2026년에 '즉시 입주 가능한' 콘도는 오히려 선분양(오프플랜)보다 더 나쁜 매입인 경우가 많다고 하는 이유

1. 반(反)논지: 외국인이 보지 못하는 함정, ‘입주 준비 완료(Move-In Ready)’

6개월 전, 저희 태국에서 선분양과 중고(재판매)의 비교(중립적 관점)에서 우리는 선택지의 장단점을 균형 있게 정리했습니다. 그런데 시장은 이동했습니다. 2026년 5월 기준으로, 이제 대부분의 외국인 매수자에게 ‘중립적 결정’이 아니라고 보는 수준까지 시장이 변했습니다. 그리고 편향은 이제 소위 ‘안전한 선택’과는 반대 방향으로 기울어 있습니다.

외국인 매수자의 기본 본능은 겉보기엔 합리적입니다. 직접 눈으로 확인 가능한 완공 콘도(입주 가능 유닛)를 구매하고, 돈을 지급한 뒤, 열쇠를 받고, 같은 주에 입주(또는 임대)하십시오. 공사 리스크가 없습니다. 완공 지연 리스크가 없습니다. 시행사가 잠적하는 악몽도 없습니다. 유닛이 존재합니다. 그 안에 들어가 볼 수 있습니다. 달리 문제가 생길 여지가 없습니다. 이것이 피치(설득 논리)이고, BaanRow에서 만나는 거의 모든 ‘첫 구매’ 외국인에게는 실제로 잘 먹힙니다.

하지만 피치에는 문제가 있습니다. 2026년 5월, 방콕의 한 에이전시에서 볼 수 있는 ‘완공 유닛’이 공정한 가치로 정리(clear)되어야 할 잔여 재고라고 가정합니다. 현실은 다릅니다. 수요 둔화가 3년간 이어진 뒤에는, 여러분이 보는 경우가 흔히 어느 국내 매수자도 원하지 않았던 바로 그 특정 유닛입니다. 즉, 잘못된 층, 잘못된 전망, 잘못된 레이아웃, 그리고 개발사가 자체 영업팀이 2년 전 ‘어렵다(tough)’고 표시해 두고 선뜻 내보내지 않았던 유닛 말입니다. ‘바로 입주 가능’이라는 프레임이 이를 가립니다. 여러분은 ‘정리 중인 타워’에서 첫 번째로 선점할 기회를 얻는 게 아닙니다. 18-30개월 전에 이미 매출이 닫힌(판매가 끝난) 타워의 마지막 선택지만 받는 것입니다.

이 글은 ‘항상 선분양을 사라’는 일괄적인 홍보가 아닙니다. §7에서 선분양이 아니라 ‘바로 입주 가능’이 정답인 세 가지 특정 시나리오를 명시합니다. 그러나 전형적인 2026년 외국인 매수자 — 350-650? (35-65세) 자유보유(quota) 콘도 매수자이면서, 300-800? (3-8 million baht) 가격대에서 수익률과 자본 보전의 균형을 원한다면 — 디폴트가 뒤집혔습니다. 선분양이 이제 반(反)적이지만 옳은 선택입니다.

2. 58,400호 수치의 실체: 2026년 방콕 완공분 과잉 공급

숫자부터 보겠습니다. 2026년 초 방콕 콘도 시장에는 다음과 같은 구조적 과잉이 있습니다. 출처는 KKP Bank, Knight Frank Thailand, 그리고 태국은행(Bank of Thailand) Q4 2025 주거지수입니다.

이 표가 실제로 말하는 것: 오늘 미분양으로 남아 있는 ‘완공분 콘도’는 최소 두 번의 Knight Frank 분기 보고서에서 수요 흡수가 하락하고, 모기지 거절 기록이 늘어나며, 시행사들의 ‘패닉 프로모션’이 나타나는 흐름을 거친 물건입니다. 그것은 ‘당신을 위해 남겨둔 유닛’이 아닙니다. ‘태국인도 원하지 않았고, 할당량 내 외국인도 원하지 않았으며, 투자자가 계산해도 수익이 나오지 않는’ 유닛입니다.

