タイのコンドミニアム法人、減債基金、CAM の手数料: 外国人オーナーのための 2026 年ガイド

ガバナンスの構築がロビーより重要である理由

外国人購入者は、ユニットが外国人割り当て規則に適合する場合、タイのコンドミニアムユニットを自由保有権で所有することができますが、その所有権によって建物自体が運営されるわけではありません。プール、エレベーター、屋根、消防設備、駐車場、廃棄物処理システム、保険、警備スタッフ、長期修理は、 マンション法人、タイ語で นิติบุคคลอาคารชุด。

これは、多くの外国人オーナーがリスクを読み違えているところです。眺望、間取り、譲渡料、家賃利回り、再販価格を比較し、月々の共益費は後回しにします。適切に運営されている建物では、その手数料がユニットの価値を保護します。建物が弱い場合、手数料が低すぎる可能性があり、延滞額が増加し、修繕が先送りされ、安価な購入が高価な所有権の問題になる可能性があります。

この問題は法律的なものだけではありません。それは経済的なものです。コンドミニアムは、共有マシン内のプライベートユニットです。共有マシンの資金が不足している場合、すべてのユニット所有者が危険にさらされます。そのため、すでに当社のガイドを読んだ購入者は、 タイの隠れた購入コスト も、署名する前に建物の貸借対照表を確認する必要があります。

マンション法人が実際にやっていること

コンドミニアム法（西暦前） 2522 はフレームワークを作成します。第 13 条では、各区分所有者に区分における個人所有権と共有財産における共同所有権を与えます。セクション 15 には、土地、構造フレーム、建物の共用部分、共用機械、設備、法人事務所、および消防、照明、換気、排水、排水、廃棄物処理システムなどの建築システムを含む共有財産が列挙されています。

第 33 条は次に、登録された法人マンションの法的地位と目的を規定します。つまり、法律と共有所有者の決議に従って、その目的の利益のために共有財産を管理および維持するというものです。事務所は関係のない私的な便宜のために共通資金を適切に使うことができないため、これは重要である。その使命は建物です。

法人は通常、3 つの層を経て日々作業を行います。の マネージャー は法人を代表し、法人に署名し、毎月の領収書と支出勘定を作成し、緊急の安全上の問題を処理し、法的条件が満たされている場合には長期にわたって滞納していた費用について訴訟を起こすことができます。の 委員会 は経営陣を監視し、取締役会を招集し、オーナー側のコントロールポイントとして機能します。の 専門管理会社が雇用されれば、契約に基づいて業務を実行します。

これらの役割を混同しないでください。優しい法律事務所の事務員は法律ではありません。デベロッパー営業チームは引き渡し後の建物所有者ではありません。管理会社は契約者であり、最終的な意思決定者ではありません。実権は法律、登録細則、委員会、管理者、共同所有者会議にあります。

外国人所有者にとって、現実的な問題は単純です。その建物は、法的権限、所有者の資金、保守計画を信頼できる実行に変えることができるでしょうか?それができない場合、所有権証書はきれいですが、その周りの建物は状態を失う可能性があります。

CAM手数料と減債基金の比較

タイのバイヤーとエージェントは、会話の中で、共益費、CAM 料金、保守費、ค่าส่วนกลาง、ファンド、準備金、เงินกองทุนなど、いくつかのラベルをよく使用します。法的な違いと実際的な違いは重要です。

CAM料金、または共用エリアのメンテナンス料金は、通常の建物の運営に使用される定期的な料金です。彼らは、セキュリティ、清掃、共用電気、エレベーターサービス契約、プールとジムの維持費、園芸、害虫駆除、廃棄物収集、管理スタッフ、会計、小規模な修繕、その他のランニングコストを支払います。第 18 条に基づき、共同所有者は、細則で定められた所有割合または給付割合に従って、共用サービスおよび共有財産の維持および運営にかかる費用を分担します。

の 減債基金 は、大規模な工事や将来の資金需要に備えて準備金です。第 40 条は、前払費用、規約または総会決議に基づく活動開始時の資金、総会決議を実行するためのその他の金銭を含む、法人の事業のために支払われる金銭を指します。市場用語では、減債基金は建物の修繕積立金です。

2026年の新築プロジェクトにおける一般的な市場範囲は、中規模市場および高級ビルのCAMの1平方メートル当たり月額約40バーツから100バーツであり、低予算または古い建物はそれを下回ることもあり、高級プロジェクトはそれを上回る場合が多い。減債基金の回収額は通常、引き渡し時に1平方メートルあたり500バーツから1,000バーツ程度ですが、プレミアムプロジェクトやブランドプロジェクトの場合はそれ以上の金額がかかる場合があります。これらは市場の標準であり、固定された法定金利ではありません。

