบล หรือสำนักงานเขตกรุงเทพฯ ค่าปรับ: การชำระเงินที่พลาดอาจนำไปสู่เงินเพิ่ม ดอกเบี้ย และหนังสือแจ้งการติดตาม หากที่อยู่ของคุณอยู่ต่างประเทศทำให้หนังสือแจ้งมาถึงช้า ให้ขอให้นิติบุคคลอาคารชุดหรือผู้จัดการช่วยติดตาม “หนังสืออย่างเป็นทางการ”

วีซ่า

การท่องเที่ยวช่วงฤดูร้อนก่อให้เกิดความเสี่ยงที่เป็นเรื่องปฏิบัติได้ 2 ประการ: ลืมใบอนุญาตกลับเข้ามา และกลับไปด้วย TM30 ที่ล้าสมัย ก่อนออกเดินทางให้ตรวจเช็กว่าสิทธิการพำนักของคุณยังอยู่รอดหลังจากเดินทางออกหรือไม่ หลังกลับมาแล้วให้ยืนยันว่าการแจ้งที่อยู่ของคุณที่บ้านยังเป็นปัจจุบันก่อนการยื่นรายงาน 90 วัน ต่ออายุ หรือการนัดหมายเพื่อติดสติกเกอร์วีซ่า

การรายงาน

เดือนกรกฎาคมเป็นช่วงที่เหมาะในการอัปเดตแฟ้ม “ผู้ซื้อ/ผู้ขาย” ของคุณ เก็บหลักฐานการชำระภาษีที่ดิน ใบเสร็จค่าส่วนกลาง รายงานการประชุม AGM ตารางประกัน และการต่ออายุสัญญาเช่า หากแผนการถือครองตั้งใจจะอยู่ในครอบครัว ให้ทบทวนสมมติฐานของผู้รับประโยชน์และผู้จัดการมรดก ไปพร้อมกับ คู่มือความตายและการรับมรดกของเจ้าของต่างชาติ

สิงหาคม: เดือนงวดและการเตือนความจำ

ภาษี

หากคุณเลือกเส้นทางผ่อนชำระภาษีที่ดินปี 2026 เดือนสิงหาคมจะเป็นเดือนงวดที่สองภายใต้ตารางเวลาที่ขยาย หากคุณพลาดเดือนกรกฎาคม ให้คาดว่าจะมีการเตือนหรือการติดตามจากท้องถิ่น อย่ามองข้ามจำนวนเพียงเล็กน้อย เพราะภาระจากฝ่ายบริหารมักหนักกว่า “ตัวภาษี” เอง

วีซ่า

เดือนสิงหาคมเป็นช่วงที่เหมาะสำหรับผู้ถือใบอนุญาตต่ออายุการพำนักผู้เกษียณเพื่อยืนยันการอัปเดตสมุดบัญชีธนาคารและเอกสารด้านที่อยู่ ผู้ถือ LTR ควรตรวจสอบว่า “การรายงานประจำปี” หรือ “หลักไมล์การอนุญาต 5 ปี” ใช้กับหมวดและวันที่ออกของคุณหรือไม่ สมาชิก Thailand Privilege ควรยืนยันว่ายังต้องยื่นรายงาน 90 วันหรือไม่ แม้ว่าบริการของสมาชิกจะช่วยดูแลด้านโลจิสติกส์ก็ตาม

การรายงาน

สอบถามนิติบุคคลอาคารชุดว่ามีการเรียกเก็บค่าก่อสร้าง/งานทุนที่ได้รับอนุมัติจากการประชุม AGM แล้วหรือยัง งานประเมินพิเศษ งานซ่อมลิฟต์ งานส่วนหน้าอาคาร และเงินสำรองสำหรับการฟ้องร้องควรถูกนำไปใส่ในโมเดลผลตอบแทนสุทธิของคุณ คู่มือยานพาหนะการถือครองของ BaanRow ช่วยกำหนดกรอบได้ว่า “การซื้อครั้งต่อไป” ควรคงความง่ายแบบโควตาต่างชาติหรือใช้เส้นทางทางกฎหมายที่แตกต่าง

กันยายน: ภาษีครึ่งปีและงวดสุดท้าย

ภาษี

ผู้เสียภาษีบางรายที่มีรายได้ประเภทหนึ่งระหว่างช่วงหกเดือนแรกอาจต้องยื่น PIT ครึ่งปีภายในวันสุดท้ายของเดือนกันยายน ให้สอบถามนักบัญชีว่ารูปแบบโครงสร้างรายได้ค่าเช่าของคุณทำให้เกิดภาระในการยื่นครึ่งปีหรือไม่ กันยายนยังเป็นเดือนงวดสุดท้ายของตารางภาษีที่ดินปี 2026 ที่ขยาย หากคุณใช้เส้นทางแบบผ่อน 3 งวด

