Ежегодный календарь соблюдения требований для иностранных владельцев на 2026 год: налоги, виза, отчетность

Правила, которые формируют календарь

У иностранных владельцев в Таиланде нет одного единственного ежегодного пакета документов для соблюдения требований. У них есть целая стопка небольших обязательств, распределенных между местным районным офисом, Департаментом по доходам, Иммиграционной службой, юрисдикционным лицом кондоминиума, банками и Land Office. Пропуск одного дедлайна редко сам по себе уничтожает право собственности, но может привести к штрафам, надбавкам, блокировке визовых услуг, задержкам переводов или слабой документальной цепочке, когда недвижимость продают или передают по наследству.

Самый важный налоговый ритм — ежегодный. Налог на доходы физических лиц Таиланда рассчитывается за календарный год, доход от аренды является налогооблагаемым доходом, налог у источника с арендной платы обычно составляет 5%, когда плательщик обязан удерживать налог, а обычный срок подачи PIT — последний день марта после налогового года. Владельцам, которые продают, также важно смоделировать налоги при передаче, налог у источника, а также конкретный бизнес-налог до подписания; наш калькулятор прироста капитала и калькулятор комиссий за перевод созданы для такой оценки до продажи.

Второй ритм — иммиграция. TM30 запускается по прибытии в место проживания и обычно представляет собой 24-часовое уведомление от принимающей стороны или домоуправляющего. TM47 — это отчет по адресу за 90 дней для иностранцев, которые постоянно находятся в Таиланде. У продлений на период выхода на пенсию, у LTR, у пользователей Thailand Privilege или Elite и у пользователей DTV — разные механики разрешений на пребывание, поэтому используйте календарь как напоминание, чтобы проверить штамп и дату следующего действия, а не как замену паспорту.

Третий ритм — отчетность и доказательства. Храните форму Foreign Exchange Transaction, банковское кредит-уведомление, письмо по иностранной квоте кондоминиума, копию титула, уведомление о проведении AGM, квитанции по коммунальным платежам, страховой график, договор аренды, инвойсы и налоговые подачи в одном архиве. Эти документы важны позже для продажи, рефинансирования, наследования или плана по имуществу. Если недвижимость предназначена для передачи семье, сочетайте этот чек-лист с нашими материалами о наследовании иностранного владельца и тайских завещаниях для иностранных владельцев.

Январь: сбросить файл

Налоги

Откройте папку на 2026 год и сохраните все квитанции об аренде, выписки о выплатах платформы, инвойс по общим коммунальным платежам юрисдикционного лица, инвойсы на ремонт, страховые квитанции, сертификаты по ипотечным процентам и банковские выписки. Доход от аренды является налогооблагаемым доходом в рамках PIT Департамента по доходам, и срок подачи в конце марта быстро приближается. Если вы сдаете в аренду компании, школе, оператору serviced-apartment или другому плательщику, который удерживает налог, запросите сертификат об удержании уже сейчас, а не в марте.

Проверьте статус объекта по состоянию на 1 января для Land and Building Tax. Местные органы используют классификации по типу собственности и использования, поэтому отметьте, является ли объект личным жильем, сдается в аренду, пустует или используется в коммерческих целях. Сделайте расчет в /tools/land-tax-2569, затем дождитесь официального уведомления о местной оценке перед оплатой.

Виза

Запишите дату последнего въездного штампа, срок окончания продления, разрешение на повторный въезд и следующего отчета за 90 дней. Если вы выехали из Таиланда и вернулись, проверьте, перезапустились ли часы по вашему TM47 и был ли подан TM30 для текущего адреса. Не полагайтесь только на договор аренды или регистрацию юрисдикционного лица; Иммиграция проверяет активное уведомление о месте проживания.

Отчетность

Создайте архив соблюдения требований с паспортными страницами, копией титула, договором купли-продажи, формой FET или сертификатом банка о foreign-remittance, письмом по иностранной квоте, квитанцией об уплате налога при передаче и текущим договором аренды. Если вы владеете через структуру, ознакомьтесь с нашим сравнением механизмов владения BOI, тайской компанией и иностранной квотой перед тем, как вносить изменения.

