2026年に「即入居可能」コンドミニアムは、オフプランよりも多くの場合“より悪い買い物”になる理由

1. 反対説：なぜ「入居即可能（Move-In Ready）」は外国人が気づかない罠なのか

6カ月前、当社のタイにおけるオフプランとリセールの中立的な比較において、売買のトレードオフを均等に整理しました。市場は動いています。2026年5月時点では、ほとんどの外国人買主にとって中立な判断ではなくなっており、いわゆる「安全な選択」とされる方角ではなく、逆方向へのバイアスが生じています。

外国人の買主が抱く本来の直感は一見合理的です。自分の目で確認できる完成済みコンドミニアムを購入し、お金を支払い、鍵を受け取り、その週に入居（または賃貸）する。工事リスクがない。完成の遅れがない。デベロッパーが逃げる悪夢がない。ユニットは存在し、そこに立って中を見ることができ、何も問題が起きない。これが売り文句であり、BaanRowで私たちが話すほとんどの初めての外国人買主に対して機能しています。

しかし、この売り文句には問題があります。2026年5月にバンコクの代理店で見つかる完成済みユニットを、「公正な価値で清算（早期売却）する必要がある残存在庫」だと仮定している点です。実際には、需要の軟化が3年間続いた後に目にしていることが多いのは、国内買主に誰も望まなかったその特定のユニットです——間違った階、間違った眺望、間違った間取り、あるいはデベロッパーの販売チームが「難しい」と判断し、2年前に売り控えていたユニット。こうした「入居即可能」という枠組みがそれを隠します。あなたは清算用タワーの最初の選択権を得ているわけではありません。18〜30カ月前に販売が閉じたタワーの、最後の選択権を得ているのです。

本記事は「常にオフプランを買え」という包括的な宣伝ではありません。§7で、入居即可能が正しい選択となる3つの具体的シナリオを挙げています。ただし、典型的な2026年の外国人買主——35〜65歳の自由保有枠（freehold-quota）を利用するコンドミニアム買主で、価格帯3〜8百万THBにおいて、利回りと資本保全の両方を求めている——では、デフォルト（原則）の方向が反転しています。オフプランこそが、反対説ではあるが正しい判断です。

2. 58,400戸の計算：2026年におけるバンコクの既製供給過剰

まずは数字から。2026年初頭のバンコク・コンドミニアム市場には、KKP Bank、Knight Frank Thailand、タイ銀行（Bank of Thailand）Q4 2025の住宅指数に基づく、次のような構造的な上乗せ供給（オーバーハング）が存在します：

この表が本当に言っていること：今日未売却の「既製（ready-built）」コンドミニアムは、少なくとも2サイクルにわたりKnight Frank四半期レポートが、吸収（販売進捗）の低下、住宅ローン審査の不合格記録、そしてデベロッパーのパニック的プロモーション（値引き・キャンペーン）を示してきた期間を通過しています。これは「あなたのために残されていたユニット」ではありません。「タイの買主にも、割当（クオータ）枠内の外国人にも望まれず、投資家でさえ利回りが見合わないと判断できなかったユニット」です。

もしあなたがバンコク中心部で4〜7百万THBのレンジに投資するなら、今まさにあなたが足を踏み入れる在庫は、最初の販売キャンペーンが生んだ規模の統計上の下位10〜15%です。対照的に、同じエリアでのオフプランは誰からも事前に「見切られて」はいません。あなたはプロジェクト内でしばしば最初の50〜100人の一員として、積み（スタック）、階、眺望の最初の選択権を得ながら競争します。

3. 利回りギャップ：なぜオフプランがRTMより初日キャッシュフローで勝つのか

外国人買主はキャピタルゲインに執着します。タイ居住者の投資家やベテランのBaanRow顧客は利回りに執着します。2026年において、利回りの計算はオフプランとRTMを分ける形で変化しており、それは2019年には存在していなかった状況です。

今日のバンコクの各レイヤーにおけるグロス賃貸利回りは、Global Property Guideおよび現場のCBRE Thailandのコメントに基づくと、次のようになります：