บทลงโทษ: หากไม่ชำระภาษีอาจมีเงินเพิ่มสะสม และการยื่นล่าช้าอาจทำให้ต้องเสียค่าปรับ แบบฟอร์ม/เครื่องมือ/สำนักงาน: ระบบ e-Filing ของกรมสรรพากร สำนักงานสรรพากรในพื้นที่ และสำนักงานภาษีที่ดินในท้องถิ่นของคุณ เก็บแบบยื่นครึ่งปีหรือบันทึกคำแนะนำของผู้เชี่ยวชาญไว้ แม้ว่าข้อสรุปจะเป็นว่าไม่จำเป็นต้องยื่นก็ตาม

วีซ่า

ตรวจสอบปฏิทินการเดินทางไตรมาส 4 เทียบกับวันครบกำหนด TM47 ของคุณ หากคุณวางแผนอยู่นอกประเทศไทยในวันครบกำหนด ให้ยืนยันว่าการออกนอกประเทศทำให้ “นับเวลาการรายงาน” รีเซ็ตใหม่เมื่อคุณกลับมาหรือไม่ หากคุณยังอยู่ในประเทศไทย ให้ยื่นภายในช่วงที่อนุญาต และเก็บใบเสร็จ

การรายงาน

สำหรับเจ้าของที่เตรียมจะขายในช่วงฤดูกาลสูง ให้จัดทำ “จดหมายโควตาต่างชาติ” และ “ใบยืนยันว่าไม่มีหนี้” ฉบับใหม่ให้พร้อม โดยทำให้ใกล้ช่วงการโอนพอที่จะได้รับการยอมรับจากสำนักงานที่ดิน ความพร้อมของโควตาต่างชาติอาจเปลี่ยนแปลงเมื่อยูนิตอื่นมีการโอน ดังนั้นอย่าอาศัยแผ่นพับโฆษณาการขายเก่า หรือการยืนยันด้วยคำพูดของนายหน้า

ตุลาคม: แฟ้มกรรมสิทธิ์ โควตา และประกัน

ภาษี

เริ่มประเมินภาษีปลายปีโดยใช้ค่าเช่าที่เกิดขึ้นจริงจนถึงเดือนกันยายน และคาดการณ์ค่าเช่าจนถึงเดือนธันวาคม ตรวจสอบว่าค่าซ่อมเป็น “การปรับปรุงทุน” หรือเป็น “ค่าใช้จ่ายที่หักได้” และเงินมัดจำ/เงินวางประกันของผู้เช่าคือรายได้ หรือเงินประกัน หรือเป็นบางส่วนที่นำไปใช้กับค่าเช่า หากคุณอาจขายก่อนสิ้นปี ให้เปรียบเทียบ “ยอดสุทธิที่ได้รับ” หลังหักภาษี ณ ที่จ่ายโดยสำนักงานที่ดิน ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ ค่าธรรมเนียมโอน ค่านายหน้า และยอดชำระหนี้เงินกู้จำนอง

วีซ่า

หากการต่ออายุประจำปีของคุณหมดอายุในเดือนธันวาคมหรือมกราคม ตุลาคมยังไม่เร็วเกินไปที่จะเริ่ม ตรวจสอบความถูกต้องของหนังสือเดินทาง จดหมายจากธนาคาร รูปถ่าย เอกสารสัญญาเช่าหรือเอกสารการถือครอง TM30 แผนที่ และหลักฐานรายได้ การพลาดกำหนดต่ออายุอาจนำไปสู่ค่าปรับการอยู่เกินกำหนด และผลกระทบทางการตรวจคนเข้าเมืองที่รุนแรงขึ้น ดังนั้นให้ถือว่าวันในพาสปอร์ตเป็น “กำหนดเวลาที่ควบคุม”

การรายงาน

อัปเดตแฟ้มประกันและแฟ้มกรรมสิทธิ์ของคุณ เก็บประกันอาคารจากนิติบุคคลแยกออกจากประกันทรัพย์ส่วนควบคุม/เนื้อหา ประกันผู้ให้เช่า และประกันความรับผิดส่วนบุคคล หากแผนการถือครองของคุณพึ่งสิทธิการเช่าระยะยาว (long lease rights) แทนโควตาคอนโดแบบกรรมสิทธิ์ (freehold condo quota) ให้กลับไปทบทวน คู่มือแบบเช่า/ถือครองเอง ก่อนต่ออายุหรือโอนสิทธิ

