タイの遺言状は外国人不動産オーナーにとってもまだ無い（そしてそれが7桁の失敗になる理由）

タイの不動産オーナーの多くは遺言状を持っています。ですが、ほとんど誰も「タイの」遺言状を持っていません。このギャップ――ロンドンやシドニーの弁護士の引き出しにある「グローバルな遺言状」と、バンコクの民事裁判所が実際に求める「タイの管轄文書」との間にある差――は、タイ不動産で起きる最もきれいな7桁のミスです。修正は生前なら25,000 THB程度、死亡後に直すとなると5,000,000+ THBかかり得ます。これが計算であり、条文であり、解決策です。

外国人オーナーが「タイもカバーしている」と思う遺言——しかし実はそうではない

2026年の会話は、毎週まったく同じ方向へ進みます。ハアヒンのフランス人の退職者、スクンビットのコンドを持つ英国人の起業家、プーケットのロシア人ヴィラオーナー——それぞれが母国の遺言状をすでに持っています。彼らは、その書面に加えて死亡証明書、さらに弁護士からの丁寧なレターがあれば、タイのコンドを子どもへ名義移転できると考えます。でも、それでは足りません。

タイの抵触法（Conflict of Laws Act B.E. 2481）第37条は明確です。タイに所在する不動産の相続はタイ法により規律されます。外国の遺言状は提出・採用される可能性はありますが、母国の形式ルールに加え、タイの法的要件も満たさなければなりません。そして同法第41条では、被相続人が長期間タイに居住していた場合、タイの住所地（domicile）ルールをタイの裁判所が適用できるとしています。LTRビザ保持者や10年の退職者ビザなら、「偶然のタイ住所地」は例外ではなく、前提になっています。

実務で意味するところはこうです。母国の遺言状は翻訳され、アポスティーユ（apostille）を受け、大使館のスタンプを押し、外務省で合法化（MFA-legalized）され、証拠として提出されます。続いてタイの裁判所は、独自の検認（probate）手続きを行い、外国の遺言がタイの公序（public policy）と衝突する場合は、自国のSection 1629の序列を適用し、期間は争いがなければ6〜18か月に伸びます。誰かが異議を唱えれば、さらに長引きます。「遺言がある」という安心は、肝心な場面ではほとんど役に立ちません。

もしすでに、タイで外国人オーナーが亡くなったとき何が起きるかについて、私たちの関連記事を読んでいるなら、本記事はその逆張りの続編です。具体的な「文書ギャップ」、その空白を放置した場合の具体的なコスト、そしてなぜ5年前より2026年の方がギャップが大きいのか――それを解説します。

遺言なし（intestate）で亡くなったとき、タイの条文は実際に何をするのか

タイの民商法典（Civil and Commercial Code）（CCC）第VI編（Book VI）が相続を規律します。大陸法（civil law）の伝統：細かく、規定的で、ルールを飛ばすと容赦がありません。Section 1620が引き金です。有効な遺言がない場合、財産はSection 1629の法定相続人へ流れます。クラス（区分）は全部で6つあります：

Section 1630は、上位のクラスが下位のクラスを完全に排除すると定めています。配偶者（存命の配偶者）はSection 1635の下でこの序列の外に位置しますが、ただし夫婦の共同財産（"Sin Somros"）をSection 1625に従って50/50に分けた後に限られます。残りの半分が、相続財産プールへ入ります。

見落とされがちなポイント：被相続人に子どもと親が両方いる場合、親は子どもの取り分を受け取ります。つまり、母国で子ども2人かつ生存する親2人がいる未亡人（または寡夫）は、タイのコンドが5つに分割され得ます。そのコンドを売却するには、5人全員の同意が必要になり、うち3人は別大陸に住んでいる可能性があるため、土地局（Land Department）の手続に来る必要があります。法的な名義移転が起きるずっと前に、実務上のコントロールは崩れます。

60日／1年のコンドミニアム・トラップ（Section 19/7）

外国人がコンドを所有することはコンドミニアム法 B.E. 2522によって規律されます。これはCCCの上に位置するlex specialisで、一般的な相続法のルールに優先して適用されます。第19条では、1つの建物における外国人の所有上限が売却可能な床面積の49%とされています。資格要件として、通常、外国人は第19(5)に該当していなければなりません。つまり、外国通貨としてタイへ持ち込んだ資金であることが、外国為替取引のフォーム（「Thor Tor 3」またはFET）によって示される必要があります。