당신이 방콕 도심에서 400-700? (4-7 million baht) 구간으로 매수한다면, 지금 여러분이 걷고 들어가는 재고는 원래 판매 캠페인이 만들어낸 물량 중 통계적으로 하위 10-15%에 해당합니다. 반대로 같은 지역의 선분양은 누구에게도 미리 ‘거부’당하지 않았습니다. 즉, 여러분은 프로젝트에서 종종 첫 50-100명의 구매자와 경쟁하며, 스택(stack), 층, 전망에 대한 ‘첫 선택권’을 갖는 편입니다.

3. 수익률 격차: 왜 선분양이 첫날 현금흐름에서 RTM을 이기는가

외국인은 자본이득(capital gain)에 집착합니다. 태국 거주 투자자이거나 경험 많은 BaanRow 고객은 수익률(yield)에 집착합니다. 2026년에는 수익률 계산이 선분양과 RTM을 2019년과는 다른 방식으로 갈라놓았습니다.

다음은 오늘날 방콕의 ‘총 임대 수익률(gross rental yields)’이 어떤지, Global Property Guide와 현장 CBRE Thailand 코멘터리에 근거해 정리한 것입니다.

선분양 출시 수익률과 완공분 CBD 수익률 사이 1.5-2.5%p의 격차는 예측(포캐스팅) 산물이 아닙니다. 두 가지 사실의 직접적인 수학적 결과입니다.

1. 선분양 출시가격은 유사한 재판매 대비 20-30% 낮다. 2022년 준공 건물에서 재판매 800만 바트에 팔리던 유닛은, 같은 거리에서 2027년 인도 선분양에서는 보통 600만-640만 바트에 예약할 수 있습니다. 임대료는 지역 시장이 정하는 것이지, 여러분의 매수가가 정하는 것이 아닙니다. 따라서 분모가 낮고 분자는 같다면 수익률은 더 높아집니다. 이게 전부입니다.
2. 방콕 임대료는 자본가격만큼 크게 압축되지 않았다. 2019년 Phrom Phong에서 55,000 바트/월에 임대되던 2베드룸은 2026년 50,000-52,000 바트/월로 임차됩니다. 이를 5-9% 압축으로 봅니다. 같은 건물의 자본가치(capital value)는 15-25% 하락했습니다. 두 압축은 대칭이 아닙니다.

구체적으로 보면: 2026년 2027년 인도 조건으로 620만 바트 선분양 유닛을 예약하고, 임대 전망 30,000 바트/월을 가정하면, 비용 기준으로 총 5.8% / 순 4.2% 수익률을 기록합니다. 동일한 서브마켓에서 같은 30,000 바트로 임대하는 800만 바트 RTM 유닛을 산 경우에는 총 4.5% / 순 3.1%입니다. 10년 이상 보면 누적 기준 추가로 약 1.1%p — 대략 총 현금 회수가 11% 더 많습니다. 아래 §6을 고려할 때, 추가 리스크 없이 말입니다.

3.1. ‘잃어버린 해(Lost Year)’ 반론과 왜 그것이 보이는 것보다 약한가

선분양 수익률 논리에 대한 표준 반박은 이렇습니다. “하지만 건물이 완공될 때까지 기다리느라 2년치 임대수익을 포기한다.” 이는 사실이며, 솔직하게 가격에 반영되어야 합니다. 월 3만 바트 임대의 620만 바트 유닛에서 2년 동안 포기한 임대료는 대략 720,000 바트 — 비용기준의 11.6%라고 봐도 됩니다. 상당한 금액입니다.

하지만 계산이 프레이밍이 시사하는 것만큼 일방적이진 않습니다. 포기한 임대 비용 11.6%는, 선분양 매수자가 같은 2년 동안 얻는 세 가지 요소와 상계되어야 합니다.

