タイの借地権と所有権の違い：あなたを本当に守るのはどっち？（2026年）

タイ不動産で最も高くつく質問は、同時に最も誤解されているものでもあります。外国人買主が契約を結んだとき、彼らはいったい何を「所有する」のか？ 2026年における答えは、もはやパンフレットやデベロッパーの約束の話ではなく、最高裁の判断と、長年続いた「創作的」な賃借権スキームに対してようやく強い線引きを行った土地局によって確定した法律です。本ガイドでは、所有権（Freehold）と賃借権（Leasehold）が実際に何を守るのか、守らないものは何か、そしてどのスキームがどの買主に合うのかを整理します。

2026年の転換：マーケティング上の約束から法的リアリズムへ

20年以上にわたり、タイで外国人買主には法律が認めていない「夢」が売られてきました。最もよくあるのは「30+30+30」賃借権です。これは、30年の登録賃借権に加え、事前に署名された30年の更新2回をセットにし、「実質的には90年のFreehold（所有権）」として販売されました。さらに踏み込むデベロッパーもあり、会社名義の候補者（nominee）スキーム、タイ人配偶者の取り決め、そしてsuperficiesの付与を重ねて、永続的な所有のように見せることもありました。

2025年の最高裁判決である Judgment 4655/2566（同様の理由で、私たちの2026相続の柱で言及しています）は、その時代を終わらせました。裁判所は、当初30年の期間を超える更新（事前合意の更新）について、それが民商法典（TCC）第540条を回避するために設計されている以上、当初から無効であると判断しました。この判断が重要なのは、2026年以前のあらゆるヴィラ契約の見方が変わるからです。30年の期間自体は実在しますが、その上にスタンプされたものは、土地や将来の所有者を拘束しない「個人的な約束」にすぎない、ということになるのです。

外国人のための所有権（Freehold）—4つの道と、実際に機能するもの

タイ法（土地法典 Land Code Act、第86条）は、外国人が土地を直接所有することを禁じています。それにもかかわらず、外国人はごく限定された4つのスキームを通じてFreehold権を保有できます。そのうち3つには問題があり、1つが推奨されるデフォルトです。

1. 49%枠によるコンドミニアム所有権（推奨）

コンドミニアム法 B.E. 2522（1979） 第19条は、プロジェクトにおける外国人保有の床面積が総床面積の49%を超えないことを条件に、外国人個人または法人が自分の名義でユニットを所有することを認めています。買主の氏名はチャンノート（権原証書）に記載されます。ユニットは自由に譲渡でき、適格な相続人によって相続可能であり、デベロッパーの破産にも耐えます。なぜなら、それがデベロッパーの財産の一部ではないからです。

落とし穴は第19条(5)です。購入資金は外貨でタイ国内に送金される必要があり、タイの商業銀行が発行する外国為替取引（FET）フォームによって証明されなければなりません。FETがない場合、土地局は移転登記を行いません。プロジェクトの残り49%枠とFET書類の両方を確認することは、外国人コンド買主が行うべき最も重要なデューデリジェンスです。

2. BOI推奨の会社スキーム（ほとんど成立しない）

土地法典第96 bis条は、投資額がBOI（投資委員会）承認の会社を通じて少なくとも4,000万バーツ以上である場合、外国人が土地を所有できることを認めています。2026年には、BOIがその許可を自社の e-Landシステム によって管理します。土地利用は会社が推奨された活動—通常はオフィスや「オペレーショナル・レベルの労働者」のための住宅—に限定され、その活動の存続期間に所有が結び付けられます。BOIの推奨が取り消される、または事業が停止した場合、会社は1年以内に土地を処分しなければなりません。年次監査やForeign Business Actのコンプライアンスが、このスキームを受動的な居住用投資家にとって不向きなものにしています。

3. タイ人配偶者／Sin Suan Tua（最も保護が弱い）

多くの外国人買主は、タイ人配偶者を通じて土地を取得します。土地局の方針では、夫婦に対し「購入資金は配偶者個人の財産（Sin Suan Tua）である」とする「確認書（Letter of Confirmation）」への署名を求めています。これは TCC第1476条 に基づきます。結果として、その土地は夫婦財産（Sin Somros）ではありません。したがって、タイ人配偶者には、外国人配偶者の同意なしに、単独で売却、担保設定（モーゲージ）、譲渡を行う権利があります。法的保護の観点では、外国人パートナーは、離婚や紛争に際しての救済手段なしに資本を実質的に贈与したのと同じ状況になります。

4. 相続による所有権の土地（第93条—処分のみ）

土地法典第93条は、内務大臣が外国人の相続人に土地を相続させることを認めることを可能にしています。重要な注意点—しばしば代理店のマーケティングに隠されています—は、この許可が処分の目的のためだけに与えられるという点です。相続人には通常、1年以内に売却する猶予があります。失敗すれば、土地局は当該物件を競売にかけることができます。第93条は、相続された土地の「通過ビザ」であって、所有権に至るルートではありません。

