タイのコンド価格は実際には上がっていない：REIC指数が2026年の海外買い手に伝えること

タイのコンドの値上がり（appreciation）は、最も繰り返し言いやすいセールストークの1つであり、同時に最も証明しにくいものでもあります。海外買い手がバンコクのショールームに足を運び、清潔なモデルルームを見て、支払いプランを提示され、「価格は毎年5〜10%上がるはずだ」と聞かされます。ロジックは整っています。バンコクは鉄道路線を建設し続けている、駅近は土地が限られている、観光が戻ってきた、そして海外需要も再び戻ってくる——という話です。

しかし問題は、ショールームの価格表と再販市場は同じではないことです。新規販売では、フロアからフロアへ、フェーズからフェーズへ、タワーからタワーへと段階的に価格が上がることがあります。その結果、初期購入者は、建物が完成する前にすでに利益を得たと感じてしまうことがあります。しかし、出口側の買い手が資金調達できない場合、近隣プロジェクトに未販売ユニットが残っている場合、またはデベロッパーが在庫を値引きし続けている場合、その「紙の利益」は最初の再販の会話を通過できない可能性があります。

賃料、利回り、そしてキャピタルゲインを比較するのであれば、この違いが重要になります。利回り側については、Real Thailand Rental Yields 2026で取り上げました。同じ規律が「値上がり」にも当てはまります。まず移転（トランスファー）と指数のデータから始め、そのうえで、特定のユニットが本当に指数を上回るだけの価値があるのかを問いかけるのです。

5-10%の約束：どこから来るのか

5〜10%という売り込みは、通常一次市場（新規販売）から始まります。デベロッパーは完成前に早期ユニットを販売し、その後、建設が進むにつれて公式の価格表を引き上げます。たとえば、1平方メートルあたり18万バーツで予約した買い手が、後から新ユニットとして195,000バーツ/平方メートルで提案され、それによって資産が値上がりしたのだと結論づけてしまうことがあります。

そうなっている場合もあります。ですが多くの場合、比較が不完全です。後から出てくるユニットは、より良い階にあるかもしれない、より良い眺望かもしれない、異なる家具が付いているかもしれない、そして変わったプロモーション・パッケージを反映しているかもしれません。デベロッパーはまた、大々的な公表価格表を守りつつ、目に見えないインセンティブを上乗せしている可能性もあります。たとえば、個別の値引き、移転費用のサポート、無料家具、賃貸の保証、パンフレットに載らない代理店インセンティブなどです。

一次市場での「値上がり」は、価格表の動きとして扱うべきで、実現した再販利益ではありません。現実の出口には、支払える買い手、建物の築年数やクォータの位置づけを受け入れる買い手、そしてあなたの取得価格に加えてコストをカバーできる買い手が必要です。

コンサルタントが語る摩擦も同じです。CBREのQ4 2024バンコクの数字では、2021年以来で最も少ない新規発売のコンドミニアムユニット数だったとされています。Knight FrankのQ4 2024レポートでは、将来の値上がりを見込む投資家がいる一方で、購買力の弱さ、銀行融資の厳格さ、市場競争の存在が挙げられています。

REICの価格指数は実際に何を示すか

REICのバンコクおよび近郊の新コンド価格指数は、セールス資料よりも購入者にとって分かりやすい出発点になります。完璧ではありません。なぜなら、現在販売されている新コンドユニットを追跡しているためで、純粋な中古の再販指数よりも「デベロッパー市場」に近いからです。それでも、これはタイの不動産情報センター（Real Estate Information Center）による公表指数であり、2019〜2024年の期間に対して幅広い5〜10%の年次値上がりストーリーを裏付けるものではありません。

REICは、バンコクおよび近郊の新コンド価格指数を2019年Q3に153.0、2024年Q4に159.9と報告しています。これは指数ポイントで6.9の増加、つまり約5年と1/4強の間で名目約4.5%の上昇です。年率換算すると1%未満です。

インフレがこの見え方を「弱い」から「マイナス」へ変えます。BOTのマクロ経済表は、CPIのヘッドラインを2019=100としており、2023年が107.78となっています。BOTのその後の金融政策レポートでは、2024年のヘッドライン・インフレ率が0.4%と示されています。この0.4%を2023年のCPI水準に適用すると、2024年のCPIはおおよそ108.2になります。つまり、消費者物価水準は2019年から2024年にかけて約8.2%上昇した一方で、REICのコンド指数は2019年Q3から2024年Q4までに約4.5%しか上がっていません。

この計算はタイの不動産に反対するものではありません。価格規律に賛成しているだけです。あるエージェントが「年7%で上がる」と言うなら、次を確認してください。どの指数と比べているのか、どの取引データ群と比べているのか、どの開始価格で、どの出口コストは何か。