1. 출시와 인도 사이의 자본상승. 선분양 유닛은 통상 건물 인도 시점에 8-15% 재가격(reprice)됩니다. 전제는 개발사가 더 악화되지 않은 시장에서 인도를 맞춘다는 가정입니다. 2026년의 ‘보합’ 시장이라도, 입지가 좋은 CBD 출시에서는 예약부터 인도까지 5-8%의 상승이 여전히 나타납니다. 이로써 포기 임대료의 40-70%를 회수합니다.
2. 2년 동안 투입하지 않은 자본. 선분양 예약은 보통 계약금이 10-20%이고, 공정률에 따른 중도금은 24개월에 걸쳐 분산됩니다. RTM 유닛의 구매자는 양도 시점에 자본의 100%를 투입합니다. 620만 바트 구매의 경우, 선분양 매수자는 그 2년 동안 4.5-5m 바트 상당의 현금을 보유합니다. 이때 태국의 예치/채권에서의 수익률이 설령 3-4% 수준이어도, 회수 가능한 수익은 270,000-400,000 바트입니다.
3. 취소에 대한 선택권(optionalilty). 2025년 1월 이후 OCPB 규정(§6)에 따르면, 프로젝트가 계약된 일정 대비 실질적으로 지연되거나 인도 시점 검사에서 문제가 발생하면 매수자는 계약에서 벗어나 계약금을 회수할 수 있습니다. RTM 매수자에게는 이에 상응하는 선택권이 없습니다. 양도가 등기되면 이후 하자가 발생하더라도 유닛은 이미 ‘내 것’입니다.

결론적으로: ‘두 해를 잃는’ 비용은 분명 존재하지만, 자본상승, 미투입 자본에 대한 현금수익, 그리고 선택권을 고려하면 통상 헤드라인의 30-50% 정도입니다. 남는 격차 — 비용기준의 5-7% — 는 결국 선분양 진입가격이 20-30% 더 낮고, 장기 수익률이 더 높으며, 규제 방어(regulatory shield)가 존재하기 때문에 여러분이 실제로 치르는 ‘가격’입니다. 이 거래는 대부분의 2026년 외국인 매수자에게 유리하게 보입니다.

4. 진짜 할인: 선분양 20-30% vs RTM의 ‘보이는 듯한’ 25%

2026년 방콕 전역에서 입주 준비 완료(RTM) 물량에 대해 “25% 할인!” 프로모션을 보게 될 겁니다. 싱시리(Sansiri), 아난다(Ananda), AP Thailand, 그리고 SET 상장 럭셔리급 개발사들이 모두 이를 운영하고 있습니다. 태국 부동산 부문에 대한 CGSI의 중립적 입장 리서치 노트는 2026년 산업 전반의 총이익률(gross-margin) 하락을 이러한 공격적인 프로모션 캠페인에 직접적으로 돌립니다. 그래서 할인은 ‘사실’입니다. 다만 두 가지 다른 의미에서 그렇습니다.

RTM ‘할인’은 희망(aspirational) 기준 대비의 할인입니다. 개발사가 “1,200만 바트짜리 유닛이 지금 900만 바트(25% off!)”라고 말할 때, 1,200만 바트는 2022년 출시 당시 가격입니다. CBD 재고가 타이트했고 중국 바이어가 돌아온, 코로나 이후 반등 국면에서 정해진 금액입니다. 900만 바트는 현재 시장에서 가격이 정리되는(clear) 수준의 가격입니다. 25%는 어제의 낙관과 오늘의 현실 사이의 차이입니다. ‘딜’을 받는 게 아닙니다. 새 표준(new normal)을 지불하는 것입니다.

