พินัยกรรมไทยของเจ้าของอสังหาฯ ชาวต่างชาติยังไม่มี—และเหตุผลที่นี่คือความพลาดพลาดระดับเลขเจ็ดหลัก

ผู้ซื้ออสังหาฯ ชาวต่างชาติในไทยส่วนใหญ่มีพินัยกรรมแล้ว แต่เกือบไม่มีใครมี พินัยกรรมไทย ช่องว่างนี้—ระหว่างพินัยกรรมฉบับทั่วโลกที่เก็บไว้ในลิ้นชักของทนายที่ลอนดอนหรือซิดนีย์ กับเอกสารที่ศาลแพ่งกรุงเทพฯ ต้องการจริง—คือความพลาดพลาดระดับเลขเจ็ดหลักที่สะอาดที่สุดในอสังหาฯ ไทย มันทำให้ต้องเสียค่าใช้จ่ายประมาณ 25,000 THB เพื่อแก้ไขในช่วงมีชีวิต และ 5,000,000+ THB เพื่อแก้ไขหลังเสียชีวิต นี่คือคณิตศาสตร์ กฎหมาย และทางแก้

พินัยกรรมที่เจ้าของชาวต่างชาติส่วนใหญ่คิดว่าครอบคลุมประเทศไทย — แต่จริงๆ ไม่ได้

บทสนทนาในปี 2026 มักไปในทางเดิมทุกสัปดาห์ ชาวฝรั่งเศสเกษียณในหัวหิน เจ้าของกิจการชาวอังกฤษที่มีคอนโดสุขุมวิท หรือเจ้าของวิลล่าชาวรัสเซียในภูเก็ต—แต่ละคนมีพินัยกรรมที่ประเทศบ้านเกิดอยู่แล้ว พวกเขาเชื่อว่าเอกสารฉบับนั้น บวกกับใบมรณบัตร บวกกับจดหมายสุภาพจากทนายของตน น่าจะพอสำหรับการโอนคอนโดในไทยให้ลูกๆ ได้ แต่ไม่ใช่

Section 37 ของ พระราชบัญญัติว่าด้วยการขัดกันแห่งกฎหมาย B.E. 2481 ชัดเจนไม่คลุมเครือ: สำหรับ ทรัพย์สินไม่เคลื่อนที่ ที่ตั้งอยู่ในประเทศไทย การสืบมรดกจะอยู่ภายใต้ กฎหมายไทย พินัยกรรมของต่างประเทศอาจถูกนำมาใช้ได้ แต่ต้องเป็นไปตามทั้งกฎแบบฟอร์มของประเทศบ้านเกิด และ ข้อกำหนดทางกฎหมายของไทย—และ Section 41 ของกฎหมายฉบับเดียวกันยังให้อำนาจศาลไทยในการใช้กฎเกี่ยวกับ หากผู้ตายอาศัยอยู่ที่นี่ระยะยาว สำหรับผู้ถือวีซ่า LTR หรือผู้เกษียณอายุ 10 ปี คำว่า “ภูมิลำเนาในไทยโดยบังเอิญ” กลายเป็นสมมติฐาน ไม่ใช่ข้อยกเว้น

ความหมายในทางปฏิบัติคืออะไร? พินัยกรรมจากประเทศบ้านเกิดจะต้องถูกแปล ทำ apostille ประทับตราสถานทูต ทำให้ชอบด้วยกฎหมายโดยกระทรวงการต่างประเทศ (MFA) แล้วจึงยื่นเป็นพยานหลักฐาน ศาลไทยจะตรวจสอบการจัดการมรดกของตนเอง จากนั้นจะใช้ไล่ลำดับตาม Section 1629 ของตนเอง หากพินัยกรรมต่างประเทศขัดกับนโยบายสาธารณะของไทย และระยะเวลาก็ยืดจาก 6 ถึง 18 เดือน สำหรับกรณีที่ไม่มีข้อพิพาท ยาวกว่านั้นหากมีใครโต้แย้ง “แค่บอกว่าฉันมีพินัยกรรม” ให้ความอุ่นใจได้ไม่มากในห้องที่มีความสำคัญจริง