そしてだからこそ2026年の新規販売の供給見通しが重要になります。Thailand's New Condo Launch Pipeline H1 2026では、役に立つ問いは「デベロッパーがまた発売しているのかどうか」ではありません。あなたが想定する再販の出口と同じ買い手プールに、どの程度新規供給が入り込んでくるのかが問題です。

なぜギャップが生まれるのか：新規販売と再販の「二速」市場

タイのコンドミニアム市場は、しばしば2つの市場が同時に動いています。1つ目は新規販売市場で、デベロッパーが商品、タイミング、金融条件、家具セット、マーケティング、エージェント手数料、公的な価格の段階をコントロールします。2つ目は再販市場で、個々のオーナーが、他のオーナー、デベロッパーの残在庫、賃貸に出しているユニット、そして近隣の新規発売と競合します。

新規販売市場では、デベロッパーは公式の価格表を維持しつつ、ヘッドライン価格を下げる代わりにインセンティブを追加できます。一方、再販では個人の売り手は見え方（オプティクス）をコントロールする余地が小さくなります。売り手が流動性を必要としている場合、支払い条件が容易な新築建物と競合する場合、市場では割引がより直接的に現れます。

REICのQ4 2024 バンコクおよび近郊の市場調査は、この圧力がどこから来るのかを示しています。調査対象の住宅プロジェクト全体で、REICは2024年に新規発売されたユニット数が62,771、2024年に新規販売されたユニット数が59,585、そして年末時点で残っているユニット数が215,956と報告しました。この在庫数字にはコンド以外も含まれますが、買い手の値引き交渉力を形づくる要素にはなります。

Knight FrankのQ4 2024バンコクのコンドレポートでも、別の切り口で同じ分かれ方が示されています。新コンド供給は、2024年Q3から2024年Q4にかけて368.2%増加し、9,799の新ユニットが市場に入ってきました。それでも、CBD（中心業務地区）の平均提示価格は、四半期前比で1.10%下落しました。一方で、市境周辺の提示価格は3.20%上昇し、郊外の提示価格は横ばいでした。市場は「ただ上がり続ける一直線」ではありませんでした。

平均値の罠はこういうところにあります。完成済みのトランジット（乗換）インターチェンジ近くの、希少で適切に管理されたフリーホールドユニットは、同一の再販掲載が多数ある建物内の小規模な投資家ユニットとは挙動が異なり得ます。買い手は、特定のマイクロ市場（ミクロな範囲）を明示しない市場全体の値上がりストーリーを退けるべきです。

過剰供給リスクは特にスクンビットの一部で明確です。私たちのSukhumvit BTS corridor oversupply mapでは、バンコクという一般的なラベルよりも、駅レベルの在庫と賃料の厚みが重要である理由を示しています。2つの建物は5分しか離れていないのに、出口の流動性はまったく異なることがあります。

海外買い手の「ダブル・ディスカウント」リスク

海外買い手には「ダブル・ディスカウント」のリスクがあります。1つ目の割引は、売り出し価格と実際に買い手が支払う額の間にある、通常の再販ギャップです。2つ目は、移転コスト、税務上の摩擦、エージェント手数料、為替の動き、保有コストの後に生じる、個別のリターンギャップです。

まず再販ギャップから始めます。バンコクの多くの掲載情報は期待値（アスピラショナル）です。売り手は、採算が取れるために必要な価格でリストすることができ、市場が実際に成立させる価格ではない場合があります。買い手は、掲載ポータルを比較し、同じ建物で最近成立した取引をブローカーに尋ね、デベロッパーの残在庫を確認すべきです。デベロッパーにまだユニットが残っている場合、あなたの再販は、支払いを段階化できる、家具付き、移転サポート付き、新築のような印象を与えられる販売オフィスとの競争になります。

次に取引コストを追加します。一般的な物件の移転手数料は、査定価額の2%です。特定の不動産売買には特定事業税が適用され得ます。歳入局（Revenue Department）のガイダンスでは、税の課税ベースは歳入法典（Revenue Code）の第5章の内側にあるとされています。印紙税と源泉徴収税も適用され得ます。市場慣行で一部項目の負担が分かれることはありますが、誰が何を支払うかは売買契約が決めます。

そして多くの買い手が飛ばしがちな最後のピースが外国為替です。コンドの価格がバーツで上がっていても、買い手の母国通貨では横ばい、または下落している可能性があります。海外買い手には、物件ポジションだけでなく為替ポジションもあります。

海外需要は確かに重要です。REICによれば、2024年Q1の海外によるコンドの移転は3,938ユニット、全国で18.0130億バーツに達しました。その四半期における海外買い手の比率はユニットで16.7%、価値で28.6%でした。2023年には、REICは海外移転が14,449ユニット、価値が73.1610億バーツだったと報告しています。