古い建物には別のテストが必要です。低い CAM レートは規律の表れである可能性がありますが、オーナーが現実への資金提供を拒否していることの表れである可能性もあります。築20年でエレベーターが古く、防水設備が老朽化し、配管が老朽化し、埋蔵金が薄い場合は、月額料金が安く見えても特別査定が必要な場合があります。

2 つのコンドミニアムを比較する購入者は、「手数料はいくらですか?」と尋ねるだけではありません。 「料金には何が含まれていますか、何が除外されていますか、いくら未払いですか、そしてどのような主要な仕事が予定されていますか？」と尋ねてください。これは、長期的な所有権の計算に直接リンクします。 10年間のタイのコンドミニアム費用ガイド。

予算、株主総会、委員会、および共同所有者の投票

年次総会は形式的なものではありません。第 42/1 条では、会計年度末から 120 日以内に年に 1 回定例年次総会を開催することが求められています。この会議では、貸借対照表、年次報告書、監査役の選任などが検討されます。セクション 38/1 では、少なくとも 12 か月の会計サイクルごとに貸借対照表を作成し、監査を受けて会議に提出することが求められています。セクション 38/2 では、年次業務報告書を貸借対照表とともに会議の少なくとも 7 日前までに共有者に送付することが義務付けられています。

投票は 1 人 1 票ではありません。第 45 条では、各共有所有者は共有財産の所有割合に応じて投票すると規定されています。これは通常、単位面積または登録された共有財産の比率に関連付けられます。第 43 条では、総会の定足数を最初の会議の総投票数の 4 分の 1 以上に設定しています。最初の会議が定足数に満たない場合、法律に基づいて 2 回目の会議を招集することができます。

いくつかの決定には単純な多数決以上の賛成が必要です。第 48 条では、共有財産不動産の処分、共有財産の使用または管理に関する規約の変更、規約の共費比率の変更、共有財産を変更する建設、または共有財産の活用などの重要な事項について、共有所有者の総投票数の少なくとも半分が必要とされています。最初の会議でそれらの事項に必要な出席者数に達しない場合、法律は、列挙された事項について 2 回目の会議での総投票数の 3 分の 1 を下回る基準を設けています。

第 49 条では、マネージャーの任命または解任、およびマネージャーが他の人にどのような仕事を割り当てることができるかを定義するために、共有所有者の投票総数の少なくとも 4 分の 1 が必要です。これは、経営者が信頼を失ったときにオーナーが使用する手段です。

外国人所有者は、登録された共同所有者であれば投票することができ、延滞ルールによる制限を受けません。第 18/1 条では、第 18 条の未払い経費に対する追加料金の徴収が認められており、6 か月以上の滞納がある所有者は、細則に定められた共用サービスや共有財産の使用の停止に加えて、総会での議決権の喪失に直面する可能性があります。再販ユニットを購入する場合は、譲渡前に未払い料金が清算されていることを必ず確認してください。

経営不振時の所有者の権利

悪い経営者は通常、パターンとして現れます。財務諸表の遅れ、曖昧な請求書、入札比較の欠如、不十分な延滞金回収、共有財産の保険不足、エレベーターの度重なる故障、水漏れの未解決、不十分な議事録、金の行き先を説明できない委員会などです。外国人オーナーはフロントデスクに怒るのではなく、文書と投票で対応すべきだ。

記録から始めましょう。第 36 条では、管理者は毎月の収入支出口座を作成し、月末から 15 日以内に掲示板に掲示する必要があります。セクション 38/1 から 38/3 は、年次会計、報告書、および記録の保存を扱います。所有者は、最新の監査済み財務諸表、年次報告書、株主総会議事録、予算、延滞報告書、保険概要、および主要なサービスの契約書を要求する必要があります。

問題が運用上のものである場合は、マネージャーと委員会に日付付きのリクエストを書いてください。問題が予算管理である場合は、株主総会の前に議題項目を提案してください。十分な所有者が同意した場合、第 42/2 条により、総議決権の 20 パーセント以上を保有する共同所有者が臨時総会の開催を要求することが認められます。取締役会が法の期限内に会議を招集しない場合、これらの共同所有者は法令に基づいて自ら会議を手配することができる。

マネージャーが問題の場合、合法的なルートは第 49 条に基づく総会の投票です。委員会が弱い場合、オーナーは委員会の役職に立候補するか、より優れたメンバーに投票することができます。サービスプロバイダーが貧弱な場合、所有者は委員会に再入札を迫ることができる。法的な紛争が生じた場合は、チャット グループに頼るのではなく、タイの不動産弁護士を利用してください。