相続は、このルールを止めてくれません。法律第19/5および第19/7は、いかなる外国人相続人にも厳格な義務を課します：

• 死亡後60日以内に書面で土地局へ通知すること。
• 相続人がSection 19の要件を本人で満たせない場合、または死亡時点で建物の外国人枠（49%）が満杯の場合、その相続人は1年以内にユニットを売却しなければならない。
• ユニットが1年以内に売却されない場合、土地局長官（Director-General of the Land Department）には相続人の代わりに売却する法的権限があります——そして5%の処分手数料を差し引き、すべての税金を精算した上で残額を送金します。

土地局長官による売却は、最悪の撤退パターンです。政府主導の処分は、公正な市場価格より通常15〜25%安くなることが多いです。交渉するインセンティブがなく、売主のために動く仲介業者もいません。そして買い手側は、期限が刻一刻と迫っていることを知っています。私たちは2026年のケースで、プーケットおよびバンコクにて、検認終了から12か月の手放し期限までが3か月未満だった例を見ています。つまり、相続人には最初から「投げ売り窓」が与えられていたのと同じです。

タイの遺言は、Section 19/7が存在すること自体を変えません。変えるのは上流側のタイムラインです。遺言で指定された執行者（executor）は、第6か月ではなく初週に検認を申し立てられ、手放しの時計が効いてくる前に9〜10か月のマーケティング余地ができます。これだけで、「市場での売却」と「強制的な処分」の差になることが、しばしばあります。

なぜ「99年の定期借地権（leasehold）」はたいていあなたと一緒に終わるのか

2026年の最高裁は、定期借地権の構造に対してさらに厳格でした。判決番号11058/2559（その後4655/2566により追認）では、タイのリースは借主の個人的権利であって物権的な利益ではないと再確認されました。つまり、リース契約に「書面による承継条項」がなく、貸主が相続人と再登録に合意しない限り、死亡と同時に自動で終了します。

さらに、4655/2566の判断では踏み込みました。CCC §540で定める法定上限（30年）を超えるリース期間は、超過期間について無効です。「99年のリース」や「30 + 30 + 30（自動更新）」を約束する販売パンフは、31〜99年について法的に執行不能になっています。更新の約束は販売資料であって、裁判所が強制する契約条項ではありません。

この「死亡による終了」ルールと「自動更新が無効になる」ルールを重ねると、典型的な外国人のリースホールド資産は次のようになります：

これはコンドのSection 19/7トラップのリース版ですが、より悪いです。少なくとも所有権（freehold）のコンドなら、相続人が失敗した場合でも割引での強制売却という形に落ち着き得ます。リースホールドだと、失敗はそのままユニットが貸主へ戻り、補償はゼロになるのです。（構造比較の完全版は、定期借地権（leasehold）と所有権（freehold）の土地の解説をご覧ください。）

7桁の計算：25M THBのプーケット・ヴィラ例

代表的な2026年の事例を見てみましょう。プーケットのプーケットで、25百万THBのヴィラ（定期借地権＋タイの法人保有という構造）を持っていた64歳のロシア人不動産オーナーが亡くなりました。彼には、すべてを成人した子ども2人に遺す英国の遺言状があります。ですが、タイの遺言はありません。ヴィラのリースには承継条項がありません。さらに、彼のタイの会社には死亡時の移転計画（transfer-on-death plan）もありません。

以下が、相続人が実際に支払うものを、1行ずつ並べた「遺言を生前に作っておき、リースも更新していた場合」との比較です：

なお、上の事例は相続人が検認で勝つ

相続税2026：100M THBのラインと、実際に誰が払うのか

相続税法 B.E. 2558は、被相続人1人あたりの純資産価値が100 million THBを超える場合に適用されます。多くの駐在員の相続では、このラインは通常十分に超えています。ただ、率の設計は知っておく価値があります。というのも「配偶者」と「婚姻していないパートナー」の差が、遺言を正しく作ることの本質そのものだからです。

