Juristische Person für thailändische Eigentumswohnungen, sinkender Fonds und CAM-Gebühren: Leitfaden 2026 für ausländische Eigentümer

Warum der Aufbau von Governance wichtiger ist als die Lobby

Ein ausländischer Käufer kann eine thailändische Eigentumswohnung als Eigentum besitzen, wenn die Einheit den Regeln der Auslandsquote entspricht, aber dieser Titel führt nicht dazu, dass das Gebäude selbst betrieben wird. Der Pool, die Aufzüge, das Dach, die Brandschutzanlage, der Parkplatz, das Abfallsystem, die Versicherung, das Sicherheitspersonal und langfristige Reparaturen werden über das verwaltet Eigentumswohnung, juristische Person, auf Thailändisch als bekannt นิติบุคคลอาคารชุด.

Hier haben viele ausländische Eigentümer das Risiko falsch eingeschätzt. Sie vergleichen Aussicht, Etage, Übertragungsgebühr, Mietrendite und Wiederverkaufspreis und behandeln dann die monatliche Gebühr für den Gemeinschaftsbereich als kleinen Nebeneffekt. In einem gut geführten Gebäude schützt diese Gebühr den Wert der Einheit. In einem schwachen Gebäude kann die Gebühr zu niedrig sein, die Zahlungsrückstände können wachsen, Reparaturen können aufgeschoben werden und ein günstiger Kauf kann zu einem teuren Eigentumsproblem werden.

Das Problem ist nicht nur rechtlicher Natur. Es ist finanziell. Eine Eigentumswohnung ist eine private Einheit innerhalb einer gemeinsam genutzten Maschine. Wenn die gemeinsam genutzte Maschine unterfinanziert ist, ist jeder Eigentümer der Einheit gefährdet. Deshalb ein Käufer, der unseren Ratgeber bereits gelesen hat versteckte Kaufkosten in Thailand sollte vor der Unterzeichnung auch die Gebäudebilanz prüfen.

Was der Eigentumswohnungsjurist tatsächlich tut

Das Condominium Act B.E. 2522 erstellt den Rahmen. Abschnitt 13 verleiht jedem Eigentümer einer Einheit persönliches Eigentum an der Einheit und Miteigentum am Gemeinschaftseigentum. Abschnitt 15 listet das Gemeinschaftseigentum auf, einschließlich des Grundstücks, des Tragwerks, der gemeinsam genutzten Teile des Gebäudes, der gemeinsam genutzten Maschinen, der Einrichtungen, des Anwaltsbüros und der Gebäudesysteme wie Feuer, Beleuchtung, Belüftung, Entwässerung, Abwasser und Abfallentsorgungssysteme.

Abschnitt 33 gibt der eingetragenen juristischen Eigentumswohnung dann den Rechtsstatus und ein Ziel: Verwaltung und Erhaltung des Gemeinschaftseigentums zum Nutzen dieses Ziels, vorbehaltlich des Gesetzes und der Miteigentümerbeschlüsse. Dies ist wichtig, da das Amt die öffentlichen Mittel nicht ordnungsgemäß für private Gefälligkeiten ausgeben kann, die nichts damit zu tun haben. Sein Auftrag ist das Gebäude.

Im Alltag arbeitet der Jurist in der Regel durch drei Schichten. Die Manager vertritt die juristische Person, unterzeichnet für sie, erstellt monatliche Quittungen und Spesenabrechnungen, kümmert sich um dringende Sicherheitsangelegenheiten und kann bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen längst überfällige Ausgaben einklagen. Die Ausschuss überwacht das Management, beruft Vorstandssitzungen ein und fungiert als Kontrollpunkt auf Eigentümerseite. Die professionelle Verwaltungsgesellschaft, falls einer eingestellt ist, führt den Betrieb im Rahmen eines Vertrags durch.

Verwechseln Sie diese Rollen nicht. Ein freundlicher Rechtsanwaltsgehilfe ist nicht das Gesetz. Ein Bauträger-Verkaufsteam ist nach der Übergabe nicht Eigentümer des Gebäudes. Eine Verwaltungsgesellschaft ist ein Auftragnehmer und nicht der letztendliche Entscheidungsträger. Die eigentliche Macht liegt im Gesetz, den eingetragenen Statuten, dem Ausschuss, dem Geschäftsführer und der Miteigentümerversammlung.