선분양 출시가격에는 그런 앵커(기준)가 없습니다. 2026년 중반에 신축 타워를 출시하는 개발사들은, 공사가 시작되기 전에 40-60% 사전판매(pre-sale)를 반드시 달성해야 한다는 점을 알면서도 ‘여전히 약한 시장’을 전제로 가격을 책정합니다. 출시가격은 같은 서브마켓에서의 유사 재판매 대비 20-30% 낮게 설정될 수밖에 없습니다. 이것이 개발사의 자체 흡수율(absorption-rate) 통과 기준이기 때문입니다. 여러분이 할인받고 있는 ‘리스트 가격(list price)’ 같은 것은 존재하지 않습니다. 여러분이 받는 건 사실상 ‘바닥 가격(floor)’입니다.

5. 특정 시행사 근거: 싱시리(Sansiri)의 120억 바트 재고 문제

입주 준비 완료(RTM)가 문제 구간이지 ‘안전 구간’이 아니라는 가장 명확한 근거는 방콕포스트에 대한 싱시리의 2026년 자체 기업 공시에서 나옵니다. 싱시리는 태국에서 가장 신뢰받는 개발사 중 하나이며, SET 상장사입니다. 1984년에 설립되었고, 시장 전반에서 브랜드급 품질을 갖추고 있습니다. 이들은 한계 플레이어가 아니며 평판 문제가 있는 회사도 아닙니다. 그들이 가진 문제는 ‘인벤토리(재고) 문제’입니다.

회사가 공개한 2026년 계획에서:

• 입주 준비 완료 유닛 120억 바트가 현재 포트폴리오에 적체되어 있음 — ‘더 이른 비용 수준’에서 지어진 유닛이지만, 최초 가격에서 정리되지 못한 물건들입니다.
• 백로그(backlog) 197억 바트 — 그중 100억 바트 이상이 2026년에 인식될 것으로 예상됨 — 즉, 회사가 이미 완성된 유닛에 대해 마침내 매출을 장부에 반영하려고 한다는 의미입니다.
• 총 260억 바트 규모의 신규 콘도 프로젝트 16개 출시 계획 — 그리고 2026년 전략이 ‘신규 개발과 입주 준비 완료 유닛의 균형’을 맞춘다는 점을 명시적으로 인정합니다.

맥락을 덧붙이면: 단일 시행사에서 나온 RTM 재고 120억 바트는 대략 특정 브랜드-네임 SET 상장 회사의 장부에 남아 있는 미분양 완공 유닛 1,500-2,500호 수준으로 환산됩니다. 이것은 ‘타워 말미에 남는 잔여 재고’가 아닙니다. 이는 시장을 회복시키기 위한 재고 구조적 과잉으로, (a) 시장 정리 수익률로의 갭을 흡수할 만큼 충분히 깊은 할인 또는 (b) 시장이 회복될 때까지의 보유비용 — 공용시설 유지관리, 재산세, 공실 — 이 필요합니다.

어쨌든 매도 압박은 RTM 쪽에 있습니다. 반대로 신규 출시의 경우는 다릅니다. 싱시리의 2026년 33개 프로젝트/510억 바트 규모의 지속적인 런칭 프로그램은 — 최근 시장 충격 이후에도 그대로 유지되고 있으며 — 이들은 ‘연약한 시장에서 사전판매 목표를 달성하기 위해’ 특히 그렇게 가격을 책정하고 있습니다. 즉, 가격결정력(power)은 매수자 쪽에 있습니다.

5.1. SET 상장 개발사 집단 전반에서 보이는 패턴

싱시리는 고립된 사례가 아닙니다. 2024-2026년 동안 우리가 검토한 금융 공시 전반에서, SET 상장 개발사 집단 전반에서 동일한 패턴이 반복됩니다.

