タイから資金を出金する方法：FETフォーム、送金（レパトリエーション）規則、そして海外売主が気づくのが遅すぎること（2026）

正しいコンドミニアムを何カ月もかけて選び、お金を送金して、土地事務所で正式に署名した。数年後、相場が良い価格で売却し、買主が全額支払ったら、あなたはタイの銀行に行って売却代金を本国へ送ろうとする。ところが銀行は「できません」と言う。お金が汚れているからではない。あなたが購入した日に、受け取ったことすら覚えていないかもしれない「ある1つの書類」のせいだ。タイでは、売却代金を国外に持ち出す権利は自動ではありません。購入した瞬間に“得る”ものであり、それを理解していなかった外国人売主だけが、動かせない資金を抱えることになります。

本ガイドでは、2026年における外国人コンドミニアム売主のリパトリエーション（資金の本国送金）が実際にどう動くのかを解説します。すべてを左右するForeign Exchange Transaction（FET）フォーム、土地事務所があなたが出国する前に差し引く税金、送金の可否を決めるBank of Thailandのルール、そしてタイ国内の銀行システムに外国資金を“閉じ込めてしまう”5つのミスです。タイのコンドを所有している方、またはこれから所有する予定がある方は、必要になる前に「出口（送金）ルール」を確認してください。

売却の出口は「購入した当日」で決まる

外国人はタイで土地を所有できません。1954年の土地法（Land Code Act）が、その扉を閉ざしています。所有権を確実に持つための“唯一のクリーンルート”がコンドミニアムであり、その仕組みを開いたのがCondominium Act B.E. 2522です。この法律のSection 19では、建物内の外国人所有部分の総床面積が49%以下に保たれている限り、外国人はユニットについて絶対的なフリーホールドの所有権を保有できると定められています。根拠はChanote（チャノート）証書です。移転を登記するには、その建物が当該クォータ内に収まっていることを証明するJuristic Person Certificateを提出する必要があります。

買主が見落としがちなのが、同じ条文に組み込まれている資金調達ルールです。適格な外国人買主として認められるには、海外からの出所に基づき、外貨でタイに送金された総購入代金であることを証明しなければなりません。この要件が、将来の出口（送金）を作る土台です。資金が正しい形で入国していなければ、売却代金を国外へ出すための法的ルートは永久に断たれます。資産自体はあなたのものでも、その背後にある資本は、国外に出ることを可能にする“規制上の出自”を失ってしまうのです。

まだ購入段階なら、当社の外国人がタイでコンドを購入するためのステップバイステップガイドで、入金側のポイントを網羅的に説明しています。また、権利書（タイトルデッド）の種類を理解しておくことも重要です。なぜなら、この出口戦略が前提にしている“クリーンなフリーホールド”を与えてくれるのは、Chanote名義のコンドだけだからです。

FETフォーム：お金を外へ出すための“マスターキー”

外国人が保有するコンドの人生で最も重要な書類は、Foreign Exchange Transaction form（外国為替取引フォーム）です。現在でも広く旧名のThor Tor 3（TT3）と呼ばれています。これはBank of Thailandのルールに基づき、認可を受けたタイの商業銀行のみが発行でき、証明するのは1点だけです。海外から真にタイに持ち込まれた外貨が、国内の銀行システムを通じてタイバーツに両替されたことを示す、ということです。

FETは、保有の“入る側”と“出る側”の両方で効きます。入金時には、土地局がSection 19の外国資金調達ルールを満たすために要求します。そして、出金時には（購入から10年後などになることもありますが）、タイの銀行が同じ元のフォームを求めます。バーツの売却代金を再び外貨に換え、さらに国外送金のSWIFT送金を承認するためです。これがないと、銀行は法的に、売却代金を国内で生まれた収入として扱わなければならず、非居住者は通常、制限なしに海外へ移せません。

USD 50,000のしきい値と、それ以下で起きること

標準的な公式FETフォームが必要になる金額（トリガー）は、年を追うごとに変わってきました。Bank of Thailandは古い複数のフォームを2004年に1つのFETに統合し、しきい値をUSD 20,000に設定しました。2010年には基準を引き上げてUSD 50,000とし、この数字は2026年現在も維持されています。

USD 50,000以上の単一の入金送金（インワード・トランスファー）であれば、受け取るタイの銀行はBank of Thailandへ報告し、必要に応じて公式FETフォームを発行しなければなりません。落とし穴はその“線の下”にあります。もし小分けで送金して、例えばUSD 30,000ずつ送ると、銀行は標準のFETを自動で作りません。代わりに、別の書類が発行されます。多くの場合Bank Certificate、Credit Advice、またはConfirmation Letter of Exchangeといった書面です。