Für einen ausländischen Eigentümer ist die praktische Frage einfach: Kann das Gebäude rechtliche Befugnisse, Eigentümergelder und Wartungsplanung in eine zuverlässige Ausführung umsetzen? Wenn dies nicht möglich ist, ist Ihre Eigentumsurkunde möglicherweise sauber, während das Gebäude um sie herum ihren Zustand verliert.

CAM-Gebühren im Vergleich zum sinkenden Fonds

Thailändische Käufer und Makler verwenden im Gespräch oft mehrere Bezeichnungen: gemeinsame Gebühr, CAM-Gebühr, Wartungsgebühr, ค่าส่วนกลาง, Fonds, Reserve und เงินกองทุน. Der rechtliche und praktische Unterschied ist wichtig.

CAM-Gebührenoder Wartungsgebühren für Gemeinschaftsbereiche sind wiederkehrende Gebühren, die für den normalen Gebäudebetrieb anfallen. Sie zahlen für Sicherheit, Reinigung, gemeinsamen Strom, Aufzugsserviceverträge, Pool- und Fitnessstudio-Pflege, Gartenarbeit, Schädlingsbekämpfung, Müllabfuhr, Verwaltungspersonal, Buchhaltung, kleine Reparaturen und andere laufende Kosten. Gemäß Abschnitt 18 teilen sich Miteigentümer die Kosten für gemeinsame Dienstleistungen sowie die Instandhaltung und den Betrieb des Gemeinschaftseigentums entsprechend dem in der Satzung festgelegten Eigentumsverhältnis oder Leistungsverhältnis.

Die sinkender Fonds ist eine Reserve für größere Arbeiten und zukünftigen Kapitalbedarf. Abschnitt 40 bezieht sich auf Gelder, die einer juristischen Person für ihre Geschäftstätigkeit gezahlt werden, einschließlich Vorabkosten, eines Fonds bei Aufnahme einer Tätigkeit gemäß der Satzung oder einem Beschluss der Hauptversammlung sowie sonstige Gelder für die Durchführung eines Beschlusses der Hauptversammlung. In der Marktsprache ist der sinkende Fonds die Reparaturreserve des Gebäudes.

Bei Neubauprojekten im Jahr 2026 liegt eine gängige Marktspanne bei etwa 40 bis 100 THB pro Quadratmeter und Monat für CAM in Mittelklasse- und Premium-Gebäuden, wobei Budget- oder ältere Gebäude manchmal darunter und Luxusprojekte oft darüber liegen. Sinkende Fondskollektionen belaufen sich bei der Übergabe üblicherweise auf etwa 500 bis 1.000 THB pro Quadratmeter, während Premium- und Markenprojekte möglicherweise mehr verlangen. Dabei handelt es sich um Marktnormen, nicht um feste gesetzliche Sätze.

Ältere Gebäude erfordern eine andere Prüfung. Eine niedrige CAM-Rate kann ein Zeichen von Disziplin sein, kann aber auch ein Zeichen dafür sein, dass die Eigentümer sich geweigert haben, die Realität zu finanzieren. Ein 20 Jahre altes Gebäude mit alten Aufzügen, alternder Abdichtung, müden Rohren und einer geringen Reserve erfordert möglicherweise eine besondere Beurteilung, auch wenn die monatliche Gebühr günstig erscheint.

Ein Käufer, der zwei Eigentumswohnungen vergleicht, sollte nicht nur fragen: „Wie hoch ist die Gebühr?“ Fragen Sie: „Was deckt die Gebühr ab, was ist ausgeschlossen, wie viel ist unbezahlt und welche größeren Arbeiten stehen an?“ Dies steht in direktem Zusammenhang mit der langfristigen Eigentumsberechnung in unserem 10-Jahres-Leitfaden zu den Kosten für Eigentumswohnungen in Thailand.