• 아난다 디벨롭먼트(Ananda Development) — IDEO 및 Culture Chula 포트폴리오 전반에 걸친 상당한 RTM 재고가 존재합니다. 최근 프로젝트 완공(예: Culture Chula, 2025년 11월 예정)은 광범위한 인센티브 패키지와 함께 마케팅됩니다. 아스톤 아소케(Ashton Asoke) 관련 법적 과제(오버행)가, 기존 타워 포트폴리오에서 RTM 재판매에 대해 특히 평판 리스크를 더하는 요소로 작용합니다.
• AP Thailand — 가구 패키지, 2년 보장 임대 제도, 남은 재고에 대한 유연한 결제 조건. 2026년 전략은 ‘잔여 재고 정리(clearance)’와 ‘신규 런칭’을 명시적으로 혼합합니다.
• LPN Development — 방콕포스트 기준, 신규 방콕 콘도 개발을 위한 B2bn 규모의 토지 인수를 최근 완료했습니다. 이는 축적된 재고를 정리하면서도 신규 런칭 공급에 대한 투자가 지속됨을 보여줍니다.
• Origin Property — 가격 접근성 구간에서 공격적입니다. 선택된 교외 중간 가격대 RTM 유닛에 대해 최대 30% 할인.

CGSI 브로커 노트는 2026년 산업 전반의 총이익률 하락을 명시적으로 “태국 부동산 부문에서 미분양 재고를 줄이기 위한 공격적인 프로모션 캠페인과 할인”으로 돌립니다. 산업이 마진을 희생해 재고를 소진할 때, ‘정리되는 대상’은 재고를 보유한 매수자에게 불리한 구간이며, 정리된 가격으로 취득하는 매수자에게는 유리한 구간입니다. 2026년 외국인에게 중요한 질문은, 그 거래에서 어느 쪽이 되고 싶은지입니다.

그리고 2026년 대부분의 외국인 매수자에게 정답은 이렇습니다. 다음 사이클의 선분양 쪽에 서는 것. 이전 사이클의 RTM 쪽에 서는 것이 아닙니다.

6. 숨은 방패: 2025년 1월 OCPB 규정이 선분양 리스크를 뒤집은 방식

‘선분양은 위험하다’는 통상적 프레이밍이 이제 구식이 된 가장 큰 이유는 이것입니다. 2025년 1월, 태국의 소비자보호위원회(Office of the Consumer Protection Board, OCPB)는 콘도 예약계약에 관한 대대적인 신규 규정을 시행했습니다. 이 규정은 외국인 매수자 관점에서 선분양의 위험-보상 방정식을 실질적으로 바꾸는 세 가지 일을 했습니다.

1. 공사 지연에 대한 개발사의 책임면제 조항을 금지. 2025년 이전 계약에는 개발사가 사유 없이(또는 지연을) 무기한으로 납기(인도)를 미룰 수 있으면서도 매수자가 구제받을 수 없도록 해주는 문구가 통상 포함되어 있었습니다. 이러한 조항들은 이제 소비자보호법상 무효입니다.
2. 예치금 반환 분쟁에서 입증책임을 개발사로 전환. 이전 체계에서는 매수자가 개발사의 위반(breach)을 입증해야 했습니다. 새 체계에서는 개발사가 ‘자신들이 위반하지 않았다’는 것을 입증해야 합니다.
3. 납기 지연이 계약된 날짜를 실질적으로 초과할 때 선분양 매수자를 예치금 몰수로부터 명시적으로 보호. OCPB 규정은 매수자가 계약금을 회수할 수 있는 명확하고 성문화된 절차를 제공합니다. 단순히 법정에서 싸워야 하는 길만 있는 것이 아닙니다.

콘도 법(Condominium Act B.E. 2522)은 원래부터 개발사에게 프로젝트를 등록하고 판매 전 건축 허가(building permit)를 보유하도록 요구했지만, 집행은 절차적이고 느렸습니다. 2025년 1월 OCPB 층위(layer)는 소비자보호 집행 트랙을 추가하며, 이는 실질적으로 더 빠르고(첫 단계 분쟁에서는 OCPB 자체가 조치 가능해 법정이 필요하지 않음), 매수자에게 더 우호적입니다.