พฤศจิกายน: ช่วงเตรียมการต่ออายุวีซ่า

ภาษี

ขอใบแจ้งยอดผู้เช่าตามปีถึงปัจจุบันและหนังสือรับรองการหัก ณ ที่จ่าย ก่อนที่ผู้เช่าจะหายไปกับการเดินทางช่วงเดือนธันวาคม หากคุณใช้ตัวแทน/เอเจนต์ ให้กำหนดให้มีสมุดบัญชีที่แยกค่าเช่า ค่าบริหาร ค่าธรรมเนียมแพลตฟอร์ม ค่าทำความสะอาด ค่าซ่อม เงินมัดจำ และการโอนกลับของเจ้าของ วิธีนี้จะช่วยไม่ให้การยื่นในเดือนมีนาคมกลายเป็นการทำบัญชีแบบละเอียดเพื่อการตรวจสอบ

วีซ่า

ผู้ถือใบอนุญาตผู้เกษียณควรยืนยันวันนัดต่ออายุที่แน่นอนและรายการหลักฐานกับสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองในพื้นที่ ผู้ถือ LTR ที่กำลังเข้าใกล้หลักไมล์การอนุญาต 5 ปี ควรยื่นขอเอกสารรับรองคุณสมบัติ BOI ให้ทันเวลา; ประกาศ BOI ต้องดำเนินการก่อนที่สิทธิการอนุญัติฉบับปัจจุบันจะหมดอายุ สมาชิก Thailand Privilege ที่ต้องการสติกเกอร์วีซ่าใหม่ควรจองกับโปรแกรมก่อนหมดอายุ และผู้ถือ DTV ควรติดตามว่าจำเป็นต้องต่ออายุ ออกเดินทาง หรือจัดทำแผนใหม่หรือไม่

การรายงาน

เตรียมชุดเอกสารการขายและการรับมรดก แม้คุณจะไม่ได้วางแผนขาย “แฟ้มหลัก” ควรมีสำเนาพาสปอร์ต เอกสารโฉนด/หนังสือกรรมสิทธิ์ หลักฐาน FET หรือหลักฐานการโอนเงิน ใบเสร็จการโอน ใบเสร็จภาษีที่ดิน ประวัติการเป็นผู้ไม่มีหนี้เกี่ยวกับค่าส่วนกลาง สัญญาเช่า การยื่น PIT และบันทึกพินัยกรรมหรือการวางแผนมรดก คู่มือประกอบเรื่อง พินัยกรรมไทย ของเราจะอธิบายว่าทำไมเจ้าของต่างชาติไม่ควรปล่อยให้แผนผัง/เส้นทางเอกสารไม่ถูกเตรียมไว้จนกว่าจะเกิดเหตุฉุกเฉินในครอบครัว

ธันวาคม: ปิดท้ายปี

ภาษี

ปิดแฟ้มภาษีปี 2026 ภายในวันที่ 31 ธันวาคม ส่งออกบันทึกรายรับค่าเช่า เก็บใบกำกับภาษี/ใบเสร็จ ตามหาหนังสือรับรองการหัก ณ ที่จ่ายที่อาจขาด กระทบยอดเงินมัดจำ และบันทึกค่าเช่าที่ยังไม่ได้ชำระ หากทรัพย์สินว่าง ให้บันทึก “วันเวลาที่ว่าง” และหลักฐาน เพราะมีผลต่อการวิเคราะห์ผลตอบแทน และอาจส่งผลต่อการจำแนกประเภทภาษีท้องถิ่นในอนาคต

วีซ่า

ก่อนเดินทางท่องเที่ยวช่วงเทศกาล ให้ตรวจสอบใบอนุญาตกลับเข้าประเทศ ความรับผิดชอบต่อ TM30 เมื่อกลับมา และว่ารายงาน TM47 ครั้งถัดไปจะตรงช่วงทริปของคุณหรือไม่ หากสมาชิกในครอบครัวหรือผู้จัดการเป็นผู้ดำเนินการยื่นเอกสารแทนคุณ ให้ส่งให้พวกเขาล่วงหน้าพร้อมสำเนาหน้าพาสปอร์ตและอำนาจที่ชัดเจนเป็นลายลักษณ์อักษร คิวตรวจคนเข้าเมืองในช่วงปลายเดือนธันวาคมและต้นเดือนมกราคมเป็นสถานที่ที่ไม่เหมาะนักในการค้นพบว่าเอกสารชิ้นไหนขาดหาย

การรายงาน

ทบทวนว่ากลยุทธ์การถือครองของคุณในปี 2026 มีการเปลี่ยนแปลงหรือไม่ หากต้นทุนเพิ่มขึ้น ให้ใช้เครื่องมือของ BaanRow เพื่อเปรียบเทียบการถือครอง การให้เช่า และการขาย หากคุณกำลังพิจารณาซื้อครั้งถัดไป ให้ค้นหาประกาศล่าสุดผ่าน BaanRow search และทดสอบเศรษฐศาสตร์ของวีซ่าใน เครื่องมือ ROI ของวีซ่า ก่อนที่จะตัดสินใจทำแผนพำนักระยะยาว

ดาวน์โหลดปฏิทิน PDF

แหล่งที่มาและการอ้างอิง