Abstimmung über Budget, Hauptversammlung, Ausschuss und Miteigentümer

Die Jahreshauptversammlung ist keine Formalität. Gemäß Abschnitt 42/1 ist einmal im Jahr eine ordentliche Jahresversammlung innerhalb von 120 Tagen nach Ende des Geschäftsjahres erforderlich. Die Sitzung befasst sich mit der Bilanz, dem Jahresbericht, der Bestellung des Abschlussprüfers und anderen Angelegenheiten. Abschnitt 38/1 schreibt vor, dass mindestens alle 12 Monate eine Bilanz erstellt, geprüft und der Versammlung vorgelegt werden muss. Gemäß Abschnitt 38/2 ist ein jährlicher Betriebsbericht erforderlich, der den Miteigentümern mindestens sieben Tage vor der Versammlung zusammen mit der Bilanz zugesandt wird.

Bei Stimmen handelt es sich nicht um eine Person, eine Stimme. In Abschnitt 45 heißt es, dass jeder Miteigentümer entsprechend dem Eigentumsverhältnis am Gemeinschaftseigentum abstimmt. Dies ist in der Regel an die Flächeneinheit oder das eingetragene Gemeinschaftseigentumsverhältnis gebunden. § 43 legt das Quorum der Hauptversammlung auf mindestens ein Viertel der Gesamtstimmen für die erste Versammlung fest. Wenn die erste Sitzung nicht beschlussfähig ist, kann gemäß dem Gesetz eine zweite Sitzung einberufen werden.

Manche Entscheidungen erfordern mehr als eine einfache Mehrheit. Abschnitt 48 erfordert mindestens die Hälfte aller Miteigentümerstimmen für wichtige Angelegenheiten wie die Veräußerung von Gemeinschaftseigentum, die Änderung von Statuten zur Nutzung oder Verwaltung von Gemeinschaftseigentum, die Änderung des Gemeinschaftskostenverhältnisses in der Satzung, Bauarbeiten, die Gemeinschaftseigentum verändern, oder die Nutzung von Gemeinschaftseigentum. Wenn bei der ersten Sitzung nicht die erforderliche Anwesenheit für diese Angelegenheiten erreicht werden kann, sieht das Gesetz bei der zweiten Sitzung für die aufgeführten Angelegenheiten eine niedrigere Schwelle von einem Drittel der Gesamtstimmen vor.

Abschnitt 49 erfordert mindestens ein Viertel der Gesamtstimmen der Miteigentümer für die Ernennung oder Abberufung des Managers und für die Festlegung, welche Arbeit der Manager anderen übertragen kann. Dies ist der Hebel, den Eigentümer nutzen, wenn das Management das Vertrauen verloren hat.

Ausländische Eigentümer können wählen, wenn sie eingetragene Miteigentümer sind und nicht durch die Rückstandsregelung eingeschränkt sind. Gemäß Abschnitt 18/1 sind Zuschläge für unbezahlte Ausgaben gemäß Abschnitt 18 zulässig, und Eigentümern, die mehr als sechs Monate im Rückstand sind, kann mit der Aussetzung gemeinsamer Dienstleistungen oder der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gemäß der Satzung sowie dem Verlust des Stimmrechts bei der Hauptversammlung drohen. Wenn Sie eine Wiederverkaufseinheit kaufen, vergewissern Sie sich vor der Übertragung immer, dass unbezahlte Gebühren beglichen wurden.

Eigentümerrechte bei unzureichender Leistung des Managements

Schlechtes Management zeigt sich normalerweise in Mustern: verspätete Finanzberichte, vage Rechnungen, kein Angebotsvergleich, unzureichende Eintreibung von Zahlungsrückständen, unzureichend versichertes Gemeinschaftseigentum, wiederholte Aufzugausfälle, ungelöste Wasserlecks, schlechte Protokolle und ein Ausschuss, der nicht erklären kann, wohin das Geld fließt. Ein ausländischer Eigentümer sollte mit Dokumenten und Abstimmungen antworten und nicht mit Ärger an der Rezeption.

Beginnen Sie mit Datensätzen. Gemäß Abschnitt 36 muss der Manager eine monatliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung erstellen und diese innerhalb von 15 Tagen nach Monatsende am Schwarzen Brett veröffentlichen. Die Abschnitte 38/1 bis 38/3 befassen sich mit Jahresabschlüssen, Berichten und der Aufbewahrung von Aufzeichnungen. Eigentümer sollten den neuesten geprüften Jahresabschluss, den Jahresbericht, das Hauptversammlungsprotokoll, das Budget, den Rückstandsbericht, die Versicherungsübersicht und die Verträge für wichtige Dienstleistungen anfordern.