最高裁判決番号2656/2567（2024-25）は、相続税の受領は、相続人がいつ実際に資金へアクセスしたかに関わらず、死亡の時点で受領したものとみなされることを明確にしました。これは評価に影響します。銀行残高は死亡日までに発生した利息を含めて課税されます。証券は死亡日のクローズ価格で評価されます。不動産は、死亡日の政府評価額、または公正な市場価格で評価します。検認で揉めて時間がかかっても、税の基準となる価値が止まるわけではありません。

LTRビザ保持者、あるいは長年タイの税務上の居住者だった人には別の居住地（domicile）リスクがあります。歳入局は、被相続人がタイに住所地（domiciled）を有していたと主張する可能性があります。その場合、100Mのラインはタイ所在の資産だけでなく全世界資産に適用されます。二重課税防止条約（DTA）がこれを緩和することはありますが、相続人と母国の遺産計画が「条約を使う」ことを知っていて初めて機能します。明示的に相続設計していない限り、通常は知りません。

婚姻していないパートナー：法定権利ゼロ、強制退去リスクは満額

タイの法律は、事実婚（common-law marriage）やデファクト・パートナーシップを認めません。CCCのSection 1629と1635は網羅的です。あなたのパートナーが登録された配偶者ではないなら、相続人リストに入ることはありません。何も得られません。交際期間、同じ子ども、住宅ローンの共同返済、タイの共同銀行口座——それらのどれも、法定の相続権を生みません。

2026年に私たちが見ている典型パターンはこうです。チェンマイで外国人の退職者が亡くなります。タイのパートナーがいるものの、そのパートナーはチャノート（chanote）上の関係者ではなく、そもそも配偶者として登録されたことがありません。母国の子どもがタイの法定相続で遺産を相続し、3か月後に飛び込んできます。そして、家にまだ住み続けているパートナーには、退去までの猶予が30日しかありません。法的に退去を争うルートはありません。パートナーを「終身で居住する権利」を与える受遺者（legatee）として名指しする25,000 THBの遺言があれば、そもそもこの事態は防げたはずです。

これはニッチなリスクではありません。長期駐在という層における「遺言なし（intestacy）」の最も一般的な悪い帰結であり、しかも精神的なダメージが最も大きい部類です。法的な解決策は、あまりにも安い。やらなかったツケは、人が路上に追い出されることです。

解決策：適切なタイ遺言は何が必要で、いくらかかるのか

CCCに基づくタイ遺言には4つの法的形式があります。多くの外国人にとって実務上現実的なのは2つです：

• 普通遺言（CCC §1656） — 書面で作成し、日付を入れ、同時に立ち会う成人のタイ居住者証人2名の前で署名します。外国人にとって最も人気の形式です。日英のバイリンガルでの作成が標準。費用：シンプルな遺産なら10,000〜30,000 THB、会社を絡めた構造や複数管轄の資産がある場合は30,000〜80,000 THB。
• 公正証書遺言（Public Document Will）（CCC §1658） — 政府役人が、現地のAmphur（地区役所）で記録（recording）します。遺言者の能力が公務員により証明・記録されるため、異議申し立てへの抵抗力が最も高い形式です。登録手数料は約200 THBが追加でかかります。複数の関係から生まれた成人の子どもがいる人、あるいは婚姻していないパートナーへ資産を残す人には、強く推奨されます。

有能な2026年のタイ遺言に実際に入っている内容：

• 限定管轄条項：この遺言はタイ所在の資産にのみ適用されます。母国遺言の偶発的な撤回（revocation）を防ぎます。
• タイ居住の遺産管理者（estate administrator）の指定（多くの場合は現地の弁護士）：外国の相続人が飛行機で来るのを待たずに、すぐに検認の手続きを開始できます。
• 資産目録：チャノート番号、コンドのユニットID、タイの銀行口座、FETフォームの保管場所、タイでライセンスされた暗号資産取引所アカウント。
• リースホールド資産の場合：検認の期間中に貸主と「リースの承継交渉」を行うよう、執行者への指示。
• 婚姻していないパートナーの場合：居住権の特定遺贈に加え、継続するCAM費用や税金を賄うための流動資金。
• 該当する場合の100M THBラインに関する税務計画メモ。母国のDTA条文への参照も含めます。

総投資時間は、タイのライセンスを持つ遺産弁護士との午後1回＋Amphurへの1回の移動です。総費用は、典型的なバンコクのコンドならCAM費用の2〜3週間分です。解決策は難しくありません。ただ「放置されている」だけです。

出典・参考文献