Февраль: налоговые доказательства и «окна» для визы

Налоги

Спросите вашего бухгалтера или налогового консультанта, подтверждаются ли ремонтные расходы по аренде инвойсами и нет ли пропущенных сертификатов об удержании налога. Если ваш арендатор является налоговым агентом и удержал 5% налог с аренды, сертификат должен стать налоговым зачетом в вашей годовой подаче. Если удержание не производилось, потому что арендатор — физическое лицо, вам все равно нужно зафиксировать валовую сумму аренды и подлежащие вычету расходы.

Виза

К обладателям продления по выходу на пенсию стоит начать заранее собирать доказательства баланса на банковском счете — минимум за три месяца до продления. Обладателям LTR нужно проверить, актуальны ли их документы с отметками, в то время как участникам Thailand Privilege следует подтвердить, приближается ли продление на 12 месяцев или новая виза-стикер на пять лет. Обладателям DTV важно внимательно отслеживать разрешение на пребывание на 180 дней и предположения по продлению, поскольку действительность визы и каждое разрешенное пребывание — разные понятия.

Отчетность

Владельцам кондоминиумов следует попросить офис юрисдикционного лица указать ожидаемый месяц AGM, аудированные отчеты, статус sinking-fund, дату продления страховки и любые предложения по специальным сборам. Если здание находится в Бангкоке или в провинции с высоким PM2.5, добавьте проверки по обслуживанию фильтров, герметизации балконов и коммуникациям с арендаторами; наш гайд по покупке недвижимости при PM2.5 объясняет, почему это уже сейчас практический вопрос владения, а не только вопрос образа жизни.

Март: месяц дедлайна PIT

Налоги

Подайте тайский PIT за доход от аренды за 2025 год до 31 марта 2026 года, если вы обязаны подавать на бумаге или через обычный ежегодный срок. Департамент по доходам сообщает, что PIT подается и оплачивается в последний день марта после налогового года. Окна онлайн e-Filing иногда продлевают после 31 марта; используйте портал e-Filing RD для точного онлайн- cutoff на 2026 год, прежде чем предполагать дополнительные дни.

Штраф за позднюю подачу PIT может включать штраф до THB 2,000 и надбавку 1,5% в месяц на невыплаченный налог. Владельцам, которые продают недвижимость, также стоит смоделировать налог у источника при передаче и другие сборы со стороны продажи до подписания договора. Используйте /tools/capital-gains для быстрого расчета, затем проверьте в Департаменте по доходам и в Land Office.

Виза

Март — хорошее время проверить, попадает ли ваш следующий отчет TM47 в период поездок в апреле. Онлайн TM47 можно подать до срока в официальном онлайн-окне, и система может отклонить неполные или преждевременные подачи. Если вы планируете выехать из Таиланда, подтвердите, нужно ли вам разрешение на повторный въезд, чтобы сохранить право на пребывание.

Отчетность

Храните поданную форму PIT, квитанцию об оплате и любые сертификаты об удержании в той же папке, что и договор аренды. Если вы владеете совместно с супругом/супругой, наследником, компанией или кредитором, отправьте им поданную копию. Будущие споры проще решать, когда налоговая запись не «заперта» в почтовом аккаунте одного человека.

Апрель: проверки по AGM и поездкам на Сонгкран

Налоги

После подачи PIT сверяйте итоговый уплаченный налог с банковскими списаниями и квитанциями. Если вы продали или передали недвижимость в первом квартале, сразу соберите налоговые квитанции Land Office и сохраните скан. Для планирования будущей продажи сравните схему в аренде с правом владения (leasehold) и полной собственности (freehold) на земельные структуры, прежде чем предполагать, что один и тот же налоговый режим применим ко всем активам.

Виза

Путешествия на Сонгкран делают апрель месяцем повышенного риска для TM30. Если вы выезжаете из Таиланда и возвращаетесь в свою собственную квартиру, ваш домоуправляющий, арендодатель или менеджер по объекту должен подать TM30 в течение 24 часов после прибытия, если только местная практика и ваши факты не говорят об обратном. Если отель подает документы за вас во время поездки, это не обязательно обновляет запись о месте проживания для вашей домашней квартиры, когда вы вернетесь.