30年の壁：Judgment 4655/2566が「90年賃借権」を潰した仕組み

コンドではなく家を望む買主にとって、賃借権（leasehold）は唯一の主流の道です。法的根拠はTCC第537〜571条で、「Hire of Property（財産の賃貸）」の枠組みにあたります。特に重要なのは次の3条です：

• 第538条 — 3年を超える賃貸借は、書面であることAND（かつ）3年を超えて対抗力を持たせるためには土地局で登録が必要です。登録により、賃貸借は「個人的な契約」から「土地に付随する実質的権利（real right）」へと変わり、売却された場合にも土地に付いて追従します。
• 第540条 — 住居用の賃貸借に関する絶対的な法定上限は30年です。更新は元の期間が終了するときに行う必要があり、更新自体も30年を超えることはできません。
• 第569条 — 登録された賃貸借は、賃貸人の死亡および新たな買主への所有権移転の後も存続します。最初の30年の期間は、相続人や承継人を拘束します。

重要な2025年の展開は、Judgment 4655/2566に関する最高裁判決です。これはタイ最高裁判所（Office of the Supreme Court of Thailand）の判例データベースから確認できます。裁判所は、公共の利益（public policy）の観点で30+30+30の構造を無効にしました。事前に署名された更新は、第540条を回避するために設計されているため、契約が署名された瞬間から執行不能（unenforceable）になる、というのが理由です。30年の期間自体は引き続き有効ですが、「さらに60年間は保証される」ものではありません。30年経過後、土地はタイの所有者に戻ります—それで終わりです。

「プロテクション・スタック」：賃借権＋地上権（Superficies）＋用益権（Usufruct）

外国人は土地を直接所有できず、30年上限は絶対であるため、Judgment 4655/2566以後のヴィラ市場は、2026年に「Protection Stack（プロテクション・スタック）」として知られる積み重ね型アプローチへ収束しました。TCC第IV編の3つの権利が実務上の要になります：

2026年にヴィラ購入で推奨されるスタックは、土地に対する登録30年賃借権と、外国人買主に建物自体の所有権を与える登録superficies権を組み合わせることです。賃借権は土地を利用する権利をカバーし、superficiesは建物の構造をカバーします。いずれも実質的な権利（real rights）であり、賃貸人の死亡後も存続し、その後の所有者にも拘束力を持ちます。用益権（Usufruct）は、配偶者が生涯の利用権を求める場合に追加できますが、死亡で終了し、子へ引き継ぐことはできません。

2024〜2026年に起きた、外国人買主が知るべき3つの失敗例

机上の法的分析は一つです。しかし、2024〜2026年に実際に買主の資金を奪ったのは、具体的な事件です。

Alicha Grand Villa — プーケット、2025年Q4

2025年末、外国人およびタイ人の10名の買主が、「Alicha Grand」または「Alisha Property」として宣伝されたプロジェクトで、1億バーツ超の損失を申告しました。買主は高級ヴィラのためにデポジットを支払いましたが、現地の視察では「粗い箱（crude shells）」しか見つかりませんでした。販売主体は実際には土地を所有しておらず、チャンノートは地元の政治家が保有していました。また、会社のオフィスは空であることが判明しました。教訓：いかなるデポジットを払う前にも、デベロッパーの権原証書（Chanote）、建築許可、そしてEIA承認を確認してください。 Bangkok Post と The Thaiger がこの件を広く報じました。

Nebu Hotel Cherng Talay — プーケット、2025年

当局は、Cherng Talayにおける7階建てホテルの建設を「イエローゾーン（低密度の住宅）」に位置していることを確認した後、工事を停止しました。有効な賃貸借または売買契約を持っていた買主でさえ、さらされました。用途地域の執行とEIAの審査は遡及的にプロジェクトを取り消し、外国人保有者を法的な空白に置き去りにすることがあるのです。権原証書の確認は必要条件ですが、それだけでは不十分です。プロジェクトの用途地域適合性と環境影響評価（Environmental Impact Assessment）のステータスも必ず確認する必要があります。

Holger名義人事件 — コサムイ、2024年11月

警察は、Holgerとして特定されたドイツ国籍者を含む16名を、nominee会社（Seabreeze Two、STK INV）を利用して土地10ライをChaweng Noi Hillにおいて取得し、土地法典第86条に違反したとして起訴しました。この事件は、コサムイで外国名義の土地を保有する会社への2025〜2026年の監査につながりました。教訓：「外国人取締役がいるタイ会社」という、長年非公式に機能していたスキームが、現在は積極的に取り締まり対象になっているということです。51%のタイ株主が、本当に資本拠出して業務に関与していることを示せない場合、会社は解体され、土地は没収され得ます。