Wenn das Problem operativ ist, schreiben Sie mit einer datierten Anfrage an den Manager und den Ausschuss. Wenn es um die Budgetkontrolle geht, fragen Sie vor der Hauptversammlung nach dem Tagesordnungspunkt. Wenn genügend Eigentümer zustimmen, erlaubt Abschnitt 42/2 Miteigentümern, die mindestens 20 Prozent der Gesamtstimmen halten, die Einberufung einer außerordentlichen Hauptversammlung. Wenn der Vorstand die Sitzung nicht innerhalb der im Gesetz vorgesehenen Frist einberuft, können diese Miteigentümer die Sitzung gemäß der Satzung selbst organisieren.

Wenn der Manager das Problem ist, ist der rechtliche Weg eine Abstimmung in der Hauptversammlung gemäß Abschnitt 49. Wenn der Ausschuss schwach ist, können Eigentümer für Ausschussfunktionen kandidieren oder bessere Mitglieder wählen. Wenn ein Dienstleister mangelhaft ist, können Eigentümer den Ausschuss drängen, eine Neuausschreibung vorzunehmen. Wenn es zu einem Rechtsstreit kommt, wenden Sie sich an einen thailändischen Anwalt für Immobilienrecht, anstatt sich auf Chatgruppen zu verlassen.

Gehen Sie nicht davon aus, dass die juristische Person alles tun kann, was sie will, um Zahlungen zu erzwingen oder Eigentümer zu disziplinieren. Tilleke & Gibbins verweist auf Urteile des Obersten Gerichtshofs Thailands zu Streitigkeiten über Gemeinschaftsgebühren, in denen die Blockierung der Nutzung von Gemeinschaftseigentum zur Erzwingung von Zahlungen als rechtswidrig angesehen werden kann. Gleichzeitig sind unbezahlte Gebühren ein ernstes Problem. Der juristischen Person stehen gesetzliche Instrumente, Zuschläge, Wahlbeschränkungen, Schuldenbereinigungskontrollen und gerichtliche Ansprüche zur Verfügung.

Was Sie vor dem Kauf überprüfen sollten

Behandeln Sie vor dem Kauf die Akte der juristischen Person als Teil der Sorgfaltspflicht. Dies ist ebenso wichtig wie die Überprüfung der Auslandsquote, der Eigentumsurkunde, der Übertragungssteuern und der in unserem Dokument besprochenen Struktur Leitfaden für Privatfahrzeuge.

Fragen Sie nach dem aktuellen CAM-Tarif in THB pro Quadratmeter und Monat, dem Zahlungsplan und ob die Gebühren monatlich, vierteljährlich oder jährlich im Voraus gezahlt werden. Fragen Sie, ob Parkplätze, Internet, Kabel, Zählerservice, Versicherung, Schädlingsbekämpfung oder Zugang zu Einrichtungen separat abgerechnet werden. In einigen Einträgen wird eine ordentliche Gesamtgebühr angezeigt, andere Gebühren auf Eigentümerebene werden jedoch weggelassen.

Fragen Sie nach dem Restbetrag der Hypothek und vergleichen Sie ihn mit dem Baualter. Ein fünfjähriger Bau mit einer bescheidenen Reserve kann in Ordnung sein, wenn große Anlagen noch jung sind. Ein 25 Jahre altes Gebäude mit einer kleinen Reserve, alten Aufzügen, Dachlecks, Fassadenproblemen und keinem Kapitalplan stellt ein anderes Risiko dar. Die richtige Frage lautet nicht nur: „Wie viel ist im Fonds?“ Es lautet: „Welche größeren Arbeiten werden in den nächsten fünf Jahren an dem Gebäude erforderlich sein, und ist bereits Geld dafür reserviert?“

Fordern Sie Gebührenrückstände an. Hohe Zahlungsrückstände bedeuten, dass zahlende Eigentümer das Gebäude tragen, während nicht zahlende Eigentümer das Budget verzögern. Wenn sich die Zahlungsrückstände auf viele nicht verkaufte Entwicklereinheiten, Einheiten im Besitz von Investoren oder umstrittene Einheiten konzentrieren, besteht das Risiko nicht nur in der Eintreibung. Es ist Governance. Eine geringe Beteiligung an Besprechungen kann dazu führen, dass Entscheidungen einer kleinen Gruppe überlassen werden.