หากคุณได้อ่านบทความคู่กันของเราเรื่อง เกิดอะไรขึ้นเมื่อเจ้าของทรัพย์สินชาวต่างชาติเสียชีวิตในไทย แล้ว บทความนี้คือภาคต่อที่มองต่างมุม: ช่องว่างของเอกสารเฉพาะราย ค่าใช้จ่ายเฉพาะที่ทำให้เกิดผลเสียเมื่อปล่อยไว้ และทำไมช่องว่างนี้ในปี 2026 ถึงใหญ่กว่าตอน 5 ปีก่อน

กฎหมายไทยทำอะไรเมื่อคุณเสียชีวิตโดยไม่มีพินัยกรรม

หนังสือ VI ของ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ของไทย (CCC) เป็นบทบัญญัติที่ใช้กับการสืบมรดก ธรรมเนียมกฎหมายแพ่ง: ละเอียดแม่นยำ เป็นแบบแผน และไม่ปรานีเมื่อข้ามกฎไป Section 1620 คือ “ตัวกระตุ้น”—หากไม่มีพินัยกรรมที่มีผล บรรดาทรัพย์มรดกจะไหลไปยังทายาทตามกฎหมายตาม Section 1629 มีทั้งหมดหกกลุ่ม:

Section 1630 ระบุว่า “กลุ่มที่สูงกว่า” จะปิดกั้น “กลุ่มที่ต่ำกว่า” โดยสิ้นเชิง คู่สมรสที่ยังอยู่จะอยู่นอกลำดับชั้นนี้ภายใต้ Section 1635 แต่จะเกิดขึ้น หลังจาก แบ่งทรัพย์สินในสินสมรส (“สินสมรส”) แบบ 50/50 ตาม Section 1625 ส่วนครึ่งที่เหลือจึงเข้าสู่กองมรดก

รายละเอียดที่คนมักมองข้าม: หากผู้ตายมีทั้ง “ลูก” และ “บิดามารดา” บิดามารดาจะได้ส่วนแบ่งของลูก หมายความว่า “คู่สมรสหม้าย” ที่มีลูกสองคนและบิดามารดาที่ยังมีชีวิตอยู่ในประเทศบ้านเกิด จะเห็นว่าคอนโดไทยถูกแบ่ง 5 ทาง การขายคอนโดนั้นในตอนนี้ต้องได้รับความยินยอมจากทายาททั้งห้าคน ซึ่งสามคนอาจอาศัยอยู่ต่างทวีปและต้องบินมาเพื่อไปยื่นเอกสารที่กรมที่ดิน การควบคุมเชิงปฏิบัติล่มสลายเร็วกว่าการโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายเสียอีก

กับดักคอนโด 60 วัน / 1 ปี (Section 19/7)

การถือครองคอนโดของชาวต่างชาติอยู่ภายใต้ พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม B.E. 2522 ซึ่งทำหน้าที่เป็น lex specialis เหนือประมวล CCC—กฎของมันจะทับกฎหมายสืบมรดกทั่วไป Section 19 จำกัดการถือครองโดยชาวต่างชาติในอาคารใดๆ ไม่เกิน 49% ของพื้นที่อันขายได้ เพื่อให้มีคุณสมบัติ โดยปกติแล้วชาวต่างชาติต้องเข้าข่าย Section 19(5): นำเงินเข้าไทยในรูปเงินตราต่างประเทศเป็นหลักฐานด้วยเอกสาร Foreign Exchange Transaction form (ชื่อย่อ “Thor Tor 3” หรือ FET)

การสืบมรดกไม่ได้หยุดกฎนี้ Sections 19/5 และ 19/7 ของพระราชบัญญัติกำหนดภาระผูกพันอย่างเคร่งครัดกับ “ทายาทชาวต่างชาติ” ดังนี้:

• แจ้งสำนักงานที่ดินเป็นลายลักษณ์อักษรภายใน 60 วัน หลังการเสียชีวิต
• หากทายาทไม่สามารถมีคุณสมบัติเข้าตาม Section 19 ได้ด้วยตนเอง หรือหากโควต้าชาวต่างชาติ 49% ของอาคารเต็มแล้วในวันที่เสียชีวิต ทายาท ต้องขายห้องภายใน 1 ปี
• หากไม่ขายห้องภายใน 1 ปี อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจตามกฎหมายในการขายแทนทายาท—โดยหัก ค่าธรรมเนียมการจำหน่าย 5% และชำระภาษีทั้งหมดก่อนโอนยอดที่เหลือ

การขายโดยอธิบดีคือทางออกที่เลวร้ายที่สุด การจำหน่ายที่ภาครัฐกำหนดมักตั้งราคาไว้ต่ำกว่าราคาตลาดยุติธรรม 15–25% ไม่มีแรงจูงใจในการต่อรอง ไม่มีนายหน้าทำงานให้ผู้ขาย และกลุ่มผู้ซื้อรู้ดีว่าเวลาเหลือน้อย เราเคยเห็นกรณีในปี 2026 ที่ ภูเก็ต และ กรุงเทพฯ ที่ช่องว่างระหว่าง “สิ้นสุดกระบวนการพิจารณามรดก” กับเส้นตายการถือครองไม่เกิน 12 เดือน แค่ไม่ถึงสามเดือน หมายความว่าทายาทมีหน้าต่างเหมือนโดนไฟ-เซลตั้งแต่วันแรก

พินัยกรรมไทยไม่ได้ทำให้ Section 19/7 “หายไป” สิ่งที่มันทำคือย่นระยะเวลาข้างต้น: ผู้จัดการมรดกที่ถูกระบุในพินัยกรรมสามารถยื่นขอจัดการมรดกได้ตั้งแต่สัปดาห์แรกแทนที่จะรอเดือนที่ 6 ทำให้มี “เวลาเปิดทางการตลาด” อีก 9-10 เดือนก่อนที่นาฬิกาการจำหน่ายไม่เกินกำหนดจะเริ่มกดดัน แค่นี้เองมักเป็นความแตกต่างระหว่างการขายในตลาดกับการถูกบังคับให้จำหน่าย

ทำไม “สัญญาเช่า 99 ปี” ของคุณอาจจบไปพร้อมกับคุณ

ในปี 2026 ศาลฎีกายังวางกติกากับโครงสร้างสัญญาเช่าอย่างเข้มงวดกว่าเดิม ในคำพิพากษาเลขที่ 11058/2559 (ตามด้วย 4655/2566) ศาลย้ำว่า “สัญญาเช่าในไทย” เป็น สิทธิส่วนบุคคล ของผู้เช่า ไม่ใช่สิทธิในทรัพย์สิน หมายความว่า สัญญาเช่าจะสิ้นสุดทันทีเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต เว้นแต่ สัญญามี “ข้อตกลงเรื่องการสืบต่อ” เป็นลายลักษณ์อักษร และผู้ให้เช่ายินยอมให้ทำการจดทะเบียนใหม่กับทายาท

คำตัดสิน 4655/2566 ไปไกลกว่านั้น: สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 30 ปี (ค่าสูงสุดตามกฎหมายภายใต้ CCC §540) เป็นโมฆะสำหรับช่วงเวลาที่เกิน โบรชัวร์การตลาดที่สัญญา “เช่า 99 ปี” หรือ “30 + 30 + 30 แบบต่ออายุอัตโนมัติ” ใช้บังคับไม่ได้ทางกฎหมายตั้งแต่ปีที่ 31 เป็นต้นไป การสัญญาเรื่องการต่ออายุเป็น “สื่อการขาย” ไม่ใช่ “ข้อตกลงในสัญญา” ที่ศาลจะบังคับให้เป็นไปตามนั้น

เมื่อเอากฎที่สัญญาสิ้นสุดเมื่อเสียชีวิตมารวมกับกฎที่ต่ออายุช่วงเกิน 30 ปีเป็นโมฆะ โดยทั่วไปอสังหาฯ แบบสัญญาเช่าของชาวต่างชาติจะมีภาพแบบนี้:

นี่คือ “คู่เทียบ” กับดัก Section 19/7 ของคอนโด แต่แย่กว่า—อย่างน้อยกับคอนโดแบบกรรมสิทธิ์ขาด ท้ายที่สุดโหมดล้มเหลวของทายาทคือถูกบังคับขายในราคาต่ำกว่า อย่างไรก็ตามสำหรับสัญญาเช่า โหมดล้มเหลวคือห้อง/สิทธิจะกลับไปยังผู้ให้เช่าโดยไม่มีค่าตอบแทนใดๆ (ดูรายละเอียดของเราเรื่อง leasehold vs freehold land เพื่อเทียบโครงสร้างแบบเต็มๆ)

คณิตศาสตร์เลขเจ็ดหลัก: ตัวอย่างกรณีวิลล่า 25M THB ในภูเก็ต

ลองดูกรณีตัวแทนในปี 2026 เจ้าของทรัพย์สินชาวรัสเซียใน ภูเก็ต เสียชีวิตเมื่ออายุ 64 ด้วยวิลล่ามูลค่า 25 ล้าน THB ที่ถือผ่านโครงสร้างสัญญาเช่าร่วมกับบริษัทไทย เขาทำพินัยกรรมที่ประเทศอังกฤษ โดยยกทุกอย่างให้ลูกสองคนที่เป็นผู้ใหญ่ ไม่มีพินัยกรรมไทย สัญญาเช่าวิลล่าไม่มีข้อตกลงเรื่องการสืบต่อ บริษัทไทยของเขาไม่มีแผนการโอนทรัพย์สินหลังเสียชีวิต

นี่คือสิ่งที่ทายาทต้องจ่ายจริงๆ ทีละบรรทัด เทียบกับต้นทุนการทำพินัยกรรมไทยและปรับปรุงสัญญาเช่าในช่วงที่ยังมีชีวิต:

และตัวอย่างข้างต้นถือว่าทายาท ชนะ การจัดการมรดกแบบไม่มีข้อพิพาท หากเป็นมรดกที่มีการโต้แย้ง (ลูกจากสองการแต่งงาน ครึ่งพี่น้อง ซึ่งพบบ่อยในกลุ่มประชากร) ค่าธรรมเนียมการจัดการมรดกเพียงอย่างเดียวอาจพุ่งไปถึง 2 ล้าน THB ก่อนที่ฝั่งของคณิตศาสตร์เรื่องทรัพย์สินจะเริ่มต้นด้วยซ้ำ

ภาษีมรดก 2026: เส้น 100M THB และใครเป็นคนจ่ายจริง

พระราชบัญญัติภาษีมรดก B.E. 2558 ใช้กับกรณีที่เกินเกณฑ์มูลค่าสุทธิ 100 ล้าน THB ต่อผู้ตาย สำหรับอสังหาฯ และมรดกของคนต่างชาติที่อาศัยอยู่ในไทย ส่วนใหญ่มักสูงกว่าระดับที่ต้องประเมิน แต่โครงสร้างอัตราก็ยังควรรู้ เพราะ “ส่วนต่างระหว่าง คู่สมรส และ คู่รักที่ไม่ได้จดทะเบียน” คือเหตุผลทั้งหมดที่ทำให้ต้องทำพินัยกรรมให้ถูกต้อง

คำพิพากษาศาลฎีกาเลขที่ 2656/2567 (2024-25) ชี้แจงว่า ภาษีมรดกถือว่า “ได้รับ” ในขณะเสียชีวิต ไม่ว่าทายาทจะเข้าถึงเงินก้อนนั้นเมื่อใดก็ตาม ประเด็นนี้มีผลต่อการประเมินมูลค่า: ยอดเงินในบัญชีธนาคารจะถูกเก็บภาษีรวมดอกเบี้ยที่ค้างถึงวันที่เสียชีวิต หลักทรัพย์จะตีราคาตามราคาปิด ณ วันตาย และอสังหาฯ จะตีราคาโดยใช้มูลค่าที่ประเมินโดยหน่วยงานรัฐหรือมูลค่าตลาดยุติธรรม ณ วันตาย การใช้เวลาต่อสู้ในกระบวนการจัดการมรดกไม่ได้ทำให้ฐานภาษีหยุดลง