이 변화는 사소한 수준이 아닙니다. 규제 체계의 전환(regulatory regime shift)입니다. 2025년 1월 이후의 선분양 환경은, 태국 부동산 현대사에서 처음으로 2025년 이전과 실질적으로 다릅니다. 외국인 매수자들이 태국에서 선분양 리스크에 대해 ‘안다고 생각하던’ 대부분은 18-24개월 전에는 정확했지만, 2026년 5월에는 더 이상 정확하지 않습니다.

7. 언제 ‘입주 준비 완료(RTM)’가 실제로 이기는가 (3가지 특정 시나리오)

반(反)논지는 ‘입주 준비 완료를 절대 사지 마라’가 아닙니다. 디폴트가 뒤집혔고 — 이제 RTM은 대부분의 외국인에게 다시 ‘반(反)적인 선택’이 된다는 뜻입니다. 다만 ‘입주 준비 완료’가 정말로 정답인 매수자 유형은 세 가지가 있습니다.

7.1. 세금 마감 데드라인 매수자(태국인, 0.01% 이전등기 수수료 구간 활용)

2025년 4월 22일부터 2026년 6월 30일까지 태국 정부는 700만 바트 미만 주거용 부동산에 대해 이전등기 수수료를 2%에서 0.01%로 인하했습니다. 다만 태국 자연인(개인) 매수자에 한해서입니다. (외국 국적자 및 태국 법인은 해당되지 않습니다.) 이 구간 안에서 태국 국적 매수자라면 긴급성이 현실입니다. 요율을 고정하려면 2026년 6월 30일 이전에 토지부(Land Department)에 이전등기를 등록해야 합니다. 이 타임라인은 2027년 인도의 선분양을 배제합니다. 즉, 즉시 이전이 가능한 RTM이 이깁니다.

외국인 매수자에게는 이 구간이 적용되지 않으므로 긴급성은 사라지고, 반(反)적 논지가 다시 힘을 얻습니다. 각자의 상황에 맞는 이전등기 수수료 계산기를 확인하십시오.

7.2. 비자 연동 투자 매수자

태국의 1,000만 바트 투자 트랙 LTR 비자, 300만 바트 투자 콘도 비자, 그리고 BOI 연계 거주 프로그램들은 비자 처리 전에 해당 부동산이 신청자의 명의로 완전 이전등기되어야 함을 요구합니다. 2027년 인도의 선분양 유닛은 2026년에 이를 충족할 수 없습니다. 외국인 투자자 비자 신청이 구매의 ‘핵심 동기(load-bearing reason)’라면, 거의 즉시 이전이 가능한 RTM만이 유일한 실행 구조입니다.

이것은 2026년 외국인 투자자가 RTM 수준의 가격을 ‘납득할 수 있는’ 세 가지 이유 중 하나입니다. 수익률 타격은 실제로 존재하지만, 여러분이 지불하는 것은 ‘이전까지 걸리는 시간’에 대한 대가입니다.

7.3. 특정 타워에서 외국인 쿼터 제약이 걸린 매수자

49% 외국인 프리홀드 쿼터는 콘도 법(Condominium Act B.E. 2522)에 따라 프로젝트별로 설정됩니다. 특정 수요가 높은 기존 타워 — 보통 CBD 수쿰빗 또는 임대 실적이 강한 실롬 건물 —에서는 이미 외국인 쿼터가 가득 찼을 수 있고, 그러면 신규 외국인 매수자가 프리홀드를 취득할 수 있는 유일한 방법은 떠나는 외국 소유자에게서 재판매(RTM 거래)로 매수하는 것입니다. 대상 타워가 이미 존재하므로 선분양은 여기서 의미가 없습니다.

이 시나리오는 좁습니다. 여러분이 원하는 것은 ‘서브마켓’이나 ‘가격대’가 아니라, 바로 그 건물이어야 한다는 조건이 붙습니다. 하지만 해당되는 경우 RTM 재판매가 유일한 경로입니다. 결정을 내리기 전에 쿼터 확인 방법에 대해 더 알아보려면, 외국인 매수자 기준의 프리홀드 쿼터 메커니즘 가이드를 참고하십시오.