Отчетность

Многие юрисдикционные лица кондоминиумов планируют обычные общие собрания в первые 120 дней после окончания их финансового года. Прочитайте повестку, форму доверенности, аудированные отчеты, план крупных ремонтов, страховое покрытие и коммуникации с иностранными владельцами. Пропуск AGM не приведет к штрафу лично для вас, но может стоить вам избирательных прав при бюджете, ремонтах, судебных разбирательствах или изменениях менеджера.

Май: уведомления о land-tax за 2026 год

Налоги

Для цикла Land and Building Tax за 2026 год уведомления о местной оценке продлили до мая 2026 года. Когда уведомление придет, проверьте имя владельца, адрес, детали титула, оценочную стоимость, классификацию использования и предположения по льготам. Если объект сдается в аренду, но классифицирован неверно, или пустует, но фактически занят — решите вопрос с местными органами быстро до окна оплаты.

Где действовать: местный районный офис, муниципалитет, организация административного подрайона (subdistrict administrative organization) или районный офис Бангкока, ответственный за объект. Штраф: поздняя оплата может привести к надбавке и процентам, а также к напоминаниям и шагам по взысканию со стороны органа. Инструмент BaanRow land-tax 2569 помогает здраво проверить сумму, но именно местное уведомление определяет подлежащий уплате размер.

Виза

Май — хороший контрольный пункт для обладателей долгосрочного пребывания, чей ежегодный продления приходится на вторую половину года. Обладателям продления по пенсии следует проверить правила «наработки» средств на банковском счете, обладателям LTR — пересмотреть условия endorsement от BOI, а участникам Thailand Privilege — заранее забронировать услуги по прикреплению визы или продлению. Используйте /tools/visa-roi, если вы сравниваете трение при ежегодном продлении с LTR, Elite, DTV или пенсионными сценариями.

Отчетность

Подтвердите, что ваша форма FET все еще читаема и хранится как в бумажном виде, так и в облачном. Если банк выдал credit advice вместо официальной FET из-за размера операции или банковского процесса, сохраните всю цепочку remittance. При продаже кондоминиума с иностранной квотой Land Office будет заботиться о доказательствах источника средств и о foreign quota здания при передаче.

Июнь: проверка аренды и визы в середине года

Налоги

Сделайте обзор дохода от аренды за полугодие. Запишите валовую аренду за период с января по июнь, удержанный налог, комиссии платформы, ремонты, общие коммунальные платежи, страховку, агентские комиссии и периоды простоя. Если цифры показывают вероятную налогооблагаемую прибыль, отложите денежные средства уже сейчас, чтобы подача в марте 2027 не стала неожиданностью.

Виза

Проверьте, попадает ли due date по вашему TM47 в июнь или июль. Онлайн TM47 — не инструмент для экстренных подач «в тот же день»; подайте в разрешенном окне и сохраняйте квитанцию в паспорте или в цифровом архиве. Если онлайн-система отклонит подачу, идите в местный офис Immigration до срока, а не ждите, пока проблема «состарится».

Отчетность

Попросите юрисдикционное лицо предоставить отчет по общим коммунальным платежам за полугодие и подтверждение любых задолженностей. Покупатели регулярно просят письмо об отсутствии долгов перед передачей, и даже небольшой остаток может задержать подписание. Если вы планируете продавать в Q3 или Q4, начните процесс проверки foreign quota заранее и сравните наш калькулятор комиссий за перевод с таблицей брокера по чистым поступлениям.

Июль: месяц оплаты land-tax

Налоги

За 2026 год правительство продлило сроки оплаты land-tax: июль работает как ключевой месяц для первой или полной оплаты — в зависимости от местного уведомления и выбора рассрочки. Оплачивайте через канал, указанный в уведомлении о начислении, и сохраняйте официальную квитанцию. Если оплачиваете банковским переводом, сохраните квитанцию и уточните, нужно ли местному органу какое-либо отдельное подтверждение.