オフプランの発売時利回りと、既製のCBD利回りの間の1.5〜2.5ポイントのギャップは、予測上の偶然ではありません。2つの事実による、直接的な数理の帰結です：

1. オフプランの発売価格は、同等のリセールより20〜30%低い。 2022年築の建物でリセールが8百万THBで売れるユニットは、同じ通りで2027年引き渡しのオフプラン発売なら、通常6.0〜6.4百万THBで予約できます。賃料は地元市場が決めます。あなたの購入価格によって決まるわけではありません——したがって、分母が低く、分子が同じなら、利回りは（それだけで）高くなります。
2. バンコクの賃料水準は、資本価格ほどはほとんど圧縮されていない。 2019年にPhrom Phongで2ベッドが月55,000THBでリースされていたものが、2026年では月50,000〜52,000THB——これを5〜9%の圧縮と呼びます。では、同じ建物のキャピタルバリューはどうでしょうか？15〜25%下落しています。この2つの圧縮は対称ではありません。

具体例で言うと：2026年に、2027年引き渡しのオフプランユニットを6.2百万THBで予約し、賃料見込みを月30,000THBとします。この場合、取得コストに基づくグロスは5.8%、ネットは4.2%の利回りになります。同じサブマーケットで8百万THBの同等RTMユニットを購入し、同じ月30,000THBで賃貸に出すと、グロス4.5%、ネット3.1%です。この差は10年で見ると約1.1ポイント上乗せで複利——概算で「返ってくる総キャッシュ」が約11%多くなるのに対し、下記§6の追加リスクはありません。

3.1. 「失われる1年」の反論と、その見かけの弱さ

オフプランの利回りケースに対する標準的な反論はこうです。「でも、建物が完成するまで待つ間に2年分の賃料収入をあきらめることになる」。これは事実で、正直に織り込むべきです。月30kで6.2百万THBのユニットを2年間賃貸できなかった場合の逸失賃料は、概算で720,000THB——コストベースの11.6%と見なせます。決して小さくありません。

ただし、計算はその提示の仕方ほど一方的ではありません。逸失賃料コストの11.6%は、オフプラン買主が同じ2年間で得る3つの利益を差し引いて精算される必要があります：

1. 発売から引き渡しまでのキャピタルの上昇。 オフプランは、通常、引き渡し時点で8〜15%再評価されます——デベロッパーが、さらなる悪化がない市場で引き渡しを達成した場合を前提にします。2026年の市場が横ばいでも、立地の良いCBDの新規発売は、予約からハンドオーバーまでの上昇が依然として5〜8%見られます。逸失賃料の40〜70%が回収される計算です。
2. 2年間、資金を投下しなかったことによるキャピタル。 オフプランの予約は通常10〜20%の頭金で行われ、建設進捗の支払いは24カ月にわたって分割されます。RTMユニットの買主は、譲渡時点で資金の100%を投下します。6.2百万THBの買い物なら、オフプラン買主はその2年間、4.5〜5百万THBを現金として残します。タイの預金/債券のような控えめな3〜4%の利回りで運用できるなら、回収可能なリターンは270,000〜400,000THBです。
3. 解約オプショナリティ。 2025年1月以降のOCPBルール（§6）の下では、プロジェクトが契約上の引き渡し予定から実質的に大幅に遅延したり、引き渡し時検査に失敗したりした場合、買主は撤退し、デポジットを回収できます。RTM買主には同等のオプションはありません。譲渡の登記がなされると、その後に欠陥が生じてもユニットはあなたのものです。

トータルで見ると：「2年失う」コストは実在するものの、キャピタル上昇、未投下資金に対するキャッシュ利回り、オプショナリティを考慮すると、見出し（先に提示される数値）の30〜50%程度で収まることが多い、ということです。残りのギャップ（コストベースの5〜7%）こそが、入居即可能より低い20〜30%のエントリー価格、高い長期利回り、そして規制上の防護（シールド）のためにあなたが支払っている実際の代価です。これは、ほとんどの2026年の外国人買主にとって有利に見える取引です。

4. 実質のディスカウント：オフプラン20〜30% vs RTMの見かけ上の25%

2026年のバンコクでは、入居即可能（RTM）在庫に「25%オフ！」のような販促がいたるところで見られます。シンサリ（Sansiri）、アナンダ（Ananda）、APタイランド、そして上場のラグジュアリーデベロッパー各社が実施しています。CGSIのタイ不動産セクターに関する中立的立場のリサーチノートは、2026年の業界全体のグロスマージン低下を、こうした強い販促キャンペーンに直接起因すると明確に述べています。つまりディスカウントは「実在」します。ただし、意味が2種類あります。