しかし、海外シェアが大きいことは、あなたのユニットに対する再販の「深さ（厚み）」が保証されることとは同じではありません。外国人クォータは、49%のクォータが満杯でそれでも海外買い手が入りたい建物では、価格を支える力になり得ます。逆に、利用可能なユニットの多くがすでに外国人フリーホールドで、クォータの組み替えなしにはあなたから買えるのが海外買い手だけ、という状況だと、買い手プールが制限されることもあります。クォータ側の話は、The Bangkok Foreign-Quota Squeezeをご覧ください。

タイのコンドが「値上がりする」タイミング

正しい結論は「タイのコンドは買うべきではない」ではありません。「広く言われる“値上がり神話”を信じて買わない」ことです。タイのコンドは、次の買い手にも見える形で、希少性の課題を解決するユニットなら値上がりすることがあります。

まずは「約束された」インフラではなく「完成した」インフラを見ます。稼働中のBTSまたはMRTの乗換インターチェンジ近くのコンドは、まだ完成していない路線を見越して数年先に価格が付いている物件よりも、事前検討（アンダーライティング）しやすいです。将来の路線は価値を生み得ますが、デベロッパーはその期待を新規販売の価格に織り込んでいることがよくあります。

次に「代替コスト（replacement-cost）」の支えを見ます。手入れが行き届いた建物の再販ユニットが、近隣の同等の新規供給のコストよりも安く取引されているなら、買い手には安全余地があります。再販ユニットが、新規販売（支払い条件、保証、家具、モダンな共用エリアのパッケージ）と比べてほんの少し安いだけなら、再販の割引は十分でないかもしれません。

3つ目は賃料の厚み（rent depth）を確認します。賃料の支えがない値上がりは投機です。実際のテナント需要があり、現実的なグロス利回りがあり、空室率が低い建物では、オーナーは良い出口が来るまで待つ時間を持てます。だからこそ「トータルリターン分析」は「価格だけの分析」を上回ります。融資と総コストの見立てについては、私たちのforeign-buyer mortgage mathが役立つ補助になります。

4つ目は、バンコクと他の市場を分けて考えることです。チェンマイ、コンケン、プーケット、パタヤは同じグループとして動きません。新規供給が薄い地域もあれば、地元オーナーの需要が強い地域もあります。逆に、海外の景気循環や観光、または特定の国籍グループへの依存度が高い地域もあります。ローカル市場がバンコクの集計指数を上回ることはあり得ますが、その主張には国レベルの売り文句ではなく、地域レベルの証拠が必要です。

最後に、物語ではなく「その正確なユニット」を買います。階、眺望、間取り、騒音、法人管理（juristic management）、駐車場、メンテナンス、サンク基金の健全性、外国人クォータの状況、周辺の土地バンク、そして競合する賃貸の存在は、出口の価値にすべて影響します。

逆張りの見方はシンプルです。タイのコンドは悪い資産ではありませんが、多くの値上がり主張は事前の見積もり（アンダーライティング）が不適切です。REIC指数が2019年Q3から2024年Q4までに名目で約4.5%しか上がっていない一方で、CPIが約8.2%上がっているのであれば、建物レベルの証拠なしに年5〜10%のキャピタルゲイン提案を受け入れるべきではありません。

その証拠は存在し得ます。ただし、それを「得る（実証する）」必要があります。2026年において優れた買い手は、タイのコンドを、収益を生む資産のように、そして立地に敏感で、通貨の影響を受ける資産としてアンダーライティングします。取引が、時間のかかる再販、為替の動き、デベロッパーの値引き、そして低い賃料の下でもまだ成立するなら、値上がりは「買う理由そのもの」ではなく、上振れの可能性になります。

FAQ

バンコクのコンド価格は2019年から2024年に上がりましたか？

名目では「はい」ですが、ここで用いているREICの指数では大きくはありません。REICのバンコクおよび近郊の新コンド価格指数は、2019年Q3の153.0から、2024年Q4の159.9へと上昇しました。約5年超で約4.5%です。タイのCPIを踏まえると、実質ではマイナスになります。

つまり、すべてのデベロッパーの値上がり主張は偽りですか？

いいえ。特定のプロジェクトで初期購入者がうまくいくケースもあります。ポイントは、プロジェクト単位・フェーズ単位の利益と、市場全体の再販ルールは同じではないことです。遅れて出てきた価格表だけでなく、成立済みの再販の証拠を求めてください。

海外買い手はバンコクのコンドを避けるべきですか？

いいえ。弱いアンダーライティングを避けるべきです。バンコクのコンドは、ライフスタイル、賃貸の安定性、学校へのアクセス、家族での利用、退職後の住まい、あるいは長期保有のために意味を持つことがあります。購入が年5〜10%のキャピタル成長に全面的に依存している場合は、リスクが高くなります。

コンドの値上がり主張を最も素早く検証する方法は？

次の3点を尋ねてください。同じ建物の成立済み再販価格、現在の未販売デベロッパー在庫、そして空室と共益費を差し引いた純賃料です。売り手がそれらを提示できない場合、その値上がり主張は広告として扱ってください。

出典 & 参考文献