Где действовать: местный районный офис, муниципалитет, организация административного подрайона (subdistrict administrative organization) или районный офис Бангкока. Штраф: пропущенная оплата может привести к надбавке, процентам и уведомлениям о взыскании. Если ваш адрес за рубежом означает, что уведомления приходят медленно, попросите юрисдикционное лицо или менеджера следить за официальными письмами.

Виза

Летние поездки создают два практических риска: забыть разрешение на повторный въезд и вернуться с устаревшим TM30. Перед отъездом проверьте, сохраняется ли ваше разрешение на пребывание при выезде. После возвращения подтвердите, что уведомление по домашнему адресу актуально, перед отчетом за 90 дней, продлением или визовыми процедурами.

Отчетность

Июль — хороший месяц, чтобы обновить ваш файл «покупатель/продавец». Сохраните доказательство оплаты land-tax, квитанции по коммунальным платежам, протоколы AGM, страховой график и продление аренды. Если предполагается, что владение останется в семье, пересмотрите предположения о бенефициарах и исполнителях вместе с гайдом о смерти иностранного владельца и наследовании.

Август: месяц рассрочки и напоминаний

Налоги

Если вы выбрали маршрут оплаты land-tax за 2026 год в рассрочку, август — второй месяц второго платежа по продленному графику. Если вы пропустили июль, ожидайте напоминания или местное последующее сопровождение. Не игнорируйте даже небольшую сумму; административная «инерция» часто хуже, чем сам налог.

Виза

Август полезен для обладателей продления по пенсии: подтвердить обновления банковской книжки и документы по адресу. Обладателям LTR стоит проверить, применимы ли к их категории и дате issue годовые отчеты или вехи разрешения на пять лет. Участникам Thailand Privilege следует подтвердить, требуется ли по-прежнему отчет за 90 дней, даже если сервис членства помогает с логистикой.

Отчетность

Уточните у юрисдикционного лица кондоминиума, выставлены ли уже счета за любые капитальные работы, одобренные на AGM. Специальные начисления, ремонты лифтов, работы по фасаду и резервы на судебные разбирательства должны попасть в вашу модель чистой доходности. Гайд BaanRow по «механизму владения» поможет сформировать рамку: должен ли будущий прикуп оставаться простой покупкой по foreign quota или использовать другой юридический маршрут.

Сентябрь: полугодовой налог и окончательный платеж

Налоги

Некоторые налогоплательщики с определенными типами дохода в первые шесть месяцев могут быть обязаны подать полугодовой PIT до последнего дня сентября. Спросите вашего бухгалтера, не вызывает ли ваша структура аренды обязанность подавать полугодовую отчетность. Сентябрь также является последним месяцем для окончательного платежа по продленному графику land-tax за 2026 год, если вы использовали схему с тремя платежами.

Штраф: неуплаченный налог может накапливать надбавку, а поздние подачи могут повлечь штрафы. Форма/инструмент/офис: e-Filing в Revenue Department, местный офис Revenue и ваш местный офис по land-tax. Храните полугодовую подачу или memo по профессиональной консультации даже в том случае, если итогом является отсутствие требования к подаче.

Виза

Сверьте календарь поездок в 4 квартале с due date по вашему TM47. Если вы планируете быть вне Таиланда в дату срока, подтвердите, сбрасывает ли выезд часы отчета при возвращении. Если вы остаетесь в Таиланде, подайте в разрешенном окне и сохраните квитанцию.

Отчетность

Владельцам, готовящимся к продаже в высокий сезон, стоит заказать свежие письма по иностранной квоте и подтверждение об отсутствии долгов так, чтобы они были близко к передаче и их приняли в Land Office. Доступность foreign-quota может меняться по мере того, как другие объекты передают, поэтому не полагайтесь на старую рекламную брошюру продаж или устное подтверждение брокера.