RTMの「ディスカウント」は、願望的なベンチマークからの差です。 デベロッパーが「1,200万THBのユニットが、今900万THBです（25%オフ！）」と言うとき、1,200万THBは2022年に設定された当初の発売価格です。CBDの在庫がタイトで、中国の買い手が戻ってきた、コロナ後の反発局面に設定された価格です。900万THBは現在の市場での清算価格です。25%は「昨日の楽観」と「今日の現実」のギャップにすぎません。あなたはお得な取引を得ているのではなく、新しい標準（現実）に対して支払っているだけです。

オフプランの発売価格には、そのようなアンカー（基準）がありません。 2026年半ばに新タワーを発売するデベロッパーは、ソフトな市場を前提に価格を設定し、建設開始前に40〜60%のプレセール達成が必要だと理解しています。発売価格は必然的に、同じサブマーケットでの同等リセールより20〜30%低く調整されます——これはデベロッパー自身の吸収率（社内目標）を超えるためのハードルです。「あなたが値引きされている」ような“リスト価格”は存在しません。あなたが手にしているのは「床（最低ライン）」です。

5. 指名デベロッパーの根拠：シンサリの120億THB在庫問題

「入居即可能（RTM）」が問題のセグメントであって「安全」とされるセグメントではないことを最も明確に示す根拠は、バンコク・ポストへのシンサリ（Sansiri）自身の2026年の企業開示にあります。シンサリはタイでも有数の信頼されるデベロッパーです——SET上場、1984年設立、市場全体でのブランド品質があります。周辺的なプレイヤーではなく、評判問題も抱えていません。抱えているのは「在庫問題」です。

同社の公表した2026年計画から：

• 入居即可能ユニット120億THBが現在ポートフォリオに滞留——「より前のコスト水準」で建てられたが、当初価格では売れなかったユニット。
• 19.7億THBのバックログ（未収益案件）で、2026年に10億THB超が計上される見込み——つまり、同社は過去に完成していたユニットの収益を、ようやく計上することを狙っている。
• 26億THB相当の新コンド16プロジェクトをローンチする計画——さらに、2026年の戦略が「新規開発と入居即可能ユニットのバランス」を取ることを明示的に認めている。

補足すると：単一デベロッパーの入居即可能在庫120億THBは、おおむね、銘柄名（ブランド）を持つSET上場企業1社の帳簿上に存在する、未売却の完成済みユニット約1,500〜2,500戸に相当します。これは「タワーの末端に残った残余在庫（residual end-of-tower stock）」ではありません。解消には、(a) 市場での清算利回りへのギャップを吸収するほど深い値引き、または(b) 市場が回復するまでの保有コスト（共用部のメンテナンス、不動産税、空室）を抱え続ける必要がある構造的なオーバーハングです。

いずれにせよ、売り手の圧力はRTM側にあります。新規発売については逆です。シンサリの継続する33プロジェクト/2026年51億THBの発売プログラム——直近の市場ショックがあっても変更されない—は、まさに軟化した市場においてプレセール目標に到達するために価格がつけられています。この価格決定力は買主側にあります。

5.1. SET上場デベロッパー・グループ全体に見られるパターン

シンサリは単独事例ではありません。私たちが2024〜2026年の財務開示を確認した、SET上場デベロッパー群の中で同様の傾向が繰り返されています：

• アナンダ・デベロップメント（Ananda Development） — IdeoおよびCulture Chulaのポートフォリオにまたがる重要なRTM在庫；最近のプロジェクト完工（例：Culture Chula、2025年11月予定）が、広範なインセンティブ・パッケージと並行して販売されています。Ashton Asokeに関する法的オーバーハングは、既存タワー・ポートフォリオのRTMリセールに対して、特にレピュテーション面での負荷を追加しています。
• APタイランド — 家具パッケージ、2年間の賃貸保証スキーム、残在庫への柔軟な支払い条件。2026年の戦略は「残在庫のクリアランス」と「新規発売」を明示的に組み合わせています。
• LPNデベロップメント（LPN Development） — バンコク・ポストによると、新しいバンコクのコンド開発に向けてB2bnの土地取得を最近完了しており、積み上がった在庫を解消しながら、新規発売供給への投資を継続していることを示しています。
• オリジン・プロパティ（Origin Property） — 手頃さ（アフォーダビリティ）セグメントで積極的に展開し、選定した郊外寄りRTMユニットで最大30%の値引き。