Fordern Sie den neuesten geprüften Jahresabschluss an. Suchen Sie nach Barguthaben, Forderungen, Verbindlichkeiten, Reparaturkosten, Versicherungen, Verwaltungsgebühren, Anwaltskosten und Kapitalausgaben. Ein Gebäude kann poliert aussehen, während die Konten steigende Schulden aufweisen. Ein Gebäude kann schlicht aussehen, während die Konten disziplinierte Rücklagen und stabile Sammlungen aufweisen.

Bitten Sie um Hauptversammlungsprotokolle von mindestens den letzten beiden Sitzungen. Achten Sie auf Gebührenerhöhungen, besondere Beurteilungen, Streitigkeiten, Managerwechsel, Versicherungsprobleme, bauliche Reparaturen, den Austausch von Aufzügen, Fassadenarbeiten, Wasserlecks, Arbeiten an der Brandschutzanlage und Beschwerden von Eigentümern. Protokolle verraten oft, was in Verkaufsprospekten ausgelassen wird.

Fordern Sie die Versicherungsübersicht an. Die Rahmenpolice der juristischen Person deckt in der Regel Gemeinschaftseigentum ab, nicht Ihr Mobiliar, Renovierungen, Mieterhaftung oder Mietausfälle. Unser Leitfaden zur thailändischen Sachversicherung für ausländische Eigentümer erklärt, warum die Deckung auf Einheitsebene immer noch wichtig ist.

Fragen Sie nach Vererbung und Abwesenheit. Ausländische Eigentümer halten oft Anteile aus dem Ausland, verpassen Hauptversammlungen und lassen Dokumente verstreut liegen. Dadurch entsteht ein Risiko, wenn Gebühren nicht bezahlt werden, keine Vertretungen vereinbart werden oder der Eigentümer stirbt. Binden Sie diese Datei mit unserem an Ihre jährliche Routine an Compliance-Kalender für ausländische Eigentümer und unser Leitfaden dazu Was passiert, wenn ein ausländischer Eigentümer stirbt?.

Die praktische Entscheidungsregel

Für einen ausländischen Käufer ist die beste Eigentumswohnung selten die Einheit mit der niedrigsten monatlichen Gebühr. Es ist das Gebäude, in dem die Gebühr dem Serviceniveau entspricht, die Rücklage dem Alter des Vermögenswerts entspricht, die Konten klar sind, Zahlungsrückstände kontrolliert werden, die Versicherung aktuell ist und Eigentümer ein schwaches Management durch den Besprechungsprozess ersetzen können.

Verwenden Sie diese Regel vor der Unterzeichnung: Wenn der Verkäufer oder Vertreter den Finanzbericht, das Hauptversammlungsprotokoll, die Gebührenordnung, den Saldo des sinkenden Fonds, die Zahlungsrückstandsbestätigung und die Versicherungszusammenfassung nicht vorlegen kann, pausieren Sie. Eine gute Einheit in einem schwachen Gebäude ist keine saubere Investition. Es handelt sich um eine Privatwohnung, die mit einer gemeinsamen Haftung verbunden ist.

Das juristische Personensystem ist nicht perfekt, aber es gibt Eigentümern Werkzeuge an die Hand. Lesen Sie die Satzung. Nehmen Sie an der Hauptversammlung teil oder benennen Sie einen gültigen Stimmrechtsvertreter. Verfolgen Sie das Budget. Bezahlen Sie Ihre Gebühren pünktlich. Fordern Sie Unterlagen an. Abstimmung über den Manager und den Ausschuss. Ein ausländischer Eigentümer, der diese Grundlagen befolgt, ist viel besser geschützt als ein Käufer, der nur das Zimmer besichtigt.

Quellen und Referenzen