Октябрь: файл по титулу, квоте и страховке

Налоги

Начните оценку налогов к концу года, используя фактическую аренду за период до сентября и ожидаемую аренду до декабря. Проверьте, были ли ремонты капитальными улучшениями или подлежащими вычету расходами, а также являются ли депозиты арендатора доходом, обеспечительными депозитами или частично применяются к аренде. Если вы можете продать до конца года, сравните чистые поступления после удержания в Land Office, специфического бизнес-налога, гербового сбора, комиссии за перевод, агентского вознаграждения и погашения ипотеки.

Виза

Если ваше ежегодное продление заканчивается в декабре или январе, октябрь — не слишком рано, чтобы начать. Проверьте действительность паспорта, банковские письма, фотографии, договор аренды или документы о праве собственности, TM30, карту и доказательства дохода. Пропуск дедлайна продления может привести к штрафам за оверстей и более серьезным последствиям в иммиграции, поэтому относитесь к дате в паспорте как к контролирующему дедлайну.

Отчетность

Обновите файл по страхованию и титулу. Храните страхование здания от юрисдикционного лица отдельно от страхования содержимого, страхования ответственности арендодателя и личной ответственности. Если ваш план владения зависит от прав по долгосрочной аренде (long lease rights), а не от foreign quota полной собственности (freehold condo quota), пересмотрите гайд по leasehold/freehold перед продлением или уступкой прав.

Ноябрь: «коридор» для продления визы

Налоги

Запросите годовые подтверждения от арендаторов на текущую дату и сертификаты об удержании до того, как арендаторы уйдут в декабрьские поездки. Если вы используете агента, потребуйте реестр, который разделяет аренду, плату за управление, комиссию платформы, уборку, ремонты, депозиты и перечисления владельца. Это не позволит подаче в марте превратиться в упражнение по судебно-бухгалтерскому учету.

Виза

Обладателям продления по пенсии нужно подтвердить точную дату встречи для продления и перечень доказательств в местном офисе Immigration. Обладателям LTR, которые приближаются к вехе разрешения на пять лет, следует вовремя подать на endorsement квалификации BOI; сообщение BOI требует действий до истечения текущего разрешения. Участникам Thailand Privilege, которым нужен новый визовый стикер, следует забронировать через программу до истечения срока, а обладателям DTV — отслеживать, нужно ли им продление, выезд или новый план.

Отчетность

Подготовьте набор документов по продаже и наследованию даже если вы не планируете продавать. Базовая папка должна включать копию паспорта, документ о праве собственности, доказательства FET или remittance, квитанции о передаче, квитанции по land-tax, историю отсутствия долгов по коммунальным платежам, договор аренды, подачи PIT и заметки о завещании или планировании имущества. Сопроводительный материал о тайских завещаниях объясняет, почему иностранным владельцам нельзя оставлять «карту» документов до тех пор, пока не возникнет семейная чрезвычайная ситуация.

Декабрь: закрыть год

Налоги

Закройте налоговый файл за 2026 год до 31 декабря. Экспортируйте реестры аренды, сохраняйте инвойсы, добивайтесь получения пропущенных сертификатов об удержании, сверяйте депозиты и отмечайте любую невыплаченную аренду. Если недвижимость была пустой, зафиксируйте даты простоя и доказательства — они влияют на анализ доходности и могут иметь значение для будущей классификации местных налогов.

Виза

Перед праздничными поездками проверьте разрешения на повторный въезд, ответственность по TM30 при возвращении и попадание следующего отчета TM47 на период вашей поездки. Если член семьи или менеджер оформляет документы за вас, заранее предоставьте им сканы страниц паспорта и четкие письменные полномочия. Очереди иммиграции в конце декабря и начале января — плохое место, чтобы обнаружить пропущенный документ.

Отчетность

Посмотрите, изменилась ли ваша стратегия владения в 2026 году. Если расходы выросли, используйте инструменты BaanRow, чтобы сравнить удержание, аренду и продажу. Если вы рассматриваете еще одну покупку, ищите актуальные предложения через BaanRow search и проверьте экономику визы в инструменте ROI по визе перед тем, как брать долгосрочный план пребывания.

Скачиваемый PDF-календарь

Источники и ссылки