これらの書類は法的な重みがFETと同等ですが、必要事項がすべて記載されている場合に限られます。土地局と将来あなたが送金手続きを行う銀行の両方に受理されるには、Credit Adviceには、送金人名、受取人名、外貨の正確な金額、適用した為替レートを踏まえたバーツの正確な金額、日付、そして送金の明確な目的を、たとえば「プロジェクトYのコンドミニアムユニットXの購入のため」などの文言で明記する必要があります。目的の記載が欠けると、登録にもリパトリエーションにも使えない“紙”になってしまいます。

売却時に土地事務所が取るもの

コンドを売却すると、税金と手数料の積み重ねが発生し、移転（名義移転）が行われる時点で土地事務所で精算されます。これは単なるコストではありません。なぜなら、あなたの銀行は後に、海外へ送ろうとしているお金が正当な“課税後の売却代金”であることを証明するために、Garudaの刻印がある領収書を要求するからです。領収書がなければリパトリエーションはできません。

計算のベースになるのは2種類の評価額です。あなたが交渉して決める実際の売買価格と、財務省（Treasury Department）が設定する公式のappraised value（評価額）で、通常こちらの方が低くなります。税金によって採用するベースが異なるため、計算には注意が必要です。

Specific Business Tax（SBT）は、タイの投機抑制策です。ユニットを登記してから5年以内に売却すると、総額ベースで3.3%のSBTを支払います。5年以上保有するとSBTは消え、代わりに小さな0.5%の印紙税が適用されます。両者は排他的なので、1回の売却が同時に両方に当たることはありません。保有サイクル全体でかかる費用をより明確に見るには、当社の外国人オーナー向けタイ不動産税ガイドもあわせて確認してください。

源泉徴収税は実際どう計算される？

法人として売却する場合、源泉徴収税はシンプルです。appraised value または 売買価格の高い方に対して一律1%が課されます。個人として売却する場合（多くの外国人オーナーはこのパターンです）、計算は“長期保有を優遇し、短期の転売を罰する”形で組まれています。公式のappraised valueをベースに完全に計算され、実際の売買価格は反映されません。

まず、標準的な一括経費控除がappraised valueから差し引かれます。控除額は、ユニットを保有した年数に応じて決まります：

控除後の残額を、保有年数で割って「年ごとの課税対象の純所得（年間ネットの評価額）」を算出します。そしてその年次の数値を、タイの累進個人所得税率に当てはめます。税率は、300,000バーツまで5%、500,000まで10%、750,000まで15%、100万まで20%、200万まで25%、500万まで30%、それ以上35%です。算出した1年分の税額に保有年数を掛け戻し、カウンターで徴収される最終的な源泉徴収税が決まります。結果として、長期保有で評価が高くなったユニットほど、最上位税率に一度に“叩き込む”のではなく、累進的に課税される仕組みです。

Bank of Thailand 2026：一部は緩く、物件はより厳しく

タイはBank of ThailandおよびExchange Control Act B.E. 2485の下で、管理フロート制の為替運用を行っています。長年、資金の流出に対して厳しい統制を維持してきましたが、その状況は変わりつつあります。2025年末から2026年にかけて、BOTは“mega project（大型プロジェクト）”として外国為替エコシステムの近代化を進め、強いバーツによる上昇圧力を和らげるため、いくつかのアウトバウンド（国外向け）ルールを緩和しました。

Baker McKenzieの分析によると、主要な緩和点は次のとおりです。外国由来の資金を義務的な即時リパトリエーションから免除する新しいUSD 10 millionのしきい値、USD 200,000未満の国外送金に対する書類負担の軽減、そして初めて、一部のタイのファンドがオフショアのデジタル資産へ投資することを認める許可です。

ただし、それは不動産には“緩くならない”という点が重要です。Silk Legalによると、BOTは同時に書類面でのチェックも厳格化しています。BOT Circular No. 8434/2568のもとでは、USD 200,000以上のスポット取引には資金の出所を裏付ける検証済みの証拠が求められ、中央銀行は資金洗浄（マネロン）の観点から、不動産資金を高リスク区分として明確にフラグ付けしています。銀行はここで“いつもの形式的チェック”に頼れません。物件資本が国外へ出る前に、完全なドキュメンタリー監査を実施することが求められます。

銀行が要求する書類

あなたの商業銀行は、Bank of Thailandのゲートキーパーとして機能します。書類ファイルが不完全なら、その時点でアウトバウンド送金は止まります。2026年にコンド売却代金をリパトリエーションするには、次の「原本」を揃えてください：