CGSIのブローカー・ノートは、2026年の業界全体のグロスマージン低下を、明確に「タイの不動産セクターにおいて未売却在庫を減らすことを目的とした、強いプロモーションと値引きキャンペーン」に帰しています。セクターがマージンを打撃してでも在庫をクリアしようとするなら、「在庫を抱えている」買主にとって不利なセグメントがクリアされる一方で、「クリアされた価格で取得する」買主にとって有利なセグメントになります。2026年の外国人にとっての問いは、その取引のどちら側に立ちたいかです。

そして、2026年の多くの外国人買主にとっての答えはこうです：次のサイクルのオフプラン側に立つべきで、前のサイクルのRTM側に立つべきではありません。

6. 隠れた防護策：2025年1月のOCPBルールがオフプランのリスクを反転させた方法

従来の「オフプランはリスクが高い」という枠組みが、現在そのままでは使えなくなっている最大の理由はこれです。2025年1月に、タイの消費者保護委員会（Office of the Consumer Protection Board：OCPB）が、コンドミニアムの予約契約に関する包括的な新ルールを導入しました。これらの規制は、外国人買主のオフプランに関するリスク・リターンの方程式を実質的に変える3点を行いました：

1. 建設遅延に対する免責条項を禁止。 2025年以前の契約では、デベロッパーが買主の救済なしに引き渡しを無期限に延期できるような文言が、日常的に含まれていました。これらの条項は、消費者保護法の観点から無効になっています。
2. デポジット返還に関する争いで立証責任をデベロッパーへ移行。 それまでの枠組みでは、買主がデベロッパーの債務不履行を証明する必要がありました。新制度では、デベロッパー側が「行わなかったこと」を立証しなければなりません。
3. 引き渡しが契約日から実質的に遅れる場合のデポジット没収から、オフプラン買主を明確に保護。 OCPBルールは、買主がデポジットを回収するための、明確で条文化された手順を与えます。単に裁判のような戦いの道筋ではありません。

コンドミニアム法（B.E. 2522）は、デベロッパーに対し、販売前にプロジェクトを登録し、建物許可を取得することを常に要求していました。しかし、執行は手続的で遅いものでした。2025年1月のOCPBによる上乗せは、消費者保護の執行レーンを加えるもので、実質的により迅速です（OCPB自体が動けるため、第一審の争いでは裁判所は不要）。そして買主にとってより有利です。

これは些細な変更ではありません。規制の体制転換です。2025年1月以降のオフプラン環境は、近代のタイ不動産史の中でも初めて、2025年以前とは実質的に異なるものになっています。外国人買主がタイに関して「知っている」オフプランのリスクの多くは、18〜24カ月前に正しかったとしても、2026年5月時点ではもはや正確ではありません。

7. 入居即可能（RTM）が実際に勝つとき（3つの具体例）

反対説は「入居即可能を決して買うな」ではありません。多くの外国人にとっては、デフォルトが反転した——つまりRTMが、ほとんどの外国人にとっては反対（逆）ケースになる——という話です。入居即可能が本当に正しい選択になるのは、次の3つの買主プロフィールです：

7.1. 税務期限の買主（0.01%の移転手数料ウィンドウを使うタイ国民）

2025年4月22日から2026年6月30日まで、タイ政府は、7百万THB未満の住宅用不動産に対する移転手数料を2%から0.01%へ引き下げましたが、対象はタイの自然人買主に限られます。（外国籍者およびタイの法人は対象外です。）この期間内に取引を行うタイ国民買主にとっては緊急性が現実です：税率を固定するために、必ず2026年6月30日までに土地局で移転登記を行う必要があります。このタイムラインでは、2027年引き渡しのオフプランは排除されます。RTMで即時移転できることが勝ちです。

外国人買主にはこのウィンドウは適用されないため、緊急性は消え、反対説の主張が再び前面に出ます。あなたの状況に合わせた移転手数料の計算機をご覧ください。

7.2. ビザに連動した投資目的の買主

タイの1,000万THB投資トラック（LTR）ビザ、300万THB投資コンドビザ、そしてBOIに連動するいくつかの居住プログラムでは、申請の処理前に物件が完全に譲渡され、申請者名義になっていることが必要です。2027年引き渡しのオフプランユニットでは、2026年の要件を満たせません。もしあなたの外国人投資家ビザ申請が購入の決定要因であるなら、ほぼ即時に移転できるRTMが唯一の実行可能な構造です。