税・費用比較：所有権（Freehold）対賃借権（Leasehold）（2026年の数字）

法的保護だけでなく、所有権と賃借権の選択は、登録時および保有期間中における実質的なコスト差に直結します。

所有権コンドの購入における総前払税額は、通常、長期保有の転売（long-held resale）で2.5%程度、新築の高級ユニットでは6%超になることがあります。30年の賃借権の登録における総前払税額は1.1%です。相続は相続税法 B.E. 2558（2015）により決まります。直系の相続人（子および親）は5%、兄弟またはパートナーは10%、配偶者は全額免除です（ただし、相続人ごとにタイ国内の資産が1億バーツ超の場合に限り適用）。詳細なルールは 歳入局（Revenue Department）サイト に掲載されています。

地理的現実：2026年に各スキームが勝つ場所

「所有権か賃借権か」という問いは、空中戦ではありません。地域の供給、土地の希少性、そしてデベロッパーの行動が、実際に手に入るものを左右します。

バンコク — AsokからEkkamaiまでの中心部のスクンビット回廊では、49%の外国人枠が高価格帯プロジェクトでしばしば使い切られます。その結果、Rama 4や、新たなBTSゴールド／オレンジ線の駅周辺など、枠が残っているエリアへ買主が流れます。新築コンドの平均価格は1平方メートルあたり18万〜30万バーツで、賃料利回りは4.0%〜6.0%です。これは CBRE Thailand の2026年市場レポートによります。

プーケット — かつてはバカンス市場だったプーケットも、今や主要な居住拠点になっています。平地で開発可能な土地がボトルネックであるため、バントゥー（Bang Tao）およびチェアングタレー（Cherng Talay）におけるヴィラ分野では賃借権が支配的です。伸びているのは「ブランドレジデンス」で、ホテルが運営する賃借権スキーム（hotel-managed leasehold structures）です。運営会社がコンプライアンスや転売対応を扱うためです。外国人買主は運営会社の実績から恩恵を受けますが、その代わり利回りにはディスカウントがつきます。

パタヤ — REICおよびAREAの在庫データによれば、2026年にはジョムティエン（Jomtien）で58,400戸超の未売却コンドユニットが買主を待っています。市場は、ホリデー目的の思惑から、東部経済回廊（EEC）とMabprachanのメディカルシティによって後押しされる長期居住へとシフトしています。供給過剰のため、所有権コンドは広く流通しています。

サムイとチェンマイ — サムイは、極端な海辺の希少性と、Holger以後の厳格な取り締まりが組み合わさっているため、賃借権契約はこれまで以上に慎重に精査されます。チェンマイは「ミャンマー・ウェーブ」を吸収し、DTVのデジタルノマドも集まっています。需要は国際学校の近くのコンドに集中しています。

2026年の判断マトリクス：所有権（Freehold）、賃借権（Leasehold）、それとも賃貸？

法的な複雑さを切り抜けると、2026年のテニュア（権利形態）選択は正直に言えば3つに絞られます。

所有権（コンド）を選ぶべきとき：投資の保有期間が15年以上であること、物件を家族のレガシー（世代への資産継承）として意図していること、そして、タイのどの相手方にも依存せず、その安全性が維持されるテニュア構造を重視すること。チャンノートは強制処分を伴わず、適格な相続人へ引き継ぐことができます。さらにコンドは、タイで外国人が保有する資産クラスの中で最も流動性が高い部類です。2026年の多くの外国人買主にとって、これがデフォルトになります。手続きの詳細は、私たちのステップバイステップのコンド購入ガイドをご覧ください。

賃借権（ヴィラ、Protection Stack付き）を選ぶべきとき：生活要件が、土地付きのプライベートハウスであること（例：プーケット、サムイ、そしてHua Hinの海岸地域でよくある形）および、最初の15年間でレンタル利回りが投下資本の回収につながる見込みがあること。資産保全ではなく、「有限の期間のライフスタイル費用」としてこの構造を捉えてください。30年上限は拘束力を持つため、その前提で価格を見積もる必要があります。

賃貸を選ぶべきとき：投資の保有期間が5年未満、または資本保全が生活の快適さ（ライフスタイル）を上回る場合です。5年のDTVデスティネーションビザでは、最大5年までの滞在を対象とする入国ステイ€1,000が用意されるようになりました。これにより、購入することの「居住主導の過去の議論」は薄れています。高級ヴィラを賃貸にすれば、10〜15%の前払い移転コストを回避でき、更新が保証できない賃借権の法的リスクも回避できます。99年賃借権の提案が停滞し、nomineeの取り締まりが強まっている2026年の市場では、賃貸はもはや“未熟な選択”ではありません。多くの投資家にとって、それが最も合理的な選択です。 3M Investment Visa のルートも、ビザと紐づくFreehold所有権が主目的であれば引き続き選択肢として開かれています。

出典・参考文献