8. 2026년 의사결정 프레임: 6문항 필터

2026년 태국에서 선분양 예약계약 또는 입주 준비 완료(RTM) 매매계약 중 어느 쪽이든 서명하기 전에, 아래 여섯 가지 질문에 답해 보십시오. 답은 ‘평균적으로 무엇이 맞는지’가 아니라, 여러분의 특정 상황에서 어떤 구간이 맞는지 알려줍니다.

집계 규칙: ‘예’ 3개 이상 — RTM이 적절. ‘예’ 0-1개 — 선분양이 맞고, 통상적 조언이 여러분을 오도하는 것. ‘예’ 2개 — 사례별로, 여러분이 검토하는 구체 유닛에 대해 숫자를 대입해 보십시오.

BaanRow는 방콕, 푸켓, 파타야, 치앙마이, 그리고 2026년 수익률 곡선이 다른 ‘2급(티어-2) 태국 도시’에서 총 587개의 활성 매물을 추적합니다. 여러분의 후보 유닛을 10년 보유 시나리오로 백테스트하려면 임대 수익률 계산기를 사용하고, 대안(임대 vs 매수)을 모델링하려면 렌트 vs 바이 도구를 사용하십시오.

8.1. 3가지 일반적 매수자 유형을 실제로 적용해 보기

프레임워크를 구체화하기 위해, 아래는 3가지 일반적인 2026년 외국인 매수자 유형이 여섯 질문에 어떻게 답하고, 그 결과 무엇이 나오는지 정리한 예시입니다.

유형 A — 중견 커리어 원격 근무자, 38세, 미혼, 예산 500만 바트, 수쿰빗 서브마켓, 1차 목표는 수익률+자본보전, 2차 목표는 향후 태국에서 은퇴: Q1 아니오, Q2 아니오(외국인), Q3 아니오, Q4 아니오(건물 특정 아님), Q5 예(수익률 1순위), Q6 예(시행사 실적 검증 가능). 점수: 예 2개. 선분양 선호 — 520만 바트 예산이므로 2027년 인도의 선분양 유닛(35-40sqm)을 약 400만-440만 바트에 살 수 있고, 출시 시 총 약 6.0% 수익률. 대안은 같은 서브마켓에서 450만 바트 RTM을 약 4.3% 총 수익률로 보는 것입니다.

유형 B — 은퇴자, 62세, 기혼, 1,000만 바트 LTR-투자 비자 신청, 총 예산 1,200만 바트, 다수 유닛 가능: Q1 아니오, Q2 아니오, Q3 예(비자에 핵심), Q4 아니오, Q5 아니오(보전이 1순위), Q6 예. 점수: 예 1개 — 다만 그 ‘예’는 비자 질문에 해당하며, 이건 이분법(binary)입니다. 수익률 계산이 선분양에 유리하더라도, 운영상 조건(비자 데드라인 이전에 이전+등록 완료)이 RTM이 이깁니다. 이 경우는 §7의 ‘RTM이 정말로 정답인’ 세 가지 케이스 중 하나입니다.

유형 C — 투자자, 47세, 임대 중심으로 3개 유닛 방콕 포트폴리오 구축, 예산 1,800만 바트(세 개 모두 합산), 5-7년 보유, 방콕을 싱가포르·홍콩 대비 ‘아시아 수익률 베팅’으로 봄: Q1 아니오, Q2 아니오, Q3 아니오, Q4 아니오, Q5 예, Q6 예. 점수: 예 2개 — 그런데 그 두 ‘예’가 정확히 선분양을 유리하게 만드는 항목입니다. 권고: 1) RTM(즉시 임대 현금흐름) + 2) 선분양(24개월 인도, 2026년 출시가격으로 고정) = 포트폴리오 평균 수익률 5.6%, 두 시장 창(window)에 걸쳐 자본 리스크를 분산. 블렌딩 방식은 RTM의 즉시 수익성과 선분양의 진입가격 규율을 함께 확보합니다.

9. 출처 및 참고문헌