これを正しく整えれば、銀行は委任されたBOTの権限を使って、あなたのバーツを本国通貨へ再換算し、金額に関する恣意的な上限なしに資金を送金することができます。

通貨の綱渡り：2026年の強いバーツ

コンドはバーツで売れます。出口（送金）を完了するには、それらのバーツを本国通貨へ再換算します。つまり、あなたの実際のリターンは価格上昇だけでなく、「売るタイミングでバーツがどの位置にいるか」にも左右されます。外国人オーナーには“二重の換金”が発生します。購入時に本国通貨からバーツへ換える→売却時にバーツから本国通貨へ戻す、そしてその間に長期間、流動性の低い資産を保有することになります。

2026年のBOT政策の方向性はヒントになります。中央銀行は、自国通貨が強いときにアウトフローを促し、評価上昇による圧力を和らげたいと考えるものです。上で述べた緩和は、2026年に“実体として強いバーツ”があることを示唆しており、換金して出ていく売主には朗報です。なぜそう言えるのか、簡単なモデルを見てみましょう：

為替レートそのものはコントロールできませんが、「いつ換算するか」は選べます。驚かされるのではなく、そこを織り込んだ計画を立てることができます。保有するか、出口にするか迷っているなら、中古（即入居）とオフプランの違い：再販の力学とトレードオフもあわせて読むと良いでしょう。

外国人が資金を動かせなくなる5つのパターン

タイの仕組みは、手続きミスに対する許容度がほとんどありません。外国資金が最も頻繁に“詰まってしまう”失敗は、次のようなものです。

1. 購入時にFETがない

最悪のミスで、もっとも多いケースです。起き方は3つあります。まず、あなたの本国でバーツに両替し、そのバーツを自国の銀行からタイへ送金するため、タイ側では外貨取引が発生せず、そもそもFETが存在しません。次に、送金の目的を抜かしてしまうため、銀行が拒否するか、土地事務所がフォームを受理しないことがあります。あるいは、送金人名がChanote上の買主名と一致せず、その購入分のFETが無効になります。常に外貨で送金し、タイの銀行に両替させ、目的を明記し、そして名義の整合性を保ってください。

2. デジタル送金の落とし穴

WiseやRevolutのようなプラットフォームは、従来のSWIFT送金ではなく、現地の提携銀行を使うことで手数料を低く抑えています。資金はタイ口座に入ってくると「国内送金のように見える」ため、銀行のシステムがFETを発動させません。買主が土地事務所に行く際に持参する明細は、オフショア由来の証明にならないことが多いのです。解決策は、プラットフォームの現地提携銀行を通じて取引を追跡し、購入時の時点で手作業のCredit Adviceを要求することです。後から対応するのははるかに難しくなります。

3. 歳入局（Revenue Department）の書類が不足

売主の中には、売却が成立した後に、タイ語の土地事務所領収書を捨ててしまう人もいます。Garudaの刻印がある売買契約書と税金領収書がなければ、銀行はあなたの資金を動かせません。税金が支払われたことを確認できないからです。地方のアーカイブから紛失した領収書を回収するには、リパトリエーションが数カ月遅れることがあります。

4. 売買価格を過小申告する

二次市場では、税金を減らすために評価額の低い方に近づけて申告することが昔からよく行われていました。しかし外国人売主にとっては、裏目に出て大きな問題になります。たとえば実際には15百万バーツで売れたのに、申告は10百万バーツだった場合、銀行は書類上の10百万バーツ分しか国外送金を許可しません。残りの5百万バーツは、説明不能な資産としてタイ国内に“閉じ込められ”、BOTのマネロン対策チェックを通過できない状態になります。

5. 法人の名義（ノミニー）構造が問題化

49%クォータを回避するため、あるいは土地購入のために、タイの会社に名義株主（ノミニー）を使うことは、以前から違法でした。そして2026年には、Business Development Departmentがこれらの構造を積極的に監査しており、売却時に行われることも少なくありません。名義の取り決めが発覚すれば、会社は清算を迫られる可能性があり、資産は凍結されたり、安値で強制売却（fire-sold）されることもあります。その結果、外国人投資家は刑事罰の対象になり得て、しかもリパトリエーションは完全に“テーブルから外れる”ことになってしまいます。だからこそ、最初に正しい保有ルートを選ぶことが重要です。コミットする前に、当社の保有スキームの比較を読んでおく価値があります。資産を次のオーナーに引き継ぐ際にも同じ注意が必要で、外国人オーナーが亡くなった場合の相続のガイドも参考になります。

リパトリエーションのチェックリスト

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よくある質問

参照・出典