これは、2026年において外国人投資家がRTM水準の価格を、一定の合理性をもって受け入れる可能性がある3つの理由のうちの一つです。利回りの打撃は現実です。あなたは「移転までの時間」を買っているのです。

7.3. 特定タワーにおいて外国人クオータが制約される買主

49%の外国人自由保有（freehold）クオータは、コンドミニアム法（B.E. 2522）に従い、プロジェクトごとに設定されます。需要が強い特定の既存タワー——通常は、賃貸実績が強いCBDのSukhumvitまたはSilomの建物——では、すでに外国人枠が埋まっています。そして、新たな外国人買主が自由保有を取得する唯一の方法は、退去する外国人オーナーからの購入、つまりリセールのRTM取引になります。目標タワーがすでに存在しているため、オフプランはここでは無関係です。

このケースは限定的です——サブマーケットや価格帯ではなく、あなたがその建物そのものを欲している必要があります。しかし、適用される場所では、RTMリセールが唯一の道です。コミットする前にクオータ確認を行うための、当社の外国人買主向けの自由保有クオータの仕組みガイドもご覧ください。

8. 2026年の判断フレームワーク：6問のフィルター

2026年にタイで、オフプランの予約契約であれ、入居即可能の売買契約であれ、署名する前にこの6問のフィルターを回してください。答えが示すのは、「平均的に正しいもの」ではなく、あなたの具体的状況において正しいセグメントです。

集計ルール：「はい」が3つ以上——RTMが適切。0〜1の「はい」——オフプランが正しく、従来の助言はあなたを誤誘導しています。 「はい」が2つ——ケースバイケースで、候補ユニットごとに数値を精査してください。

BaanRowでは、バンコク、プーケット、パタヤ、チェンマイ、そして2026年の利回り曲線の見え方が異なるティア2のタイ都市で、587のアクティブ物件を追跡しています。候補物件を10年保有シナリオでバックテストするには賃貸利回り計算機を、代替案をモデル化するには賃貸 vs 購入ツールをご利用ください。

8.1. 3つの代表的な買主プロフィールを具体的に解く

このフレームワークを具体化するために、3つのよくある2026年の外国人買主プロフィールが6つの質問にどう答え、そこから何が導かれるかを示します：

プロフィールA — 中堅キャリアのリモートワーカー、38歳、独身、予算500万THB、Sukhumvitサブマーケット、主目的は利回り＋資本保全、将来的にはタイで退職するのが副目的： Q1いいえ、Q2いいえ（外国人）、Q3いいえ、Q4いいえ（建物指定ではない）、Q5はい（利回り優先）、Q6はい（デベロッパーの実績が検証可能）。スコア：はい2つ。オフプラン優位です——彼の5.2mの予算は、2027年引き渡しのオフプランのユニット（4.0m〜4.4m、35〜40sqm）に相当し、発売時の利回りは概算でグロス約6.0%。代替は、同じサブマーケットで4.3%グロス程度の4.5m RTMです。

プロフィールB — 退職者、62歳、既婚、1,000万THBのLTR投資ビザに申請、総予算12m THB、複数ユニットの可能性あり： Q1いいえ、Q2いいえ、Q3はい（ビザ上の必須要件）、Q4いいえ、Q5いいえ（保全優先）、Q6はい。スコア：はい1つ——ただし「ビザの質問」だけがはいであり、二択（イエス/ノー）です。利回りの数値はオフプランが有利でも、移転と登記をビザ期限までに完了できるという運用上の理由でRTMが勝ちます。これは§7からの「RTMが本当に正しい」ケースの3つのうちの1つです。

プロフィールC — 投資家、47歳、賃貸に重点を置いたバンコクの3ユニット・ポートフォリオを構築、全3戸合計で予算18m THB、保有は5〜7年、バンコクをアジアの利回りベットとして見ている（シンガポールおよび香港対比）： Q1いいえ、Q2いいえ、Q3いいえ、Q4いいえ、Q5はい、Q6はい。スコア：はい2つ——ただし、その2つの「はい」はまさにオフプランを支持するものです。推奨：1 RTM（即時の賃貸キャッシュフロー）＋2オフプラン（24カ月で引き渡し、2026年の発売価格でロック）＝ポートフォリオ平均利回り5.6%、市場の2つのウィンドウにまたがって資本リスクを分散。ブレンド戦略は、RTMの即時利回りと、オフプランのエントリー価格規律の両方を取り込みます。

9. 出典・参考文献