สำหรับผู้ถือวีซ่า LTR หรือผู้ที่เป็นผู้มีถิ่นที่อยู่เพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษีในไทยมาหลายปี จะมีความเสี่ยงเรื่องภูมิลำเนาอีกประการหนึ่ง: กรมสรรพากรอาจโต้แย้งว่า ผู้ตายมีภูมิลำเนาในไทย ซึ่งทำให้เกณฑ์ 100M ใช้กับ ทรัพย์สินทั่วโลก ไม่ใช่แค่ทรัพย์ที่อยู่ในไทยเสมอไป สนธิสัญญาเพื่อการหลีกเลี่ยงภาษีซ้อนมักช่วยลดผลกระทบ แต่จะช่วยได้ก็ต่อเมื่อทายาทและกองมรดกในประเทศบ้านเกิดรู้ให้เรียกใช้—ซึ่งมักจะไม่รู้ เว้นแต่แผนจัดการมรดกจะทำให้ชัดเจน

คู่รักที่ไม่ได้จดทะเบียน: สิทธิ์ตามกฎหมายเป็นศูนย์ แต่ความเสี่ยงถูกไล่ออกเต็มร้อย

กฎหมายไทยไม่รับรองการแต่งงานแบบจดทะเบียน หรือความสัมพันธ์แบบพฤตินัย Sections 1629 และ 1635 ของ CCC เป็นรายการที่ครบถ้วนสมบูรณ์ — หากคู่ของคุณไม่ใช่ “คู่สมรสที่จดทะเบียน” พวกเขาจะไม่อยู่ในรายชื่อทายาท พวกเขาไม่ได้อะไรเลย ไม่ว่าความสัมพันธ์จะยาวนานเพียงใด มีลูกด้วยกันหรือไม่ ชำระค่างวดจำนองร่วมกันหรือไม่ หรือมีบัญชีธนาคารไทยร่วมกัน: ไม่มีสิ่งใดสร้าง “สิทธิในการรับมรดกตามกฎหมาย”

รูปแบบที่เราเห็นในปี 2026: ชาวต่างชาติที่เกษียณอายุเสียชีวิตใน เชียงใหม่ หลังอยู่ด้วยกับคู่รักชาวไทยมานาน 12 ปี แต่คู่รักคนนั้นไม่ได้อยู่ในโฉนด (chanote) และไม่เคยถูกจดทะเบียนเป็นคู่สมรส ลูกจากประเทศบ้านเกิดจะรับมรดกตามกฎหมายไทย บินมาหลังจากนั้นสามเดือน และคู่รัก—ที่ยังอาศัยอยู่ในบ้าน—จะมีเวลา 30 วันให้ย้ายออก ไม่มีช่องทางทางกฎหมายในการโต้แย้งคำสั่งไล่ออก พินัยกรรม 25,000 THB ที่ระบุให้คู่รักเป็นผู้รับมรดกเพื่อสิทธิในการอยู่อาศัยตลอดชีวิตจะช่วยป้องกันไม่ให้เกิดสถานการณ์ทั้งหมดนี้

นี่ไม่ใช่ความเสี่ยงเฉพาะกลุ่ม มันคือผลลัพธ์ด้านลบที่พบบ่อยที่สุดจากการเสียชีวิตโดยไม่มีพินัยกรรมในกลุ่มชาวต่างชาติที่อยู่ระยะยาว และเป็นเหตุการณ์ที่มีน้ำหนักทางอารมณ์สูงที่สุด ความแก้ไขทางกฎหมายมีราคาถูกอย่างไม่น่าเชื่อ ต้นทุนที่เสียไปจากการไม่ทำคือการที่บุคคลคนหนึ่งต้องถูกส่งออกไปอยู่ข้างถนน

ทางแก้: พินัยกรรมไทยที่ถูกต้องมีค่าใช้จ่ายเท่าไร และต้องมีอะไรบ้าง

พินัยกรรมไทยตาม CCC มีแบบฟอร์มทางกฎหมาย 4 แบบ สำหรับคนต่างชาติส่วนใหญ่ ใช้ได้จริงเพียง 2 แบบ:

• พินัยกรรมสามัญ (CCC §1656) — ต้องเป็นลายลักษณ์อักษร ลงวันที่ และลงนาม โดยมีพยานที่เป็นผู้ใหญ่ซึ่งมีถิ่นที่อยู่ในไทย 2 คน อยู่ในที่เดียวกันในเวลาเดียวกัน แบบที่นิยมที่สุดสำหรับชาวต่างชาติ การร่างแบบสองภาษาไทย-อังกฤษเป็นมาตรฐาน ค่าใช้จ่าย: 10,000–30,000 THB สำหรับทรัพย์สินง่ายๆ และ 30,000–80,000 THB สำหรับกรณีที่มีโครงสร้างบริษัทหรือทรัพย์สินข้ามเขตอำนาจศาล
• พินัยกรรมแบบเอกสารสาธารณะ (CCC §1658) — บันทึกไว้ที่สำนักงานแอมพ์ (ที่ทำการเขต/อำเภอ) โดยเจ้าหน้าที่ของรัฐ แบบที่โต้แย้งได้ยากที่สุด เพราะความสามารถของผู้ทำพินัยกรรมถูกบันทึกโดยเจ้าหน้าที่สาธารณะ เพิ่มค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนราว 200 THB แนะนำเป็นพิเศษสำหรับผู้ที่มีลูกที่เป็นผู้ใหญ่จากความสัมพันธ์หลายแบบ หรือผู้ที่ทิ้งทรัพย์ให้คู่รักที่ไม่ได้จดทะเบียน

พินัยกรรมไทยที่ทำได้อย่างถูกต้องในปี 2026 ต้องมีอะไรบ้างจริงๆ:

• คำ จำกัดขอบเขตอำนาจศาล: พินัยกรรมนี้ใช้ได้กับเฉพาะทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในไทยเท่านั้น ช่วยป้องกันการเพิกถอนโดยไม่ตั้งใจของพินัยกรรมจากประเทศบ้านเกิด
• แต่งตั้ง ผู้ดูแลจัดการมรดกที่มีถิ่นที่อยู่ในไทย (มักเป็นทนายท้องถิ่น): สามารถยื่นจัดการมรดกได้ทันที โดยไม่ต้องรอให้ทายาทชาวต่างชาติบินมา
• รายการทรัพย์สินระบุเลข chanote รหัสห้องคอนโด บัญชีธนาคารไทย ตำแหน่งเอกสาร FET และบัญชีแลกเปลี่ยนคริปโตที่ได้รับอนุญาตในไทย
• สำหรับอสังหาฯ แบบสัญญาเช่า: คำสั่งให้ผู้จัดการมรดกเจรจาเรื่องการสืบต่อสัญญาเช่ากับผู้ให้เช่าระหว่างช่วงเวลาจัดการมรดก
• สำหรับคู่รักที่ไม่ได้จดทะเบียน: ระบุของขวัญมรดกแบบเฉพาะเจาะจงเรื่อง “สิทธิในการอยู่อาศัยในที่อยู่อาศัย” พร้อมเงินสด/สภาพคล่องเพื่อใช้จ่ายต่อเนื่องสำหรับค่า CAM และภาษี
• หมายเหตุการวางแผนภาษีสำหรับเกณฑ์ 100M THB หากเกี่ยวข้อง พร้อมอ้างอิงบทความใน DTA ของประเทศบ้านเกิด

การลงทุนทั้งเวลาคือ “บ่ายหนึ่ง” กับทนายที่ได้รับใบอนุญาตในไทย รวมกับการเดินทางไปแอมพ์หนึ่งครั้ง ค่าใช้จ่ายรวมอยู่ระหว่างค่า CAM 2 ถึง 3 สัปดาห์สำหรับคอนโดในกรุงเทพฯ ทั่วไป ความแก้ไม่ซับซ้อน—แค่มันถูก “ปล่อยให้ลืม”

แหล่งอ้างอิง