法人が支払いを強制したり所有者を懲らしめたりするために何でもできると考えないでください。ティレケ＆ギビンズは、共益費紛争に関するタイ最高裁判所の判決で、支払いを強制するための共有財産の使用を阻止することが不当なものとして扱われる可能性があると指摘している。同時に、料金の未払いも深刻です。この法人には、法定ツール、課徴金、投票制限、債務整理の管理、および裁判所の申し立てがあります。

ご購入前にご確認ください

購入する前に、法人ファイルをデューデリジェンスの一部のように扱ってください。これは、外国人割り当て、権利書、譲渡税、および本書で説明されている構造を確認するのと同じくらい重要です。 所有車両ガイド。

現在の CAM 料金（1 平方メートルあたり THB 単位）、支払いスケジュール、料金が月ごと、四半期ごと、年ごとに前払いされるかどうかを尋ねます。駐車場、インターネット、ケーブル、メーターサービス、保険、害虫駆除、施設へのアクセスが別途請求されるかどうかを確認してください。一部のリスティングでは、きちんとした共益費が表示されていますが、その他の所有者レベルの料金は省略されています。

減債基金の残高を求め、それを築年数と比較します。主要なシステムがまだ若い場合は、築年数が 5 年で、ある程度の予備があれば問題ないかもしれません。築25年の建物で、予備が少なく、古いエレベーター、屋根の雨漏り、ファサードに問題があり、資本計画がない場合は、別のリスクになります。正しい質問は、「ファンドにいくらあるのか？」ということだけではありません。それは、「今後 5 年間にその建物にどのような主要な工事が必要になるか、またそのための資金はすでに確保されているか」ということです。

料金の滞納を請求します。滞納額が多い場合は、支払いを行っている所有者が建物を維持し、未払いの所有者が予算を遅らせていることを意味します。多くの売れ残りの開発ユニット、投資家所有のユニット、または係争中のユニットに滞納が集中している場合、リスクは回収だけではありません。それはガバナンスです。会議への参加者が少ないと、小さなグループに意思決定が委ねられる可能性があります。

最新の監査済み財務諸表を要求してください。現金残高、売掛金、買掛金、修理費、保険、管理費、弁護士費用、資本支出を確認します。建物は洗練されているように見えても、決算書では負債が増加していることがわかります。建物は地味に見えますが、会計では規律ある埋蔵量と安定したコレクションが示されています。

少なくとも過去 2 回の総会の議事録を求めてください。料金の値上げ、特別査定、紛争、管理者の変更、保険の問題、構造修理、エレベーターの交換、ファサード工事、水漏れ、消防設備工事、所有者の苦情などに注目してください。議事録には、販売パンフレットで省略されている内容が明らかになることもよくあります。

保険の概要を尋ねます。法人のマスターポリシーは通常、共有財産をカバーし、家具、改装、テナントの責任、または家賃の損失はカバーしません。私たちの 外国人所有者のためのタイの財産保険ガイド は、ユニットレベルのカバーが依然として重要である理由を説明しています。

相続と不在について質問します。外国人オーナーは海外からユニットを保有し、株主総会を欠席し、書類を散乱させたままにすることがよくあります。そのため、料金が未払いになったり、代理人が手配されなかったり、所有者が死亡したりした場合にリスクが生じます。このファイルを年間ルーチンに結び付けます。 外国人オーナーのコンプライアンスカレンダー と私たちのガイド 外国人所有者が死亡するとどうなるか。

実際の決定ルール

外国人購入者にとって、最高のコンドミニアムが月額料金が最も低いユニットであることはほとんどありません。それは、料金がサービスレベルに見合っていて、積立金が資産の築年数に見合っていて、会計が明確で、延滞が管理され、保険が最新のものであり、所有者が会議プロセスを通じて弱い経営陣を交代できる建物です。

署名する前にこのルールを使用してください。売主または代理店が財務諸表、株主総会議事録、手数料表、減債基金残高、延滞確認、および保険概要を提供できない場合は、一時停止してください。弱い建物に良いユニットを建てても、きれいな投資とは言えません。共同責任の専用アパートです。

法人制度は完璧ではありませんが、所有者にツールを提供します。細則を読んでください。株主総会に出席するか、有効な代理人を任命してください。予算を追跡します。期限内に料金を支払います。書類を要求してください。マネージャーと委員会に投票します。これらの基本を行う外国人所有者は、部屋を見るだけの購入者よりもはるかによく保護されます。

出典と参考資料